УИД 31RS0016-01-2025-003319-12 дело №2-2898/2025

Решение

Именем Российской Федерации

03 июня 2025 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Боровковой И.Н.,

при секретаре Черномызом П.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств, судебных расходов,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств, судебных расходов.

В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ответчика нежилое помещение, которое до заключения договора купли-продажи осмотрела и видимых недостатков обнаружено не было. Впоследствии при тщательном осмотре выявились следы плесени, которая стала проявляться и образовываться в большем объеме после затопления помещения. В целях установления причин недостатков и возможности их устранения обратилась к экспертам в области строительства. Согласно заключению ООО «Центр судебной экспертизы, проектирования и строительства» затопление помещение происходит грунтовыми водами и его эксплуатация невозможна. 

Обращение к продавцу о возврате денежных средств не было добровольно удовлетворено, в связи, с чем просит суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, от имени которой на основании нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО4 и ФИО2, взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 1850000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 33500 рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась. О дне и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обеспечила участие представителя по доверенности ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, дал суду пояснения, аналогичные указанному в иске. Дополнила, что перед покупкой истец помещение осматривала один раз, было видно, что в помещении сделан косметический ремонт, оно было сухим и «в глаза ничего не бросалось». После на поверхности стен внизу обнаружили следы и плесень, своими силами проведена санитарная обработка. Однако помещение несколько раз затапливалось, плесень проявлялась и её стало больше. Истец обратилась к строительным экспертам для определения причин затопления помещения и мер с целью устранения этих причин. По заключению эксперта стало известно, что причиной затапливания помещения являются грунтовые воды, самостоятельное устранение причины невозможно. Также эксплуатация помещения невозможна. Истец направляла претензию ФИО3 вместе с заключением эксперта, общалась с ней по телефону. Однако ответчик отказалась возвращать денежные средства, поэтому была вынуждена обратиться с настоящим иском в суд. В очередной раз помещение было затоплено ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 извещенная о времени и месте судебного заседания по адресу регистрации, судебное извещение не получила, в связи с истечением срока хранения извещение возвращено отправителю, в соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает извещение о вызове в суд доставленным ответчику.

Представитель третьего лица Управления Россреестра по Белгородской области в судебное заседание не явился, представил суду письменный отзыв и просил рассмотреть дело без их участия. 

Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося истца, ответчика, третьего лица, с учетом положений статьи 167 ГПК РФ. Оснований для отложения судебного разбирательства не установлено.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 1 ст.1Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи8 ГК РФдоговоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу ст.454 ГК РФпо договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст.549 ГК РФпо договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Положениями ст.556 ГК РФустановлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст.557 ГК РФв случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье450 ГК РФизменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи476 ГК РФпродавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено и следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у ФИО3, от имени которой на основании нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО5, в собственность нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., подвал, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи расчёт по договору между сторонами произведён полностью до подписания договора, определенная сторонами цена составила 1850000 рублей.

Согласно пункту 2 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ покупатель принял помещение. Претензий о передаче помещения ненадлежащего качества со стороны покупателя не поступало. Покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием помещения и претензий к нему не имеет, так как помещение не имеет видимых технических (строительных) недостатков.

Нежилое помещение расположено в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>.

В процессе эксплуатации истцом ФИО2 приобретенного нежилого помещения ею были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества.

В качестве доказательства по делу стороной истца представлено заключение ООО «Центр судебной экспертизы, проектирования и строительства» от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует, что по результатам обследования нежилого помещения, согласно которому установлен перечень повреждений и дефектов, появившихся вследствие затопления помещения грунтовыми водами: стеновые конструкции подвального помещения жилого дома находятся в ограниченно-работоспособном техническом состоянии; перекрытия подвального помещения жилого дома находятся в работоспособном техническом состоянии, полы – ограниченно-работоспособном состоянии. 

Микроклимат помещения, образовавшийся в результате затоплений – недопустим согласно ГОСТ 30494-2011 Здания жилые и общественные, в связи с чем несёт угрозу жизни и здоровья людей. 

Согласно заключению министерства высшего образования и науки РФ 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ «по обследованию технического состояния строительных конструкций здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>» - «….Причиной проникновения влаги внутрь обследованных подвальных и подземных помещений, является повышение уровня грунтовых вод и проникновение верховодки, в связи с чем, для устранения выявленного дефекта необходимо проведение геологических изысканий с целью определения уровня грунтовых вод.

По результатам проведенных геологических изысканий, необходимо разработать проект водопонижения и дренажной системы...».

Разработка проекта водопонижения и дренажной системы в приобретенном мною помещении невозможна в связи с тем, что выполнение данных работ выходит за габариты данного нежилого подвального помещения. 

Также установлено, что повреждения, деформация и параметры микроклимата исследованного подвального помещения препятствуют дальнейшей эксплуатации помещения.

Использование и эксплуатация нежилого подвального помещения с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, по прямому функциональному назначению невозможна. 

Судом исследовано заключение 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, представленного стороной истца, согласно которому обследование многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> проведено в ДД.ММ.ГГГГ года и сделаны выводы:

«В ходе обследования строительных конструкций подвальных и подземных помещений жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании выявленных дефектов было определено техническое состояние конструкций, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». 

Исходя из расположения, величины и внешнего вида установленных визуальным осмотром и инструментальным измерением дефектов, общее техническое состояние строительных конструкций подвальных и подземных помещений признано находящимся в ограниченно-работоспособном техническом состоянии.

4. Выявленные в ходе обследования подвальных и подземных помещений дефекты многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, являются существенными ввиду значительного отрицательного влияния на конструкции подвальных и подземных помещений, помимо ухудшения эксплуатационных характеристик несущих конструкций, выявленные дефекты приводят к значительному снижению конструктивной безопасности и функциональности здания в целом. Отмеченные в данном заключении дефекты имеют обратимый характер, устранить которые необходимо в процессе проведения ремонтно-восстановительных работ. 

Дефекты строительных конструкций, приведенные в таблице № являются следствием влияния внешних воздействий, устранение дефектов– последствий, без устранения первопричин их образования является нецелесообразным, ввиду появления данных дефектов вновь через промежуток времени. 

5. На основании проведенного исследования, установлено, что основополагающей причиной образования, выявленных в ходе обследования конструкций подвальных и подземных помещений, дефектов, является затопление помещений грунтовыми и поверхностными водами, а также застой проникшей внутрь помещений влаги в течение длительного времени. 

Для устранения основополагающей причины образования дефектов необходимо произвести работы по устройству вертикальной гидроизоляции конструкций фундаментов с наружной стороны здания и выполнению горизонтальной гидроизоляции над перекрытием подземных помещений (помещения стоянки), расположенных за пределами контура жилого дома. Перед производством работ необходимо проведение геологических изысканий с целью разработки проекта водопонижения. 

Для ликвидации возможности появления плесневых образований и поддержания нормируемых показателей микроклимата подвальных и подземных помещений многоквартирного жилого дома после проведения ремонтно-восстановительных работ –– обеспечить работоспособной состояние системы вентиляции, расположенной в обследованных помещениях.»

В ходе допроса, специалист Ж.И.С., проводивший экспертизу и обследование технического состояния строительных конструкций здания, в котором находится сорное нежилое помещение, дал исчерпывающие мотивированные ответы на имеющиеся у стороны истца вопросы, в частности пояснил, что что им проводилось обследование всего многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, подвальных и подземных помещений, а также в ДД.ММ.ГГГГ – нежилое помещение, подвал, принадлежащее ФИО2 Помещение затапливается грунтовыми водами, устранение причин в его пределах собственником этого помещения невозможно, затраты существенные и не сопоставимы со стоимостью помещения. Кроме того, необходимо проведение геологических изысканий с целью разработки проекта водопонижения и проведение работ осуществляться должно за контурами жилого дома. Из-за затопления помещения истца в нем образовалась плесень, использовать помещение по функциональному назначению невозможно, поскольку создана угроза здоровью и жизни людей.

Оснований не доверять заключению специалиста у суда не имеется, поскольку специалист в ходе его допроса был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает специальными познаниями в области строительно-технических работ.

Суд, проанализировав указанное заключение 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, находит его полным, объективным и не вызывающим сомнения, выполнено экспертом обладающим специальными познаниями в области строительно-технических работ, достаточным опытом работы по специальности. 

В силу статей 12, 56 ГПК РФ, исходя из принципа состязательности и равноправия сторон, именно ответчик должен был опровергнуть представленное истцом доказательство, путем предоставления заключения специалиста или заявления ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы, чего им не было сделано. 

Исходя из представленных доказательств следует, что подвальные и подземные помещения многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> неоднократно затапливались, в том числе до момента приобретения истцом ФИО2 нежилого помещения, расположенного в этом доме.

В силу отсутствия специальных познаний в области строительства покупатель не могла оценить техническое состояние нежилого помещения в полном объеме, исходила из добросовестности продавца, пояснившего, что помещение находится в хорошем техническом состоянии, использовалось даже для приготовления пищи, и умолчавшего, что все помещения, расположенные в подвальных и подземных этажах, неоднократно затапливались.

Согласно ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Не имеет правового значения то, что помещение перед продажей было предъявлено к осмотру не самим ответчиком, поскольку от её имени и в её интересе действовал поверенный - ФИО5 на основании доверенности. Кроме того, ответчик, зная о причинах затопления, после предъявления покупателем требования о возврате уплаченной по договору суммы добровольно требование не удовлетворила. 

Таким образом, исходя из выводов представленных письменных доказательств – экспертных заключений о причинах затопления подвальных помещений, в том числе помещения истца, расположенных в многоквартирном доме, вывода о невозможности использования нежилого помещения по функциональному назначению, обнаруженные недостатки являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, с учетом невозможности эксплуатации нежилого помещения без угрозы жизни и здоровью, а также предоставленного ч. 2 ст.475 ГК РФправа покупателя в случае обнаружения недостатков отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы, суд приходит к выводу расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с продавца полученные по сделке денежные средства в сумме 1850000 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФстороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 33500 рублей, которые подлежат взысканию в полном объеме с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО6 (паспорт №) к ФИО3 (паспорт №) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании денежных средств, судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3, от имени которой на основании нотариально удостоверенной доверенности действовала ФИО5, в отношении нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м., подвал, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в сумме 1850000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 33500 рублей. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья И.Н. Боровкова

Мотивированное решение суда изготовлено 19 июня 2025 г.