Дело № 2-2027/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2020 г. г. Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска в составе председательствующего судьи Титова А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Ленинского района г. Смоленска

к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» и ФИО2, муниципальн3ому образованию «город Смоленск»,

о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделок,

а также по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации города Смоленска к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» и ФИО2

о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделок,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области,

при участии:

от истца: ФИО3 – помощника прокурора Ленинского района г. Смоленска,

от ответчиков: ФИО4 – представителя ФИО2 по доверенности, ФИО5 – представителя Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области по доверенности; от ООО «ТехИнвест-М» представитель не участвует по ходатайству;

от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования: ФИО6 – представителя Администрации города Смоленска по доверенности;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, представитель не участвует по ходатайству,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Ленинского района г. Смоленска (далее также – истец, прокурор) предъявил в Ленинский районный суд г. Смоленска иск к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее также – ответчик, Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» (далее также – ответчик, покупатель), ФИО2 (далее также – ответчик, собственник) с требованием о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> от 25.09.2014 № 4597, заключенного между ООО «ТехИнвест-М» и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области; применении последствий недействительности сделки, обязав Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области возвратить ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 221 420 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 25.09.2014 № 4597; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 11.12.2014, заключенного между ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 и ФИО8; применении последствий недействительности сделки, обязав ФИО2 возвратить муниципальному образованию «город Смоленск» в лице Администрации г. Смоленска земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 000 кв.м., расположенный в 

<

...> ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 возвратить ФИО2 320 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 11.12.2014; признании отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, погасив в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на данный земельный участок.

В обоснование требований прокурор ссылается на выявленные в ходе проверки нарушения порядка регистрации права собственности на объект недвижимости, якобы находившийся на спорном земельном участке, что повлекло незаконное заключение оспариваемого договора купли-продажи между Департаментом и покупателем и, как следствие, совершение последующей сделки между покупателем и собственником при наличии явной осведомленности и заинтересованности нового собственника. По утверждению прокурора сделка между Департаментом и покупателем противоречит закону и не влечет юридических последствий.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Смоленска (далее также – Администрация), а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее также – Управление Росреестра).

В ходе производства по делу Администрацией г. Смоленска заявлено о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. В качестве требований Администрацией заявлены требования к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» и ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи от 25.09.2014 № 4597 (между Департаментом и ООО «Техинвест-М») и от 11.12.2014 (между ООО «Техинвест-М» и ФИО2) земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, признании отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, погасив регистрационную запись в ЕГРН, применении последствий недействительности сделки, обязав ФИО2 возвратить Администрации г. Смоленска земельный участок, а ООО «ТехИнвест-М» возвратить ФИО2 320 000 руб.

В обоснование своего заявления Администрацией г. Смоленска указывает, что является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; требования прокурора напрямую затрагивают интересы Администрации г. Смоленска.

В соответствии со статьей 42 ГПК РФ определением суда от 07.08.2020 администрация г. Смоленска привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

По инициативе суда в соответствии со статьей 40 ГПК в качестве соответчика к участию в деле привлечено муниципальное образование «город Смоленск» (далее также – соответчик, муниципальное образование).

Неоднократно уточняя предмет заявленного иска, прокурор представил уточненное исковое заявление от 28.08.2020 № 02-04-20, согласно которому просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> от 25.09.2014 № 4597, заключенного между ООО «ТехИнвест-М» и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области; применить последствия недействительности сделки, обязав муниципальное образование «город Смоленск» возвратить ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 денежные средства в размере 221 420 руб., поступившие в бюджет города Смоленска от продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 25.09.2014 № 4597, заключенного между ООО «ТехИнвест-М» и Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 11.12.2014, заключенного между ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 и ФИО8; применении последствий недействительности сделки, обязав ФИО2 возвратить муниципальному образованию «город Смоленск» в лице Администрации г. Смоленска земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1 000 кв.м., расположенный в 

<

...> ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 возвратить ФИО2 320 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи от 11.12.2014; признании отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, погасив в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности ФИО2 на данный земельный участок. Уточнение предмета иска принято судом к рассмотрению по существу.

В судебном заседании помощник прокурора уточненные требования поддержал, сославшись на незаконность совершения между Департаментом и покупателем первоначальной сделки купли-продажи спорного земельного участка при отсутствии доказательств существования на этом участке какого-либо объекта недвижимости; при этом право собственности на объект недвижимости – гостиница, был зарегистрирован в нарушение требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость. Оспаривая первоначальную сделку купли-продажи земельного участка как совершенную в нарушение требований закона, истец настаивал на ничтожности последующей сделки по переходу права собственности на спорный земельный участок к ФИО2, являвшейся аффилированным лицом по отношению к покупателю. Настаивая на законности и обоснованности своих требований, истец заявил о начале течения срока исковой давности с момента, когда прокурору стало известно о допущенных нарушениях, а именно в 10.10.2019 – даты проверки доводов обращения граждан. Прокурор требует восстановить первоначальное положение сторон, существовавшее к моменту совершения сделки купли-продажи спорного земельного участка, возвратив каждому из участников оспариваемых сделок то имущество, которое у них имелось.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержала требования прокурора и настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований и требований третьего лица. Из пояснений следует, что Администрация, являясь с марта 2015 года в соответствии с нормами земельного законодательства уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не имела возможности осуществлять контроль за сделками купли-продажи, заключенными Департаментом. В период с 01.04.2007 по 29.02.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, принадлежали Департаменту. Об отсутствии здания гостиницы на спорном земельном участке Администрации стало известно лишь по результатам комиссионного обследования, проведенного во исполнение требования прокуратуры Ленинского района г. Смоленска, а именно 25.12.2019. Обращений относительно нарушений прав землепользователей, которые могли стать основанием для осуществления муниципального земельного контроля в отношении спорного земельного участка, Администрация не получала. Согласно правовой позиции Администрации право собственности на объект недвижимости – гостиницу, на спорном земельном участке осуществлено с нарушением установленного законом порядка, что исключает возможность признания законной последующей сделки купли-продажи, совершенной между ООО «ТехИнвест-М» и ФИО2 В судебном заседании представителем Администрации представлена выписка из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ТехИнвест-М», содержащие сведения об участниках указанного общества (ФИО9 и ФИО10), являющихся близкими родственниками ФИО2 Представитель Администрации сослалась на ведение ответчиком хозяйственной деятельности в форме индивидуального предпринимателя по основному направлению, соответствующему коду ОКВЭД 55.10 – деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания, которая соответствует видам деятельности ООО «Усадьба», созданной с участием аффилированных по отношению к ООО «ТехИнвест-М» лиц (ФИО9, ФИО10). Кроме того, третьим лицом представлены общедоступные сведения из Федерального перечня туристских объектов в отношении индивидуального предпринимателя ФИО2 и ООО «Усадьба», содержащие данные о «Гостиничном комплексе «Усадьба», расположенном по адресу: 

<

...> и 2Г, соответственно. Возражая против удовлетворения требований относительно возврата денежных средств, полученных от оспариваемой сделки между Департаментом и ООО «ТехИнвест-М», представитель администрации ссылается на невозможность возложения такой обязанности у лица, не являющегося стороной сделки.

Муниципальное образование «город Смоленск» не обеспечило участия в судебном заседании своего самостоятельного представителя. В то же время суд учитывает, что в соответствии с частью 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и Уставом города Смоленска (принят решением Смоленского городского Совета от 28.10.2005 № 164) Администрация города Смоленска, являющаяся исполнительно-распорядительным органом города Смоленска, действует от имени муниципального образования «город Смоленск» в рамках своей компетенции.

Представитель ответчика – Департамента, в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, согласно которому Департамент не имел правовых оснований отказать в совершении сделки по предоставлению земельного участка в собственность в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку со стороны ООО «ТехИнвест-М» были представлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости – гостиницу, расположенный на спорном земельном участке. По утверждению представителя ответчика полномочий по осуществлению государственного или муниципального земельного контроля у Департамента не имелось. Возражая против требований прокурора и администрации, представитель ответчика заявила, что денежные средства от продажи спорного земельного участка зачислены в бюджет города по нормативу 100 % и оснований для возврата полученных по договору с ООО «ТехИнвест-М» денежных средств покупателю не имеется.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск и заявление третьего лица, а также на дополнения к ним. Согласно правовой позиции ответчика истец, обратившись с заявленным иском в суд в интересах Администрации г. Смоленска, не доказал незаконность сделки между Департаментом и ООО «ТехИнвест-М», поскольку на участке имелся объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020302:330, впоследствии снятый с кадастрового учета по заявлению представителя ООО «ТехИнвест-М». По утверждению ответчика ФИО2 является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, в дело не представлено доказательств совершения оспариваемой возмездной сделки при осведомленности о совершении предшествующей сделки с нарушением требований земельного законодательства. При отсутствии какой-либо ценности спорного земельного участка для третьих лиц, восстановление права путем его истребования у ФИО2 в пользу Администрации не будет направлено на восстановление чьих-либо интересов. Представитель ответчика ФИО2 сослался на избрание прокурором неверного способа защиты нарушенного права путем признания отсутствующим права собственности на спорный земельный участок. По мнению представителя ответчика при разрешении спора о признании недействительной сделки между Департаментом и ООО «ТехИнвест-М» необходимо руководствоваться принципом добросовестности сторон при волеизъявлении в момент совершении сделки. Поскольку воля Департамента была направлена на отчуждение земельного участка под объектом недвижимости, а Администрация получила исполнение по оспариваемой сделке, действия последней являются недобросовестными. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании договоров недействительными, как со стороны прокурора, так и со стороны Администрации, поскольку началом течения срока исковой давности является дата совершения соответствующих сделок между Департаментом и ООО «ТехИнвест-М», о которой всем было известно, а также между ООО «ТехИнвест-М» и ФИО2

Ответчиком – ООО «ТехИнвест-М», представлены отзыв на иск и дополнение к нему, из которого следует, что ответчик поддерживает правовую позицию ФИО2 и оставляет рассмотрение дела на усмотрение суда. В дело представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «ТехИнвест-М».

Третьим лицом – Управлением Росреестра, представлены копии материалов реестрового дела в отношении спорного земельного участка, пояснения относительно записей в Едином государственном реестре недвижимости в части спорного земельного участка и находившегося объекта недвижимости на нем, а также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Исследовав и оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, заслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании обращения ООО «ТехИнвест-М» от 09.07.2014 и от 23.07.2014 в соответствии с приказом Департамента от 19.08.2014 № 1365 образован земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1 000 кв.м., расположенной по ул. Бакунина в г. Смоленске, путем его выделения из земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020302:33 площадью 5 000 кв.м., ранее предоставленного в аренду. Этим же приказом Департамента земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1 000 кв.м., расположенной по ул. Бакунина в г. Смоленске (далее также – спорный земельный участок), предоставлен ООО «ТехИнвест-М» в аренду для строительства комплекса открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений с гостиницей.

На основании приказа Департамента от 19.08.2014 № 1365 между Департаментом и ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 25.08.2014 № 1973/з (далее также – договор аренды), с указанием вида разрешенного использования спорного земельного участка: для строительства комплекса открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений с гостиницей. В пункте 1.2 договора аренды, здания, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют. Срок аренды был установлен по 25.08.2017.

В Единый государственный реестр недвижимости (далее также – ЕГРН) была внесена запись от 08.09.2014 № 

<

данные изъяты> о государственной регистрации договора аренды от 25.08.2014 № 1973/з, заключенного между Департаментом и ООО «ТехИнвест-М».

Кроме того, в ЕГРН 08.09.2014 внесена запись № 

<

данные изъяты> о государственной регистрации ограничения (обременения) прав (содержание обязательств по сохранению недвижимого памятника археологии, оформленного Департаментом Смоленской области по культуре 10.01.2012 № 1768 обществу с ограниченной ответственностью «М1-Строй»). 

Из представленных Управлением Росррестра по Смоленской области и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области материалов кадастровых дел объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (земельный участок) и 

<

данные изъяты> (здание) по адресу: 

<

...> следует, что 22.08.2014 в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 147,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> обратилась ФИО11 – представитель ООО «ТехИнвест-М» по доверенности.

Согласно расписке в получении документов от 22.08.2014 № 67-67-01/295/2014-221 заявителем были представлены следующие документы: заявление от 22.08.2014, декларация об объекте недвижимого имущества от 22.08.2014, доверенность, платежное поручение.

После проведения правовой экспертизы представленных документов в ЕГРН внесена запись от 08.09.2014 № 

<

данные изъяты> о праве собственности ООО «ТехИнвест-М» на нежилое здание вспомогательного назначения.

При этом согласно сведениям ЕГРН здание с кадастровым номером 67:27:0020302:330 площадью 147,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> поставлено на государственный кадастровый учет филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области 11.09.2014. Основанием для постановки на кадастровый учет также являлась декларация об объекте недвижимого имущества.

Как следует из декларации об объекте недвижимого имущества от 22.08.2014, подписанной ФИО11 и представленной в Управление Росреестра, а также из декларации об объекте недвижимости от 23.06.2014, подписанной ФИО7 и представленной в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области, объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020302:330, расположенный по адресу: 

<

...> представляет собой нежилое здание, 2013 года постройки, общей площадью 147,3 кв.м. с возведением стен из кирпича, бетона и иного материала, имеющее подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, а именно: центральный водопровод, центральная канализация, центральное горячее водоснабжение, центральное электроснабжение, центральный газопровод.

Из истребованных в порядке статьи 57 ГПК РФ в ПАО «МРСК Центра», АО «Газпром газораспределение Смоленск», АО «Атомэнергосбыт» и СМУП «Горводоканал» доказательств следует, что сведения о присоединении в какой-либо период к электрическим сетям, сетям водоснабжения и сетям газораспределения в отношении объекта недвижимости ООО «ТехИнвест-М» по ул. Бакунина в г. Смоленске отсутствуют.

На основании заявления ООО «ТехИнвест-М» от 09.09.2014 Департаментом принимается приказ от 24.09.2014 № 1578 о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> предоставлении в собственность за плату указанного земельного участка, на котором расположено здание гостиницы, принадлежащей ООО «ТехИнвест-М» на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 22.08.2014 и договора аренды земельного участка от 25.08.2014 № 1973/з.

Между Департаментом и ООО «ТехИнвест-М» подписывается соглашение от 24.09.2014 о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2014 № 1973/з, оформляется акт приема-передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 24.09.2014, и оформляется договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 № 4597 (далее также – договор № 4597), по условиям которого в собственность покупателя переходит земельный участок площадью 1 000 кв.м. под объектом недвижимости – зданием гостиницы. Цена участка установлена в соответствии с Федеральным законом № 137-ФЗ и составляет 221 420 руб., что составляет 20 % кадастровой стоимости земельного участка.

Оплата по договору № 4597 в размере 221 420 руб. произведена полностью, что подтверждается письмом Департамента от 03.10.2014 № 10416/09 и не оспаривается сторонами.

Согласно сведениям из ЕГРН на основании договора № 4597 внесена запись от 20.10.2014 № 

<

данные изъяты> о государственной регистрации права собственности ООО «ТехИнвест-М» на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

На основании заявления представителя ООО «ТехИнвест-М» от 16.12.2014 объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> был снят с кадастрового учета, о чем внесена запись от 23.12.2014. Основанием для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета послужил акт обследования от 22.10.2014, составленный кадастровым инженером ФИО12 и подтверждающий прекращение существования объекта учета.

Из представленных прокурором снимков аэрофотосъемки (в частности) земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, полученных УФСБ России по Смоленской области в ходе проведения оперативно-розыскных мероприятий (несекретно), за период с 2014 год по 2016 год следов наличия каких-либо зданий, строений и сооружений на спорном земельном участке не имеется. На снимках аэрофотосъемки отчетливо виден лесопарковый массив, прилегающий к зданиям по 

<

данные изъяты>

Из сведений в ЕГРН следует, что право собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> прекращено в ЕГРН на основании заявления ООО «ТехИнвест-М» от 07.05.2019, о чем внесена запись от 20.05.2019.

Являясь собственником спорного земельного участка, ООО «ТехИнвест-М» в лице управляющего ФИО7 заключает с Осокиной (после изменения фамилии ФИО14) Ю.А. договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2014 (далее также – договор б/н), по условиям которого к последней переходит право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, на котором отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения. Цена участка составляет 320 000 руб., которые подлежали уплате в наличной форме в течение трех дней с даты заключения договора б/н. Денежные средства по договору б/н внесены в кассу ООО «ТехИнвест-М» на основании приходно-кассового ордера от 

<

данные изъяты>

Судом отмечается, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2014 между ООО «ТехИнвест-М» и ФИО15 заключен без указания, что собственник осуществляет деятельность в качестве индивидуального предпринимателя и приобретает спорный земельный участок для целей осуществления хозяйственной деятельности.

При совершении сделки по отчуждению спорного земельного участка участниками ООО «ТехИнвест-М» (ФИО9, ФИО10 и ФИО7) принято решение об одобрении сделки с заинтересованностью по продаже обществом ФИО16, являющейся супругой ФИО7, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> за 320 000 руб.

На основании договора б/н в ЕГРН внесена запись от 24.02.2015 № 

<

данные изъяты> о государственной регистрации права собственности ФИО16 на спорный земельный участок с разрешенным использованием: для строительства комплекса открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений с гостиницей.

Сведений о выдаче разрешения на строительство комплекса открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений с гостиницей, а также отдельно гостиницы у сторон не имеется и в дело не представлено.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают (в частности): из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Одним из принципов земельного законодательства, предусмотренных статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ), является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в редакции от 01.01.2014, действовавшей до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не было установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имели граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществлялось гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые были установлены федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществлялся по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливался в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 137-ФЗ) (в редакции от 08.11.2007, действовавшей до 01.03.2015) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществлялось органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не устанавливалось, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не было предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с Областным законом от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» с 01.04.2007 до 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляла администрация Смоленской области, уполномоченным органом которой являлся Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (постановление администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690). В настоящее время в соответствии с решением 69-й сессии Смоленского городского Совета IV созыва от 20.02.2015 № 1323 с 01.03.2015 уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, является администрация города Смоленска.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520 по делу № А51-12453/2014, наличие в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на недвижимое имущество накладывает на собственника соответствующего земельного участка, на котором оно находится, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, в том числе по предоставлению под таким объектом земельного участка в пользование или в собственность в соответствии с ЗК РФ.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из содержания пункта 1 статьи 130 ГК РФ и пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее также – Постановление Пленума № 25) следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как предусмотрено пунктами 3 – 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Для признания имущества недвижимым необходимо подтверждение того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке. Кроме того, для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

При создании недвижимого имущества к правоустанавливающим документам в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства относятся акты об отводе земельного участка под капитальную застройку, разрешение на строительство, акт приемки законченного строительством объекта, удостоверяющий возможность эксплуатации капитального строения.

Из материалов дела усматривается, что регистрация права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020302:330, расположенный по адресу: 

<

...> общей площадью 147,3 кв.м, была осуществлена за ООО «ТехИнвест-М» на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 22.08.2014 и договора аренды земельного участка от 25.08.2014 № 1973/з

Между тем, в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – ГрК РФ) основанием для регистрации права на вновь созданный объект (как первичного права) могло являться разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку именно оно представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно подпунктам 2, 3 пункта 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других), а также строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования (т.е. объектов, обслуживающих основной объект капитального характера и являющихся его принадлежностью).

В соответствии со статьей 135 ГрК РФ вещь, предназначается для обслуживания другой, главой вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.

Главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи, отличающиеся тем, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может.

Критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (пункт 6 Разъяснений по применению Градостроительного кодекса Российской Федерации в части осуществления государственного строительного надзора и постановления Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»).

Доказательств строительства комплекса открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений с гостиницей с соблюдением установленного порядка, по отношению к которому здание гостиницы выполняло бы вспомогательную функцию, на земельном участке не имеется.

В статье 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 132-ФЗ) дается понятие гостиницы, представляющей собой средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту «а» пункта 5 Положения о классификации гостиниц, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 № 158, гостиница, отель – это средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения.

Разрешения на строительство гостиницы как самостоятельного объекта на спорном земельном участке органами местного самоуправления в установленном порядке не выдавалось. С заявлением о выдаче разрешения на строительство комплекса открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений с гостиницей или непосредственно гостиницы ООО «ТехИнвест-М» не обращалось.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона № 122-ФЗ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

С учетом пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ по смыслу приведенной нормы регистрация права собственности на объект на основании заполненной декларации возможна только в случае, если объект не имеет самостоятельного назначения, а по существу является принадлежностью к главной (основной) вещи, предназначен для ее обслуживания.

Из содержания декларации об объекте недвижимого имущества от 22.08.2014 следует, что объект недвижимости с кадастровым номером 67:27:0020302:330, расположенный по адресу: 

<

...> возведен в 2013 года из материалов, позволяющих признать такой объект капитальным, и имеет технологическое присоединение к инженерным сетям (центральный водопровод, центральная канализация, центральное горячее водоснабжение, центральное электроснабжение, центральный газопровод).

В тоже время наличие технологического присоединения к инженерным коммуникациям опровергается истребованными в порядке статьи 57 ГПК РФ сведениями ПАО «МРСК Центра», АО «Газпром газораспределение Смоленск», АО «Атомэнергосбыт» и СМУП «Горводоканал». Доказательств оформления в установленном порядке документов на технологическое присоединение к централизованным инженерным сетям (водопровод, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение), а также наличие договоров поставки энергетических ресурсов в точке присоединения по ул. Бакунина в г. Смоленске (здание гостиницы на спорном земельном участке) у сторон не имеется и суду не представлено.

Из имеющиеся в деле доказательств следует, что здание гостиницы от момента постановки на кадастровый учет до момента снятия с кадастрового учета просуществовало в период с 22.08.2014 – даты подписания декларации об объекте недвижимого имущества, и до 22.10.2014 – даты составления акта обследования кадастровым инженером ФИО12 При этом по данным аэрофотосъемки земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> за период с 2014 по 2016 годы следов наличия каких-либо зданий, строений и сооружений на спорном земельном участке не имеется.

Таким образом, осуществление строительства гостиницы – объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, а также последующий снос гостиницы, свидетельствует о самовольности такого объекта в силу статьи 222 ГК РФ, а в соответствии с пунктом 2 названной статьи лицо не приобретает на нее право собственности, за исключением признания права собственности на такой объект в судебном порядке.

Поскольку регистрация права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

данные изъяты> произведено на основании декларации об объекте недвижимого имущества, а соответствующее решение суда о признании права собственности на такой объект отсутствует, право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> не подлежало государственной регистрации.

Отсутствие правовых оснований для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

данные изъяты> исключает возникновение права ООО «ТехИнвест-М» на приобретение в собственность за плату спорного земельного участка в соответствии с действовавшей на дату спорных правоотношений статьей 36 ЗК РФ.

Таким образом, отсутствие самого объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> на спорном земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020302:325, приобретение права собственности на здание гостиницы в отсутствие правовых оснований, регистрация права собственности и внесение записи в ЕГРН в нарушение требований Федерального закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату спорных правоотношений) свидетельствует об отсутствии у ООО «ТехИнвест-М» исключительного права на приобретение в собственность за плату или в аренду земельного участка под объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). При этом в силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431.1 ГК РФ к договорам применяются положения о недействительности сделок (параграф 2 главы 9), если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Как предусмотрено статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 78 Постановления Пленума № 25, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции от 03.10.2004) предусмотрено, что исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Наличие на момент заключения договора купли-продажи на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества – гостиницы, для строительства которого земельный участок первоначально предоставлялся в аренду, опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Поскольку договор № 4597 совершен с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, а допущенные нарушения влекут ущемление прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, совершенная сделка в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной).

Признание недействительным договора № 4597 позволяет признать последующий договор б/н по отчуждению ООО «ТехИнвест-М» спорного земельного участка также недействительным (ничтожным) по причине нарушения установленного порядка предоставления в собственность земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Оценивая доводы прокурора, Администрации и ответчиков, суд приходит к выводу, что ФИО2 не соответствует признакам добросовестного приобретателя спорного земельного участка, и правовые основания для сохранения за ней права собственности на спорный земельный участок отсутствуют.

Исходя из особенностей правоотношений сторон, суд приходит к выводу, что Департамент, осуществляя полномочия собственника в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, обязан был заключить договор купли-продажи при предоставлении исчерпывающего перечня документов. В случае предоставления документов, подтверждающих наличие объекта недвижимого имущества на земельном участке, Департамент не имел правовых оснований для принятия распорядительного документа об отказе в предоставлении земельного участка в собственность за плату. При этом управляющий ООО «ТехИнвест-М» ФИО7, действуя добросовестно с должной степенью осведомленности и осмотрительности, обязан был соблюдать порядок получения правоустанавливающих документов на здание гостиницы, проверить фактическое наличие такого здания на спорном земельном участке и, совершая в последующем сделку с заинтересованностью между аффилированными лицами (в настоящих правоотношениях супругами О-ными), безусловно должен был поставить в известность о возможных последствиях нового собственника спорного земельного участка – свою супругу ФИО16 Отсутствие совместного хозяйства между супругами и последующее расторжение брака не влияет на осведомленность сторон о последствиях совершения оспариваемой сделки. При этом из представленных в дело доказательств и пояснений представителя ФИО2 следует об осведомленности в совершении оспариваемой сделки иных родственников ответчика (ФИО9 и ФИО10).

Поскольку ООО «ТехИнвест-М» получило спорный земельный участок по недействительной (ничтожной) сделке, соответственно у покупателя отсутствовали права на распоряжение таким участком в виде его передачи по сделке с заинтересованностью своей супруге ФИО16 Следовательно, у ФИО16 земельный участок находится в незаконном владении, который подлежит истребованию в государственную собственность.

Согласно статьям 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Учитывая, что оспариваемые договор 

<

данные изъяты> и договор б/н затрагивают интересы неопределенного круга лиц, то прокурор обладает субъективным правом на обращение в суд с требованием об оспаривании таких сделок.

В соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и статьей 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 75 Постановления Пленума № 25, применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, прокурор, осуществляя функции по надзору за исполнением земельного законодательства, в декабре 2019 года направил в Администрацию города Смоленска требование от 

<

данные изъяты> о комиссионном обследовании, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

На основании требования прокурора составлен акт комиссионного обследования от 25.12.2019, в котором отражено, что спорный земельный участок не огорожен, используется совместно с земельным участком с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, где расположены два здания гостиницы, на спорном земельном участке находятся застекленные постройки для приема пищи и отдыха, детская площадка, элементы благоустройства, ограждение, зеленые насаждения.

До проведения проверки в декабре 2019 года в прокуратуру в августе 2015 года поступало обращение ФИО17 относительно соблюдения градостроительного и земельного законодательства по вопросу формирования земельных участков многоквартирных домов №№ 1, 3, 5, 7 по ул. Б. Краснофлотская в г. Смоленске. Вопросы относительно правомерности приобретения в собственность земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в обращении не ставились.

Прокурор обратился в суд с иском к Департаменту, ФИО2 и ООО «ТехИнвест-М» в апреле 2020 года.

Ответчиком ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности по оспариванию сделок.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее также – Постановление Пленума № 43), в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Постановления Пленума № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Департамент, заключая договор № 4597, получил исчерпывающий перечень документов, являющихся основанием для передачи в собственность за плату спорного земельного участка, занятого объектом недвижимости. Оценивая действия представителей ООО «ТехИнвест-М» как добросовестные при предоставлении документов на приобретение в собственность за плату спорного земельного участка, Департамент не был обязан выявлять фактическое наличие объекта недвижимости на таком земельном участке.

Обращаясь с заявленным иском, прокурор выступает в защиту не Департамента, являвшегося стороной сделки, а в защиту неопределенного круга лиц.

Осуществление надзорных полномочий по соблюдению земельного законодательства не предполагает осведомленности прокурора по совершению оспариваемых сделок между Департаментом, ООО «ТехИнвест-М», а также ФИО2 в момент их заключения.

Довод ответчика о возможной осведомленности по совершению оспариваемых сделок со стороны прокурора на дату проведения обращения ФИО17 в 2015 году судом отклоняется, поскольку при указанной проверки рассматривались вопросы иного лица, а не сторон оспариваемых сделок, основания для проведения прокурорской проверки, определяющих предмет исследования, также не идентичен по сравнению с основанием заявленного спора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что прокурору стало известно о совершении оспариваемой сделки с нарушением установленного законом порядка предоставления земельного участка в собственность только в результате проверочных мероприятий, проведенных в декабре 2019 года. Трехлетний срок к моменту обращения прокурора с рассматриваемым иском не истек.

Отсутствие мер реагирования со стороны органов государственного или муниципального земельного контроля не является основанием для признания действий сторон оспариваемых сделок направленными на сохранение выраженной воли по отчуждению спорного земельного участка, а также совершенной сделки соответствующей закону. При этом следует отметить, что Департамент не является органом государственного земельного контроля.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Исполнение оспоримой сделки может быть признано выражением воли стороны, направленной на сохранение сделки, но не является единственным проявлением воли, направленной на сохранение сделки.

Как указывалось выше, выражение воли Департамента на совершение сделки не является достаточным основанием для сохранения оспариваемой сделки, поскольку в данном случае нарушен императивный порядок предоставления земельного участка в собственность за плату, и данный факт выявлен прокурором в ходе проверки соблюдения земельного законодательства.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, Департамент исходя из принципа добросовестности и предоставления исчерпывающего перечня документов со стороны ООО «ТехИнвест-М», не мог знать о заявленном основании недействительности сделки при ее заключении – отсутствии здания гостиницы на спорном земельном участке, то есть проявлении воли вступить в сделку при наличии признаков порочности такой сделки.

Пунктом 7 Постановления Пленума № 25 разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установленные судом обстоятельства заключения договора № 4597 не позволяют признать добросовестность сторон, а также проявление воли Департамента на исполнение и сохранение недействительной (ничтожной) сделки.

В силу статьи 42 ГПК РФ третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, могут вступить в дело до принятия судебного постановления судом первой инстанции. Они пользуются всеми правами и несут все обязанности истца, за исключением обязанности соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.

По смыслу приведенной нормы, третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, вступают в уже возникший между истцом и ответчиком процесс в целях защиты своих самостоятельных прав на предмет спора.

Материально-правовой интерес третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, должен не совпадать по содержанию с материально-правовым интересом истца и ответчика, то есть третье лицо должно быть заинтересовано в таком материально-правовом разрешении спора, которое исключает удовлетворение притязаний как истца, так и ответчика. Самостоятельность требований состоит в том, что третье лицо утверждает о принадлежности спорного блага именно ему, при этом требование третьего лица может иметь как отличное от первоначального иска основание, так и отличные предмет иска и основание.

Оспаривание сделок купли-продажи со стороны Администрации направлено на возврат земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, полученного в нарушение требований земельного законодательства, в ведение лица, обладающего полномочиями по распоряжению таким земельным участком.

Удовлетворяя требования прокурора и Администрации, суд приходит к выводу, что они направлены на восстановление нарушенного права неопределенного круга лиц, связаны с возвратом земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в состав земель населенного пункта, государственная собственность на которые не разграничена, для последующего принятия решения о предоставлении такого земельного участка в установленном законом порядке.

Правовых оснований признать ФИО2 добросовестным приобретателем спорного земельного участка и сохранении за ней права собственности на такой земельный участок не усматривается.

В порядке применения последствий недействительности оспариваемых сделок суд полагает возможным привести стороны в первоначальное положение, а именно: возвратить земельный участок уполномоченному органу по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а лицам, уплатившим выкупную стоимость по оспариваемым договорам возвратить соответствующие денежные средства.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты муниципальных округов, бюджеты городских округов и бюджеты городских округов с внутригородским делением до разграничения государственной собственности на землю поступают, в частности, доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах муниципальных округов, городских округов, городских округов с внутригородским делением, по нормативу 100 процентов.

Поскольку стороной оспариваемого договора № 

<

данные изъяты> является Департамент, то указанным лицом, но за счет средств казны муниципального образования «город Смоленск» должны быть возвращены денежные средства уплаченные обществом с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» в размере 221 420 руб. Правовых оснований для сохранения денежных средств, поступивших в бюджет города Смоленска от исполнения по договору № 

<

данные изъяты>, в ведении Департамента или Администрации не имеется. При этом отсутствие у стороны договора № 

<

данные изъяты> статуса администратора неналоговых доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не является основанием для освобождения Департамента как стороны сделки от возврата полученного по недействительной (ничтожной) сделке.

Соответственно ФИО2 подлежат возврату денежные средства в размере 320 000 руб., уплаченные в пользу ООО «ТехИнвест-М» по договору б/н.

Обязывая ФИО2 возвратить земельный спорный участок в государственную собственность, суд приходит к выводу, что состояние такого земельного участка должно соответствовать его первоначальному виду, в котором он предоставлялся в собственность ООО «ТехИнвест-М» при отсутствии на спорном земельном участке каких-либо зданий, строений и сооружений. Возврат спорного земельного участка должен осуществляться с учетом перераспределения полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 204 ГПК РФ суд полагает необходимым установить ФИО2 тридцатидневный срок для возврата спорного земельного участка в ведение Администрации по акту-приема передачи.

Поскольку в соответствии с налоговым законодательством прокурор и Администрация освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу иска в суд общей юрисдикции, с ответчиков – ООО «ТехИнвест-М» и ФИО2 подлежит взысканию государственная пошлина в соответствующем размере, предусмотренном для требований неимущественного характера для юридических лиц и граждан соответственно. Правовых оснований для освобождения ответчиков от уплаты государственной пошлины судом не усматривается.

руководствуясь статьями 194, 198, 204 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования прокурора Ленинского района города Смоленска по иску и требования Администрации города Смоленска по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 регистрационный номер 

<

данные изъяты>, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» относительно земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> от 25.09.2014, обязав Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области за счет средств казны муниципального образования «город Смоленск» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» 221 420 руб., уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от 25.09.2014 регистрационный номер 4597.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2014, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» и ФИО16 относительно земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи недвижимого имущества, обязав общество с ограниченной ответственностью «ТехИнвест-М» возвратить ФИО16 320 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2014.

Признать отсутствующим право собственности ФИО16 на земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> погасив содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости запись от 24.02.2015 за номером 

<

данные изъяты>.

Обязать ФИО2 в течение тридцати дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу передать администрации города Смоленска по акту-приема передачи земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: г

<

адрес>, в состоянии пригодном для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Техинвест-М» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение одного месяца, а также в кассационном порядке во Второй кассационный суд общей юрисдикции через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу.

Судья А.П. Титов

Мотивированное решение изготовлено 01.10.2020

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД: 67RS0002-01-2020-001520-30

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-2027/2020