Дело №2-25/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2020 г. г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Рябцевой А.И.,

при секретаре Черепаниной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «АМБ Эксперт», третьему лицу: судебному приставу исполнителю Туапсинского РОСП УФССП об оспаривании результатов оценки, 

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском об оспаривании результатов оценки, арестованного имущества в рамках исполнительного производства –земельного участка и садового дома, расположенных по адресу :

<

адрес> с/т «Дорожник» участок №50, принадлежащего ей на праве собственности, ссылаясь на то, что результаты оценки указанного имущества являются недостоверными, явно заниженными, чем нарушаются ее права. 

В обосновании исковых требований указано, что в Туапсинском РОСП УФССП по Краснодарскому краю находится сводное исполнительнее производство ИП №10814/09/67/23/СД в отношении нее как должника, взыскателями по которому являются Ш, М, Т, Щ на общую сумму 

<

данные изъяты> Судебным приставом было арестовано её имущество, земельный участок площадью 645 квм, с кадастровым номером №:11, с расположенным на нем садовым домом общей площадью 331 квм с кадастровым номером №:2478, по адресу 

<

адрес> с/т»Дорожник» участок №50. 30.10.2019 г. она по почте получила постановление о принятии результатов оценки и постановление о взыскании расходов на совершение исполнительных действий. Согласно постановления её имущество оценено в 

<

данные изъяты>, с которой она не согласна, считает, что оценка имущества необоснованно занижена. Оценка здания проводилась без осмотра задания, она не была извещена о дне осмотра, в нарушение Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 №Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости».

В судебном заседании ФИО1 поддержала завяленные требования по тем же основаниям просила их удовлетворить. 

Судебный пристав-исполнитель Туапсинского РОСП УФССП по Краснодарскому краю ФИО2 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что у нее в производстве находится сводное исполнительное производство в отношении должника ФИО1 Оценку арестованного имущества производила ООО «АБМ Эксперт», с которой заключен контракт Управлением. Оценка произведенная указанной организацией была ею принята. 

Суд выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Как видно из материалов дела и материалов исполнительного производства, в Туапсинском РОСП УФССП по Краснодарскому краю находится сводное исполнительное производство ИП №10814/09/67/23/СД в отношении должника ФИО1 на общую сумму 

<

данные изъяты>, взыскателями по которому являются : Ш, М, Т, Щ

В связи с не исполнением решений суда о взыскании денежных средств в пользу взыскателей, судебным приставом исполнителем ДД.ММ.ГГГГ произведен арест имущества, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, а именно на земельный участок, общей площадью 645 квм с кадастровым номером №:11, категория земель-земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для садоводства, и на садовый дом, общей площадью 331 квм, с кадастровым номером №:2478, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с/т»Дорожник» участок №50.

03.04.2019 судебным приставом исполнителем ФИО3 Туапсинского отдела РОСП УФССП по Краснодарскому краю в рамках исполнительного производства ИП №10814/09/67/23/СД сделана заявка на оценку арестованного имущества. 

18.04.2019 года вынесено постановление об участии в исполнительном производстве специалиста, постановлено привлечь специалиста-оценщика для определения рыночной стоимости имущества, указанного выше, ООО «АБМ Эксперт».

Согласно заключению от 20.08.2019 № 376/19-ОН-П, подписанному генеральным директором ООО «АБМ Эксперт» Х была проведена работа по определению рыночной стоимости объектов оценки: земельного участка, общей площадью 645 квм с кадастровым номером №:11, категория земель-земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для садоводства, и садового дома, общей площадью 331 квм, с кадастровым номером №:2478, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с/т»Дорожник» участок №50. 

Величина рыночной стоимости по состоянию на 20.08.2019 составляет 

<

данные изъяты>08.102019 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление в рамках исполнительного производства о принятии результатов оценки. Постановлено принять результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика.

В соответствии с ч.1 ст.85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Из разъяснений, содержащихся в п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» следует, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Истицей в иске заявлено о несоответствии стоимости её имущества, установленной постановлением судебного пристава-исполнителя, его действительной рыночной стоимости.

Для установления действительной рыночной стоимости спорного имущества и определения соответствия отчета об оценке, принятого судебным приставом-исполнителем, требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению № 9/16.1 ППП ООО «ЮрИнСтрой» от 10 апреля 2020 года, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 645 квм с кадастровым номером №:11, категория земель-земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для садоводства, и садового дома, общей площадью 331 квм, с кадастровым номером №:2478, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с/т»Дорожник» участок №50, составляет 

<

данные изъяты> 

Согласно экспертного заключения отчет оценщика №376/19-ОН-П от 20.08.2019, выполненный ООО «АБМ Эксперт» на соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и Федеральным стандартам оценки.

Так, согласно светокопии отчета в сведениях об оценщике указаны документы об образовании оценщика, которые не представлены к отчету, что является нарушением п.8г Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ 20 мая 2015 г., также в нарушение п.5 указанного стандарта инициалы оценщика в разных разделах указаны разные. 

Также имеются противоречия в сведениях о факте проведения осмотра объектов оценки, что вводит в заблуждение и также является нарушением п.5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611) «при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра». В исследуемом Отчете отсутствуют сведения о причинах непроведения осмотра.

в таблице 7, раздел 7 «Описание объекта оценки», светокопии Отчета (л.д. 111) в столбце «Наименование» в строке «Количество этажей» указано - 2. При этом оценщик использовал данные, представленные в техническом паспорте объекта оценки (см. строку «Правовые документы на объект оценки» таблицы 5 Отчета на л.д. 110), выполненном Филиатом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по Туапсинскому району по состоянию на 08 мая 2007 г., светокопия которого имеется в приложении к Отчету (л.д. 154-160), в соответствии с которыми двухэтажное здание садового дома литер «А» имеет также мансардный этаж литер «А1». Указанное вводит в заблуждение пользователей Отчета, что является нарушением пункта 5 ФСО N 3.

В таблице 7, раздел 7 «Описание объекта оценки», светокопии Отчета (л.д. 111) в строке «Окна» указано - деревянные спаренные двухстворчатые, в строке «Инженерное оборудование» - отопление, электричество, водопровод, канализация, газоснабжение, горячее водоснабжение, «Обеспеченность общественным транспортом» - удовлетворительная. В связи с тем, что оценщиком осмотр объекта оценки не проводился, им не учтены фактические характеристики объекта оценки такие, как: окна - металлопластиковые, отсутствие центрального горячего водоснабжения, а также газоснабжения. Обеспеченность общественным транспортом объекта оценки - на хорошем уровне (автобусы, маршрутные такси, расстояние от остановки - менее 500 м). Указанное вводит в заблуждение пользователей Отчета, что является нарушением пункта 5 ФСО N 3. Кроме того, указанное является нарушением пункта 8 ФСО №7, в соответствии с требованиями которого в Отчете должна быть информация о характеристиках объекта оценки и его оцениваемых частей;

В разделе исследуемого Отчета 9.3 «Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Обзор рынка недвижимости Краснодарского края» (л.д. 121-123), в нарушение требований пункта 11в) и 11д) ФСО №7, отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы;

В разделе исследуемого Отчета 10.2 «Определение рыночной стоимости» приведен отказ от использования затратного подхода оценки (л.д. 124). В обоснование отказа приведено следующее: отсутствует возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объекта капитального строительства. Корректная оценка величины физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объекта капитального строительства, возможны, в данном случае, по результатам осмотра объекта оценки. Однако, как было указано выше, осмотр объекта оценки оценщиком не проводился, причина непроведения осмотра не указана. При этом оценщик указывает, что по результатам анализа предоставленной представителями Заказчика информации он обладает описанием физических характеристик и физического состояния оцениваемого недвижимого имущества (см. л.д. 125).

Вышеизложенное является нарушением требований пункта 5 ФСО №3, в части соблюдения следующих принципов оценки: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть - подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования результатов. 

В подразделе «Пояснения корректировок приводится обоснование понижающей корректировки на Условиях продажи, которая далее применяется при определении рыночной стоимости объекта оценки (см. таблицу на л.д. 130 «Расчет стоимости земельного участка» и таблицу по определению рыночной стоимости объекта оценки на л.д. 138). Данная корректировка неприменима в данном случае, так как в соответствии с «Заданием на оценку» (раздел 1 исследуемого Отчета на л.д. 105) вид определяемой стоимости - рыночная стоимость. Применение указанной корректировки занижает итоговую стоимость объекта оценки. 

В таблице «Расчет стоимости земельного участка» Отчета (л.д. 130-131) в строке «Коммуникации» для объекта оценки указано - «электричество, водоснабжение, газ». Однако, оцениваемый земельный участок не обеспечен газом, что также отражено в приложенной к Отчету копии технического паспорта объекта оценки. Неприменение корректировки к объектам-аналогам, обеспеченным газом, искажает величину итоговой стоимости. Указанное вводит в заблуждение пользователей Отчета, что является нарушением пункта 5 ФСО N 3. Кроме того, указанное является нарушением пункта 8 ФСО №7, в соответствии с требованиями которого в Отчете должна быть информация о характеристиках объекта оценки и его оцениваемых частей, а также пункта 8ж) ФСО №3, в соответствии с требованиями которого в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, и пункта 22д) ФСО №7, который требует корректировки по выявленным различиям между объектом оценки и объектом-аналогом с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; 

при определении рыночной стоимости садового дома корректировка на «Материал стен» составила 0% (л.д. 135) и приведена таблица из «Справочника оценщика недвижимости - 2018» «Жилые дома» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2018 г., под редакцией ФИО4 Однако, отсутствует обоснование величины корректировки. Кроме того, в таблице «Аналоги (продажа)» (л.д. 133) отсутствуют данные по объектам-аналогам по этому элементу сравнения. Однако, в приложении к Отчету приведены данные источников информации по объектам-аналогам (л.д. 145-147), из которых следует, что материал стен объекта-аналога №1 - пеноблоки, объекта-аналога №2 - кирпич, объекта- аналога №3 - кирпич. Неприменение корректировки к объектам-аналогам искажает величину итоговой стоимости. Указанное является также нарушением пункта 22д) ФСО №7, который требует корректировки по выявленным различиям между объектом оценки и объектом-аналогом с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; 

в таблице «расчетов по методу прямых продаж для определения рыночной стоимости объекта оценки» Отчета (л.д. 138) в строке «Качество отделки внутренних помещений» для объекта оценки указано - «нет данных». Корректировка по этому параметру составила 0%. Как было указано выше, состояние отделки внутренних помещений возможно было определить проведением осмотра объекта оценки, причина непроведения которого в данном Отчете не приводится. Кроме того, в приложении к Отчету приведены данные источников информации по объектам- аналогам (л.д. 145-147), из которых следует, что состояние внутренней отделки объекта-аналога №1 - предчистовая отделка, объекта-аналога №2 - предчистовая отделка, объекта-аналога №3 - современный ремонт. Неприменение корректировки к объектам-аналогам искажает величину итоговой стоимости объекта оценки. 

Рыночная стоимость садового дома (здание) общей площадью 331 кв.м., с кадастровым номером №:2478, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Туапсинский, Небугское сельское поселение, 

<

адрес>, с/т «Дорожник», уч. 50, по состоянию на 20 августа 2019 г. составляет 

<

данные изъяты> в том числе:

рыночная стоимость земельного участка площадью 645 кв.м, с кадастровым номером 23:33:0907010:11, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства - 

<

данные изъяты>.

рыночная стоимость садового дома (здание) общей площадью 331 кв.м., с кадастровым номером №:2478 - 

<

данные изъяты>.

Рыночная стоимость объектов оценки, определенная в отчете оценщика 376/19-ОН- П от 20.08.2019 г., выполненном ООО «АБМ ЭКСПЕРТ» (л.д. 102-163), составила: 

<

данные изъяты>, в том числе:

рыночная стоимость земельного участка площадью 645 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства - 

<

данные изъяты>;

рыночная стоимость садового дома общей площадью 331 кв.м., с кадастровым номером №:2478 - 

<

данные изъяты>.

При таких обстоятельствах, суд принимает в подтверждение рыночной стоимости объектов оценки экспертное заключение №9/16.1 от 10 апреля 2020 года НПП ООО «ЮрИнСтрой», которое содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, сведения об исполнителе и заказчике работ, описание проведенных работ, описание объекта оценки, использованные при проведении оценки данные с указанием источников их получения, анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, описание и обоснование выбранного оценщиком метода, приведены мотивы отказа от использования других методов, изложены расчеты и выводы. В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны аналоги, наиболее близкие к оцениваемому объекту по основным экономическим и физическим характеристикам, относящиеся к сегменту рынка недвижимости. Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности.

Суд считает, что представленное заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, полагает необходимым установить рыночную стоимость на его основании.

Учитывая изложенные выше результаты судебной экспертизы, суд полагает, что отчет об оценке ООО «АБМ Эксперт» не в полной мере соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки и не может подтверждать рыночную стоимость объекта оценки.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации.

Статьей 4 названного Закона установлено, что исполнительное производство осуществляется на принципах: законности; своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения; уважения чести и достоинства гражданина; неприкосновенности минимума имущества, необходимого для существования должника - гражданина и членов его семьи; соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения. 

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 указанного выше Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав вышеприведенные положения Федерального закона «Об исполнительном производстве» и Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что при вынесении постановления судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о принятии оценки при принятии за основу недостоверной (не соответствующей реальной рыночной стоимости) оценки стоимости недвижимого имущества должника ФИО1

Указанные обстоятельства являются основанием для признания постановления судебного пристава исполнителя незаконным, для отмены постановления о принятии результатов оценки. 

Однако, как следует из пояснений сторон, и следует из представленных материалов на момент вынесения решения суда постановление о принятии результатов оценки отменено решением Туапсинского районного суда от 03.12.2019, вступившим в законную силу. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве

Поскольку отмена постановления о принятии оценки прав участников исполнительного производства не восстанавливает, иная стоимость объекта оценки судебным приставом-исполнителем не определена, суд в порядке восстановления прав сторон исполнительного производства, признает достоверной величину рыночной стоимости объектов оценки, определенной заключением судебной оценочной экспертизы.

Установленная данным решением оценка имущества должна использоваться судебным приставом-исполнителем при совершении исполнительных действий в рамках возбужденного исполнительного производства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать недостоверными результаты оценки, указанные в отчете оценщика №376/19-ОН-П от 20 августа 2019 года об оценке арестованного имущества.

Установить рыночную стоимость земельного участка общей площадью 645 квм с кадастровым номером №:11, категория земель-земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для садоводства, - 

<

данные изъяты>; установить рыночную стоимость садового дома общей площадью 331 квм, с кадастровым номером №:2478, - 

<

данные изъяты>, а всего в сумме 

<

данные изъяты> ( 

<

данные изъяты>. ), расположенных по адресу: 

<

адрес>, с/т»Дорожник» участок №50.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Туапсинский районный суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Председательствующий

Судья : Рябцева А.И.