Дело *** сентября 2018 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Богдановой И.А.,

при секретаре Власовой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску 

ФИО1 к ООО «Кивеннапа», третье лицо: администрация Гатчинского муниципального района о взыскании неустойки, пени, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов по оплате услуг представителя,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Кивеннапа», с учетом последних уточнений ( л.д. 62-63) просила взыскать с ответчика неустойку в размере 337014,71 руб., пени в размере 69727,18 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы и судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что между истцом и ООО «НеваИнвестПроект», действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа» заключен предварительный договор был заключен предварительный договор купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) №*** от ***. Стороны по предварительному договору обязались заключить в будущем договор купли-продажи блок-секции *** в жилом доме блокированной застройки по адресу: ***. Общая цена по предварительному договору составила 969 780 рублей. Свои обязательства по договору истец выполнила в полном объеме, внеся на счет продавца стоимость приобретаемого жилья. Срок заключения основного договора и передачи недвижимости истцу – 2 квартал *** года. Однако, до настоящего времени основной договор не заключен. *** истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием исполнить обязательства по передаче блок-секции и выплате неустойки. Ответа на претензию не поступило. Учитывая изложенное, просила иск удовлетворить.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела ( л.д. 150), в судебное заседание не явилась.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 неустойку за период с *** по ***, за 719 дней в размере 337014,71 руб., пени в размере 69727,18 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы и расходы по оплате услуг представителя в размере 35000 рублей.

Представитель ответчика ООО «Кивеннапа» в судебном заседании пояснил, что возражает против удовлетворения исковых требований. В настоящее время объект недвижимости еще как такового нет. Согласно п. 4.2.3. договора, объект недвижимости должен быть передан истцу в течение десяти рабочих дней с момента заключения основного договора купли-продажи, таким образом, неустойка может быть рассчитана за период с ***, а не с ***, как просит истец. Кроме этого, просил применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки. Требования о взыскании компенсации морального вреда считает необоснованными и завышенными, а также считает сумму судебных расходов по оплате услуг представителя также завышенной.

Представитель третьего лица – администрации Гатчинского муниципального района, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился ( л.д. 148). 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствии истца и представителя третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, находит иск подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, *** между истцом, с одной стороны, и ООО «НеваИнвестПроект», действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа», с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №***, согласно которому стороны пришли к соглашению о заключении в будущем основного договора купли-продажи в отношении приобретения блок-секции *** в жилом доме блокированной застройки по адресу: *** ( л.д. 12-24). 

Истец в соответствии с утвержденным графиком внесла на счет продавца стоимость жилого помещения с прилегающим земельным участком в сумме 969 780 руб.

Согласно графика исполнительных мероприятий ( л.д.25), являющегося приложением к предварительному договору, стороны обязались заключить основной договор во 2 квартале *** года.

В соответствии с п. 4.2.3. предварительного договора, объект недвижимости должен быть передан истцу в течение десяти рабочих дней с момента заключения основного договора купли-продажи.

Однако, до настоящего времени основной договор не заключен. 

*** истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием исполнить обязательства по передаче блок-секции и выплате неустойки, но ответа на претензию не поступило.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

Все даты, указанные в предварительном договоре являются плановыми, их просрочка допускается, если это обусловлено временными задержками сроков исполнения своих функций и обязательств иными организациями, сроков согласования и выдачи документации государственными, муниципальными и иными органами и службами, в том числе регистрирующими органами, а также задержками в исполнении своих обязанностей электро, газо, водосетевыми организациями и поставщиками данных ресурсов. Причем все даты привязаны к наступлению событий, которые зависят от воли продавца (ввод объекта в эксплуатацию, регистрация за ним права собственности и т.д.). 

Буквальное содержание спорного договора свидетельствует о том, что стороны в условиях предварительного договора не определили срок заключения основного договора.

Также судом достоверно установлено, что до настоящего момента основной договор между сторонами заключен не был, в оговоренный ориентировочный срок жилое помещение истцу не передано.

Положениями ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривается возможность определения срока указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон.

Между тем, в силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действующего в спорный период времени, ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть в данном случае зависят от воли и действий только ответчика.

Таким образом, такое событие как государственная регистрация права собственности ответчика на жилое помещение не является неизбежным и зависит от воли и действий последнего.

Доводы ответчика на необходимость применения к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в данном случае несостоятельны.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в законную силу с 01 января 2017 года, предусмотрено, что действие положений ч. 2.3 ст. 1, п. п. 2 - 8 ч. 2 и ч. 2.2 - 2.6 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01 января 2017 года.

Таким образом, на дату возникновения спорных правоотношений положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не применялись.

Исходя из конструктивных особенностей, передаваемая блок-секция не будет являться квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме, а станет отдельным жилым помещением, расположенным на отдельном земельном участке, в связи с чем, к данным правоотношениям Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ в прежней редакции не применим (в общедолевую собственность участников долевого строительства не поступает какой-либо объект). 

По смыслу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

В данном случае истец внесла денежные средства на указанный представителем продавца расчетный счет, а продавец обязался создать и передать покупателю индивидуально-определенное недвижимое имущество, расположенное на отдельном земельном участке.

Из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ

от 11.07.2011г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в

соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе, положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В связи с этим суд приходит к выводу, что заключенный между истцом и ООО «НеваИнвестПроект», действующим от имени и за счет ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора от *** объект недвижимости ответчиком построен не был.

Согласно п. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Истец с подобными требованиями не обращалась, договор до настоящего времени не расторгла, а требует лишь взыскания неустойки за просрочку передачи объекта. 

Кроме того, поскольку истец, заключая спорный договор, желала приобрести жилое помещение для личных нужд, в связи с чем, правоотношения между сторонами подпадают под регулирование Закона «О защите прав потребителей». 

Согласно п. 2 и п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;

возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Согласно п. 4.2.3. предварительного договора, объект недвижимости должен быть передан истцу в течение десяти рабочих дней с момента заключения основного договора купли-продажи ( л.д. 14).

Срок заключения основного договора – 2 квартал 2016 года.

На основании указанного, суд приходит к выводу, что истцом неверно указан период, за который он просит взыскать неустойку. 

Таким образом, период просрочки исполнения обязательства со стороны ответчика начинается с ***, а не с ***, как просит истец.

Так, неустойка от общей внесенной суммы 969780 руб., исходя из неустойки 0,5 % за каждый день просрочки, что за период с *** по ***, за 703 дня значительно выше внесенной истцом суммы предварительной оплаты. 

Оценивая ходатайство ответчика о снижении размера неустойки и штрафа, суд учитывает, что в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

Поскольку истец является гражданином-потребителем, то подлежат учету также разъяснения, содержащиеся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд принимает во внимание при снижении размера неустойки степень завершенности строительства жилого дома к настоящему моменту, период просрочки, минимальный предел, ниже которого снижение процентов недопустимо в силу п. 6 ст. 395 ГК РФ, в этом случае составит 135417,15 руб. (969780 х 703 х 7,25 : 100 : 365).

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, степень выполнения ответчиком своих обязательств, период просрочки исполнения обязательства, а также заявление ответчика о снижении определенного истцом к взысканию размера неустойки, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 180 000 рублей.

Определенный размер неустойки суд находит обоснованным, отвечающим принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, соизмеримым с нарушенным интересом. 

Одновременно с этим, суд не находит оснований для взыскания в пользу истца пени по п.6.5.1 предварительного договора в размере 69727,18 рублей за несвоевременную передачу продавцом покупателю объекта недвижимости из расчета 0,01 % от суммы внесенных покупателем денежных средств, поскольку законом не предусмотрена возможность взыскания двойной неустойки (ч.4 ст.395 ГПК РФ). 

В этой связи, суд полагает целесообразным взыскать с ответчика неустойку по п. 2 и п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» в размере 180000 рублей, которая по сумме выше, предусмотренной договором.

Руководствуясь ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», ст. 1101 ГК РФ, суд, учитывая губительный характер практики ответчика, и длительный срок нарушения прав потребителя на оказание качественных услуг, полагает требования о компенсации морального вреда подлежащими удовлетворению, но с учетом характера причиненных страданий и сложившихся правоотношений, лишь частично в размере 10000 руб.

В оставшейся части размер заявленной компенсации морального вреда несоразмерен понятиям справедливости и разумности, последствиям и обстоятельствам нарушения, в связи с чем, удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 ФЗ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

С ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 95 000 руб. за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке (неустойка 180 000 руб. + компенсация морального вреда 10000 : 2). Оснований для его снижения суд не усматривает, поскольку ответчик не удовлетворил требования истца даже в неоспариваемом объеме. 

Истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из толкования статьи 100 ГПК РФ следует, что разумность пределов, являясь оценочной категорией, определяется судом с учетом особенностей конкретного дела.

Согласно представленных ФИО1 документов, ею были понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 рублей, что подтверждается договором на оказание юридических услуг *** от *** ( л.д.45-46) и квитанцией (л.д. 47).

Принимая во внимание изложенное, в том числе частичное удовлетворение иска, количество судебных заседаний, их продолжительность по времени, проанализировав материалы данного гражданского дела, свидетельствующие об объеме выполненной работы представителем истца при разрешении данного спора, а также качестве предоставленных услуг, исходя из принципа разумности и соразмерности, учитывая сложность дела, характер спорных правоотношений, конкретные обстоятельства дела, суд полагает возможным взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей. 

В силу ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч.2 ст. 88 ГПК РФ).

На основании п. 3 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ государственная пошлина уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме.

В силу требований п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от государственной пошлины (подлежащей зачислению по месту государственной регистрации, совершения юридически значимых действий или выдачи документов) - по нормативу 100 процентов.

При таких обстоятельствах, с ООО «Кивеннапа» в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 5100 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о взыскании неустойки, пени, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 неустойку за период с *** по ***, за 703 дня, в размере 180000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 95000 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинского городского суда.

Судья:

В окончательной форме решение суда принято ***