УИД 63RS0025-01-2024-002377-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 февраля 2025 года 

Судья Сызранского городского суда Самарской области Сорокина О.А.

при секретаре Дюльдиной Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-135/2025 по иску Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань к ФИО1, ФИО2 о признании самовольной постройкой объект незавершенного строительства и о его сносе, 

у с т а н о в и л:

Комитет по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань обратился в суд к ответчикам ФИО1, ФИО2 с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что ответчикам на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № ***, площадью 1454 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, вид разрешенного использования: производственная база. 

Согласно данным Росреестра в границах земельного участка с КН № *** расположены:

- нежилое помещение КН № *** общей площадью 126,9 кв.м., этажность 2, в том числе подземных 0, материал стен – кирпичные;

- нежилое помещение КН № *** общей площадью 153,3 кв.м., этажность 1, в том числе подземных 0, материал стен – кирпичные;

- нежилое помещение КН № *** общей площадью 185,6 кв.м., этажность 1, в том числе подземных 0, материал стен – кирпичные;

- многоквартирный дом КН № *** общей площадью 3980,1 кв.м., этажностью 5, материал стен – железобетонные.

Правообладатели: 

ФИО1, запись о государственной регистрации права общей долевой собственности (1/2 доля в праве) № *** от 

<

дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН №№ *** от 05.07.2024. 

Согласно уведомлению Государственной инспекции строительного надзора Самарской области о выявлении самовольной постройки от 

<

дата> № *** и Акту выездного обследования от 

<

дата> № *** на земельном участке от 

<

дата> № *** на земельном участке выявлены:

- факт возведения (создания) здания, сооружения или другого строения: «Нежилое здание» без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом выездного обследования № *** от 

<

дата>.

- факт возведения (создания) здания, сооружения или другого строения с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается актом выездного обследования. 

Вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещение объекта, который используется в коммерческих целях. 

Проверкой выявлены нарушения требования ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а именно строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № *** выполнено в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства. 

Производство строительных работ ведется без согласования с Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области. Строительные работы производятся в отсутствие разрушительной документации на строительство объекта капитального строительства. 

Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г.о. Сызрань, утвержденных Решением Думы г.о. Сызрань от 

<

дата> № ***, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 – зона малоэтажной застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. Разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства Комитетом не выдавалось. 

По данным Росреестра и информации Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области земельный участок полностью расположен: 

- в границах исторического поселения регионального значения города Сызрани Самарской области, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 05.02.2021 №49 «Об утверждении предмета охраны исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области, границ территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области и требований градостроительным регламентам и границах территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области»; 

- в границах защитной зоны объекта культурного наследия (памятника градостроительства и архитектуры) регионального значения «Особняк купца ФИО3.», расположенного по адресу: 

<

адрес>

В границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения «Уез», расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленной Приказом министерства культуры Самарской области №25 от 04.03.2014 «О внесении изменений в приказ Министерства культуры Самарской области от 06.06.2012 №8 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории Самарской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон».

Согласно акту по результатам обхода (объезда) или проверки уведомления о факте выявления самовольной постройки от 09.07.2024 КСиА, градостроительному заключению от 

<

дата> № *** выявлены следующие нарушения: 

Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 – зона малоэтажной застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. Зона Ж-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых кварталов из индивидуальных и блокированных жилых домов с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Вид разрешенного использования «Производственная база», который в данной территориальной зоне отсутствует. Также ВРИ «Производственная база» в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 

<

дата> №№ *** – отсутствует. Согласно п. 4 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования. 

Отсутствует заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащего архитектурные решения, предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентов применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения регионального значения, предусмотренные ст. 51, 51.1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 60Федерального закона от 

<

дата> №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Красная линия не нарушена. 

Требуемый минимальный отступ отдельно стоящих зданий, строений и сооружений от границ существующего земельного участка в территориальной зоне Ж-1 со стороны выходящей на улицу – по сложившейся линии застройки, с остальных сторон – 3 м. 

Согласно схемы расположения объекта в границах земельного участка объект капитального строительства расположен с нарушеним предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, нарушение минимального отступа от границы земельного участка со стороны бокового двора, смежного с земельным участком КН № ***, по адресу: 

<

адрес>

Нарушены противопожарные расстояния между строениями в границах земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и по адресу: 

<

адрес> – незавершенным строительством объектом, в отношении которого подготовлено градостроительное заключение. 

Согласно п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 19.10.2023) «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 17.04.2024), в границах защитных зон в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. 

Нарушены следующие нормы действующего законодательства:

- ст. 51, 51.1 Градостроительного кодекса РФ;

- ст. 54 Правил землепользования и застройки г.о. Сызрань, утвержденных Решением Думы г.о. Сызрань от 30.03.2011 №16 (в редакции решения Думы г.о. Сызрань от 26.06.2024 №37);

- п. 4.13, п. 5.3.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты»;

- ст. 60 ФЗ от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации»;

- требования градостроительных регламентов в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, установленные Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области №48 от 21.06.2016.

- п. 2 ст. 7 и ст. 42 Земельного кодекса РФ. 

Использование самовольной постройки не допускается. 

Выявленные специалистами Комитета нарушения строительных норм и правил являются существенными, неустранимыми на данной стадии строительства, не позволяют вести дальнейшее строительство и требуют разборки здания. 

Истец полагает, что возведение нежилого здания на земельном участке без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил являются достаточными основаниями для того, чтобы признать постройку самовольной и обязать ответчиков снести ее, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2 обратились со встречным иском к Администрации г.о. Сызрань о признании права общей долевой собственности по ? доли в праве каждого на нежилое здание площадью 381,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, в обоснование иска указали, что Истцам на праве общей долевой собственности, по 1\2 доли в праве каждому принадлежит земельный участок площадью 1454 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> КН № ***, с видом разрешенного использования - производственная база.

На указанном земельном участке расположены:

нежилое здание, наименование: контора площадью 126,9 кв.м., КН № ***

нежилое здание, площадью 185,6 кв.м., с КН № ***

нежилое здание, обшей площадью 153,3 кв.м., этажность 1 с КН № ***

На указанном земельном участке в 2024 г. истцами было произведено самовольно возведенное строение нежилого здания 381,4 кв.м.

Данная постройка в соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной, так как построена без получения необходимых разрешений.

Однако строительство произведено в границах земельного участка, принадлежащего собственникам. Красная линия не нарушена.

Требуемый минимальный отступ отдельно стоящих зданий, строений и сооружений от границ существующего земельного участка в территориальной зоне Ж-1 со стороны выходящей на улицу - по сложившейся линии застройки, с остальных сторон - 3 м.

Согласно схемы расположения объекта в границах земельного участка объект капитального строительства расположен с нарушением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, нарушение минимального отступа от границы земельного участка со стороны бокового двора, смежного с земельным участком с КН № ***, расположенным по адресу: 

<

адрес>

При строительстве нежилого здания согласие собственников смежных земельных участков получено, возражений против расположения здания в минимальном отступе от границы земельного участка не имеется.

Согласно экспертного заключения № *** от 04.09.2024 г. нежилое здание степень огнестойкости 4, класс конструктивной пожарной опасности - С1, соответствует предъявляемым требованиям пожарной безопасности. 

Спорная постройка, согласно технического заключения ООО «* * *», полученного в результате обследования нежилого здания (Литер М) по адресу: 

<

адрес> безопасности жизни и здоровья людей не угрожает, задние не создает угрозу для жизни и здоровья людей,

несущие конструкции и инженерные системы нежилого здания находятся в нормативно техническом состоянии;

общая устойчивость несущих конструкций обеспечивает безопасную эксплуатацию объекта.

Относительно целевого назначения земельного участка через МФЦ г. Сызрани подано заявление о внесении второго (дополнительного, вспомогательного) вида разрешенного использования в соответствии с классификатором 2.7.1 - гаражи.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, по встречному иску возражала в полном объеме. 

В судебное заседание ответчики (истцы по встречному иску) ФИО1, ФИО2 и представитель по доверенности ФИО5 не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представитель ФИО5 в предварительном судебном заседании 06.09.2024 и 02.10.2024 исковые требования не признала.

В судебное заседание представитель третьего лица Государственная инспекция строительного надзора Самарской области не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

В судебное заседание представитель третьего лица Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области ФИО8 не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя, исковые требования Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань поддержал, в письменном отзыве указал, что земельный участок с кадастровым номером № ***, расположен в границах следующих зон с особым условием использования территории: 

зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения «Уездное духовное училище», расположенного но адресу: 

<

адрес>, утверждена Приказами министерства культуры Самарской области от 

<

дата> № *** и 

<

дата> № ***;

защитная зона объекта культурного наследия регионального значения «Особняк купца ФИО3.», расположенный по адресу: 

<

адрес>

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности согласно статье 34.1 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 73-ФЗ) территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Также согласно данной статье защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Также указанный земельный участок расположен в границах исторического поселения регионального значения города Сызрани Самарской области. Предмет охраны и границы территории исторического поселения утверждены постановлением Правительства Самарской области от 05.02.2021 №49.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласовании, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В судебное заседание представитель ответчика (по встречному иску) Администрации г.о. Сызрань по доверенности Лёгкий Д.Г. не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, по имеющимся в деле документам. 

Определением суда от 03.02.2025г. встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 к Администрации г.о. Сызрань о признании права общей долевой собственности по ? доли в праве каждого на нежилое здание площадью 381,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес> оставлены без рассмотрения. 

Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, полагает исковые требования Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

На основании ч. 2 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских право осуществляется путем признания права.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) строительство - это создание зданий строений и сооружений.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей. 

Частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа. Вместе с тем, с 4 августа 2018 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 указанного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного выше федерального закона (4 августа 2018) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства. В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 N 340-ФЗ).

Из содержания названных норм следует, что с 4 августа 2018 строительство или реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство. Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса; статья 17 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ).

Согласно Постановлению Правительства Самарской области от 12.04.2018 №189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» городской округ Сызрань включен в Перечень исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области. 

Постановлением Правительства Самарской области от 05.02.2021 №49 утверждены: 

предмет охраны исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самаркой области,

границы территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области, 

требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области. 

В соответствии с п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

В силу п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Законодателем предоставлена возможность, в виде исключения до 01.03.2018, в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на некоторые объекты недвижимости (часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Однако это обстоятельство не свидетельствует о том, что возведенная постройка не может быть признана самовольной в дальнейшем, так как государственная регистрация права не подменяет собой разрешение на строительство и не отменяет действие статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Судом установлено, что Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области, по результатам проведенной 28.06.2024 проверки на земельном участке с КН № ***, по адресу: 

<

адрес>, выявлен факт возведения (создания) нежилого здания без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается уведомлением о выявлении самовольной постройки № *** от 

<

дата>.

Актом выездного обследования № *** от 

<

дата> выявлены следующие нарушения: на земельном участке с кадастровым номером по адресу: 

<

адрес> ведется строительство объекта капитального строительства: «Нежилое здание» на момент осмотра велись работы по устройству металлического каркаса здания. 

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером № *** является гражданин ФИО1, вид разрешенного использование земельного участка – производственная база. 

По информации, поступившей из Комитета по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань Самарской области (вх. 3222 от 25.06.2024), Комитетом по строительству и архитектуре Администрации городского округа Сызрань Самарской области разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке не выдавалось. 

Таким образом, ФИО1 нарушил требование ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство объекта капитального строительства «Нежилое здание» выполняется в отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства, расположенных по адресу: 

<

адрес>

По результатам обхода (объезда) или проверки уведомления о факте выявления самовольной постройки от 

<

дата>, сотрудниками Комитета по строительству и Архитектуре Администрации г.о. Сызрань составлен акт, произведено обследование объекта земельного участка, кадастровый № *** по адресу: 

<

адрес>, площадью 1454 кв.м. и расположенного в границах земельного участка объекта незавершенного строительства, из которого следует, что правообладателями земельного участка являются ФИО1 и ФИО2 

Вид разрешенного использования – производственная база. 

Согласно данным Росреестра и информации Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области земельный участок полностью расположен: в границах исторического поселения регионального значения города Сызрани Самарской области, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 

<

дата> № *** «Об утверждении предмета охраны исторического поселения регионального значения 

<

адрес> Самарской области, границ территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области»; в границах защитной зоны объекта культурного наследия (памятника градостроительства и архитектуры) регионального значения «Особняк купца ФИО3.», расположенного по адресу: 

<

адрес> в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения «Уездное духовное училище», расположенному по адресу: 

<

адрес>, на основании Приказа министерства культуры Самарской области № *** от 

<

дата> «О внесении изменений в приказ Министерства культуры Самарской области от 

<

дата> № *** «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории Самарской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон». 

Объект незавершенного строительства; назначение строящегося объекта визуально определить не представляется возможным. 

Разрешения на строительство/реконструкцию, предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, предусмотренные ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, Комитетом по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань не выдавались. 

Земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 – зона малоэтажной застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами. Зона Ж-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых кварталов из индивидуальных и блокированных жилых домов с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Вид разрешенного использования «Производственная база», который в данной территориальной зоне отсутствует. Также ВРИ «Производственная база» в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 – отсутствует. Согласно п. 4 ст. 85 Земельного Кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если, виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Разрешения на строительство/реконструкцию, предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, предусмотренные ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Объект незавершенного строительства расположен в границах исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 05.02.2021 № *** «Об утверждении предмета охраны исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области, границ территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения г. Сызрани Самарской области»; 

- в границах защитной зоны объекта культурного наследия (памятника градостроительства и архитектуры) регионального значения «Особняк купца ФИО3.», расположенного по адресу: 

<

адрес>

- в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия регионального значения «Уездное духовное училище», расположенному по адресу: 

<

адрес> на основании Приказа министерства культуры Самарской области № *** от 

<

дата> «О внесении изменений в приказ Министерства культуры Самарской области от 06.06.2012№ *** «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории Самарской области, режима использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон». 

Строительство нового объекта капитального строительства. 

Согласно данным Росреестра в границах земельного участка с КН 63:08:0102049:23 расположены:

- нежилое помещение КН № *** общей площадью 126,9 кв.м., этажность 2, в том числе подземных 0, материал стен – кирпичные;

- нежилое помещение КН № *** общей площадью 153,3 кв.м., этажность 1, в том числе подземных 0, материал стен – кирпичные;

- нежилое помещение КН № *** общей площадью 185,6 кв.м., этажность 1, в том числе подземных 0, материал стен – кирпичные;

- многоквартирный дом КН № *** общей площадью 3980,1 кв.м., этажностью 5, материал стен – железобетонные.

Право общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости с КН № *** зарегистрировано в законном порядке, собственники ФИО2 (1/2 доля в праве), ФИО1 (1/2 доля в праве). 

В результате визуального обследования земельного участка с КН № ***, установлено, что фактически объекты капитального строительства, назначение – нежилые здания с кадастровыми номерами № *** снесены. В границах обследуемого земельного участка ведется строительство нового объекта капитального строительства. Назначение строящегося объекта визуально определить не представляется возможным. 

В информационной системе обеспечения градостроительной деятельности отсутствует информация о выдаче разрешений на строительство в границах земельного участка с КН № ***

Объект обладает признаками самовольной постройки, ввиду того, что строительство нового объекта ведется без получения предусмотренной законодательством разрешительной документации.

Вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещение на нем объекта, который используется в коммерческих целях. 

Отсутствует заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия в соответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащие архитектурные решения, предмету охраны исторического поселения, требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения регионального значения, предусмотренные статьями 51, 51.1 Градостроительного кодекса РФ, статьей 60 Федерального закона от 25.06.2002 №73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Нарушены требования градостроительных регламентов в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, установленные Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области №48 от 21.06.2016, 

Объект капитального строительства расположен с нарушением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, предусмотренных ст. 54 Правил землепользования и застройки г.о. Сызрань, утвержденных Решением Думы г.о. Сызрань от 30.03.2011 №16 (в редакции решения Думы г.о. Сызрань от 26.06.2024 №37), а именно, нарушение минимального отступа от границ земельного участка со стороны бокового двора, смежного с земельным участком КН № ***, по адресу: г. 

<

адрес>

Согласно Уведомлению Государственной инспекции строительного надзора Самарской области № *** от 

<

дата> данный объект признан самовольной постройкой. 

Судом также установлено, что общедолевыми собственниками земельного участка площадью 1454 кв.м., с кадастровым номером № ***, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная база, по адресу: 

<

адрес>, является ФИО1, ФИО2 (по ? доли каждого), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 

<

дата> №№ ***. Также указано, что в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами № ***.

Согласно выписки из ЕГРН от 

<

дата> №№ ***, собственниками нежилого помещения с КН № *** по адресу: 

<

адрес> являются ФИО1, ФИО2 (по ? доли каждого).

Согласно выписки из ЕГРН от 

<

дата> №№ ***, собственниками нежилого помещения с КН № *** по адресу: 

<

адрес> являются ФИО1, ФИО2 (по ? доли каждого).

Согласно выписки из ЕГРН от 

<

дата> №№ ***, собственниками нежилого помещения с КН № *** по адресу: 

<

адрес> являются ФИО1, ФИО2 (по ? доли каждого).

Исходя из сведений, содержащихся в выписке ЕГРН от 

<

дата> №№ ***, местоположением многоквартирного дома с КН № *** общей площадью 3980,10 кв.м., является: 

<

адрес>.

Кроме этого, согласно сообщению Управления Росреестра по Самарской области, проведен анализ сведений, содержащихся в ЕГРН в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке КН № ***

В результате нормализации сведений ЕГРН здание КН № *** по адресу: 

<

адрес> исключено из объектов недвижимости, расположенных на земельном участке КН № ***.

В соответствии с градостроительным заключением Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань от 

<

дата> № *** земельный участок с кадастровым номером № *** расположен в территориальной зоне Ж-1 – зона малоэтажной застройки индивидуальными и блокировочными жилыми домами. Зона Ж-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых кварталов из индивидуальных и блокировочных жилых домов с минимально разрешенным набором услуг местного значения. Вид разрешенного использования «Производственная база», который в данной территориальной зоне отсутствует. Также ВРИ «Производственная база» в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 – отсутствует. Согласно п. 4 ст. 85 Земельного Кодекса РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если, виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Отсутствует заключение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия в соответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства, содержащие архитектурные решения, предмету охраны исторического поселения, требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения регионального значения, предусмотренные статьями 51, 51.1 Градостроительного кодекса РФ, статьей 60 Федерального закона от 25.06.2002 №73 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». 

Красная линия не нарушена. 

Требуемый минимальный отступ отдельно стоящих зданий, строений и сооружений от границ существующего земельного участка в территориальной зоне Ж-1 со стороны выходящей на улицу – по сложившейся линии застройки, с остальных сторон – 3 м. 

Согласно схемы расположения объекта в границах земельного участка объект капитального строительства расположен с нарушеним предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, нарушение минимального отступа от границы земельного участка со стороны бокового двора, смежного с земельным участком КН № ***, по адресу: 

<

адрес>

Нарушены противопожарные расстояния между строениями в границах земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, и по адресу: 

<

адрес> – незавершенным строительством объектом, в отношении которого подготовлено градостроительное заключение. 

Согласно п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 19.10.2023) «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 17.04.2024), в границах защитных зон в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. 

Нарушены:

- ст. 51, 51.1 Градостроительного кодекса РФ;

- ст. 54 Правил землепользования и застройки г.о. Сызрань, утвержденных Решением Думы г.о. Сызрань от 30.03.2011 №16 (в редакции решения Думы г.о. Сызрань от 26.06.2024 №37);

- п. 4.13, п. 5.3.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты»;

- ст. 60 ФЗ от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации»;

- требования градостроительных регламентов в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, установленные Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области №48 от 21.06.2016.

- п. 2 ст. 7 и ст. 42 Земельного кодекса РФ.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Указанной нормой в настоящее время предусмотрено два вида воздействия на лицо, самовольно возведшее постройку, а именно: ее снос либо приведение в соответствии с действующими нормами и требованиями.

Самовольность в вышеприведенной статье применима к объекту недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На обращение руководителя Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия Самарской области дан ответ от 30.01.2025 №№ ***, что в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Особняк купца ФИО3.», расположенного по адресу: 

<

адрес>, границы территории и зон охраны не утверждены. 

Согласно ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в отношении объекта установлена защитная зона на расстоянии 200 метров от линии внешних стен памятника, распространяющаяся на испрашиваемый земельный участок. 

В границах защитной зоны в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. 

В соответствии с п. 6 ст. 34.1 Федерального Закона №73-ФЗ защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия. 

Проект границ территорий указанного объекта был разработан в 2024 году в рамках исполнения государственного задания. Утверждение границ территории объекта запланировано в рамках текущей деятельности Инспекции в 1 полугодии 2025 года.

Разработка проекта зон охраны в отношении указанного объекта согласно плану работы Инспекции предусмотрена в 2025 году за счет средств областного бюджета. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Комитета по строительству и Архитектуре Администрации г.о. Сызрань о признании самовольной постройкой объекта незавершенного строительства, возведенный на земельном участке с кадастровым номером № ***, по адресу: 

<

адрес>, подлежат удовлетворению.

Требование истца об обязании ответчиков снести самовольную постройку за свой счет удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не предоставлено доказательств в подтверждение заявленных требований, от проведения судебной строительно- технической экспертизы истец отказался. Доводы истца о наличии оснований для сноса самовольной постройки нежилого здания площадью 381,4 кв.м. по 

<

адрес> суд отклоняет, поскольку из содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что снос самовольной постройки как последствие строительства с нарушением строительных и градостроительных норм является крайней мерой, когда устранение допущенных нарушений иным путем невозможно. Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, кроме сноса самовольной постройки, предусмотрена также возможность приведения постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Кроме того суд учитывает, что при обращении ответчиков ФИО1 и ФИО2 с встречным иском о признании права собственности на самовольную постройку, было представлено техническое заключение ООО «* * *», полученное в результате обследования нежилого здания (Литер М) по адресу: 

<

адрес>, согласно которого установлено, что безопасности жизни и здоровья людей не угрожает, задние не создает угрозу для жизни и здоровья людей, несущие конструкции и инженерные системы нежилого здания находятся в нормативно техническом состоянии;общая устойчивость несущих конструкций обеспечивает безопасную эксплуатацию объекта. А так же представлено экспертное заключение № *** от 

<

дата>, согласно которого нежилое здание степень огнестойкости 4, класс конструктивной пожарной опасности - С1, соответствует предъявляемым требованиям пожарной безопасности. 

Кроме того ответчики Ш-вы ссылались на то, что строительство произведено ими в границах земельного участка, принадлежащего им на праве собственности, красная линия не нарушена, требуемый минимальный отступ отдельно стоящих зданий, строений и сооружений от границ существующего земельного участка в территориальной зоне Ж-1 со стороны выходящей на улицу - по сложившейся линии застройки, с остальных сторон - 3 м. Согласно схемы расположения объекта в границах земельного участка объект капитального строительства расположен с нарушением предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, нарушение минимального отступа от границы земельного участка со стороны бокового двора, смежного с земельным участком с КН № ***, расположенным по адресу: 

<

адрес> Тогда как при строительстве нежилого здания согласие собственников смежных земельных участков получено, возражений против расположения здания в минимальном отступе от границы земельного участка не имеется.

Иных доказательств в подтверждение заявленных требований истцом суду не представлено. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования Комитета по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань удовлетворить частично.

Признать самовольной постройкой объект незавершенного строительства – здание, возведенное на земельном участке с кадастровым номером № ***, площадью 1454 кв.м. по адресу: 

<

адрес> вид разрешенного использования земельного участка: под производственную базу, в остальной части иска- отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 

<

дата>.

Судья: Сорокина О.А.