Дело ... КОПИЯ

Поступило 07.03.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 сентября 2017г. ...

Дзержинский районный суд ... в составе:

Председательствующего судьи Сулима Р.Н.,

при секретаре ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» к ФИО1, ФИО1 о расторжении договора, взыскании задолженности по соглашению о новации, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

АО «АИЖК» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО1 о расторжении соглашения о новации, взыскании задолженности с обращением взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1 было заключено соглашение о новации ... на сумму 3 464 353.11 руб., срок возврата займа по ДД.ММ.ГГГГ под 11,64 % годовых, с обеспечением исполнения обязательства по договору займа ипотекой квартиры принадлежащей на праве собственности ответчикам, расположенной по адресу .... Права кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной от ДД.ММ.ГГГГ, и регистрацией ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации ипотеки .... Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «АИЖК».

ФИО1 систематически нарушает условия договора займа в части своевременного возврата как самого займа, так и процентов за пользование им. Последние платежи по договору производились ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в сумме 10 000 рублей. На 30 января года количество дней просрочки составляет 1 155, в результате чего образовалась задолженность в размере 5 705 053.93 рублей.

Истец просит расторгнуть соглашение о новации от ДД.ММ.ГГГГ ..., взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» задолженность в сумме 5 705 053.93 рублей, в том числе: 2 965 352.71 – задолженность по займу; 1 564 473.23 рублей – начисленные проценты за пользование займом; 1 175 227.99 рублей – пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору займа; начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» проценты за пользования кредитом в размере 11,64% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору займа. Также просит обратить взыскание на предмет залога, а именно: квартиру, расположенную по адресу: ..., определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере цены равной восьмидесяти процентам стоимости, определенной в заключении эксперта; взыскать с ФИО1 в пользу АО «АИЖК» расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 725.27 руб., с ФИО1 и ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Представитель истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, доводы, изложенные в исковом заявлении, подтвердил, просил иск удовлетворить. 

Ответчики ФИО1 и ФИО1 в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом по всем известным суду адресам. Судебные повестки возвращены за истечением срока хранения. Отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует её возврат по истечению срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Представитель ответчиков ФИО3 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что, во-первых, ответчики не согласны с оценкой квартиры, квартира стоит дороже, оценка произведена без осмотра квартиры. Во-вторых, полагает, что неустойка подлежит снижению с применением ст. 333 ГК РФ. Также ФИО1 считает, что она является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку у нее не возникла солидарная обязанность вместе с ФИО1 по соглашению о новации. Ответчик ФИО1 считает, что при заключении договора об ипотеке была занижена действительная стоимость предмета ипотеки. Также считает, что поведение кредитора является недобросовестным, так как, зная о задолженности с апреля 2015г., истец обратился в суд с иском только ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1 было заключено соглашение о новации .... Стороны договорились, что заемные обязательства ФИО1 по двум договорам заимствования прекращаются в связи с их заменой новым заемным обязательством, предусмотренным настоящим Соглашением. ФИО1 обязан вернуть кредитору 3 464 352.71 руб. и уплатить проценты на эту сумму, срок возврата по ДД.ММ.ГГГГ. За пользование займом ФИО1 уплачивает кредитору проценты: с даты, следующей за датой вторичной реструктуризации по ДД.ММ.ГГГГ 5,34% годовых, с ДД.ММ.ГГГГ до полного исполнения обязательств – 11,64% годовых. Соглашением установлен период помощи два года, в указанный период проценты за пользование начисляются, но не уплачиваются, все поступившие платежи в указанный период помощи зачисляются в счет уплаты основного долга. Начисленные в этот период проценты подлежат уплате по истечении периода помощи. Обеспечением исполнения обязательства по договору является ипотека квартиры принадлежащей на праве собственности ответчикам, расположенной по адресу .... Права кредитора по соглашению, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной от ДД.ММ.ГГГГ, и регистрацией ипотеки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации ипотеки 54-01/298/2011-869. Законным владельцем закладной в настоящее время является АО «АИЖК».

В соответствии с условиями указанного соглашения ответчик должен был возвращать заем частями согласно графику платежей (л.д. 24).

Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО1 и ФИО1 приобрели в общую совместную собственность квартиру по ...165 с использованием кредитных средств (л.д. 47, 51). 

ФИО1 был уведомлен истцом о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, о чем свидетельствуют Требование от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчик мер к погашению задолженности не принял (л.д. 52).

В соответствии с ч. 1 ст. 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно ч. 1 ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В обоснование заявленных требований истцом представлен расчет, из которого следует, что сумма основного долга ФИО1 по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 705 053.93 руб., в том числе задолженность по основному долгу – 2 965 352.71 руб., задолженность по процентам – 1 564 473.23 руб., а также задолженность по пене – 1 175 227.99 руб. Представленный расчёт задолженности судом проверен и признан обоснованным, по существу не был оспорен ответчиком в ходе рассмотрения дела, иного расчета ответчик в суд не представил. В расчет процентов включена сумма причисленных процентов. Как пояснил представитель истца, указанные проценты были начислены в период помощи, подлежали уплате, но не были уплачены ответчиком. Ответчик данный расчет не опроверг.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Суд не находит оснований для снижения размера неустойки, поскольку просрочка исполнения обязательства допускается более двух лет, размер неустойки не превышает сумму основного долга. Довод ответчика о том, что размер неустойки превышает средний размер платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, не является безусловным основанием для снижения размера неустойки. 

В соответствии со статьей 48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке» передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В ходе судебного разбирательства установлено, что АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» в настоящее время является законным владельцем закладной и кредитором, что подтверждается отметкой в закладной, сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам п. 1 ст. 48 Федерального закона ... ФЗ «Об ипотеке».

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу ч. 1 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 названного закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно экспертному заключению ООО ЦО «СКОРИНГ» от ДД.ММ.ГГГГ ..., рыночная стоимость объекта оценки – квартиры, расположенной по адресу: ...165, общей площадью 59,9 кв.м. составляет 2 572 000 рублей (л.д. 81-109).

Поскольку оценка имущества определена оценщиком, суд полагает правильным определить начальную продажную стоимость залогового имущества 80% от рыночной стоимости квартиры, то есть 2 057 600 рублей.

Довод ответчика ФИО1 о том, что указанная рыночная стоимость квартиры занижена и является недостоверной, не подтвержден доказательствами, ответчик не представил в суд заключение специалиста об иной рыночной стоимости заложенной квартиры. У суда отсутствуют основания не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку заключение составлено специалистом, имеющим соответствующее образование и опыт работы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Довод ответчика ФИО1 о том, что она является ненадлежащим ответчиком по делу, не может быть принят во внимание, поскольку основан на неверном понимании закона. Одним из требований истца является требование об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. ФИО1 является сособственником указанной квартиры, в случае удовлетворения требований истца об обращении взыскания на квартиру ответчик ФИО1 утратит прав собственности на квартиру, поэтому по данному требованию она является ответчиком.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Условие о своевременной выплате кредитной задолженности и процентов является существенным условием соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Судом установлено, что ответчиком ФИО1 данные условия договора не исполняются, нарушение исполнения обязательств носит системный характер. В связи с изложенным, требование истца о расторжении указанного кредитного договора является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Правилами ст. 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Как следует из материалов дела, при подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина за имущественные требования 36725.27 руб. и неимущественные требования 6000 руб., что подтверждается платежным поручением ... от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7). Поскольку решение принято в пользу истца, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины за имущественные требования, и с ФИО1 и ФИО1 НА.А. за неимущественные требования по 3000 руб. с каждого. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть соглашение о новации ... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» и ФИО1

Взыскать в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» с ФИО1 задолженность по соглашению о новации ... от ДД.ММ.ГГГГ: основной долг 2 965 352.71 руб., проценты за пользование займом 1 564 473.23 руб., пени в размере 1 175 227.99 руб., всего 5 705 053,93 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 39725.27 руб., всего 5 744 779 (пять миллионов семьсот сорок четыре тысячи семьсот семьдесят девять) рублей 20 копеек.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу взыскивать в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» с ФИО1 проценты за пользование займом по ставке 11,64% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по соглашению о новации.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую ФИО1 и ФИО1, установив начальную продажную цену 2 057 600 (два миллиона пятьдесят семь тысяч шестьсот) рублей, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Новосибирский областной суд через Дзержинский районный суд ....

Судья подпись.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна:

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела ... Дзержинского районного суда .... 

Судья Р.Н. Сулима