Дело № 2-1864/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Михайловск 27 декабря 2017 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Гедыгушева М.И.

при секретаре Кубрак М.С.

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ООО «Ставрополец» по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Ставрополец» о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился к ООО «Ставрополец» с иском о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 20.09.2010г. за период с 01.10.2014г. по 30.09.2016г. в размере 530000 рублей. В ходе рассмотрения дела ФИО1 уточнил исковые требования в части взыскания арендной платы по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 20.09.2010г. за период с 01.10.2014г. по 09.02.2017г. в размере 626099руб., а также заявил требование о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 20.09.2010г. с кадастровым номером №.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 5738804,00 кв.м, кадастровый №, расположенный по 

<

адрес>.

Впоследствии данный земельный участок был разделён на шесть земельных участков с кадастровыми номерами: №; №; №; №; №; №. Взаимные обязательства по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № сохраняются межу истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором).

В силу п.3.1 договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ за использование земельного участка Арендатор выплачивает Арендодателям арендную плату в размере 265000 рублей за один календарный год. По условиям настоящего договора арендная плата выплачивается в период: с 01 октября по 31 марта каждого календарного года 50 % стоимости аренды; с 01 апреля по 30 сентября каждого календарного года 50 % стоимости аренды (п.3.2.).

Истец полагает, что на момент подачи искового заявления арендная плата по договору не выплачивалась ответчиком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 132500 рублей (период неоплаты 6 месяцев); за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 132500 рублей (период неоплаты 6 месяцев); за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 132500 рублей (период неоплаты 6 месяцев); за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 132500 рублей (период неоплаты 6 месяцев). Итого сумма задолженности по арендной плате по договору на момент подачи иска составила 530000 рублей.

Истцом направлена в адрес ответчика претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием об оплате арендной платы в размере 530000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была подана повторная претензия в адрес ответчика об оплате задолженности по арендной плате, которая также была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец полагает, что в ходе рассмотрения настоящего иска у ответчика образовалась дополнительная задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 96099 рублей.

В связи с этим, истец ДД.ММ.ГГГГ направил претензию в адрес ответчика. Истец полагает, что общая сумма задолженности на момент рассмотрения настоящего гражданского дела составляет 626099 рублей (530000 рублей + 96099 рублей).

Досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истцом соблюдён, о чём свидетельствует письмо от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении настоящего гражданского дела ответчиком были представлены платёжные документные, на предмет частично погашения задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 235959,75 рублей с учетом обязательных отчислений (налоговый вычет).

Осталась непогашенная задолженность по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с момента вынесения решения Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому был расторгнут договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа общей площадью 5738804 кв.м., с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО1 и ООО КФХ «Сенгилей», с последующим вступлением его в законную силу, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается апелляционным определением Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

В указанном гражданском деле ООО «Ставрополец» был привлечен в качестве третьего лица по делу, а соответственно было в курсе обо всех обстоятельствах данного дела. Поэтому именно с момента вынесения решения Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ у ООО «Ставрополец» возникли обязательства по внесению арендной платы по договору.

Согласно абз. 2 п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Верховный суд РФ в своём Определении от 26.08.2016 года по делу №309-ЭС16-10089 указал, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Учитывая вышеуказанное истец просит: расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 5738804, 00 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между (Арендодателем) ФИО1 и Арендатором ООО «Ставрополец»; взыскать с ООО «Ставрополец» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка из земель с/х назначения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 626 099 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 полностью поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 также поддержал заявленные требования, указав, что его доверитель обратился в суд о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Задолженность не оплачивалась. ФИО1 два раза обращался к ответчику об урегулировании задолженности во внесудебном порядке, направлялись претензии. С учетом уточнения общая сумма задолженности за указанный период составила 626 099 рублей. Ответчик знал о том, что в судах рассматривались споры по арендуемому им земельному участку связанные с переходом права собственности на участок, споры шли с 2014 года. ДД.ММ.ГГГГ решение Шпаковского районного суда, которым был расторгнут договор купли–продажи заключенный между ФИО1 и ООО КФХ «Сенгилей» вступило в законную силу. Ответчик более двух раз подряд не внес истцу арендную плату в связи с чем, договор аренды должен быть расторгнут. Частичная оплата не свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком своих обязательств. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оплачено 205284,75 рублей. 30675 рублей. В материалах дела имеются претензии, направленные ФИО1 с требованием об исполнении арендных обязательств и сведения о вручении претензий ООО «Ставрополец».

Представитель ответчика ООО «Ставрополец» ФИО3, действующая на основании доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, при этом пояснила, что между ФИО1 и КФХ «Сенгилей» в июле 2012 года был заключен договор купли-продажи спорного участка и до ДД.ММ.ГГГГ они оплачивали арендную плату КФХ «Сенгилей». О том, что состоялась купля-продажа арендуемого участка их уведомило и ООО КФХ «Сенгилей» и ФИО1 

На сегодняшний день к ним заявлено требования о взыскании арендных платежей за период когда участок не принадлежал ФИО1 т.е. требование о взыскании арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ необоснованно. К моменту вступления решения суда, которым договор купли-продажи участка между ФИО1 и ООО КФХ «Сенгилей» был расторгнут (ДД.ММ.ГГГГ), участок ДД.ММ.ГГГГ был продан ФИО4. Копия свидетельства о праве собственности за Федоровым имеется в материалах дела, договор купли-продажи не признавался недействительным в связи с чем, арендная плата оплачивалась ФИО4 до ДД.ММ.ГГГГ. Решение об изъятии имущества у Федорова вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. Платежные поручения о том, что ООО «Ставрополец» оплатило ФИО1 арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 235959,75 рублей находятся в материалах дела. О том, что ФИО5 стал собственником шести земельных участков им стало известно в феврале 2017 года когда истец предоставил им свидетельства о праве собственности. 

Первую претензию ФИО1 ответчик не получали, на вторую претензию ими направлялся ответ истцу в котором они просили истца, в связи с тем, что шли длительные споры о праве собственности на земельный участок, предоставить подтверждающие документы о его праве собственности на участок. 

ФИО6 ООО «Ставрополец» оплатило 97745 рублей. Она полагает, что с ДД.ММ.ГГГГ (регистрация права собственности спорного земельного участка за ФИО6) и до ДД.ММ.ГГГГ (момент изъятия участка) они должны были оплачивать арендную плату ФИО6

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ, не получив информацию ни от ФИО4 ни от ФИО1, они направляют заказные письма и ФИО1 и ФИО6 с просьбой уточнить кто является собственником спорного участка, однако ни один из них не представил ответ, хотя уведомления о получении писем у них имеются. 

За период с 10 февраля по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 не заявлял требования, тем не менее, они добросовестно производили арендную плату. Считает, что истец злоупотребляет своим правом. Просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме. 

Заслушав истца, его представителя, а также представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст.11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между ФИО1 и ООО «Ставрополец» 20.09.2010г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения.

ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № с ООО КФХ «Сенгилей». 

Решением Шпаковского районного суда от 05.08.2014г. договор купли-продажи от 12.06.2012г. заключенный между ФИО1 и ООО КФХ «Сенгилей» расторгнут. 

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28.11.2014г. решение Шпаковского районного суда отменено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 28.07.2015г. дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25.09.2015г. решение Шпаковского районного суда от 05.08.2014г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Таким образом, дата вступления решения в силу - 25.09.2015г.

Учитывая изложенное, требование истца о взыскании арендной платы с ответчика за период времени с 01.10.2014г. по 25.09.2015г., в течении которого право собственности на земельный участок с кадастровым номером № принадлежало ООО КФХ «Сенгилей» не подлежит удовлетворению.

09.04.2015г. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № между ООО КФХ «Сенгилей» и ФИО6. 18.05.2015г. данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

ФИО6 уведомил ООО «Ставрополец» о том, что с мая 2015г. он является собственником земельного участка с кадастровым номером №. 18.05.2015г. ООО «Ставрополец» перечисляло арендные платежи на счет ФИО6 (копия платежного поручения № от 01.10.2015г. в сумме 97745рублей).

17.11.2015г. решением Шпаковского районного суда земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:536 истребован из чужого незаконного владения ФИО6 и передан ФИО1 В удовлетворении требований о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ФИО6 и ООО «КФХ Сенгилей» и признании недействительными торгов судом отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22.03.2016г. решение Шпаковского районного суда от 17.11.2015г. оставлено без изменения. Решение вступило в законную силу 22.03.2016г.

Таким образом, требования истца о взыскании арендной платы за период времени с 26.09.2015г. по 22.03.2016г. не подлежат удовлетворению.

ФИО6, произвел раздел земельного участка с кадастровым номером №. 18.05.2016г. за ФИО7 зарегистрировано право собственности на полученных в результате раздела спорного земельного участка шесть новых земельных участков со следующими кадастровыми номерами: №, №, №, №, №; №.

Решением Шпаковского районного суда от 19.08.2016г. за ФИО1 признано право собственности на 6 земельных участков выделенных из земельного участка с кадастровым номером №. Данное решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу 19.09.2016г.

В соответствии с п.2 ст.8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

10.02.2017г. за истцом зарегистрировано право собственности на полученные в результате раздела земельные участки со следующими кадастровыми номерами №, №, №, №, №; №.

Истец направил в адрес ответчика претензии ДД.ММ.ГГГГ с требованием погасить задолженность по арендной плате в сумме 530000 рублей. Данная претензия ответчиком не получена и возвращена почтовой службой в адрес истца. 

ДД.ММ.ГГГГ истец направил претензию в адрес ответчика с требованием погасить задолженность по арендной плате в сумме 530000 рублей.

За период времени с 01.10.2014г., т.е. тот момент, когда по мнению истца он стал «титульным собственником» спорного земельного участка, до 15.11.2016г. истец не направлял в адрес ответчика писем с требованием оплатить арендную плату. Как пояснил в судебном заседании истец, он не направлял в адрес ответчика претензий в связи с тем, что судебный процесс по истребованию спорного земельного участка не был завершен.

Претензия от 23.12.2016г. была получена ответчиком. В ответ на данную претензию 20.01.2017г. ООО «Ставрополец» направил в адрес истца письмо с просьбой выслать в его адрес свидетельства о праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №; №.

Выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №; № представлены истцом ответчику 20.03.2017г. Согласно данным выпискам право собственности за истцом зарегистрировано 10.02.2017г.

29.09.2017г. ответчик перечислил на счет истца арендную плату за период времени с 10.02.2017г. по 30.09.2017г. в сумме 146943,87руб. (платежное поручение платежка № от 29.09.2017г.). 

07.12.2017г. ответчик перечислил на счет истца арендную плату в сумме 205284,75руб. за период с 22.03.2016г. по 09.02.2017г. Также ответчик перечислил НДФЛ за истца в сумме 30675руб.

Истец не воспользовался своим правом на уточнение исковых требований и не уменьшил сумму исковых требований на 235959,75руб. 

Требования истца о взыскании арендной платы за период с 22.03.2016г. по 09.02.2017г. подлежат отклонению в виду того, что 07.12.2017г. ответчиком оплачена арендная плата за указанный период времени. Ответчик в судебном заседании представил платежные поручения, подтверждающие перечисления арендной платы и оплаты НДФЛ. Истец в судебном заседании подтвердил получение 205284,75руб.

Учитывая изложенное, подлежат отклонению требования истца о взыскании арендной платы за период с 01.10.2014г. по 09.02.2017г. в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № суд исходил из следующего.

Истец заявил требование о расторжении договора аренды ссылаясь на п.3 ст.619 ГК РФ, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, в данной правовой норме законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора.

Аналогичное разъяснение дано и в п. 60 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка от 20.09.2010 года истцом соблюдён, о чём свидетельствует письмо от 10.05.2017 года. Указанное письмо содержит требование о расторжении договора аренды земельного участка от 20.09.2010 года, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №

При рассмотрении настоящего дела судом отказано в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы за период с 01.10.2014г. по 25.09.2015г. с связи с тем, что в указанный период времени спорный земельный участок находился в собственности ООО «КФХ Сенгилей» до вступления в законную силу решения суда от 05.08.2014г.

Судом отказано в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы за период с 26.09.2015г. по 21.03.2016г. с связи с тем, что решение суда об истребовании спорного земельного участка у ФИО6 вступило в законную силу 22.03.2016г.

Судом установлено, что ответчиком допущено нарушение срока оплаты арендных платежей за период с 22.03.2016г. по 09.02.2017г.

Размер арендной платы за период с 22.03.2016г. по 09.02.2017г. составляет 235959,75руб. На момент вынесения решения ответчик произвел платеж истцу в сумме 235959,75руб. за период времени с 22.03.2016г. по 09.02.2017г.

Согласно п.3.2 договора аренды земельного участка от 20.09.2010 года, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером № арендная плата выплачивается в период: с 01 октября по 31 марта каждого календарного года 50% стоимости аренды 132500руб., с 01 апреля по 30 сентября каждого календарного года 50% стоимости аренды 132500руб.

Следовательно, согласно условиям договора аренды два периода по оплате арендной платы составляют один календарный год, т.е. 12 месяцев. Ответчиком допущена просрочка по оплате арендной платы за период с 22.03.2016г. по 09.02.2017г., что составляет менее 11 месяцев. Следовательно, ответчиком допущена просрочка по оплате менее двух арендных платежей.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как видно из материалов дела, в данном случае основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора послужило то обстоятельство, что ответчиком допущено нарушения срока оплаты арендных платежей. Следовательно, данное нарушение подлежит оценке с точки зрения степени его существенности. Для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки (ответчиком допущена просрочка оплаты менее двух арендных платежей), размер недоплаты, а также причины недоплаты (арендная плата была внесена арендатором с нарушением сроков, установленных договором по причине неопределенности того кто на тот момент являлся собственником спорного земельного участка).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Таким образом, требования ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 5738804, 00 кв.м, с кадастровым номером №, заключенный между ФИО1 и Арендатором ООО «Ставрополец» не подлежит удовлетворению.

В силу ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. 

С учетом того, что в удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказано в полном объеме, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры принятые определением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-196, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Ставрополец» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 626099 рублей, расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 5738804,00 кв.м, с кадастровым номером №, заключенного между (Арендодателем) ФИО1 и Арендатором ООО «Ставрополец», оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением Шпаковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения ареста на денежные средства, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Ставрополец». Находящиеся на расчетном счете № в дополнительном офисе №123 ПАО «Сбербанк», расположенного по 

<

адрес>, на сумму 530000 рублей, отменить.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в апелляционном порядке через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: подпись М.И. Гедыгушев