Дело № 2-47/2024

45RS0004-01-2023-000909-27

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Далматово

Курганская область 26 февраля 2024 года

Далматовский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Пшеничниковой С.В. 

при секретаре судебного заседания Черных С.Е., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование исковых требований с учетом их изменения в порядке статьи 39 Гражданского кодекса Российской Федерации указала, что 04.04.2022 между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 45:04:010802:398, находящейся по адресу: Адрес Обезличен. В соответствии с п. 3 договора указанная квартира оценивается по соглашению сторон и продается за 1 000 000 руб., уплачиваемые покупателем до подписания договора полностью наличными деньгами. По настоящее время ФИО3 не произвел никаких платежей по договору. В период согласования условий договора купли-продажи ответчик заверил, что располагает необходимыми денежными средствами, однако перед подписанием договора и передачей документов на государственную регистрацию заявил, что не успел снять деньги со счета для передачи их наличными, но сделает это незамедлительно. В период с мая 2018 года по июль 2023 года истец проживала совместно с родным братом ответчика - ФИО5, с феврали 2021 года они проживали по адресу: Адрес Обезличен. Отношения с родственниками мужа, в том числе с ответчиком, были доброжелательные, поэтому на просьбу ответчика предоставить ему время для расчетов по договору купли-продажи ответила согласием. Вместе с тем, ответчик с весны 2023 года начал уклоняться от общения, перестал отвечать на телефонные звонки. В разговоре 12.10.2023 заявил, что ничего платить не будет, квартира ему не нужна, все вопросы нужно решать с ФИО5, который проживает в данной квартире. С момента подписания договора купли-продажи ответчик не подписал акт приема-передачи квартиры, не вселился в квартиру, не встал на регистрационный учет по месту жительства в указанной квартире. Истцу известно, что после подписания договора купли-продажи с истцом, ответчик приобрел автомобиль №*. В пользовании ответчика и членов его семьи имеется жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес Обезличен. Истец полагает, что указанные факты свидетельствуют об отсутствии у ответчика желания и намерения исполнить договор купли-продажи, а также интереса к квартире как к жилому помещению, предназначенному для проживания. На основании положений статей 454, 486, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 45:04:010802:398, расположенной по адресу: Адрес Обезличен, от 04.04.2022, заключенный между истцом и ФИО3, и возвратить указанную квартиру в собственность истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, Управление Росреестра по Курганской области. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что с условия договора купли-продажи перед его подписанием была ознакомлена. До июня 2023 года проживала в спорной квартире с ФИО5, несла расходы по оплате коммунальных услуг. Документы на квартиру она ответчику не передавала. Акт приема-передачи квартиры не подписывался, т.к. ответчик по договору не рассчитался. Ключи остались в квартире. Ответчик в квартире никогда не жил, иногда приезжал в гости. После подписания договора купли-продажи квартиры на ее выселении ответчик не настаивал. До настоящего времени денежные средства по договору купли-продажи от 04.04.2022 она не получила. Вместо того, чтобы рассчитаться за квартиру, ответчик приобрел дорогой автомобиль. Просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что ФИО3 не имел необходимости в приобретении спорного жилого помещения. Фактически жилое помещение после подписания договора купли-продажи ответчику не передавалось, в квартире проживает его родной брат. ФИО3, даже имея возможность, не намерен был исполнять условия договора. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что денежные средства в размере 1 000 000 руб. он снял со своего счета и перед подписанием договора купли-продажи передал истцу. Акт приема-передачи квартиры не составлялся, т.к. в ней проживали брат и истец, необходимости в этом не было. В настоящее время в квартире с его разрешения проживает брат – ФИО5 Расходы по оплате коммунальных услуг несет частично он, частично брат. Не отрицает факт приобретения им в январе 2022 года автомобиля №*, который был куплен на денежные средства, полученные от продажи старого автомобиля, а также личные сбережения, которые у него имелись. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал. Пояснил, что истец проживала с родным братом ответчика. Когда истец собралась переезжать, ответчик решил приобрести принадлежащую ей квартиру, денежные средства для этого у него имелись. После подписания договора купли-продажи с разрешения ФИО3 его брат и истец еще некоторое время проживали в квартире, оплачивали коммунальные услуги. Затем со стороны истца начались звонки с претензиями. Договор купли-продажи составлялся риелтором, с текстом договора истец была ознакомлена. Платежеспособность ответчика подтверждается материалами гражданского дела. Условия договора купли-продажи квартиры от 04.04.2022 ответчиком исполнены надлежащим образом. Просил в удовлетворении иска отказать. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В суд представил письменный отзыв, в котором указал, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер и производится на основании заявления и соответствующего пакета документов. Просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Информация о дате и времени рассмотрения гражданского дела на официальном сайте Далматовского районного суда Курганской области в сети «Интернет» размещена заблаговременно.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствии не явившихся лиц.

Заслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и из материалов гражданского дела следует, что ФИО1 являлась собственником жилого помещения – квартиры с кадастровым номером 45:04:010802:398 площадью 149 кв.м., расположенной по адресу: Адрес Обезличен, на основании договора купли-продажи от 24.02.2021 (дело правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости).

04.04.2022 между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи.

Согласно п. 1 договора купли-продажи продавец продал, а покупатель купил квартиру №* с кадастровым номером 45:04:010802:398 площадью 149 кв.м., расположенную по адресу: Адрес Обезличен. Вместе с квартирой в собственность ФИО3 переходит общее имущество многоквартирного дома – земельный участок с кадастровым номером 45:04:010802:204, назначение: земли населенных пунктов – для эксплуатации одноэтажного многоквартирного жилого дома, для малоэтажной постройки, площадью 2906 кв., расположенный по вышеуказанному адресу.

Квартира оценивается по соглашению сторон и продается покупателю на 1000000 руб., уплачиваемые покупателем продавцу до подписания настоящего договора, полностью наличными деньгами (п. 3 договора купли-продажи).

Согласно п. 7 договора купли-продажи продавец передал покупателю все документы, относящиеся к квартире, ключи от квартиры, саму квартиру до подписания настоящего договора без составления акта приема-передачи квартиры. Покупатель осмотрел указанную квартиру, претензий к санитарным и техническим требованиям и потребительским свойствам не имеет. Квартира в пригодном для проживания состоянии. 

Пунктом 10 договора купли-продажи определено, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительным все другие обязательства, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или в письменно форме, до подписания настоящего договора. 

Расходы по составлению договора и государственной регистрации уплачивает покупатель (п. 11 договора купли-продажи).

Договор купли-продажи от 04.04.2022 подписан ФИО1 и ФИО3

Из дела правоустанавливающих документов следует, что 04.04.2022 ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации права на квартиру, расположенную по адресу: Адрес Обезличен, на основании договора купли-продажи от 04.04.2022, уплатив 2000 руб. 

Согласно выписке из ЕГРН от 18.12.2023 ФИО3 является собственником жилого помещения – квартиры с кадастровым номером 45:04:010802:398 площадью 149 кв.м., расположенной по адресу: Адрес Обезличен. Дата государственной регистрации права – 11.04.2022.

Также ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 45:04:010802:204 площадью 2906 кв.м., расположенный по адресу: Адрес Обезличен, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации одноэтажного многоквартирного жилого дома. Доля в праве общей долевой собственности пропорциональна общей площади квартиры с кадастровым номером 45:04:010802:398 (выписка из ЕГРН от 18.12.2023).

23.10.2023 ФИО1 в адрес ФИО3 направлено предложение о расторжении договора купли-продажи от 04.04.2022 в связи с тем, что ответчик не произвел оплату по договору, не подписал акт приема-передачи квартиры, не встал на регистрационный учет по месту жительства.

В ответе на предложение истца расторгнуть договор купли-продажи, ФИО3 указал, что обязательства по договору купли-продажи им исполнены, он является собственником квартиры, нарушений прав третьих лиц не допускает, задолженности по коммунальным платежам не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При разрешении настоящего спора истцу с учетом возражений стороны ответчика надлежало представить доказательства того, что ответчиком оплата стоимости приобретенной квартиры не производилась.

Оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что соответствующих доказательств истцом не представлено, доводы ответчика, что стоимость приобретенной квартиры им оплачена, не опровергнуты.

На основании вышеприведенных норм права, принимая во внимание буквальное толкование условий заключенного договора, суд полагает, что доказательством, подтверждающим оплату по договору и факт передачи квартиру покупателю, является непосредственно сам договор купли-продажи.

Так, судом установлено, что между ФИО1 и ФИО3 04.04.2022 заключен договор купли-продажи путем составления и подписания одного документа, в котором согласованы все его существенные условия: предмет договора – квартира с кадастровым номером 45:04:010802:398, расположенная по адресу: Адрес Обезличен, а также земельный участок с кадастровым номером 45:04:010802:204 площадью 2906 кв.м., расположенный по адресу: Адрес Обезличен; цена договора – 1000000 руб.; срок и порядок расчета – до подписания договора полностью наличными деньгами; срок и порядок передачи имущества – до подписания настоящего договора без составления соответствующего акта приема-передачи.

Соответственно стороны определили, что оплата по договору производится покупателем до его подписания, передача квартиры от продавца покупателю состоялась также до подписания договора без составления передаточного акта. Подписывая договор, стороны тем самым констатировали факт исполнения вышеуказанных условий.

Переход права собственности на квартиру и земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Факт приобретения ответчиком в 2022 году автомобиля №* не опровергает его довод о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи от 04.04.2022. 

Установлено, что ФИО3 с 01.10.2012 по настоящее время работает монтером Данные Изъяты. Кроме того, он работает в Данные Изъяты, а по совместительству дворником, с 18.07.2017 является получателем Данные Изъяты. Согласно выписке по счету Банка ВТБ (ПАО) 18.01.2022 ФИО3 произведено снятие денежных средств по счету в общем размере 1000000 руб. По договору купли-продажи от 25.01.2022, заключенному с ФИО6, ответчик продал последнему автомобиль №* за №* руб. 

Таким образом, платежеспособность ответчика подтверждается письменными материалами дела.

Довод истца о том, что ответчик не вселился в спорную квартиру и не встал на регистрационный учет по месту жительства, что свидетельствует об отсутствии необходимости и заинтересованности в ее приобретении, а следовательно и намерения исполнить условия договора купли-продажи, суд отклоняет как не состоятельный.

Статьей 2 Закон Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» определено, что местом жительства является жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.12.2023 ФИО3 на праве общей долевой собственности (1/2 доля) принадлежит жилое помещение – квартира с кадастровым номером 45:04:020201:452, расположенная по адресу: Адрес Обезличен, в которой он зарегистрирован по месту жительства (адресная справка от 25.12.2023).

В силу пунктов 1, 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Аналогичные положения содержит Жилищный кодекс Российской Федерации.

Так, в силу части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Установлено, что спорная квартира используется ответчиком по назначению, предоставлена для проживания брату ФИО3, оплата коммунальных услуг производится своевременно.

Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом не ограничено право субъектов гражданских правоотношений на приобретение в собственность нескольких жилых помещений. 

Несение истцом расходов на оплату коммунальных услуг обусловлено ее фактическим проживанием в жилом помещении. Данный факт ответчик не оспаривал, пояснив, что его брат и ФИО1 проживали в спорной квартире с его разрешения.

Представленная истцом переписка в мессенджере с ФИО7 не содержит сведений о неисполнении ответчиком условий договора купли-продажи недвижимости, требований о передаче денежных средств по договору. 

При установленных фактических обстоятельствах дела, проанализировав условия договора купли-продажи с учетом требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание поведение сторон после заключения договора купли-продажи (ответчиком произведена государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество, квартира используется им по назначению, производится оплата коммунальных услуг; истцом каких-либо требований к ответчику до 23.10.2023 (спустя более года с момента заключение договора купли-продажи) не предъявлялось, требование о взыскании денежных средств не заявлено) суд признает установленным факт того, что оплата по договору произведена покупателем до его подписания, в связи с чем оснований для расторжения договора и возврата имущества продавцу не имеется.

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 04.04.2022 удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возмещению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 4 апреля 2022 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганском областном суде путем принесения апелляционной жалобы через Далматовский районный суд Курганской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья С.В. Пшеничникова 

Мотивированное решение составлено 01.03.2024.