УИД 31RS0002-01-2025-002701-86 Дело № 2-2355/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 27 октября 2025 г. 

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Федоровской И.В., 

при секретаре Кудашевой А.С., 

с участием представителя истца ФИО10, представителя ответчика ФИО11, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО9 обратился в Белгородский районный суд (адрес обезличен) с иском к ФИО3, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу двойную сумму задатка в сумме (информация скрыта) руб.

Требования мотивированы тем, что (дата обезличена) между ФИО3 (продавец) и ФИО9 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи (соглашение о задатке), по условиям которого ответчик взял обязательство по договору купли-продажи произвести отчуждение принадлежащего ему земельного участка площадью 2230 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен). По условиям предварительного договора стоимость земельного участка составляет (информация скрыта) руб. (пункт 3 Договора), до подписания соглашения о задатке продавец получил в качестве задатка денежную сумму в размере (информация скрыта) руб. на погашение задолженности перед залогодержателем –АО «БИК». Стороны обязались в срок до (дата обезличена) заключить основной договор купли-продажи с оплатой покупателем (информация скрыта) руб., а также совместно подать пакет документов в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности. Для получения согласия залогодержателя АО «БИК» на заключение сделки между сторонами, ФИО3 за счет ФИО2 оплатил штрафные санкции в сумме (информация скрыта) руб. С целью отмены наложенных судебными приставами-исполнителями арестов и ограничений по исполнительным производствам УФССП России по (адрес обезличен) в отношении ФИО3, последний за счет ФИО2 оплатил задолженность в сумме (информация скрыта) руб. Таким образом, в период с (дата обезличена) по (дата обезличена) ответчик получил от истца в качестве задатка за земельный участок (информация скрыта) С учетом того, что денежные средства были получены ответчиком в качестве задатка по предварительному договору (с соглашением о задатке) от (дата обезличена), а основной договор так и не был подписан сторонами по вине ответчика, последний обязан возвратить истцу полученную в качестве задатка денежную сумму в двойном размере, то есть – (информация скрыта)

Определением суда от (дата обезличена) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО «БИК».

Истец ФИО9 участие в судебном заседании не принимал, его представитель ФИО10 требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне и времени его проведения извещен надлежащим образом, обеспечил участие представителя ФИО11, которая иск не признала, просила отказать по основания, изложенным в возражениях.

Представитель третьего лица АО «БИК» при надлежащем извещении в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, а также ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив в совокупности доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся по делу доказательств в соответствии со ст. ст. 67, 71 ГПК РФ, приходит к следующим выводам. 

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, 

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. 

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

В силу ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. 

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. 

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. 

При этом виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. 

Судом установлено, что (дата обезличена) между ФИО3 (продавец) и ФИО9 заключен предварительный договор купли-продажи (соглашение о задатке), по условиям которого:

продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность земельный участок 2230 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером: (номер обезличен) по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира - (адрес обезличен) (пункт 1 договора),

стоимость земельного участка, по договоренности сторон составляет (информация скрыта) руб. (пункт 3 договора),

продавец получил от покупателя, до момента подписания настоящего договора денежную сумму в размере (информация скрыта) руб. в качестве задатка на погашение задолженности перед АО «Белгородской ипотечной корпорации» (пункт 4 договора),

основной договор должен быть заключен сторонами в срок до (дата обезличена), покупатель оплачивает оставшиеся денежные средства в размере (информация скрыта) руб., стороны обязуются совместно подать полный пакет документов, включая основной договор купли-продажи, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес обезличен) либо иной регистрирующий орган, для регистрации перехода права собственности (пункт 5 договора), 

на отчуждаемом земельном участке имеется ограничение прав и обременение - ипотека в силу закона от (дата обезличена), запись о регистрации (номер обезличен). Продавец обязуется погасить задолженности по отчуждаемому земельному участку и снять, указанное ограничение до подписания основного договора купли-продажи (пункт 9 договора).

Также сторонами в предварительный договор купли-продажи от (дата обезличена) включены особые условия о том, что в случае отказа АО «Белгородской ипотечной корпорации» в переоформлении участка, указанного в настоящем договоре, продавец обязуется вернуть денежные средства покупателю, единовременно в размере (информация скрыта) руб. в течение 5 рабочих дней, с момента письменного отказа от АО «Белгородской ипотечной корпорации», путем расторжения настоящего договора.

Распиской ФИО3 от (дата обезличена) подтверждается получение денежных средств от ФИО2 в сумме (информация скрыта) руб. в качестве задатка на погашение задолженности перед АО «БИК».

Распиской от (дата обезличена) ФИО3 подтверждает получение денежных средств от ФИО2 в сумме (информация скрыта) руб., указывая в качестве назначения-задаток, для погашения задолженности перед АО «БИК».

Распиской от (дата обезличена) ФИО3 подтверждает получение денежных средств от ФИО2 в сумме (информация скрыта) руб., указывая в качестве назначения-задаток для погашения задолженности перед АО «БИК».

Как указал представитель истца и не оспаривала сторона ответчика, полученные денежные средства ФИО3 в сумме (информация скрыта) руб. оплачены АО «БИК» за выставленный штраф за нарушение сроков начала строительства жилого дома, в сумме (информация скрыта) руб. оплачены задолженности по исполнительным производствам.

Постановлением ст. УУП УМВД России по (адрес обезличен) от (дата обезличена) отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 по сообщению ФИО2 о совершении преступления, предусмотренном ст. 159 УК РФ. Вместе с тем, в ходе проведении проверки по данному материалу, ФИО3 указывал на получение от ФИО2 денежных средств в сумме (информация скрыта) руб., которые он направил на снятие обременения, однако АО «БИК» отказано в погашении ипотеки.

Ответом АО «БИК» от (дата обезличена) (номер обезличен) ФИО3 сообщается, что в связи с установленными ограничениями на спорный земельный участок, залогодержатель не имеет возможности предоставить согласие на отчуждение земельного участка (номер обезличен) с кадастровым номером (номер обезличен). 

По информации от (дата обезличена), полученной по запросу суда, АО «БИК» сообщает, что сведениями о заключении предварительного договора купли-продажи от (дата обезличена) не располагает, согласие на отчуждение земельного участка ФИО3 не предоставляло.

Направленная в адрес ФИО3 претензия от (дата обезличена), содержащая требования о возврате задатка в двойном размере в сумме 1761000 руб., оставлена ответчиком без ответа.

Выпиской из ЕГРН от (дата обезличена) подтверждается право собственности ФИО3 в отношении спорного недвижимого имущества, а также наличие ограничения в виде ипотеки в силу закона со сроком действия по (дата обезличена) в пользу АО «БИК».

Согласно условиям предварительного соглашения, основной договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в срок до (дата обезличена), однако договор купли-продажи не был заключен, никто из сторон предварительного договора не направлял до указанной даты другой стороне предложение заключить этот договор.

Частью 2 ст. 56 ГПК РФ установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 

По данному делу, с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относится установление стороны, ответственной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности заключить основной договор купли-продажи. 

Учитывая, что до (дата обезличена) договор купли-продажи заключен не был, обязательства сторон по заключению договора купли-продажи спорного земельного участка силу п. 6 ст. 429 ГК РФ считаются прекращенными. Кроме того, сделка купли-продажи не могла состояться, так как в отношении объекта сделки имелись обременения в виде ипотеки, тогда как согласие залогодержателя на отчуждение спорного объекта недвижимости не было получено, в связи с чем имело место нарушение правил об отчуждении заложенного недвижимого имущества.

Оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере суд не усматривает, поскольку согласно буквальному толкованию предварительного договора от (дата обезличена) сторонами предусмотрены особые условия, связные с погашением ипотеки АО «БИК», не зависящие от воли продавца. 

Пунктом 14 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что в случае отказа АО «Белгородской ипотечной корпорации» в переоформлении участка, указанного в настоящем договоре, продавец обязуется вернуть денежные средства покупателю, единовременно в размере 500 000 руб. в течение 5 рабочих дней, с момента письменного отказа от АО «Белгородской ипотечной корпорации», путем расторжения настоящего договора.

Как указал представитель ответчика в ходе судебного разбирательства, продавцом предпринимались исчерпывающие меры для получения согласия залогодержателя для заключения между сторонами основного договора купли-продажи, что подтверждается платежными поручениями от (дата обезличена) по об уплате пени в сумме (информация скрыта) руб., штрафа в сумме (информация скрыта) руб., оплаты инженерных коммуникаций в сумме (информация скрыта) руб., однако АО «БИК» такое согласие не предоставлено.

Как следует из положений ч. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме, при этом как установлено судом согласно условиям договора (пункт 4) задаток подлежал внесению до момента подписания предварительного договора от (дата обезличена) в размере (информация скрыта) руб., иных соглашений о задатке сторонами не заключалось, в этой связи полученные ФИО3 денежные средства по распискам от (дата обезличена) и (дата обезличена) на денежные суммы соответственно (информация скрыта) руб. и (информация скрыта) руб. в силу ч. 3 ст. 380 ГК РФ считаются уплаченными в качестве аванса.

В отличие от задатка аванс не обладает свойствами обеспечения договора и доказательством существующего основного обязательства и возвращается в любом случае, если основное обязательство не исполнено.

Ответчик в своих доводах ссылается на тот факт, что после истечения срока заключения основного договора купли-продажи покупатель не утратил интерес к приобретению спорного земельного участка, продавец предложил построить жилой дом на спорном земельном участке, ввести его в эксплуатацию и снять обременения в пользу АО «БИК», однако истец не приступил к строительству.

Данное утверждение не имеет правового значения для дела, поскольку действие предварительного договора купли-продажи от (дата обезличена) прекращено (дата обезличена), никаких иных договоров либо соглашений между сторонами не заключалось. 

Ссылка ФИО3 о том, что ФИО9 сам предложил и передал денежные средства для оплаты штрафа в сумме (информация скрыта) руб., для погашения задолженности по исполнительным производствам в сумме (информация скрыта) руб., также не подтверждает заинтересованность покупателя в заключении сделки купли-продажи земельного участка в настоящее время. 

Показания свидетелей ФИО6, ФИО7 о том, ФИО8 знал об обременении в пользу АО «БИК», но готов был купить спорный земельный участок, возвести на нем жилой дом и погасить обременение, не имеет отношения к рассматриваемому спору.

Оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере суд не усматривает, поскольку, заключая предварительный договор купли-продажи заложенного земельного участка, ответчик заблаговременно не разрешил вопрос о прекращении залога, не получил согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога. При этом согласование условий предварительного договора о задатке, сроке заключения основного договора и отмены обеспечения истцом зависело исключительно от усмотрения АО «БИК».

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В связи с тем, что основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, обязательства прекратились, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в сумме (информация скрыта) руб.), доказательств возврата ответчиком суду не представлено, заявленные требования он не признал.

При таком положении суд приходит к выводу, что полученные ответчиком денежные средства в сумме (информация скрыта) руб. подлежат возврату истцу, в связи с чем удовлетворяет исковые требования в части взыскания с ответчика указанной суммы. 

Доводы представителя истца о том, что уплаченные ФИО3 денежные средства являлись задатком, суд отклоняет, поскольку все вышеизложенное в совокупности с нормами материального права свидетельствует об ошибочности таких доводов. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме (информация скрыта) руб. пропорциональной удовлетворенной части исковых требований. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере, удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО3 (паспорт гражданина РФ серии (номер обезличен)) в пользу ФИО2 (паспорт гражданина РФ серии (номер обезличен)) денежную сумму в размере (информация скрыта) руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме (информация скрыта) руб., в удовлетворении остальной части иска, -отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.

Мотивированное решение суда изготовлено 14.11.2025 г.

Судья И.В. Федоровская