Дело № 3а-99/2019

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 08 апреля 2019 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, 

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. указав, что является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб., что существенно превышает его рыночную стоимость и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога. Также, ФИО1 просил взыскать с Правительства Ленинградской области расходы на оплату услуг представителя и государственной пошлины (л.д.14).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности. Обращено внимание на то, что площадь подобранных оценщиком объектов-аналогов № 1,2,3 и 4 существенно превышает площадь объекта оценки. Аналоги № 4 и 5 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, однако по данному фактору корректировка не проведена, при этом аналог № 5 находится в зоне жилой застройки. Стоимость объекта-аналога № 4 в табл.17 и 18 на стр.68 и 72 отчета не соответствует стоимости указанной в объявлении о продаже земельного участка.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что земельный участок с кадастровым номером №, учтенный в ЕГРН 16.07.2013, поставлен на государственный кадастровый учет с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения». 24.05.2018 изменена категория земель земельного участка. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером № не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 № 490. Кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из площади 

<

данные изъяты> кв.м. и утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 27.10.2014 № 490 удельного показателя кадастровой стоимости в размере 419,85 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости - 28.05.2018. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет, просит рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Аналогичные доводы приведены в письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лица филиала по Ленинградской области. Разрешение требования в части установления кадастровой стоимости равной рыночной оставляется на усмотрение суда, в части взыскания расходов на представителя и по оплате государственной пошлины просит отказать. 

Заинтересованным лицом администрацией МО «Колтушское сельское поселение» в письменном отзыве указано, что пересмотр кадастровой стоимости участка повлечет сокращение налоговых поступлений в местный бюджет. В удовлетворении требований следует отказать.

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица администрации МО «Колтушское сельское поселение», будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал доводы, изложенные в административном исковом заявлении. С учетом изменения в порядке ст.46 п.2 КАС РФ предмета административного искового заявления, просил установить рыночную стоимость земельного участка размере 

<

данные изъяты> руб. и отказался от требования о взыскании расходов по оплату услуг представителя и государственной пошлины.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании сообщила, что разрешение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 30.12.2013 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>». Категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования (л.д.22).

Из выписки из ЕГРН от 31.01.2019 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости 28.05.2018 (л.д.25). 

16.01.2019 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отклонено заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. В решении комиссии указано, что оформление и (или) содержание отчета об оценке от 17.12.2018 № 050/18 не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, использованной при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. В отчете нарушены основные принципы оценки, изложенные в п.5 ФСО №3, - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена и содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке). Нарушен п.11 и п.22 «б» ФСО № 7, согласно которому анализ рынка недвижимости производится по сопоставимым объектам в регионе расположения объекта оценке и в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода должны использованы данные об объектах недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (л.д.19).

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке от 17.12.2018 № 050/18 следует, что по состоянию на 28.05.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. (л.д.27).

Отчет составлен Я., членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (л.д.37).

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В силу ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках – Правительстве Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управление Росреестра по Ленинградской области.

Суд, исследовав отчет об оценке от 17.12.2018 № 050/18 и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что отчет отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования.

Из отчета об оценке от 17.12.2018 № 050/18 следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж. Оценщиком проанализирован рынок земельных участков, аналогичных оцениваемому, и выбрано 5 объектов, наиболее схожих по характеристикам с оцениваемым, для использования в качестве объектов-аналогов.

К отобранным объектам-аналогам сделаны корректировки на условия сделки в размере 16% в сторону уменьшения, площадь, на наличие коммуникаций, на подъездные пути. Размеры корректировок в отчете обоснованы, приведены ссылки на соответствующие источники информации.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик Я сообщила, что в отношении объекта-аналога №4 в части категории земель и в стоимости допущена опечатка. Категорией земель объекта-аналога №4 является «земли промышленного назначения». По объекту-аналогу №5 пояснила, что объект оценки это бывший участок сельхозначения, категория которого изменена в связи с внесением изменений в Генплан, как и в случае с объектом-аналогом №5. Указала, что объект оценки вновь образованный промышленный участок. Пояснила, что обычно продавцы продают участок, который по Генплану относится к другой категории земель, на уровне цен земли, соответствующей категории, указанной в Генплане. Рыночная стоимость земельного участка составляет 6580000 руб. Также представила письменные пояснения к отчету об оценке с таблицей «Расчет стоимости объекта оценки» с учетом исправленных опечаток. Указала, что опечатка не привела к нарушению требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, носит исключительно случайный характер. 

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 17.12.2018 № 050/18 в размере 

<

данные изъяты> руб.

Доводы о том, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям ст.247 КАС РФ.

Как разъяснено в п.25 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что ФИО1 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 24.12.2018, то указанная дата является датой подачи заявления для целей ст.24.20 Закона об оценочной деятельности.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № внесены в ЕГРН 28.05.2018, то установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 28 мая 2018 года. 

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером № по адресу

<

адрес> в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 28 мая 2018 года, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 11 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 11 апреля 2019 г.