УИД 61RS0022-01-2025-002106-61

№ 2а-2322/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«3» июня 2025 г. г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе 

председательствующего судьи Фатыховой Е.М., 

при секретаре судебного заседания Гребеньковой М.Р.,

при участии административного истца - ФИО1, представителя административного ответчика КУИ г.Таганрога ФИО2, представителя заинтересованного лица - Администрации г.Таганрога ФИО3, действующих на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к КУИ г.Таганрога о признании отказа незаконным, заинтересованные лица - председатель КУИ г.Таганрога ФИО4, Администрация г.Таганрога 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к КУИ г. Таганрога о признании отказа незаконным. В основание иска, указав, что административный истец является собственником объекта незавершенного строительства, со степенью готовность 10%, общей площадью 693кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, видом разрешенного использования: для строительства культурноразвлекательного комплекса с мини-гостиницей общей площадью 800кв.м., с к.н. 61:58:0001097:90, который находился у истца в аренде в соответствии с договором.

ФИО1 было подано заявление в КУИ о заключении договора аренды на 3 года для завершения строительства.

Однако, в соответствии с письмом от 27.02.2025г., исх. №60.03.4/24266, ему было отказано в заключении договора аренды ввиду того, что расположенный объект незавершенного строительства не идентифицируется как «объект незавершенного строительства», так как отсутствует на земельном участке. Кроме того, основанием для отказа в заключении договора для завершения строительства указано на то, что у него отсутствует право на однократное продление договора аренды.

Административный истец считает отказ в заключении договора противоречит закону и нарушает его права. 

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом. Из содержания указанных норм следует, что предоставление земельного участка без торгов на основании указанных норм возможно при наличии определенных условий, одним из которых является наличие объекта незавершенного строительства.

С учетом приведенных обстоятельств, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, административный истец считает, что имеет право на предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства, поэтому Комитет незаконно отказал заявителю в заключении договора аренды.

На основании изложенного, административный истец просит суд признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, выраженный в письме от 27.02.2025г., исх. №60.03.4/24266 в предоставлении в аренду ФИО1, земельного участка, общей площадью 800кв.м., с кадастровым номером 61:58:0001097:90, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на 3 (три) года для завершения строительства. В целях устранения допущенных нарушений прошу обязать Комитет по управлению имуществом г. Таганрога предоставить ФИО1 на условиях аренды без проведения торгов вышеуказанный земельный участок сроком на 3 (три) года для завершения строительства.

В судебное заседание административный истец ФИО1 административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Пояснил, что прежде чем приобретать незавершенный объект строительства, он обратился к специалистам строителям, которые подтвердили наличие укрепленного фундамента. Как следует из заключения имеется забетонированая площадка, она имеет внутренние опоры. Объект приобретался им для дальнейшего продолжения строительства, но начать работы без проекта и разрешения на строительства он не может, а разрешение ему не выдадут, пока с ним не будет заключен договор аренды. В отказе указано, что договор аренды расторгался в связи с его не освоением, в то время как с предыдущим собственником объекта недвижимости договор аренды расторгнут не был. Пояснил, что производит арендную плату аренды. Представил заключение специалиста. 

В судебном заседании административный ответчик - представитель КУИ г.Таганрога ФИО2. административные исковые требования не признал, предоставил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что актом обследования КУИ от 13.05.2025 спорного земельного участка, кадастровый номер 61:58:0001097:90 площадью 800 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, Дуровский спуск, 2-в, специалистами КУИ было установлено, что на участке капитальных объектов не обнаружено. К акту обследования приложены соответствующие фотоматериалы исполненные в черно-белом цвете. Факт расторжения договора аренды в связи с не освоением земельного участка с предыдущим собственником подтвердить не мог. 

Сам по себе факт регистрации спорного объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик в Росреестре не означает, что объекты являются недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим, а также снятии объекта с государственного кадастрового учета (Пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, указанный объект не может быть идентифицированы как объекты недвижимости в соответствии с положениями ст. 130 ГК РФ.

Как указано в оспариваемом отказе КУИ ранее, между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога уже был заключен договор аренды по основанию подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, сроком на 3 года, для завершения строительства, который впоследствии был расторгнут в связи с не освоением земельного участка. 

В соответствии со сведениями ЕГРН в отношении объекта незавершенного строительства, объект не претерпел каких-либо изменений, имеет ту же площадь (693 кв.м) и ту же степень застройки (10%).

Статья 239.1 ГК РФ, регламентирующая процедуру изъятия объектов незавершенного строительства у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, не устанавливает каких-либо ограничений по срокам обращения в суд. Указанный срок не является пресекательным.

Такой срок установлен исключительно в случае, если собственник объекта обратится с соответствующим заявлением о заключении договора аренды в целях реализации права на однократное заключение договора аренды для завершения строительства. В рассматриваемом случае ответчик уже реализовал свое право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства. Причины нарушения сроков строительства объекта, какие-либо доводы о том, что орган местного самоуправления, либо иные обстоятельства повлияли на сроки строительства, материалы дела не содержат. Полагал отказ законным и обоснованным, почему муниципальный орган не обращался в суд об освобождении земельного участка и изъятия объекта незавершенного строительства у собственника по решению суда – пояснить не мог.

Представитель Администрации г.Таганрога ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования не признала, поддержала возражения представителя КУИ г.Таганрога. 

Заинтересованные лица - председатель КУИ г.Таганрога ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщила. 

Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ст. 150 КАС РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заключение специалиста, акт обследования земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Административный истец является собственником объекта незавершенного строительства, со степенью готовность 10%, общей площадью 693кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 11-14).

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, видом разрешенного использования: для строительства культурноразвлекательного комплекса с мини-гостиницей общей площадью 800 кв.м., с к.н. 61:58:0001097:90, который находился у истца в аренде в соответствии с договором (л.д.27-28).

21.04.2008г. по 10.04.2013г. заключен договор аренды с ФИО5 (л.д. 66-70).

28.06.2013г. по 12.06.2018г. заключен договор аренды с ООО «Петровский Вал» (л.д. 71-75).

28.07.2021г. заключен договор аренды с ФИО6, ФИО7 сроком на три года (л.д.76-80).

ФИО1 приобрел объект незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке 31.01.2025г. (л.д.12-13).

ФИО1 было подано заявление в КУИ о заключении договора аренды на 3 года для завершения строительства.

Однако, в соответствии с письмом от 27.02.2025г., исх. №60.03.4/24266, ему было отказано в заключении договора аренды ввиду того, что расположенный объект незавершенного строительства не идентифицируется как «объект незавершенного строительства», так как отсутствует на земельном участке. Кроме того, основанием для отказа в заключении договора для завершения строительства указано на то, что у него отсутствует право на однократное продление договора аренды. ранее договор аренды был расторгнут с третьим лицом в связи с его неосвоением (л.д. 10).

КУИ г.Таганрога представлен Акт обследования земельного участка от 13.05.2025г., которым не обнаружено объектов недвижимости, приложены черно-белые фото таблицы из которых представляется, что на участке отсутствуют какие-либо сооружения (л.д.59-65). Исследования с привлечением специалистов не проводилось. 

Административным истцом представлено заключение специалиста строителя от 16.12.2024г. согласно которому по адресу: 

<

...> имеется фундамент. Из представленных цветных фото таблиц очевидно, что территория забетонирована, и как установлено экспертом имеет скрытые опоры и является фундаментом (л.д.84- 127).

Согласно строительно-техническому заключению специалиста № 450-24-С от 16.12.2024г. исследуемый объект - фундамент 2-х этажного культурно-развлекательного комплекса с мини-гостиницей общей площадью 1026,6 кв.м. по адресу: Ростовская обл, г.Таганрог, Дуровский спуск, 2-в с кадастровым номером 61:58:0001097:311 является объектом незавершенного строительства, а следовательно объектом капитального строительства, согласно положению п.10 ст. 1 ГрК РФ. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что на испрашиваемом земельном участке имеет объект незавершенного строительства, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена информация, факт наличия объекта подтвержден заключением специалиста строителя, с требованием об освобождении земельного участка муниципальный орган не обращался, мер направленных на изъятие земельного участка не предпринимал, не подтверждены сведения о расторжении договора аренды с третьим лицом (как указано в оспариваемом отказе), более того, в качестве регулярных платежей от административного истца принимается арендная плата за владение спорным земельным участком.

Таким образом, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

С учетом установленных по делу обстоятельств отказ КУИ г.Таганрога в заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов и требования административного истца в данной части подлежат удовлетворению. 

Разрешая возникший спор в соответствии с требованиями процессуального закона, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение КУИ г.Таганрога от 27.02.2025г. №60.03.4/24266 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001097:90, расположенного по адресу: 

<

...>, ФИО1 в аренду без проведения торгов однократно, сроком на три года подлежит признанию незаконным.

В силу прямого указания закона, удовлетворяя требования административного истца, суд должен указать на способ восстановления нарушенного права, что подразумевает необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца.

При разрешении дела суд применяет материальную норму к спорному правоотношению и в решении указывает, какие конкретно действия орган власти должен произвести, с тем чтобы решение суда не вызывало затруднений при исполнении (абзац 2 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении»).

Выбирая способ восстановления нарушенного права по настоящему административному делу, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца ФИО1 путем возложения обязанности по подготовке проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001097:90, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях, предусмотренных законом.

В связи с чем требования в формулировке об обязании предоставить ь земельный участок в аренду удовлетворению не подлежат. При этом суд находит необходимым отметить, что по настоящему делу суд не подменяет собой орган местного самоуправления, поскольку административная процедура для заключения договора аренды земельного участка административным истцом соблюдена, пакет требуемых по закону документов им предоставлен и заявление ФИО1 рассмотрено по существу с принятием соответствующего решения, которое признано незаконным судом. То есть, речь идет о понуждении органа местного самоуправления совершить действие (принять решение), которое он обязан совершить (принять) в силу закона, но не делает этого. 

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административные исковые требования ФИО1 к КУИ г.Таганрога о признании незаконным отказа от 27.02.2025 г. №60.03.4/24266 в предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка по адресу: 

<

...> – удовлетворить частично. 

Признать незаконным решение КУИ г.Таганрога от 27.02.2025г. №60.03.4/24266 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, с кадастровым номером 61:58:0001097:90, расположенного по адресу: 

<

...>, ФИО1, в аренду без проведения торгов однократно, сроком на три года.

Обязать КУИ г.Таганрога в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть обращение ФИО1 и подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001097:90, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях, предусмотренных законом.

Об исполнении решения по настоящему делу сообщить в Таганрогский городской суд и административному истцу в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения.

В удовлетворении требований об обязании предоставить на условиях аренды земельный участок ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий Фатыхова Е.М. 

Решение в окончательной форме изготовлено 11.06.2025 года.