версия для печати

Дело .............. (2-2597/2018)

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

04 февраля 2019 года ..............

Минераловодский городской суд.............. в составе:

председательствующего судьи Казанчева И.Т.,

при секретаре судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате переданного земельного участка по договору купли-продажи земельного участка, процентов за просрочку оплаты переданного земельного участка, судебных расходов, обращении взыскание на заложенный земельный участок, путем реализации с публичных торгов, определив начальную стоимость земельного участка на основании отчета оценщика,

У С Т А Н О В И Л:

.............. в суд поступило исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате переданного земельного участка по договору купли-продажи земельного участка, процентов за просрочку оплаты переданного земельного участка, судебных расходов, обращении взыскание на заложенный земельный участок, путем реализации с публичных торгов, определив начальную стоимость земельного участка на основании отчета оценщика, в обоснование которого указано на следующее.

.............. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровый .............., расположенного по адресу: .............., НСТ «Надежда», .............., по которому .............. зарегистрирован переход права собственности на земельный участок к ответчику. По указанному договору ответчик должен был оплатить истцу за полученный земельный участок 330 000 рублей, в следующем порядке: 240 000 рублей – .............., 90 000 рублей - непозднее .............., однако свои обязательства по оплате земельного участка ответчик выполнил, лишь частично, и на настоящее время сумма задолженности по договору купли - продажи составляет 90 000 рублей. .............. истец направил ответчику досудебную претензию, однако ответчик от получения претензии - отказался. В связи с тем, что с момента заключения договора купли продажи прошло более десяти месяцев, и рыночная стоимость земельного участка существенно изменилась, истец считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного земельного на основании отчета ООО «Край-Эксперт» .............. об оценке рыночной стоимости земельного участка кадастровый .............., расположенного по адресу: .............., НСТ «Надежда», .............. в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, а именно 186 400 рублей. Также при подготовке искового заявления истец был вынужден оплатить услуги ООО «Край-Эксперт» по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 6000 рублей. Кроме того, ответчик должен уплатить истцу проценты за просрочку оплаты переданного земельного участка в период с .............. по .............. в размере 3012 рублей.

На основании изложенного, истец просил суд:

- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате переданного земельного участка по договору купли-продажи в размере 90 000 рублей; проценты за просрочку оплаты переданного земельного участка в размере 3 012 рублей; судебные издержки связанные с проведением оценки рыночной стоимости земельного участка в размере 6 000 рублей; расходы по уплате госпошлины в размере 3 390 рублей;

- обратить взыскание на заложенный земельный участок кадастровый .............., расположенный по адресу: .............., НСТ «Надежда», ...............

- определить порядок реализации заложенного земельного участка - путем публичных торгов.

- определить начальную продажную цену заложенного земельного участка на основании отчета оценщика в размере 186 400 рублей.

Письменных возражений не поступило. 

В силу ст. 155 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Таким образом, законодатель предусмотрел достаточно широкий круг средств, которые могут быть использованы для извещения участников гражданского судопроизводства, однако, общее для всех форм извещения требование – фиксирование факта получения сообщения адресатом, позволяющее удостовериться в его надлежащем извещении.

Согласно правовой позиции Европейского Суда по правам человека, изложенной в Постановлении от .............. по делу «ФИО4 и ФИО4 против России», участник процесса считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом только в том случае, когда у суда имеется доказательство, подтверждающее получение отправленного уведомления адресатом. 

Как следует из п. 37 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .............. .............. «О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок», в независимости от того, какой из способов извещения участников судопроизводства избирается судом, любое используемое средство связи или доставки должно обеспечивать достоверную фиксацию и факт получения сообщения адресатом.

Заказным почтовым отправлением по адресу регистрации места жительства ответчика заблаговременно были направлены копии искового заявления с приложенными документами, определение суда о подготовке дела к судебному разбирательству, назначенному, c разъяснением процессуальных права и обязанностей, которые вернулись обратно в суд с отметкой оператора почтовой связи «истек срок хранения».

В соответствии со ст. 118 ГПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится. Доказательств того, что ответчик изменил свой адрес суду не представлено.

Поскольку обязанность по получению корреспонденции лежит на лице, которому адресована данная корреспонденция, заказные письма, направленные ответчикам по месту регистрации места жительства, не вернулись обратно с отметкой органа связи об отказе в их получении, то суд расценил изложенные обстоятельства как уклонение ответчика от их получения и вынес определение о назначении дела к судебному разбирательству. 

Участникам судебного процесса, в том числе ответчику, заказанным почтовым отправлением направлены судебные повестки, которые вернулись обратно в суд с отметкой оператора почтовой связи «истек срок хранения». 

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что извещение сторон о дате, времени и месте судебного заседания произведено судом в соответствии с положениями статей 113-117 ГПК РФ.

В порядке ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом уведомленных и не явившихся в судебное заседание истца, ходатайствовавшего о рассмотрении дела без его участия, просившего вынести решение в пользу истца; ответчика, каких-либо ходатайств в установленном законом порядке в суд не представившего. 

Согласно действующему законодательству, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий уклонения от состязательности (непредставление доказательств, неявка в судебное заседание), поскольку это может повлечь принятие решения только по доказательствам, представленным другими лицами. Ответчик не воспользовался правом на личное участие в судебном разбирательстве, не направил представителей, не привел ни одного обоснованного факта и не представил ни одного достаточного довода, в связи с чем, дело рассмотрено по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии с общим правилам ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Пределы осуществления гражданских прав установлены ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которой, в частности, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, в соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно п.п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Подпункт 1 п. 1 ст. 3 ГК РФ в числе оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет гражданско-правовой договор.

В судебном заседании установлено, подтверждается исследованными письменными доказательствами, что .............. между ФИО1 (далее - Продавец) и ФИО2 (далее - Покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, Продавец продал, а Покупатель купил по настоящему договору земельный участок, общей площадью 798 кв.м., расположенный по адресу:.............., НСТ «Надежда», .............., кадастровый ...............

В соответствии с п 2.2. договора, стоимость земельного участка составляет 330000 рублей (п. 2.1). Покупатель выплачивает Продавцу сумму настоящего договора в рассрочку: 240000 рублей - до момента подписания настоящего договора; 90000 рублей - в срок до ...............

Право собственности на земельный участок возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах обязательной государственной регистрации (п. 3.1).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от .............., собственником земельного участка, общей площадью 798 кв.м., расположенный по адресу:.............., НСТ «Надежда», .............., кадастровый .............., является ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от ...............

.............. истец направил ответчику досудебную претензию о выплате ему оставшейся суммы по договору купли-продажи от .............. в размере 90000 рублей, однако ответчик от получения претензии отказался.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19 части 1 и 2; статья 35 части 1 и 2; статья 45 часть 1; статья 46 часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от .............. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Положениями частей 1 и 4 ст. 488 ГК РФ определено, что, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от .............. при переходе права собственности к ФИО2 в отношении спорного объекта недвижимости установлено ограничение прав и обременение в пользу ФИО1, вид: Ипотека в силу закона; срок с .............. по ...............

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в п. 1 ст. 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.

В силу п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке. 

В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенный земельный участок возможно как в случае, когда такой залог обусловлен договором об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца ( если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (ч. 4 ст. 488 ГК РФ).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Изложенная позиция в полной мере согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от .............. ..............-КГ18-149.

В соответствии с п. 1 ст. 329 и п. 1 ст. 334 ГК РФ, залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Статьей 56 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Принимая во внимание, что сроки возврата займа и уплаты процентов ответчиками неоднократно нарушались, суд, на основании ст. 348 ГК РФ, статей 50, 54, 54.1, 56 Закона об ипотеке, приходит к выводу об удовлетворении искового требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по оплате переданного земельного участка по договору купли-продажи в размере 90 000 рублей и об обращении взыскания на предмет залога – земельный участок, принадлежащий на праве собственности ответчику, а также определении способа реализации залогового имущества в виде продажи с публичных торгов.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ Об ипотеке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу п. 2 ст. 54 ФЗ Об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд обязан определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. 

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного земельного на основании отчета ООО «Край-Эксперт» .............. об оценке рыночной стоимости земельного участка кадастровый .............., расположенного по адресу: .............., НСТ «Надежда», ...............

Поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ответчиком иных доказательств действительной стоимости заложенного имущества в суд не представлено, возражений относительно стоимости заложенного имущества ответчиком не заявлено, учитывая, что начальная продажная цена земельного участка должна быть установлена в размере 80 % от указанной рыночной стоимости имущества, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленного требования и в целях реализации заложенного имущества, принадлежащего ответчику, устанавливает начальную продажную стоимость земельного участка на основании отчета оценщика в размере 186 400 рублей, из расчета 80 % от 253 000 рублей, как следствие, в указанной части заявленное требование также подлежит удовлетворению. 

В соответствии с ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по о плате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Частью 1 статьи 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Центрального Банка России, ключевая ставка с .............. по .............. составляла 7,25 %, с .............. по настоящее время 7,5 %.

Таким образом, размер процентов за просрочку оплаты переданного земельного участка за период с .............. по .............. составляет денежную сумму в размере 3012 рублей, подлежащих взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах. Статья 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) устанавливает размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции. 

Несение истцом судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 390 рублей и издержек, связанных с проведением оценки рыночной стоимости земельного участка в размере 6000 рублей, отнесенных судом к судебным издержкам, подтверждены подлинниками платежных поручений, имеющихся в материалах гражданского дела. 

Поскольку исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, то с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 390 рублей и судебные издержки, связанные с проведением оценки рыночной стоимости земельного участка в размере 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате переданного земельного участка по договору купли-продажи земельного участка, процентов за просрочку оплаты переданного земельного участка, судебных расходов, обращении взыскание на заложенный земельный участок, путем реализации с публичных торгов, определив начальную стоимость земельного участка на основании отчета оценщика, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате переданного земельного участка по договору купли-продажи в размере 90 000 рублей; проценты за просрочку оплаты переданного земельного участка в размере 3 012 рублей; судебные издержки связанные с проведением оценки рыночной стоимости земельного участка в размере 6 000 рублей; расходы по уплате госпошлины в размере 3 390 рублей.

Обратить взыскание на заложенный земельный участок, общей площадью 798 кв.м., расположенный по адресу:.............., НСТ «Надежда», .............., кадастровый .............. и определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации и пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от .............. № 102-ФЗ ««Об ипотеке (залоге недвижимости)», в целях реализации земельного участка, общей площадью 798 кв.м., расположенный по адресу:.............., НСТ «Надежда», .............., кадастровый .............., установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 186 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам..............вого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, с подачей жалобы через Минераловодский городской суд. 

Председательствующий судья И.Т. Казанчев

Решение в окончательной форме изготовлено ...............