Дело № 2-№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2017 года. г.Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Фаустовой Г.А.

при секретаре Пушкаревой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.А.О., Т.С.В. к Администрации Ленинского района 

<

...> лица: ФИО12, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района» г.Ростова-на-Дону, ООО УК «Свой Дом» о признании права собственности в порядке приватизации, сохранении в реконструированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

Т.А.О. Т.С.В. (далее истцы) обратились в суд с иском к Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону (далее ответчик) о признании права собственности на комнаты № общей площадью 45,5 кв.м, в квартире № общей площадью 69,0 кв.м, по 

<

адрес> в порядке приватизации и сохранении квартиры № общей площадью 69,0 кв.м., по 

<

адрес> 

<

адрес> в реконструированном состоянии.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что являются нанимателями жилого помещения - квартиры № по 

<

адрес> на основании ордера № серия № от ДД.ММ.ГГГГ. При обращении с заявлением о приватизации указанного помещения в Администрацию Ленинского района г. Ростова-на-Дону истцы получили отказ, в связи с произведенной в квартире реконструкцией, а именно в квартире была изолирована кухня, а также установлено сантехническое и газовое оборудование. До реконструкции общая площадь квартиры составляла 69,7 кв. м, после - 69,0 кв. м.

При обращении в органы технической инвентаризации установлено, что в квартире имеется реконструкция. В результате установления данного факта истцы не могут распоряжаться принадлежащим мне имуществом в полном объеме, что нарушает мои права.

Поскольку получить в установленном порядке разрешение на реконструкцию не представляется возможным по причине фактически выполненных работ, истцам как нанимателям необходимо привести документацию в соответствие с действующим законодательством.

С указанной целью истцы обратились в комитет по архитектуре Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону по вопросу сохранения жилого помещения № в перепланированном (реконструируемом) состоянии, где истцами получено уведомление о необходимости приведения квартиры в первоначальное состояние. Кроме того было разъяснено, что согласно действующему законодательству в компетенцию органов местного самоуправления не входит право сохранять самовольно выполненную реконструкцию или узаконивать самовольно возведенные строения, в том числе и вводить такие объекты в эксплуатацию. По изложенным основаниям истцы и обратились с настоящим иском в суд.

Истцы Т.А.О. Т.С.В. и их представитель истца ФИО17 действующий на основании доверенности в судебное заседание явились, поддержали исковые требования в полном объеме, просили удовлетворить, дали пояснения аналогичные содержащимся в исковом заявлении. 

Представитель ответчика Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону ФИО18 действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что истцам не было получено разрешение на проведение соответствующих работ, администрация не препятствовала в получении такого разрешения. Кроме того, истцы не являются собственниками квартиры, данное жилое помещение является муниципальной собственностью. Истцами произведена реконструкция, разобрана подоконная часть несущей стены дома, согласие собственников дома на производство работ отсутствует. Более того, от соседей истцов поступали жалобы. 

Представитель 3-лица МКУ «УЖКХ» Ленинского района г. Ростова-на-Дону, ФИО19 действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила в удовлетворении иска отказать, указав, что реконструкция муниципальной квартиры осуществлена с нарушением норм Градостроительного кодекса РФ, произошли изменения площади квартиры, уменьшена площадь муниципальной собственности, не предоставлены документы, подтверждающие, что работы не угрожают жизни других граждан, соответствуют действующим нормам и правилам. Кроме того, представитель 3-лица также указала, что договор социального найма с истцами не заключался, а потому не может быть и приватизации данного жилого помещения истцами.

Третьи лица - ФИО12 и ООО УК «Свой Дом» в судебное заседание не явились, извещены. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, выслушав истцов, представителя истцов, представителя ответчика и представителя 3-го лица, исследовав материалы, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истцы Т.С.В. и Т.А.О. зарегистрированы и проживают в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании ордера № серии № от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается также справкой МУП ЖКХ «ФИО1» № от ДД.ММ.ГГГГ. и поквартирной карточкой.

Сведения о зарегистрированных правах на указанную квартиру в ЕГРН отсутствуют, что подтверждается уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № и справкой МУПТИ и ОН от ДД.ММ.ГГГГ. № № 

Судом также установлено, что спорная квартира является муниципальной собственностью.

Как следует из технического паспорта МУПТИ и ОН, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., квартира №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 69,7 кв.м., в том числе жилой 48,5 кв.м., состояла из: Туалета №, площадью 1,3 кв.м., Подсобного помещения №, площадью 4,3 кв.м., Жилой комнаты №, площадью 12,5 кв.м., Жилой комнаты №, площадью 18,7 кв.м., Жилой комнаты № площадью 17,3 кв.м., Кухни №, площадью 6,4 кв.м., Коридора №, площадью 9,2 кв.м. 

В соответствии с техническим паспортом МУПТИ и ОН, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., в квартире № расположенной по адресу: 

<

адрес>, без получения разрешения осуществлено возведение комнаты № и раздел квартиры № на изолированные: кв. №. 

В результате чего, после производства указанных работ, образована квартира № общей площадью 44,6 кв.м., в том числе жилой 32,2 кв.м., состоящая из Кухни № площадью 4,8 кв.м., Жилой комнаты №, общей площадью 15,2 кв.м., Жилой комнаты №, площадью 17,0 кв.м., коридора № площадью 7,6 кв.м. 

Согласно представленному истцами в материалы дела заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ №, составленному независимым экспертом-консультантом по вопросам строительства ФИО23 образованная в результате самовольного раздела квартира № 7, общей площадью 32,9 кв.м., жилой площадью 17,3 кв.м., состоит из кухни № площадью 9,2 кв.м., туалета № площадью 1,3 кв.м., подсобной комнаты №, площадью 5,1 кв.м., жилой комнаты №, площадью 17,3 кв.м.

Как следует из исследовательской части заключения специалиста истцами осуществлена реконструкция квартиры №, в следующем порядке:

Между помещениями № подсобная (4,3 кв.м.) и 4а кухня (6,4кв.м.) - места общего пользования, демонтирована существующая перегородка с дверным блоком и возведена новая перегородка из газоблоков с переносом в сторону помещения 4а кухня.

В помещении № (12,5 кв.м.) из оконного блока организован дверной проем посредством разборки части кирпичной кладки подоконной ниши в границах существующей перемычки.

Со стороны помещения 5ж выполнена пристройка помещения 8х коридор (7,6 кв.м.) неотапливаемая с наружным входом. Ограждающими конструкциями помещения 8х коридор по сторонам длиной 5,2 м служат стены жилого дома лит. «Б» и соседнего строения, торцевые стены выполнены из кирпича. Высота помещения 8х кор. составляет - 2,24 м.

В результате выполненной реконструкции коммунальной квартиры №, образованы изолированные квартиры №

Кроме того, в помещении № 4кухня (4,8 кв.м.) установлен теплогенератор на жидком топливе в соответствии с разработанным проектом ООО «Проектно-сметное бюро» заказ № от ДД.ММ.ГГГГ. на газоснабжение квартиры №, согласованным с АО «Ростовгоргаз» от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно выводам заключения специалиста от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного независимым экспертом-консультантом по вопросам строительства ФИО23 образованные в результате реконструкции квартиры, после произведенных работ соответствуют действующим строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим требованиям, угрозы жизни и здоровью не создают.

Как установлено судом, разрешение на реконструкцию квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес> не выдавалось. Материалы дела не содержат сведений о том, что истцы обращались в соответствующий орган местного самоуправления для получения такого разрешения.

ДД.ММ.ГГГГ. истцы обратились в Администрацию Ленинского района г. Ростова-на-Дону с заявлением о передачи квартиры №, расположенной по адресу: 

<

адрес> в общую долевую собственность в порядке приватизации. Договор на передачу квартиры в собственность истцам в порядке приватизации заключен не был.

Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения; переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу положений п. 1 ст. 26 ЖК переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (п. 1).

Статьей 29 ЖК РФ предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу п. 3 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003 г., установлено, что переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается (п. 1.7.2).

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается (п. 1.7.3).

Как следует из п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Совокупность произведенных истцами строительных мероприятий не отвечает понятию перепланировки и переустройства жилого помещения применительно к положениям ст. 25 ЖК РФ. Истцами фактически произведена реконструкция жилого помещения, поскольку после проведенных им работ изменились характеристики квартиры по сравнению с данными, указанными в правоустанавливающих документах, а именно: образованы две изолированные квартиры, изменились общая и жилая площади квартиры, изменилось количество комнат.

Действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии, применяя правовую процедуру ст. 29 ЖК РФ.

В данном случае, в ходе производства работ, истцами задействована капитальная наружная стена дома, в которой ими самовольно осуществлено устройство дверного проема, разобрана подоконная часть, демонтировано окно. Со стороны помещения № 5 выполнена пристройка помещения 8х коридор, с наружным входом, ограждающими конструкциями которого служат стены жилого дома лит. «Б» и соседнего строения,

В результате произведенных работ часть капитальной наружной стены дома, являющейся одновременно несущей конструкцией данного дома, и относящейся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, присоединена к квартире истца, располагаясь внутри занимаемого истцами жилого помещения.

Самовольно осуществленная пристройка коридора №, осуществлена с использованием части земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, также относящегося к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. 

Вместе с тем, владение, пользование и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению между всеми собственниками.

В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пп.3,4 п. 1).

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, внешние, несущие стены многоквартирного дома, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, находятся в долевой собственности собственников квартир и нежилых помещений такого дома.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома.

При этом, доказательств наличия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на производство таких работ истцом суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что произведенные строительные работы в квартире истца, касающиеся разбора участка несущей стены дома и возвещению нового помещения выполнены в нарушение действующего порядка.

Из представленного истцом технического заключения следует, что к выводам о том, что проведенная перепланировка не повлияла на прочностные характеристики несущих и ограждающих строительных конструкций (наружные и внутренние стены, перекрытия), после выполненной перепланировки находятся в исправном состоянии, специалист пришел на основании визуального осмотра, вместе с тем, в заключении отсутствуют необходимые расчеты по безопасности вследствие нарушения целостности несущих и ограждающих строительных конструкций не только по спорной квартире, но и по всему дому, так как нарушение несущей способности стен влияет не только на технические характеристики квартиры.

Кроме того, суд также обращает внимание, что осуществление реконструкции, а равно перепланировки, переустройства квартиры без предварительного получения разрешения на проведение таких работ, в обход порядка предусмотренного действующим законодательством, с целью последующей легализации измененного объекта недвижимости исключительно в судебном порядке, по своей сути является злоупотреблением правом. Истец, зная о заведомой незаконности проводимых работ и нарушении положений Градостроительного кодекса РФ, пытается фактически подменить предусмотренный законом административный порядок регулирования и контроля строительной деятельности со стороны органов муниципальной власти, исключительно судебным порядком, что является недопустимым. Доводы истца о том, что проведенные работы не нарушают прав и законных интересов других лиц, являются недостаточными, поскольку нарушения установленного законом порядок строительства, само по себе не обеспечивает защиту прав и законных интересов других лиц.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в результате произведенной истцами реконструкции, к спорной квартире присоединено новое помещение, с использованием несущих конструкций доима и земельного участка, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, что привело к увеличению общей площади квартиры истца и уменьшению площади общего имущества дома. 

Между тем, материалы дела не содержат сведений о том, что до начала таких работ, истцом получено согласие всех собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме о такой реконструкции. Достаточных допустимых доказательств, свидетельствующих об отсутствии нарушений прав и законных интересов граждан, а также угрозы их жизни или здоровью в результате перепланировки и переустройства вышеназванных квартир истцами не представлено. 

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, требование о признании права на самовольно реконструированное недвижимое имущество может быть удовлетворено только при соблюдении требований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ N № каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

При таких обстоятельствах, спорное жилое помещение, предоставленное истцам на основании ордера по договору найма, они имели бы право приватизировать. Вместе с тем, в настоящее время данное право не сохранилось, по причине произведенной истцами самовольной реконструкции; истцы произвели не перепланировку, а реконструкцию жилого помещения, при этом разрешение на указанную реконструкцию жилого помещения в установленном законом порядке ими получено не было. Кроме того, в результате реконструкции фактически образованы две квартиры: №

При осуществлении самовольной реконструкции истцами не было принято во внимание, что в соответствии со ст. 60 ЖК РФ нанимателю принадлежит только право владения и пользования жилым помещением, право распоряжения помещением остается у собственника (ст. 209 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для сохранения жилого помещения в перепланированном, переустроенном, реконструированном состоянии, а, следовательно, и признания на такое помещение права собственности в порядке приватизации, не имеется.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Т.А.О., Т.С.В. к Администрации Ленинского района 

<

...> лица: ФИО12, МКУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района» г.Ростова-на-Дону, ООО УК «Свой Дом» о признании права собственности в порядке приватизации, сохранении в реконструированном состоянии - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 марта 2017 года.

Судья: Г.А. Фаустова