Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Саяновым А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1424/2020 по административному исковому заявлению фио установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

фио обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, расположенных в Одинцовском районе Московской области, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных земельных участков ( л.д. 109).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенных в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – фио поддержал заявленные требования своего доверителя в полном объеме. При этом представитель полагал недостоверной рыночную стоимость земельных участков, определенную по результатам повторной судебной экспертизы, поскольку при составлении заключения экспертом допущены нарушения требования законодательства об оценочной деятельности, законодательства о государственной экспертной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: 1) необоснованный отказ от применения сравнительного анализа, не учтено возможность подъездных путей к ЗУ; 2) не корректно подобран объект аналог по площади; 3) необоснованный отказ от применения доходного подхода; 4) анализ корректировки на место положения объекта аналога №5; 5) неверная корректировка на площадь; 

От представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в суд поступили письменные объяснения в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда ( л.д.200)

От административного ответчика – ГБУ МО «ЦКО» в суд поступили письменные объяснения в соответствии с которыми ГБУ МО «ЦКО» оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (л.д.201).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что фио является собственником следующих земельных участков:

<

данные изъяты> общей площадью 1 227 301 кв.м.;

<

данные изъяты> общей площадью 254 394 кв.м.,

<

данные изъяты> общей площадью 297 732 кв.м.,

<

данные изъяты> общей площадью 965 272 кв.м.,

<

данные изъяты> общей площадью 30 221 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>. 

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 28 июня 2019 года № 015д «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 31 января 2018 года и 5 февраля 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками о из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости. Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:20:0000000:303906 по состоянию на 31 января 2018 года составляет в размере 617 749 685,34 рубля ; кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 5 февраля 2018 года составляет:

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 154 045 742,76 рубля;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 175 578 515,04 рублей;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 517 125 168,56 рублей;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 20 826 802,15 рублей ( л.д. 10-14).

Согласно заключению эксперта ООО «Объективная оценка» № СЭ-158/2020 от 15 октября 2020 года фио, которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0000000:303906 по состоянию на 31 января 2018 года составляет 327 715 833 рубля ; рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 31 января 2018 года составляет: 

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 51 1818 290 рубля;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 113 785 158 рублей;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 316 200 841 рублей;

- с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 10 013 421 рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 КАС РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка. В этой связи суд не усматривает оснований для назначения повторной судебной экспертизы. 

В судебном заседании допрошен эксперт фио, проводивший экспертизу, в материалы дела экспертом представлены письменные пояснения по заданным истцом вопросам. Из пояснений, данных экспертом в судебном заседании, следует, что замечания к экспертному заключению не нашли своего подтверждения, в судебном заседании эксперт убедительно и подробно опроверг имеющиеся к экспертному заключению замечания, дал необходимые разъяснения своего заключения, его пояснения зафиксированы аудиопротоколом судебного заседания.

Указание административного истца о том, что экспертом не учтена возможность подъездных путей к земельному участку с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, является несостоятельным, поскольку на схеме видна асфальтовая дорога, переходящая в грунтовую дорогу, которая доходит практически до земельного участка. 

Замечание административного истца относительно анализа корректировки на условия рынка суд оценивает критически, поскольку ФСО не установлены критерии отличия между объектами оценки и объектами аналогами. В модели расчета выбран объект аналог сопоставимый с введением корректировок.

Указание административного истца на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода, не заслуживает внимания, поскольку в распоряжении эксперта отсутствует информация о том, как именно используются исследуемые участки, а также информация по севообороту на оцениваемых земельных участках. Кроме того, доходный подход имеет минимальный вес при итоговым согласовании результатов оценки рыночной стоимости земельных участков. 

Ссылка административного ответчика на нарушение корректировки объекта аналога № 5 на местоположение не нашла своего подтверждения. Эксперт применил необходимые корректировки и на стр. 39-43 заключения приведено описание вносимых корректировок на местоположение, в том числе на направление движения относительно МКАД.

Довод административного истца об использовании неверной корректировки на площадь не заслуживает внимания, так как экспертом проанализирован сравнительный расчет рыночной стоимости земельных участков как для группы «Залежь», так и для группы «Пашни». При этом, само использование двух корректировок имеет минимальное влияние на рыночную стоимость. 

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта и свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административным истцом суду не представлено. 

Проанализировав представленные экспертом письменные пояснения, суд приходит к выводу, что замечания административного истца к экспертному заключению являются не обоснованными, не влияют на итоговую рыночную стоимость объектов недвижимости, в связи с чем, на основании ст. 83 КАС РФ судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной экспертизы. Само по себе несогласие стороны с рыночной стоимостью объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении, не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

Оценив заключение эксперта ООО «Объективная оценка» фио в совокупности с другими доказательствами с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена равной их рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на 31 января 2018 года и5 февраля 2018 года в экспертном заключении, подготовленном экспертном фио, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой спорные объекты недвижимости могут быть отчуждены на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Выводы эксперта, в том числе его письменных пояснений на замечания на заключение эксперта, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Исходя из изложенного, требования фио» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление фио установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 1 227 301 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 31 января 2018 года в размере 327 715 833 (триста двадцать миллионов семьсот пятнадцать тысяч восемьсот тридцать три) рублей;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 254 394 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 февраля 2018 года в размере 51 181 290 (пятьдесят один миллион сто восемьдесят одна тысяча двести девяносто) рублей;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 297 732 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 февраля 2018 года в размере 113 785 158 (сто тринадцать миллионов семьсот восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят восемь) рублей;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 965 272 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 февраля 2018 года в размере 316 200 841 (триста шестнадцать миллионов двести тысяч восемьсот сорок) рублей;

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 30 221 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 февраля 2018 года в размере 10 013 421 (десять миллионов тринадцать тысяч четыреста двадцать один) рублей;

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 19 июня 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 3 декабря 2020 года.

Судья Г.В. Вердиян