Дело № 2-13303/2025

50RS0030-01-2022-008123-49

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 25 августа 2025 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Селина Е.А.

при секретаре Каспровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО2 о расторжении договора, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с требованиями к ФИО5, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО10 в лице законного представителя ФИО5; признании права собственности на квартиру с К№, по адресу: АДРЕС

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО10 в лице законного представителя ФИО5 заключен договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС. В соответствии с п. 4 договора стоимость квартиры была указана в размере 1 000 000 руб. По условиям договора квартира находилась у ФИО3 в залоге до ее полной оплаты. Акт приема передачи квартиры был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ истцом на основании запроса в Росреестр, поданного через МФЦ, была получена информация о снятии залога с проданной квартиры в феврале 2012 года, сразу же после регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Однако ФИО8 никаких денежных средств в счет оплаты по договору не получал, и никаких расписок о получении денежных средств никому не предоставлял. Поскольку обременение в виде залога было погашено в Росреестре, а оплата по договору купли – продажи спорной квартиры не произведена, истец предъявил настоящие требования в суд.

Истец в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, в суд направил своего представителя, который в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, также полагал, что срок исковой давности для предъявления настоящих требований истцом не пропущен, поскольку о нарушении своих прав истец узнал только ДД.ММ.ГГГГ, в то время как иск подан ДД.ММ.ГГГГ, то есть в установленный законом срок. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, в том числе в силу п. 3 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, что подтверждается телефонограммой на имя ее представителя, в которой он указал, что ходатайств не направлял, дополнительно никаких документов приобщать не будет, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании заявил о пропуске истцом срока исковой давности при обращении в суд, а также о наличии у ответчика расписки в подтверждение надлежащей оплаты стоимости квартиры по договору.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, в том числе в силу п. 3 ч. 2 ст. 117 ГПК РФ, что подтверждается телефонограммой на имя ее представителя, который просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица, их представители в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, о причинах неявки суду не известно.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО10 в лице законного представителя ФИО5 заключен договор купли – продажи квартиры (далее – Договор), расположенной по адресу: АДРЕС

Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

Также на договоре имеется отметка от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ипотеки в силу закона. 

Спорная квартира оценена сторонами в 1 000 000 руб. Данная цена установлена соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Продавец получает от покупателя денежные средства, указанные в п. 4 Договора, в течение трех календарных дней после регистрации настоящего договора, перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по АДРЕС (п. п. 4, 5 Договора).

Исходя из п. 6 Договора, указанная квартира остается в залоге у продавца до произведения всех расчетов между сторонами (л.д. 11-12). 

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан передаточный акт (л.д. 13).

Таким образом, согласно заключенному Договору, у ответчиков возникла обязанность оплатить истцу за приобретение квартиры ее цену, установленную сторонами в размере 1 000 000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом в ответ на его запрос в Росреестр, поданный через МФЦ, была получена информация о прекращении ДД.ММ.ГГГГ обременения спорной квартиры, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14, 105, оборот), то есть непосредственно после регистрации договора купли-продажи. 

Как заявляет истец, он никаких денежных средств в счет оплаты по Договору не получал, каких-либо расписок о получении денежных средств никому не давал, также с заявлением о погашении записи о залоге он не обращался. 

Поскольку получение денежных средств при продаже имущества является основной целью для продавца этого имущества – истца, их неуплата ответчиками является существенным нарушением условий Договора. 

Суд учитывает, что какой-либо документ, подтверждающий оплату по Договору, в том числе расписка, о которой было заявлено стороной ответчика, в материалы дела на дату вынесения настоящего решения не представлен. 

Таким образом, судом установлено наличие у ответчиков задолженности по Договору в полном объеме стоимости квартиры, доказательств обратного суду, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиками не представлено. 

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли - продажи квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного, в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Указанные положения закона также дублируются в разъяснениях, данных в п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли - продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Дополнительно суд отмечает, что истцом предпринимались попытки досудебного урегулирования спора, путем направления претензии, которые ответчиками оставлены без ответа (л.д. 32-39). 

При указанных обстоятельствах Договор подлежит расторжению судом, а спорное имущество – возвращению в собственность истца.

Представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (ст. 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота, залогодержатель вправе использовать способ защиты своего права залога ссылаясь на собственную добросовестность. В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением сторонами сделок при отчуждении имущества требований действующего законодательства.

По смыслу ст. 10 и абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ недобросовестным признается залогодержатель, которому вещь передана в залог от лица, не являющегося ее собственником (или иным управомоченным на распоряжение лицом), о чем залогодержатель знал или должен был знать.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 335 ГК РФ правила, предусмотренные абзацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

В абз. 3 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно абз. 8 п. 1 ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления залогодержателя, в случае, если не выдана закладная.

В силу ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Статьей 200 ГК РФ установлено, что, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1); по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2).

Как установлено судом, согласно условиям Договора, спорная квартира остается в залоге у продавца до произведения всех расчетов между сторонами.

До настоящего времени расчет с истцом не произведен.

Сведений о том, что ФИО3 подавал какое – либо заявление в органы Росреестра о погашении залога, либо наделял кого – либо полномочиями для подачи такого заявления, материалы дела не содержат.

Суд находит обоснованным довод истца о том, что о нарушении своих прав он узнал не ранее ДД.ММ.ГГГГ, а именно из ответа МФЦ на его обращение, заверенного соответствующим должностным лицом (л.д. 105, оборот), что стороной ответчика в установленном порядке не опровергнуто, при этом с настоящими требованиями ФИО3 обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5), то есть в установленный законом срок. 

Таким образом, вопреки утверждению ответчика, срок исковой давности истцом по заявленным требованиям не пропущен. 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

В силу ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в законную силу судебный акт является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (паспорт: №) к ФИО5 (паспорт: №, ФИО2 (паспорт: № о расторжении договора, признании права собственности – удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО4 в лице законного представителя ФИО5.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру с К№, расположенную по адресу: АДРЕС

Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд АДРЕС в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Селин