РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Аррыковой Л.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-629/17 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АТАК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АТАК» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, общей площадью 4 832 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, торговый центр «АТАК», назачение: нежилое, 2-этажный, инв. № 

<

данные изъяты>, лит. Б.;

<

данные изъяты>, общей площадью 2 999 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, торгово-развлекательный центр «Атак» с инженерными сетями, инв. № 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 13 июня 2017 года производство в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> прекращено в связи с отказом административного истца от иска (л.д. 246 т.1).

Представитель административного истца будучи надлежаще извещен, не явился, об отложении дела не ходатайствовал.

Согласно телефонограмме от 20 декабря 2017 года представитель административного истца о слушании административного дела извещен, в судебное заседание являться не будет. 

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области полагала, что установленная повторной судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административного ответчика, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 13 июня 2017 года по ходатайству административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза эксперту 

<

данные изъяты> с выводами которой не согласился представитель административного ответчика.

Суд полагал, что содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы эксперта Козыря Ю.В. выводы о соответствии отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного оценщиком 

<

данные изъяты> требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, не могут быть положены в основу судебного акта в виду имеющихся в них выводов, не основанных на законе.

Определением Московского областного суда от 27 сентября 2017 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Возражений от лиц, участвующих в деле, относительно повторного экспертного заключения не представлено.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком 

<

данные изъяты> и повторному заключению эксперта ФИО1

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО1, что установленная отчетом оценщика 

<

данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете, как следует из выводов эксперта, на странице 126 в скриншоте объекта-аналога №3 указано, что площадь здания составляет 1000 кв.м. Однако на странице 133 отчета об оценке приводится скриншот объявления об аренде помещения в этом же здание, в котором указано, что общая площадь торгового комплекса составляет 4 000 кв.м.

Также характеристики объекта-аналога №2, указанные в таблице 11.1 на странице 56-57 отчета не соответствуют характеристикам, указанным в скриншоте объявления о продаже (адрес, стоимость, площадь земельного участка). Оценщик, по мнению эксперта, ссылается на текст другого объявления о продаже этого же здания, однако не приводит его скриншот. Таким образом, невозможно проверить достоверность информации.

Кроме того, в нарушение указанного пункта, в отчете об оценке указано, что вид права объекта-аналога №1 - право собственности, однако эта информация не подтверждается копией объявления о продаже, а также использованы неподтвержденные данные по объекту-аналогу №1 в сравнительном подходе.

В заключении эксперт указал, что в описании объекта оценки отсутствует информация и важные ценообразующие факторы, такие как линия расположения, класс здания, наличие парковки.

Согласно п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Однако, как полагает эксперт, на страницах 56-57, 125-126,133 отчета об оценке нарушен указанный пункт ФСО №1 в разрезе обеспечения полноты и достоверности исходной информации.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта ФИО1 по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что установленная отчетом, составленным оценщиком 

<

данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Давая оценку заключению эксперта ФИО1, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании повторного заключения судебной экспертизы.

Повторное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 67-125 т.2).

Повторное экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта ФИО1, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт ФИО1 выбрала объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости. 

Оснований не доверять представленному повторному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в повторном экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в повторном судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что повторным экспертным заключением № Э/03-17 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 6 декабря 2016 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно статье 105 КАС РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины установлены статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ). Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, а также Верховным Судом РФ, подается плательщиком государственной пошлины в налоговый орган по месту нахождения суда, в котором рассматривалось административное дело. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для физических лиц - 300 рублей, а для организаций - 2 000 рублей. 

Таким образом, при обращении в Московский областной суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обязан был уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а не в размере 4500 рублей. 

Излишне уплачена государственная пошлина в размере 2500 рублей, которая и подлежит возврату административному истцу.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АТАК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 6 декабря 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 4 832 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, торговый центр «АТАК», назачение: нежилое, 2-этажный, инв. № 

<

данные изъяты>, лит. Б, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 314328000 (триста четырнадцать миллионов триста двадцать восемь тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «АТАК» излишне уплаченную по платежному поручению № 27964 от 3 апреля 2017 года государственную пошлину в размере 2500 (две тысячи пятьсот) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 25 декабря 2017 года.