Дело№ 2- 2478/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 сентября 2019 года 

Центральный районный суд г. Волгограда в составе: 

председательствующего судьи Коротенко Д.И., 

при секретаре Суханове А.И.., 

с участием представителя истцов ФИО1, 

представителя ответчика Департамента муниципального имущества администрации Волгограда ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волгограде гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, понуждении к установлению арендной платы из расчета иной рыночной стоимости земельного участка,

Установил:

Истцы обратились в суд с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, понуждении к установлению арендной платы из расчета иной рыночной стоимости земельного участка. Просили суд признать недостоверным Отчет №... от 26,06.2018г. подготовленный ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 68 кв.м., расположенного по адресу: ... Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за земельный участок по Договору № 11520 от 08.11.2018г. из расчета рыночной стоимости земельного участка - 3 500 руб. за 1 кв.м.

Иск мотивирован тем, чтоФИО3 принадлежит на праве собственности встроено-пристроенное нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 380.3 кв.м, (запись регистрации №...).

ФИО4 принадлежит на праве собственности встроенное нежилой помещение с кадастровым номером №..., площадью 154,8 кв.м, (запись регистрации №...).

Указанные помещения расположены по адресу; ... на земельном участке с кадастровым номером №.... площадью 608 кв.м.

Истцы в качестве правообладателей объектов: недвижимого имущества, обратились в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок с к.н. №..., занимаемый принадлежащим им имуществом.

08.11.2018г. Ответчиком был подготовлен договор аренды земельного участка №... со множественностью лиц на стороне Арендатора.

Согласно Приложению № 1 к вышеуказанном договору, расчет арендной платы за з/у выполнен на основании Постановления Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011г. № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов». Приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018г. № 25-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год». Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.06.2018г. № 2881/18.

Размер арендной платы по Договору установлен пропорционально площади занимаемых помещений, от рыночной стоимости земельного участка равной 3 462 000 руб. (рыночная стоимость з/у за 1 кв.м. = 5694,08 руб.). Сумма годовой арендной платы за з/упо Договору составила 250 772.40 рублей.

В результате применения нового порядка расчета арендной платы (от рыночной стоимости, ранее от кадастровой стоимости) стоимость аренды вышеуказанного земельного участка выросла в апреле 2017г. с 152 650,15 руб./год до 250 772,40 руб./год.

В основу данного расчета положен Отчет №... об оценке рыночной стоимости оценки земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 608 кв.м., подготовленный ООО «Аналитик Центр».

Арендаторы, не согласившись с такой величиной арендной платы, ее расчетом, а также иными пунктами Договора №... от 08.11.2018г., подписали указанный Договор с Протоколом разногласий от 26.12.2018г. и направили в адрес ответчика.

В предложенной редакции истцов, рыночная стоимость земельного участка равна 2 128 000 руб. (3 500 руб./1 кв.м.). С учетом данной рыночной стоимости, размер годовой арендной платы должен составить 154 143,2 руб. 

22.02.2019г. письмом № 3862-ОА, Департамент подготовил Протокол согласования разногласий к Протоколу разногласий от 26.12.2018г. к Договору аренды з/у от 08.11.2018г. №11520, которым согласовал разногласия, приняв пункты 2.1,2.5, 2.6 в редакции Истцов.

Однако в части расчета арендной платы за з/у от рыночной стоимости в размере 5694.08 руб.за 1 кв.м, (редакция Арендодателя) оставил прежним.

Договор аренду от 08.11.2018г. № 11520, подготовленный Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, привел к возникновению обязанности у Истцов вносить арендную плату в определенном размере. 

Таким образом, возникший спор по оспариванию рыночной стоимости земельных участков в регионах где применяется аналогичный порядок начисления арендной платы.. 

Как видно из вышеприведенных показателей, величина арендной платы при переходе с кадастровой на рыночную стоимость участка увеличилась ориентировочно на 100 000 (сто тысяч) руб. в год.

Такое изменение не является экономически обоснованным. Порядок установлении стоимости земельного участка регламентируется Федеральными стандартами оценки (ФСО).в частности ФСО №№ 1,2, 3, 7, на которые ссылается оценщик в Отчете № 2881/18 от 26.06.2018г.

С учетом вывода оценщика (стр. 48 Отчета), земельный участок может быть оценен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с пп. «е» п. 22 ФСО № 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, оценщику следовало принимать во внимание следующие элементы сравнения: условия рынка, местоположение объекта, физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, вид использования и (или) зонирование и др.

В соответствии с пп. «з» п. 8 ФСО № 3, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться: анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на сто стоимость.

Игнорирующие оценщиком вышеуказанных показателей, недостоверность принимаемых в качестве аналогов объектов сравнения, а также с учетом того, что анализ объекта оценки проведен для з/у промышленного назначения (оцениваемый участок предназначен для размещения объектов общественно-делового значения), привело к неоправданному завышению рыночной стоимости оцениваемогоучастка и как следствие повлекло необходимость несения дополнительных расходов и сверхзатрат, ложащихся на Истцов, в виде уплаты денежных средств в бюджет в большем объеме, нежели эго требуется при расчете облагаемой базы на основании достоверных и актуальных стоимостных показателей.

Однако, указанные нормы ФСО оценщиком при подготовке Отчета № 2881/18 от 26.06.2018г. игнорируются, что подтверждается Рецензией от 05.03.2019г. на указанный Отчет.

Таким образом, оценщик использован неактуальные данные, не отражающие фактическое состояние рынка на заданную дату оценки объекта в нарушении условий муниципального контракта № 32 и раздела II «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (об обязательности установления стоимости на конкретную дату).

Как указывалось выше, согласно пп. «а» п. 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов- аналогов. Согласно разделу «Методичееких рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утв. Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г, № 568-р. рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевогозначения, разрешенного использования. Рыночная стоимость земельного участка зависит и от местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния). Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка. Конкретные виды разрешенного использования участка регламентированы Правилами землепользования и застройки.

Истцы полагают, что оценка земельного участка проведена оценщиком в отсутствие надлежащих объектов-аналоговигнорируя действующие нормы землепользования и градостроительного зонирования - в нарушение вышеуказанных методических рекомендаций Минимущества РФ.

Совокупность указанных нарушений привела к значительному увеличению стоимости оцениваемого участка и как следствие — арендной платы.

В судебном заседании истцы не присутствовали, извещены судом надлежащим образом. 

Представитель истцов ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании в порядке ст.39 ГПК РФ уточнил требования, согласно которых просит суд признать недостоверным Отчет №... от 26.06.2018г., подготовленный ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 68 кв.м., расположенного по адресу.... Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за земельный участок по Договору №... от 08.11.2018г. из расчета рыночной стоимости земельного участка - 1 464 000 руб. (2407,9 руб. за 1 кв.м.) с момента заключения договора аренды №... от 08.11.2018г., то есть с 18.10.2018 г.

Представительответчика Департамента муниципального имущества администрации Волгограда ФИО2, действующая по доверенности в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. 

Третьи лица ООО « Магия красоты», ООО « Аналитик Центр» в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав его материалы, суд приходит к выводу об удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

Судом установлено, что ФИО3 принадлежит на праве собственности встроено-пристроенное нежилое помещение с кадастровым номером №..., площадью 380.3 кв.м, (запись регистрации №...).

ФИО4 принадлежит на праве собственности встроенное нежилой помещение с кадастровым номером №..., площадью 154,8 кв.м, (запись регистрации №...).

Указанные помещения расположены по адресу; 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером №.... площадью 608 кв.м.

Истцы в качестве правообладателей объектов: недвижимого имущества, обратились в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок с к.н. №..., занимаемый принадлежащим им имуществом.

08.11.2018г. ответчиком был подготовлен договор аренды земельного участка №... со множественностью лиц на стороне Арендатора.

Согласно Приложению №... к вышеуказанном договору, расчет арендной платы за з/у выполнен на основании Постановления Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011г. №...-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов». Приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 07.03.2018г. №...-н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год». Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 26.06.2018г. №....

Размер арендной платы по Договору установлен пропорционально площади занимаемых помещений, от рыночной стоимости земельного участка равной 3 462 000 руб. (рыночная стоимость з/у за 1 кв.м. = 5694,08 руб.). Сумма годовой арендной платы за з/упо Договору составила 250 772.40 рублей.

В основу данного расчета положен Отчет №... об оценке рыночной стоимости оценки земельный участок с кадастровым /номером №..., площадью 608 кв.м., подготовленный ООО «Аналитик Центр».

Арендаторы, не согласившись с такой величиной арендной платы, ее расчетом, а также иными пунктами Договора №... от 08.11.2018г., подписали указанный Договор с Протоколом разногласий от 26.12.2018г. и направили в адрес ответчика.

В предложенной редакции Истцов, рыночная стоимость земельного участка равна 2 128 000 руб. (3 500 руб./1 кв.м.). С учетом данной рыночной стоимости, размер годовой арендной платы должен составить 154 143,2 руб. 

22.02.2019г. письмом №...-ОА, Департамент подготовил Протокол согласования разногласий к Протоколу разногласий от 26.12.2018г. к Договору аренды з/у от 08.11.2018г. №..., которым согласовал разногласия, приняв пункты 2.1,2.5, 2.6 в редакции Истцов.

Однако в части расчета арендной платы за з/у от рыночной стоимости в размере 5694.08 руб. за 1 кв.м, (редакция Арендодателя) оставил прежним.

Договор аренду от 08.11.2018г. №..., подготовленный Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, привел к возникновению обязанности у Истцов вносить арендную плату в определенном размере. 

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела.

Ответчик полагает избранный истцами способ защиты ненадлежащим.

Однако суд не может согласиться с доводом ответчика о ненадлежащем способе защиты, т.к. способ защиты предусмотрен ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Рыночная стоимость земельного участка используется арендодателем для расчета арендной платы, что затрагивает права и законные интересы истцов.

Для проверки доводов истцов о недостоверности отчета об оценке судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка, порученная ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР».

Согласно заключению эксперта вышеуказанной экспертной организации, действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 608 кв.м., расположенного по адресу: г. ... по состоянию на 18.10.2018г. составляет 1 464 000 (один миллион четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Оценивая заключение судебного эксперта ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР», сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Данное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обосновано документами, представленными в материалы дела.

Кроме того, ответчик не ходатайствовал о проведении повторной экспертизы по делу.

Суд полагает принять заключение эксперта как доказательство действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, критически оценить Отчет №... от 26.06.2018г., подготовленный ООО «Аналитик Центр» как опровергнутый результатами судебной экспертизы.

Суд полагает, что истцами не оспаривается методика расчета арендной платы, как указывает представитель ответчика в судебном заседании, кроме того, в требованиях истцов не стоит вопрос об определении какой-то конкретной, определенной методики расчета арендной платы, что может в последствии противоречить принципам нормативного изменения порядка определения арендной платы за публичные земельные участки.

Согласно представленному исковому заявлению, речь идет об установлении рыночной стоимости по договору аренды (один из показателей формулы, применяемой в настоящее время при расчете арендной платы), поскольку по мнению истцов, применяемая ответчиком рыночная стоимость при расчете арендной платы, существенно выше действительной рыночной стоимости земельного участка, в том числе выполнена в нарушение действующих нормативных актов.

Ответчик указывает на то, что Договор аренды земельного участка № 11520 от 08.11.2018 между сторонами не заключен.

Однако, указанный договор подписан обеими сторонами с пометкой «с протоколом разногласий». То есть, фактически считается заключенным. В настоящее время, не согласован только один пункт Договора - показатель рыночной стоимости земельного участка за 1 кв.м. В связи с чем истцы и обратились в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

В соответствии с д. 1.14 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011г. № 469-п «Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата за который определена на основании его рыночной стоимости (заисключением случаев изменения рыночной стоимости на основании решения суда, а также при (изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка), арендная плата подлежит перерасчету с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором составлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, и не позднее шести месяцев с даты составления указанного отчета. Отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков включаются в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N435-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае изменения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету с даты начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Согласно требований ст. 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика истец должен доказать, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной.

Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене определенной, в ходе рассмотрения спора в судебном заседании в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством (ст. 13 135-ФЗ). В данном случае обязательность заключения сделки определяется принципом платности использования муниципального земельного участка, занятого принадлежащим истцам объектом недвижимого имущества (ст.ст. 1 и 65 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае периода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В рассматриваемом случае совершается сделка, путем заключения договора аренды з/у, величина рыночной стоимости з/у является обязательной для ее совершения. Таким образом, отчет подготовленный ООО «Аналитик Центр» по заданию ответчика, выполнен с грубыми нарушениями действующих нормативно-правовых актов.

На основании изложенного суд полагает удовлетворить исковое заявление и признать недостоверным Отчет №... от 26.06.2018г., подготовленный ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №...,обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за земельный участок по Договору № 11520 от 08.11.2018г. из расчета рыночной стоимости земельного участка - 1 464 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отчета об оценке недостоверным, понуждении к установлению арендной платы из расчета иной рыночной стоимости земельного участка, удовлетворить.

Признать недостоверным Отчет №... от 26.06.2018г., подготовленный ООО «Аналитик Центр» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 68 кв.м., расположенного по адресу: ...

Обязать Департамент муниципального имущества администрации Волгограда установить арендную плату за земельный участок по Договору №... от 08.11.2018г. из расчета рыночной стоимости земельного участка - 1 464 000 руб. (2407,9 руб. за 1 кв.м.) с момента заключения договора аренды №... от 08.11.2018г., то есть с 18.10.2018 г.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г. Волгограда в течение месяца. 

Мотивированное решение составлено 01.10 2019.

Судья Д.И. Коротенко

Д.И. Коротенко 

...

...

...

...

...

... 

... 

... 

... 

... 

...

... 

...

...

...

...

...

...