Дело № 2-10/2025 УИД 65RS0003-01-2023-000999-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Анива Сахалинской области 26 марта 2025 года

Анивский районный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Болдыревой Н.С., при секретаре судебного заседания Лапинской А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка, взыскании суммы неосновательного обогащения, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

10 ноября 2023 года ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав в нем, что 03 октября 2023 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке земельного участка и передан задаток в размере 100 000 рублей. Далее 06 октября 2023 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 43400 кв.м, местоположение: 

<

адрес>. Договор был заключен в электронной форме через Сбербанк сервис «Домклик», также был использован сервис безопасных расчетов. Данная услуга стоила 3 400 рублей и была оплачена истцом. Земельный участок был приобретен за 5 000 000 рублей, однако в договоре указана сумма 1 000 000 рублей, так как на данном условии настаивал продавец ФИО3, чтобы не платить налог от продажи участка. После регистрации договора купли-продажи земельного участка истец обратился в администрацию Анивского городского округа для перевода вида разрешенного использования, где ему предоставили судебное решение от 05 мая 2008 года, которым признано недействительным постановление мэра о передаче земель в коллективную собственность. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ФИО3 не имел полномочий на его продажу и не мог принимать денежные средства за него. С целью урегулирования данного вопроса в досудебном порядке 25 октября 2023 года истец направил ответчику требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных денежных средств в срок до 04 ноября 2023 года, вместе с тем до настоящего времени денежные средства истцом не получены.

Изложив указанные обстоятельства в исковом заявлении, истец ФИО1 просит признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № недействительным, взыскать с ФИО3 сумму неосновательного обогащения в размере 5 000 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 200 рублей. 

Протокольным определением суда от 03 марта 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено ООО «Домклик».

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующая по доверенности, на исковых требованиях настаивала, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5, действующий по доверенности, с исковыми требованиями не согласился. При этом пояснив, что ему не известно имелись ли у ответчика перед истцом иные обязательства, а также договорные отношения, кроме заключенного договора купли-продажи от 06 октября 2023 года.

Истец ФИО1, ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены. 

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Выслушав пояснения участников процесса и исследовав доказательства, как по отдельности, так и в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Из содержания статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что только собственнику принадлежит право права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, действия стороны гражданско-правовых отношений могут быть признаны совершенными по ее воле только в случае, если такая воля была детерминирована собственными интересами и личным усмотрением указанной стороны.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правовой целью договора купли-продажи является переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (статья 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Как установлено в судебном заседании, 03 октября 2023 года между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о задатке земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, площадью 43400 кв.м, местоположение: 

<

адрес>, в срок до 28 октября 2023 года.

Из пункта 1.3 соглашения следует, что объект недвижимости принадлежит продавцу ФИО3 на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на землю серии № №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по земельным ресурсам Анивского района, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 марта 2022 года сделана запись о регистрации №

Цена объекта недвижимости составляет 5 000 000 рублей; расчет между сторонами по соглашению производится следующим образом: 100 000 рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами соглашения о задатке, 4 900 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания сторонами договора купли-продажи.

Из содержания протокола согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости от 06 октября 2023 года следует, что цена объекта недвижимости составляет 5 000 000 рублей. В основном договоре будет указана цена 1 000 000 рублей. Расчет по договору купли-продажи будет производиться следующим образом и в порядке: 100 000 рублей покупатель передает продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами соглашения о задатке; 4 900 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания сторонами договора купли-продажи. 

06 октября 2023 года стороны заключили договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, указав стоимость объекта в сумме 1 000 000 рублей.

Расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости произведены с использованием двух номинальных счетов ООО «Домклик», открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк г. Москва. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счете, являлся покупатель ФИО1, которым на один номинальный счет заложен 1 000 000 рублей, на второй номинальный счет заложено 3 900 000 рублей. 

Платежными поручениями № и № от 09 октября 2023 года ООО «Домклик» перечислены ФИО3 денежные средства в размере 1 000 000 рублей и 3 900 000 рублей соответственно, с указанием назначения платежа: «Договор № от 06 октября 2023 года по ДКП от 06 октября 2023 года за ФИО1 для ФИО3». 

Актом приема-передачи от 06 октября 2023 года стороны подтвердили, что обязательства сторон по договору выполнены, расчеты произведены полностью, стороны друг к другу претензий по факту оплаты цены договора не имеют.

09 октября 2023 года ФИО1 зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером №

При обращении в администрацию Анивского городского округа по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка истец узнал, что решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05 мая 2008 года № №, вступившим в законную силу 06 июня 2008 года, постановление мэра Анивской районной администрации Сахалинской области от 06 апреля 1994 года № «О передаче земель совхоза «Южно-Сахалинский» в коллективную совместную собственность КСП «Троицкое» и от 10 августа 1994 года № «О внесении изменений в постановление от 06 апреля 1994 года № «О передаче земель совхоза «Южно-Сахалинский» в коллективную совместную собственность КСП «Троицкое» признаны недействительными в силу несоответствия их нормативным правовым актам, которые нарушают права ГУСП «Совхоз Южно-Сахалинский» в части осуществления права владения и пользования земельными участками и осуществления производственно-хозяйственной деятельности на них в соответствии с Уставом.

В ходе рассмотрения дела Арбитражным судом Сахалинской области установлено, что постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» была установлена обязанность колхозов и совхозов в срок до 01 января 1993 года провести реорганизацию и привести свой статус в соответствие с Законом РСФСР от 25 декабря 1991 года № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности» (п. 1). Кроме того, Министерство сельского хозяйства РФ и Госкомитет РФ по управлению государственным имуществом были обязаны до 01 февраля 1992 года установить перечень сельскохозяйственных предприятий, не подпадающих под действие этого постановления Правительства Российской Федерации. 

23 января 1992 года Министерством сельского хозяйства РФ и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом был утвержден Перечень сельскохозяйственных предприятий, не подпадающих под действие постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», среди которых названы и семеноводческие совхозы с высокой долей государственных инвестиций в основном капитале. Согласно пункту 2 части 2 этого Перечня, такие совхозы могли преобразовываться как целостные производственные комплексы без права выделения из их состава земли и имущества.

27 февраля 1992 года Губернатором Сахалинской области принято постановление № 44, пунктом 3 которого утвержден Перечень сельскохозяйственных предприятий Сахалинской области, не подпадающих под действие постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86. В их числе назван совхоз «Южно-Сахалинский» как семеноводческое хозяйство.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04 сентября 1992 года № 708 «О прядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» утверждено Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, в силу пункта 22 которого семеноводческие колхозы и совхозы реорганизуются с сохранением целостности специализированных участков производства, технологических линий или технологически неделимых объектов, необходимых для сохранения сложившейся специализации производства.

В целях совершенствования правового регулирования земельных отношений и углубления аграрной реформы на основе многообразия форм собственности на землю, равноправного развития различных форм хозяйствования Президентом Российской Федерации был издан Указ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России». Абзацем 4 пункта 5 Указа определено, что права по выделению земельных долей (паев) в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных предприятий, реорганизация которых производится в соответствии с пунктами 20-23 и 26 Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04 сентября 1992 года № 708.

Приняв решение от 11 декабря 1991 года № «О регистрации КСП «Троицкое», а также постановления от 06 апреля 1994 года № и от 10 августа 1994 года № № Исполком Анивского района Совета народных депутатов и мэр Анивской районной администрации нарушили требований вышеназванных нормативных правовых актов Российской Федерации и Сахалинской области, так как приватизировали (реорганизовали) семеноводческий совхоз с высокой долей государственных инвестиций в основном капитале и выделили земельные доли (паи) работникам сельскохозяйственного предприятия, в то время как такое право на них не распространялось.

23 декабря 2010 года на основании свидетельства на право собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Анивского района, зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве 1/1046) на земельный участок с кадастровым номером №, общая площадь 48241603 кв.м, земельная доля 146,22 баллогектаров.

31 марта 2022 года ФИО3 зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 43400 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, адрес объекта: 

<

адрес>; земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером № (единое землепользование) в счет выдела земельной доли 146,22 баллогектаров; поставлен на кадастровый учет 31 марта 2022 года. 

Таким образом, выдача ФИО3 на основании постановлений мэра Анивской районной администрации Сахалинской области от 06 апреля 1994 года № «О передаче земель совхоза «Южно-Сахалинский» в коллективную совместную собственность КСП «Троицкое»» и от 10 августа 1994 года № «О внесении изменений в постановление от 06 апреля 1994 года № «О передаче земель совхоза «Южно-Сахалинский» в коллективную совместную собственность КСП «Троицкое»» свидетельства серии №-5 № на право общей долевой собственности на землю является неправомерной, так как указанные постановления противоречат нормам законодательства о реорганизации совхозов и колхозов, в связи с чем решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05 мая 2008 года признаны недействительными. 

25 октября 2023 года ФИО1 в адрес ФИО3 направлено требование о подписании соглашения о расторжении договора и возврате уплаченной денежной суммы, которое оставлено ответчиком без исполнения.

В силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. 

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Анивского районного суда Сахалинской области от 03 мая 2024 года договор купли-продажи земельного участка от 06 октября 2023 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1, признан недействительным. Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка от 06 октября 2023 года в виде односторонней реституции путем возврата ФИО1 ФИО3 земельного участка с кадастровым номером №

Прекращено право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №

Право собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № признано отсутствующим.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи земельного участка, заключенный между сторонами, решением суда признан недействительным, учитывая, что денежные средства переданные ФИО2 за приобретенный участок, ответчиком ФИО3 истцу возвращены не были, доказательств обратного не представлено, суд полагает требования истца о взыскании с ответчика 1 000 000 рублей по договору купли-продажи от 06 октября 2023 года и 100 000 рублей по соглашению о задатке от 03 октября 2023 года обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании оставшейся суммы в размере 3 900 000 рублей суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных средств ответчиком. Доказыванию также подлежит размер неосновательного обогащения.

Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности фактов, подтверждающих неосновательное приобретение или сбережение ответчиком имущества за счет истца.

Пунктом 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014), - в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

По делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату (пункт 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №N 2 (2019)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая, что в договоре купли-продажи земельного участка от 06 октября 2023 года стоимость объекта недвижимости указана в размере 1 000 000 рублей, а иных обязательств у сторон не имелось, оснований для удержания полученных от истца денежных сумм в размере 3 900 000 рублей у ответчика не имеется, в связи с чем данная сумма подлежит взысканию с ответчика как сумма неосновательного обогащения.

В удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 06 октября 2023 года суд отказывает, поскольку имеется вступившее в законную силу решение Анивского районного суда Сахалинской области от 03 мая 2024 года. 

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика также подлежат взысканию в пользу истца понесенные им судебные расходы по оплате госпошлины в размере 33 200 рублей. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договор купли-продажи земельного участка, взыскании суммы неосновательного обогащения, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № №) в пользу ФИО1 (паспорт № №) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумму 1 100 000 рублей, неосновательное обогащение в размере 3 900 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 200 рублей, а всего 5 033 200 (пять миллионов тридцать три тысячи двести) рублей.

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка от 06 октября 2023 года – отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Анивский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 02 апреля 2025 года.

Председательствующий: судья Н.С. Болдырева