Дело № 2-301/2025

УИД 74RS0038-01-2024-002866-84

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года с. Долгодеревенское

Сосновский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Гладких Е.В.

при секретаре судебного заседания Степанян А.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Сосновского муниципального района Челябинской области, в котором (с учетом уточнений, л.д. 209-217) просит сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание с кадастровым № общей площадью 246,8 кв.м, расположенное по АДРЕС признать за истцом право собственности на указанное на нежилое здание.

В качестве основания иска указал, что на основании договора купли-продажи от ДАТА является собственником нежилого здания с кадастровым № общей площадью 182,8 кв.м по АДРЕС. Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым №, принадлежащем истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от ДАТА, соглашения о передаче прав и обязанностей по договора аренды от ДАТА. Нежилое здание (административное здание) 1956 год постройки длительное время не эксплуатировалось, требовался капитальный ремонт. ООО «Прогресс» подготовлена рабочая документация для реконструкции. ДАТА администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области выдано разрешение на реконструкцию нежилого здания сроком действия до 30 июня 2020 (с учетом продления срока). На основании заявления истца от 23 августа 2023 администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области подготовлен градостроительный план земельного участка. Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории. Проект планировки территории утвержден постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 30 июня 2020 № 1977. В связи с окончанием строительства истец обратился в администрацию Сосновского муниципального района Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Письмом администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от ДАТА истцу разъяснено, что земельный участок с кадастровым № находится на территории памятника природы Каштакский бор, которая согласно Постановлению Правительства Челябинской области от ДАТА №-П находится в ведении Челябинской области. Письмом Министерства экологии Челябинской области истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку в Министерстве отсутствуют сведения о выданных разрешениях, допускающих реконструкцию объекта. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть без своего участия.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Министерства экологии Челябинской области в судебном заседании исковые требования не поддержала, представила письменное мнение на иск (л.д. 156-159, 219). 

Представители третьих лиц ГБУ «Особо охраняемые природные территории Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, ГУ лесами по Челябинской области, ООО «Тихий Бор» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. 

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела суд установил, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДАТА является собственником нежилого здания (АДРЕС) площадью 182,8 кв.м с кадастровым № по АДРЕС право собственности истца на нежилое здание зарегистрировано ДАТА (л.д. 20-23, 37-40). Согласно п. 4.1 договора купли-продажи нежилое здание имеет дефекты и недостатки, нуждается в реконструкции.

Вышеуказанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым № общей площадью 2808 кв.м, категория земель «земли особо охраняемых территории и объектов», вид разрешенного использования «под детский оздоровительный лагерь «Каштак», арендатором которого является ФИО1 на основании договора № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДАТА, заключенного между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области и ООО «Тихий бор», соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДАТА, является арендатором земельного участка с кадастровым № по АДРЕС, срок действия договора с ДАТА по ДАТА (л.д. 24-36). Право аренды ФИО1 на земельный участок зарегистрировано ДАТА (л.д. 41-52).

По условиям п. 1.2 вышеуказанного договора аренды на участке имеется нежилое здание – дом № площадью 182,8 кв.м, этажность 1, принадлежащее арендатору ООО «Тихий бор» на праве собственности с ДАТА на основании договора купли-продажи от ДАТА.

При этом первоначальному собственнику нежилого здания ООО «Тихий бор» ДАТА администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № на основании проекта ООО «Прогресс», согласно разрешению площадь проектируемого после реконструкции объекта – 225,86 кв.м, этажность – 2, площадь застройки – 188 кв.м, срок действия разрешения (с учетом продления) - до ДАТА (л.д. 53-55). Указанное разрешение на реконструкцию в установленном порядке и срок не было отменено либо оспорено.

Реконструкция спорного нежилого здания произведена за счет истца на основании проекта шифр 01/02/2018-2-АС ООО «Прогресс», договоров подряда от ДАТА, от ДАТА (л.д. 96-97, 125-145). Реконструкция нежилого здания завершена, что подтверждается техническим планом здания от ДАТА, справкой ООО «МастерКАД» на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией нежило здания от ДАТА (л.д. 57-95). В результате реконструкции площадь нежилого здания составляет 246,8 кв.м, площадь помещений в здании 225,9 кв.м, этажность – 2, отклонений от проекта не установлено.

Постановлением администрации Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от ДАТА № земельному участку с кадастровым № и расположенному на нем нежилому зданию присвоен почтовый адрес: 

<

...> здание 29а (л.д. 147).

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" или Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос", выдавшие разрешение на строительство.

ДАТА ФИО1 обратился в администрацию Сосновского муниципального района Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитально строительства - нежилого здания на земельном участке с кадастровым №.

Письмом администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от ДАТА заявление истца оставлено без рассмотрения в связи с отсутствием полномочий у администрации Сосновского муниципального района Челябинской области на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, поскольку по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым № относится к категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», находится на территории памятника природы Каштакский бор (л.д. 1240.

ДАТА ФИО1 обратился в Министерство экологии Челябинской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитально строительства - нежилого здания на земельном участке с кадастровым №.Письмом Министерства экологии Челябинской области от ДАТА ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитально строительства только на том основании, что Министерство экологии Челябинской области не выдавало разрешение на реконструкцию нежилого здания, расположенного в границах памятника природы регионального значения Каштакский бор (л.д. 148-149).

Согласно положениям п. 1 и п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Разрешая требования, суд учитывает, что нежилое здание возведено в пределах границ земельного участка с кадастровым №, принадлежащего истца на праве аренды.

Согласно техническому заключению ООО «ПищеПромПроект» от ДАТА нежилое здание по АДРЕС соответствует требованиям национальных стандартов Российской Федерации, действующим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим требованиям к нежилым зданиям и помещениям, экологическим, противопожарным и другим требованиям, обеспечивающим безопасную для жизни людей эксплуатацию объекта. Техническое состояние элементов нежилого здания на момент проведения обследования обеспечивает надежность и устойчивость строительных конструкций и не создает угрозу здоровью и жизни людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений и отвечает предъявляемым эксплуатационным требованиям. Реконструируемое нежилое здание соответствует проектной документации шифр 01/02/2018-2 ООО «Прогресс» 2018 года (л.д. 98-123).

Доводы Министерства экологии Челябинской области о том, что спорное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым № с категорией «земли особо охраняемых территории и объектов», основанием для отказано в удовлетворении иска не является.

Согласно п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом (п. 3 ст. 56 ЗК РФ).

В соответствии с пп. 2 п. 19 Положения «О памятнике природы Челябинской области «Каштакский бор», утвержденного постановлением Правительства Челябинской области от ДАТА №-П в границах памятника природы запрещено использование земельных и лесных участков под застройку.

Вместе с тем, в сведениях ЕГРН на земельный участок с кадастровым № отсутствуют сведения о расположении участка в границах зоны особо охраняемого природного объекта памятника природы Челябинской области Каштакского бора (л.д. 41 - выписка из ЕГРН). 

Кроме того, границы вышеуказанного памятника природы и его охранных зон установлены постановлением Законодательного собрания Челябинской области от ДАТА №. В то время, как спорное нежилое здание на земельном участке с кадастровым № (до реконструкции) первоначально возведено в 1956 году.

Решением Сосновского районного суда Челябинской области от ДАТА, вступившим в законную силу ДАТА, отказано в удовлетворении иска администрации Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области к ФИО1 о признании объекта недвижимого имущества самовольной постройкой, сносе нежилого здания с кадастровым № (л.д. 188-191). Указанным решением суда также установлено, что параметры реконструированного нежилого здания, этажность соответствуют параметрам, установленным в разрешении на реконструкцию. 

Оценив в совокупности все представленные доказательства, учитывая, что земельный участок, на котором возведен спорный объект, принадлежит истцу на праве аренды, разрешенное использование участка допускает строительство на нем данного объекта, строительство произведено в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для признания права собственности за истцом на нежилое здание.

При этом в силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав производится путем признания права, поэтому требования истца о сохранении нежилого здания в реконструированном виде заявлены излишне. В целях исполнения решения суда необходимо внести изменения ЕГРН в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым №, указав общую площадь объекта 246,8 кв.м, почтовый АДРЕС

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Внести изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости с кадастровым №, указав общую площадь объекта 246,8 кв.м, почтовый АДРЕС.

Признать за ФИО1 (паспорт РФ №) право собственности на нежилое здание (нежилое здание – дом №) с кадастровым № общей площадью 246,8 кв.м, расположенное по АДРЕС.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: 

Решение суда в окончательной форме принято 03 февраля 2025.