Дело №...а-284/2025

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

28 октября 2025 года Санкт-Петербург 

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Куприк С.В. 

при секретаре Ахмедовой А.Ю., 

с участием прокурора Ефремовой Е.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Мираж» об оспаривании нормативного правового акта в части, 

У С Т А Н О В И Л:

<

дата> Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее по тексту также – Комитет, административный ответчик) издан приказ №...-п, которым определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год (далее также – Перечень), размещенный на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга в сети «Интернет» 

<

дата>.

В пункт 2839 Перечня в качестве объекта недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год включено принадлежащее административному истцу нежилое здание с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: 

<

адрес> (далее также – Здание, Объект).

ООО «Мираж» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением (с учетом уточнения просительной части иска) о признании недействующим со дня принятия пункта 2839 Перечня на 2025 год, ссылаясь на то, указанный в данном пункте Объект не соответствует критериям отнесения к объектам налогообложения, приведенным в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также – НК РФ), статье 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 

<

дата> №... «О налоге на имущество организаций».

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ранее Здание включалось в Перечни на основании пп.1 п.4 ст. 378.2 НК РФ исключительно по виду разрешенного использования земельного участка. Между тем, по состоянию на 

<

дата> вид разрешенного использования земельного участка стал - «общежития», что не соответствует критериям для отнесения Здания к объектам, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. 

Представители административного истца ФИО1, ФИО2 в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила, что Здание используется под общежитие и предназначено для выполнения задач, сопутствующих оказанию услуг по предоставлению мест для временного проживания. 

Представитель административного ответчика Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, до начала судебного заседания направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Выслушав объяснения стороны административного истца, заключение прокурора, полагавшего, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьями 72 и 76 Конституции Российской Федерации, пунктом 67 части 1 статьи 44 Федерального закона от 

<

дата> № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации», к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения отнесено, в том числе, решение вопросов установления, изменения и отмены региональных налогов.

Налог на имущество организаций является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статьи 14, 372 НК РФ).

При этом субъекту Российской Федерации в силу пункта 3 статьи 12 и пункта 2 статьи 372 НК РФ предоставлено право установления особенностей определения налоговой базы для отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии со статьей 378.2 НК РФ.

Налог на имущество организаций, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, в Санкт-Петербурге установлен Законом Санкт-Петербурга от 

<

дата> №... «О налоге на имущество организаций». Согласно пункту 2 статьи 1-1 названного Закона Санкт-Петербурга налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2025 году и последующие налоговые периоды определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), указанных в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи, и нежилых помещений, указанных в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи, при условии, что площадь указанных объектов составляет свыше 500 кв. м.

Согласно пункту 7 статьи 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, и направляет перечень в электронной форме в налоговый орган по субъекту Российской Федерации, а также размещает перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Осуществление указанных полномочий возложено на Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 3.7 Положения о Комитете по контролю за имуществом, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 

<

дата> №....

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год утвержден приказом Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 

<

дата> №...-п, размещенным на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга в сети «Интернет» 

<

дата>.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным органом и опубликован в установленном порядке до начала соответствующего налогового периода. 

На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; 

2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Условия, при наличии одного из которых нежилые здания (строения, сооружения) признаются административно-деловыми или торговыми центрами, определены в пунктах 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ соответственно:

- расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения или торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

- предназначено для использования в целях размещения перечисленных объектов, то есть если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение названных объектов или фактически используется не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в перечисленных целях.

В соответствии с пунктом 4.1 статьи 378.2 НК РФ в целях названной статьи отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В свою очередь, здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Из содержания приведенных норм налогового законодательства следует, что в Перечень подлежит включению здание (строение, сооружение), которое отвечает одному из критериев, установленных названными выше правовыми нормами.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости, ООО «Мираж» с 

<

дата> на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №..., с наименованием – нежилое здание, площадью 2 495,9 кв.м, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Данное нежилое здание расположено на принадлежащем с 

<

дата> административному истцу на праве собственности земельном участке с кадастровым номером №..., вид разрешенного использования – общежития (л.д. 20-35), что объективно не предусматривает размещение на нем объектов питания, торговли, а также объектов бытового обслуживания. 

Как следует из возражений административного ответчика, в 2024 году в соответствии с поступившими в Комитет сведениями ЕГРН земельный участок, в границах которого расположено Здание административного истца, имел вид разрешенного использования – «для размещения объектов бытового обслуживания»; при этом вид фактического использования Здания не имел правового значения.

Названный вид разрешенного использования земельного участка бесспорно предусматривает размещение на нем объектов бытового обслуживания, следовательно, указанное в подпункте 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации условие отнесения объекта недвижимости к торговому центру являлось достаточным основанием для включения поименованного Объекта в Перечень.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 

<

дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, относятся к числу дополнительных сведений об объекте, достоверность которых в силу части 2 статьи 7 названного Закона презюмируется.

В случае изменения сведений об объекте недвижимости они подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в предусмотренном законом порядке.

Часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой, что осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Материалами дела, в том числе ответом на судебный запрос из филиала ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу, подтверждается, что на основании заявления от 

<

дата> был произведен учет изменений сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером №... в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на – «общежития». 

Административный истец 

<

дата> обращался в Комитет с заявлением об исключении объекта недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, в котором были указаны обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка под Объектом, однако в ответном письме от 

<

дата> за исх. 01-34-361/25-0-1 Комитет сообщил, что Здание включено в Перечень на 2025 год обоснованно. 

Одной из характеристик земельного участка как объекта недвижимости является его вид разрешенного использования. 

Так, согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основополагающих принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В период формирования оспариваемого Перечня действовал и в настоящее время действует Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Росреестра от 

<

дата> № П/0412.

В названном классификаторе под ко

<

адрес>.3 значится вид разрешенного использования земельного участка «Бытовое обслуживание», которое предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро); под ко

<

адрес>.2.4 вид разрешенного использования – «Общежития» – размещение зданий, предназначенных для размещения общежитий, предназначенных для проживания граждан на время их работы, службы или обучения, за исключением зданий, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с ко

<

адрес>.7. 

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что Земельный кодекс Российской Федерации, следуя конституционным предписаниям, признает одним из принципов земельного законодательства деление земель по целевому назначению на категории и в силу этого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к конкретной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Этот принцип должен обеспечить эффективное использование и охрану земли, чему и служат положения Земельного кодекса Российской Федерации, а также Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающие на собственников земельных участков, включая расположенные в границах населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с разрешенным видом использования и установленным для них целевым назначением (постановление от 

<

дата> N 13-П; определения от 

<

дата> N 2153-О, от 

<

дата> N 671-О, от 

<

дата> N 2347-О и др.).

Кроме того, в постановлении от 

<

дата> №...-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что при строительстве и эксплуатации расположенных на участке объектов должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. Обязанность соблюдать при возведении и последующей эксплуатации таких объектов целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из норм Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленной ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН» учетно-технической документации, выполненной по состоянию на 

<

дата>, Здание имеет наименование - гостиница, части помещений в Здании имеют назначения: тамбур, кладовка, коридор, склад, бойлерная, лестница, жилая комната, сан.узел, умывальная, туалет, душ, сауна, комната обслуживания персонала, бытовая, комната.

В соответствии с договором аренды нежилого здания №... от 

<

дата> ООО «Мираж» передало в аренду ООО «Домус» нежилое здание площадью 2152,5 кв.м, а именно нежилое помещение 2-Н, расположенное на 1 этаже здания, включающее в себя помещения №№...; нежилое помещение 3-Н, расположенное на 2 этаже здания, включающее в себя помещения №№...; нежилое помещение 4-Н, расположенное на 3 этаже здания, включающее в себя помещения №№...; для использования в деятельности арендатора под цели: деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания, деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, деятельность предприятий общественного питания. Договор заключен сроком на 5 лет.

По договору аренды нежилых помещений №... от 

<

дата> ООО «Мираж» передало в аренду ООО «МИГ» нежилые помещения площадью 2182,8 кв.м, а именно нежилое помещение 2-Н, площадью 731,2 кв.м; нежилое помещение 3-Н, площадью 724,6 кв.м; нежилое помещение 4-Н, площадью 727 кв.м; для использования в деятельности арендатора под цели: деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания, деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, деятельность предприятий общественного питания. Договор заключен сроком на 5 лет.

Согласно пояснениям представителя административного истца в Здании размещается общежитие для рабочих «Домус», что также подтверждается данными интернет-сайта «2GIS». 

Таким образом, изменение вида разрешенного использования земельного участка на «общежития» соответствует фактическому использованию собственником расположенного на этом земельном участке Здания. 

На основании вышеизложенного, учитывая, что административный истец, как собственник земельного участка, до издания оспариваемого Перечня, утвержденного приказом Комитета №...-п от 

<

дата>, воспользовался правом и инициировал процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка на «общежития», который не предусматривает размещение на нем офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения (условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 378.2 НК РФ), а также торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ), то оснований для включения Объекта в Перечень исключительно по виду разрешенного использования земельного участка, вопреки позиции административного ответчика, не имеется.

Наименование, назначение и разрешенное использование помещений в Здании в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и документах технического учета (инвентаризации), также не позволяют сделать бесспорный вывод о том, что Здание используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, или торговых объектов, объектов общественного питания и(или) бытового обслуживания.

При вышеизложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Здание могло быть включено в Перечень лишь при установлении его фактического использования под предусмотренные статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации цели, однако обследование с целью установления вида фактического использования Здания в рамках работ по формированию Перечня не проводилось, что административным ответчиком не оспаривалось.

Поскольку судом установлено, что в юридически значимый период времени Здание административного истца фактически использовалось в качестве места для временного проживания, а именно – общежития для рабочих, доказательства использования не менее 20 процентов общей площади этого Здания для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания административным ответчиком не представлены и в материалах дела не содержатся, следовательно оснований для включения указанного Объекта в оспариваемый пункт Перечня не имеется. 

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что оспариваемый акт нарушает права административного истца на справедливое и соразмерное исчисление налога на имущество организации, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недействующим пункта 2839 Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, как противоречащего положениям статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с признанием обоснованными требований административного истца, суд на основании статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации приходит к выводу о взыскании с Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в пользу административного истца расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 215, 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Мираж» - удовлетворить.

Признать недействующим со дня принятия пункт 2839 приложения к Приказу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 26 декабря 2024 № 176-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год».

Взыскать с Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в пользу ООО «Мираж» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.

Обязать Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга опубликовать на официальном сайте Администрации Санкт-Петербурга http://www.gov.spb.ru сообщение о принятом судом решении в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд.

Судья подпись С.В. Куприк 

Мотивированное решение изготовлено 05.11.2025.

Копия верна 

Судья С.В. Куприк