Дело №3а-3/2024

УИД 48ОS0000-01-2023-000166-90

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2024 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Амбарцумян Н.В.

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи Азовцевой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению АО «Липецкцемент» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

АО «Липецкцемент» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником земельного участка, указанного выше. Однако не согласен с его кадастровой стоимостью, определенной по состоянию на 01.01.2021 года Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021 г. №120 и актом ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23.03.2022 года №АОКС-48-2022-000090испр, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права и затрагиваются его интересы как плательщика земельного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости представлен отчет об оценке рыночной стоимости от 05.06.2023 года №В-230408/Н, выполненный ООО «АКГ «ИнвестОценка».

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 742039 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном его рыночной стоимости 583609 770 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2021 года.

Определением от 16.06.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Липецка.

Определением от 10.07.2023 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ОБУ «Центр кадастровой оценки», в качестве заинтересованного лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

Определением от 24.07.2023 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ПАО «Сбербанк России».

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Представитель административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании не оспаривала экспертное заключение от 30.11.2023 г. №01/11/23, выполненное экспертом Союза судэкспертов «Ника» ФИО10 Ходатайств о назначении по делу повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявила. Просила взыскать расходы за проведение судебных экспертиз с административного истца.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, администрации г. Липецка и ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, пояснение эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что административному истцу АО «Липецкцемент» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 742039 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. На основании договора ипотеки №, выданного 25.06.2021 года (нотариально удостоверен 25.06.2021 года, номер регистрации №; зарегистрирован 30.07.2021 г., номер государственной регистрации №) в отношении указанного объекта недвижимости установлено ограничение прав и обременение в пользу ПАО «Сбербанк России», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.04.2023 года №. 

Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021 г. №120 кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2021 г. утверждена в размере 946878 866 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.01.2022 года №.

В результате проведения очередной кадастровой оценки актом ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23.03.2022 года №АОКС-48-2022-000090испр в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена новая кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2021 года в размере 852194689,55 рублей, которая применяется с 03.03.2022 года.

Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 года №131 в отношении спорного объекта недвижимости была определена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 года в размере 885950043,66 рублей, которая применяется с 01.01.2023 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.05.2023 года №.

В силу ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Положениями п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как установлено судом и следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 946878865,95 рублей, дата начала применения указанной кадастровой стоимости - с 01.01.2022 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2021 года в размере 852194689,55 рублей, дата начала применения кадастровой стоимости - с 03.03.2022 года.

Поскольку в отношении указанного объекта недвижимости Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 года №131 была определена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2022 года в размере 885950043,66 рублей, которая применяется с 01.01.2023 года, оспариваемые кадастровые стоимости объекта недвижимости являются архивными.

Из разъяснений, содержащихся в п.14 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются.

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого его кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от 05.06.2023 года №В-230408/Н, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 742039 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2021 года определена в размере 583609770 рублей.

В процессе досудебной подготовки отчет об оценке рыночной стоимости от 05.06.2023 года №В-230408/Н, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8 был частично скорректирован по замечаниям, представленным представителем административных ответчиков и представителем административного истца к материалам дела был приобщен новый отчет об оценке рыночной стоимости от 18.07.2023 года №В-230408/Н-1, выполненный оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8 в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № также определена в размере 583 609 770 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (п. 23 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Определением от 07.08.2023 года по ходатайству представителя административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и ОБУ «Центр кадастровой оценки» судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соблюдения требований Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке рыночной стоимости от 18.07.2023 года №В-230408/Н-1, выполненного оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, а также для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 года, выполнение которой поручено экспертам ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Как следует из заключения эксперта ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 15.09.2023 года №532/14-4 в указанном отчете об оценке соблюдены все требования, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и не допущено нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Учитывая, что оценщиком не допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, вопрос об определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом не решался.

Поскольку выводы, указанные в заключении эксперта ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 15.09.2023 года №532/14-4 вызвали у суда сомнение, возникла необходимость проверки доводов стороны административного ответчика о расчете рыночной стоимости объекта оценки с учетом индивидуальных характеристик и особенностей объекта оценки, являющихся, по мнению стороны административного ответчика, ценообразующими, и не в полной мере исследованными досудебным оценщиком, и как следствие, проверки доводов о правильности применения соответствующих корректировок, в связи с чем определением от 23.10.2023 г. по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Союза ФИО3 «Ника» ФИО10

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости от 18.07.2023 г. №В-230408/Н-1, выполненный ООО «АКГ «ИнвестОценка» на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение повторной судебной оценочной экспертизы эксперта Союза ФИО3 «Ника» ФИО10, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» (действующего по состоянию на дату оценки) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Как следует из заключения эксперта Союза ФИО3 «Ника» ФИО10 от 30.11.2023 года №01/11/23 на стр. 70 отчета оценщик использует предложения о продаже земельных участков, при этом не проверяет изложенную в объявлениях информацию на достоверность. Оценщик не пользуется данными открытых источников и не проводит анализ этой информации на достоверность. В расчетной таблице на стр. 70-72 отчета оценщик принимает площадь аналога №3 равной 1200 кв.м. и адрес расположения: 

<

адрес>. Однако при сопоставлении адреса аналога №3 с данными сайта «ППК Росреестр» не удается идентифицировать земельный участок площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Таким образом, при отсутствии идентификации аналога №3 информация, представленная в объявлении и используемая оценщиком в расчетах, существенно влияющая на результат оценки, не подтверждена. Оценщик не приводит анализ информации, содержащейся в объявлении о продаже аналога №3 на признание ее достоверной, надежной и не собирает информацию об аналогах, достаточную для определения стоимости объекта оценки;

на стр. 69 отчета оценщик обосновывает неприменение корректировки на наличие железнодорожной ветки тем, что «оцениваемый земельный участок оценивается как условно-свободный, а у подобранных аналогов отсутствует железнодорожная ветка, применение данной корректировки к их ценам не требуется.» Информация о том, что оцениваемый земельный участок имеет подъездной железнодорожный путь в отчете отсутствует, что является нарушением п.п. 10 п.7 ФСО VI, так как данная характеристика влияет на стоимость земельного участка. Согласно данным открытых источников к границе оцениваемого земельного участка подходит железнодорожная ветка и далее проходит по территории оцениваемого земельного участка. Согласно данным Ассоциации «СтатРиелт» отношение удельной стоимости земельных участков из земель населенных пунктов промышленности или смежных с ними (незастроенные, без учета коммуникаций), обеспеченных подъездной железнодорожной веткой, смежной с участком либо собственной внутриплощадочной железной дорогой (в зависимости от качества), соединенной с внешней магистралью, к удельной стоимости аналогичных земельных участков, без железнодорожной ветки по состоянию на 01.01.2021 г. составляет от 1,05 до 1,22, в среднем 1,13. Из текста описания корректировки следует, что «наличие собственного внутриплощадочного железнодорожного пути» сопоставимо с «обеспеченностью подъездной железнодорожной веткой» и в этом нет противоречий, так как заходящие на территорию земельного участка железнодорожные пути не являются каким-либо обособленным объектом, а представляют собой продолжение железнодорожного пути, подходящего к границе земельного участка. Соответственно «наличие собственной внутриплощадочной железнодорожной ветки» должно рассматриваться не как улучшение оцениваемого земельного участка, а как обеспеченность подъездной железнодорожной веткой». Согласно данным справочника оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки. Часть1» под ред. ФИО4: отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку с железнодорожной веткой к удельной цене аналогичных участков без железнодорожной ветки составляет от 1,15 до 1,17, что не противоречит аналитическим данным, представленным Ассоциацией «СтатРиелт». Анализируя данные Ассоциации «СтатРиелт» и сопоставляя их с описанием элемента сравнения «наличие железнодорожной ветки», приведенном в справочнике оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки. Часть 1» под ред. ФИО4 можно сделать вывод, что трактовка «земельный участок под индустриальную застройку с железнодорожной веткой», приведенная в справочнике, соответствует «обеспеченности подъездной железнодорожной веткой» земельного участка, то есть транспортная доступность земельного участка посредством железнодорожных путей. Таким образом, оценщик ошибочно не вводит корректировку «на наличие железнодорожной ветки», обосновывая это тем, что оцениваемый «земельный участок оценивается как условно свободный», при этом никак не анализирует наличие подъездного железнодорожного пути к территории оцениваемого земельного участка. Данные нарушения существенно влияют на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, тем самым вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке;

на стр. 68-69 отчета оценщик обосновывает корректировку на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и приходит к выводу, что «учитывая цель отчета об оценке – определение рыночной стоимости земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости, учет стоимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в определяемой стоимости будет ошибочным и приведет к завышению налогооблагаемой базы по земельному налогу.» Данный вывод является ошибочным, так как в рамках данной корректировки должно быть учтено не наличие или отсутствие разводки инженерных коммуникаций на территории оцениваемого земельного участка, а подведение инженерных коммуникаций к границе оцениваемого земельного участка, то есть присоединение к центральным сетям, о чем свидетельствуют и источники, на основании которых может быть определена корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций. Так, согласно данным Ассоциации «СтатРиелт», при определении корректировки на коммуникации земельного участка обеспеченность участка определенным видом коммуникаций означает, что эти коммуникации подведены к границе участка, подключение к центральным сетям не потребует от собственника участка дополнительных затрат или эти коммуникации оплачены собственником. В справочнике оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки. Часть 1» под ред. ФИО4 также приведены корректировки по элементу сравнения – наличие коммуникаций. Согласно данным, представленным Приволжским центром методического и информационно-аналитического обеспечения оценки (Т.4 л.д. 151) при подготовке справочников к земельным участкам, обеспеченным коммуникациями были отнесены земельные участки, к границам которых подведены коммуникации, а также земельные участки, у которых коммуникации находятся внутри участка. На стр. 18 отчета в характеристиках оцениваемого земельного участка оценщик указывает, что земельный участок обеспечен всеми необходимыми коммуникациями. На стр. 69 отчета оценщик приводит следующую информацию: «согласно анализу текста объявлений и местоположения аналогов на карте, по границам имеются все необходимые коммуникации, что делает возможным подключение к ним». Основываясь на данном выводе о том, что именно в справочной литературе, содержащей корректирующие коэффициенты на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций понимается под понятием «наличие коммуникаций у земельного участка» и ввиду различия оцениваемого объекта и аналогов, используемых в расчетах, по такому ценообразующему фактору как «наличие/отсутствие инженерных коммуникаций» в расчетах на стр. 71 отчета должна быть введена отличная от нуля корректировка. Данные нарушения существенно влияют на итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, а имеющиеся в тексте отчета обоснования вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке;

на стр. 62 отчета оценщиком были выявлены основные, по его мнению, ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельного участка. При этом оценщик не рассматривает такой ценообразующий фактор, как наличие свободного подъезда к участку, который является важным для земельных участков под индустриальную застройку и оказывает влияние на формирование стоимости земельного участка, относящегося к данному классу. Согласно данным справочника оценщика недвижимости-2020 «Земельные участки. Часть 1» под ред. ФИО4: отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку со свободным подъездом к удельной цене аналогичных участков с затрудненным подъездом (подъезд через соседние участки или в объезд) составляет от 1,13 до 1,28. Аналог №2, информация о продаже которого представлена на стр. 76 отчета, имеет затрудненный доступ, так как согласно данным открытых источников информации подъезд к территории аналога №2 осуществляется по территории соседних земельных участков, принадлежащих третьим лицам. Информация о возможности доступа к участку отсутствует, в том числе сведения о заключенных сервитутах или прочих договоренностях с собственниками участков, через которые возможен доступ. При этом оцениваемый земельный участок имеет свободный доступ к территории. Таким образом, требуется введение соответствующей корректировки. Отсутствие выявления различия оцениваемого объекта и аналога №2 по такому ценообразующему фактору как «наличие свободного подъезда к территории участка», является нарушением и существенно искажает результаты оценки. Кроме того, в тексте объявления о продаже аналога №3, приведенном на стр. 79 отчета указано «Продается земельный участок «

<

данные изъяты>» производственного назначения на 

<

адрес>, частично огорожен ж/б забором и профлистом», однако, оценщик не анализирует данный ценообразующий фактор в тексте и в расчетах на стр. 70-72 отчета. Согласно данным Ассоциации «Статриелт» отношение удельной цены земельных участков, огражденных по периметру каменным забором (в зависимости от материала и качества: бутовым, бетонным или кирпичным) к удельной цене аналогичных участков без ограждения составляет от 1,11 до 1,29 (среднее значение 1,19); отношение удельной цены земельных участков, огражденных по периметру деревянным или металлическим забором (в зависимости от материала и качества: сетчатым, дощатым или листовым) к удельной цене аналогичных участков без ограждения составляет от 1,04 до 1,11 (среднее значение 1,07). Таким образом, отсутствие выявления различия оцениваемого объекта и аналога №3 по такому ценообразующему фактору как «наличие ограждения» и отсутствие анализа в отчете об оценке данного ценобразующего фактора является нарушением и существенного искажает результаты оценки. Данные нарушения влияют на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка, а отсутствие соответствующего обоснования вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке;

На стр. 71-72 отчета в расчетной таблице после введения всех корректировок оценщик определяет «скорректированную цену, руб./кв.м.», «весовой коэффициент» и путем перемножения двух этих величин определяет «вклад в стоимость». Однако в расчетах «весового коэффициента» оценщиком допущены арифметические ошибки, которые повлияли на итоговый результат оценки. Данное нарушение влияет на итоговую рыночную стоимость оцениваемого земельного участка и вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Таким образом, требования Закона «Об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке рыночной стоимости от 18.07.2023 года №В-230408/Н-1, выполненного независимым оценщиком ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с заключением эксперта от 30.11.2023 года №01/11/23, выполненным экспертом Союза судэкспертов «Ника» ФИО10 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 742039 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2021 года составляет 706050 100 рублей.

Анализируя заключение эксперта Союза ФИО3 «Ника» ФИО10 от 30.11.2023 года №01/11/23 суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» (действующего по состоянию на дату оценки), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания экспертного заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, в том числе реестрового дела на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж (метод корректировок) как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования, обосновал отказ от затратного и доходного подходов. 

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 (действующего по состоянию на дату оценки) сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Согласно п. 22 (а, б) ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость. 

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно. 

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (архив объявлений, Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В силу подпункту «д» пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж (методом корректировок) в рамках сравнительного подхода были проведены исследования и анализ рынка земельных участков отнесенных к классу земельных участков под индустриальную застройку в г. Липецке и в ближайшей его окрестности. В качестве образцов для исследования использованы объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с исследуемым объектом по ценообразующим факторам. В рамках сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж (метод корректировок), эксперт подобрал 3 объекта-аналога, расположенных в г. Липецке и ближайшей его окрестности, из категории промназначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки по совокупности ценообразующих характеристик - местоположение, площадь, назначение, вид разрешенного использования. Экспертом обоснованы и применены корректировки на передаваемые имущественные права, условия продаж, рыночные условия, местоположение (статус населенного пункта), расположение участка относительно крупных автодорог, тип автомобильных подъездных путей, наличие железнодорожного подъездного пути, наличие свободного подъезда, площадь участка, состав инженерных коммуникаций, подведенных к земельному участку, наличие замощения, наличие ограждения. Эксперт применил корректировки в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред.ФИО4, информацией аналитического портала СтатРиелт.

Полученная величина рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в Липецкой области, в рассматриваемом сегменте на дату оценки (из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования для промышленного использования), что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. 

Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО№1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №5, ФСО №7, в части не противоречащей КАС РФ.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Оспаривая заключение эксперта Союза ФИО3 «Ника» ФИО10 представитель административного истца представил заключение специалиста ООО «Ваш банковский советник» ФИО7 № 1 от 19.12.2023 года, а так же письменные возражения на заключение эксперта №01/11/23 от 30.11.2023 года, возражения на пояснение эксперта № 022 от 09.01.2024 года. 

В соответствии с заключением специалиста № 1 от 19.12.2023 года ООО «Ваш банковский советник», возражениями представителя административного истца на заключение эксперта от 30.11.2023 года №01/11/23, возражениями на пояснение эксперта № 022 от 09.01.2024 года:

эксперт не использует наиболее актуальную информацию, то есть более близкую к дате оценки, с меньшей ценой в отношении предложения о продаже по образцу для исследования №1, несмотря на ее наличие в открытом доступе: в качестве образца для исследования №1 принят участок с датой публикации 20.01.2020 года и ценой предложения 5 млн. руб., в открытом доступе имеется публикация о продаже данного участка с датой наиболее близкой к дате оценки – 22.10.2020, при этом цена предложения существенно ниже – 3,7 млн. руб. Ссылается на отсутствие в публикации ссылки на продажу с НДС;

экспертом не проанализирован факт наличия столбов с освещением у образца для исследования №3 и не введена необходимая корректировка: согласно тексту публикации по образцу для исследования №3 «на территории установлены столбы с освещением», экспертом не проанализирован указанный фактор и не введена необходимая понижающая корректировка. Ссылается на наличие ошибок в экспертном заключении, полагает, что эксперту необходимо было руководствоваться информацией о продаже по аналогу № 3 с ценой продажи 3550000 рублей, вместо принятых 5900000 рублей;

экспертом ошибочно введена корректировка на удаление от крупных автодорог: эксперт указывает, что объект исследования и образцы для исследования №1 и №2 являются сопоставимыми по данному фактору, так как «не имеют непосредственного примыкания к крупным автомагистралям, но при этом расположены в пределах 1 км. от крупных автодорог и автомагистралей», удаление от крупных автодорог объекта исследования и образцов для исследования составляет для объекта исследования 550 м., для образца для исследования №1 – 420 м., для образца для исследования №2 – 930 м., образец для исследования №3 расположен в 2 км. от автодороги Р-119, что соответствует 5-ти минутам езды на автотранспорте; эксперт вводит к образцу для исследования №3 корректировку по данному ценообразующему фактору в размере 24 %, что соответствует среднему размеру корректировки участка на удалении к участку, расположенному в непосредственной близости от крупных автодорог. Таким образом, эксперт приравнивает расположение объекта экспертизы к расположению в непосредственной близости и применяет коэффициент 1,24, что, по мнению стороны административного истца, является ошибочным. Экспертируемый участок расположен в 550 м. от крупной автодороги и никак не может рассматриваться как участок, расположенный в непосредственной близости в соответствии с комментариями составителей Справочника оценщика недвижимости. В качестве обоснования эксперт самостоятельно, не основываясь на каких-либо данных, вводит собственную противоречивую градацию удаления от крупной автодороги и субъективно интерпретирует эту градацию при расчете повышающей корректировки. В результате сравнения двух участков, не имеющих выхода к крупной автодороге с разностью в расстоянии менее 1,5 км. (2-3 минуты транспортном, что для использования земельного участка под индустриальную застройку является несущественным), вводит столь существенную повышающую корректировку, основанную лишь на собственном мнении и не подкрепленную какими-либо данными и исследованиями;

экспертом ошибочно введена корректировка для аналога №2 на отсутствие свободного подъезда: эксперт без каких-либо подтверждений, основываясь на собственных рассуждениях указывает, что образец для исследования №2 не имеет свободного доступа, на стр. 65 заключения приведена схема, согласно которой вдоль участка проходит автодорога и препятствия для ее использования в качестве подъезда отсутствуют. Таким образом, у объекта имеется прямой выход к автодороге. Кроме того, на публичной кадастровой карте, которая также приведена на стр. 78 заключения видно, что участок, по которому проходит дорога, имеет характерную для данного вида использования форму. Тот факт, что участок, используемый в качестве дороги, не содержит в названии ВРИ точную формулировку об объекте (дороге) не может являться основанием для принятия противоположных выводов. Как правило, участки на территории промышленных зон имеет ВРИ аналогичные основным участкам и не содержит конкретного указания на размещение автодороги, то есть доводы эксперта необоснованные, а принятая повышающая корректировка в размере 13 % ошибочна;

в качестве образца для исследования №3 принят участок с датой публикации 03.04.2019 года (стр. 67 заключения), что ранее даты оценки на 1 год и 8 месяцев. При этом на рынке земельных участков г. Липецка имеется достаточно сопоставимых с объектом исследования земельных участков с датами публикаций наиболее близкими к дате оценки.

Отклоняя указанные выше доводы стороны административного истца, суд исходит из следующего.

Согласно п. 22 ФСО N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

При этом, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. В данном случае приведенные положения ФСО экспертом соблюдены.

Из письменных пояснений эксперта Союза ФИО3 «Ника» ФИО10 от 09.01.2024 года и пояснений в судебном заседании 15.01.20234 года следует, что что в качестве образца для исследования №1 она использовала данные о продаже земельного участка с датой публикации 20.01.2020 года и ценой предложения 5000000 рублей, информация о котором была представлена в материалах дела. При этом введена корректировка на дату предложения. Удельный показатель стоимости образца для исследования №1 приближен к среднему значению диапазона стоимости земельных участков соответствующей категории и вида разрешенного использования, приведенного в заключении. Представленная представителем истца информация о продаже данного земельного участка 22.10.2020 года не может быть применена экспертом как объективная и достоверная, так как в объявлении о продаже данного участка, опубликованном уже после даты оценки, но с ценой наиболее приближенной к цене по состоянию на 22.10.2020 года, указано, что возможна продажа с НДС, что говорит о том, что снижение цены предложения было ошибочно получено продавцом путем «очищения» рыночной стоимости права собственности земельного участка на величину НДС.

Согласно тексту объявления о продаже образца для исследования №3 «На территории установлены столбы с освещением», однако, в тексте объявления отсутствует информация, подтверждающая, что столбы освещения являются собственностью продавца, а не частью транзитной сети или временным сооружением, установленным на момент разработки территории. Кроме того, согласно данным текста объявления и согласно данных открытых источников не представляется возможным установить качество и техническое состояние столбов с освещением. Согласно анализу данных, представленных на сайтах «Росреестр», «Яндекс.ру» и «Гугл» с включением функции «Спутник», факт наличия столбов на территории образца для исследования №3 не подтвержден. Согласно же данных Ассоциации «Статриелт»: «обеспеченность» участка означает наличие права собственности или безвозмездного пользования данным видом благоустройства в зависимости от качества, технического состояния, изношенности элементов благоустройства. Введение понижающей корректировки на наличие столбов освещения для образца для исследования №3 в отсутствии подтверждения обеспеченности образца для исследования №3 собственной системой освещения территории привело бы к занижению стоимости объекта исследования.

Согласно данных Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки под редакцией ФИО4 «в общем случае непосредственная близость-это либо примыкание к «автомагистрали», либо примыкание к полосе отвода данной автомобильной дороги. Кроме того, при незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях также можно считать земельный участок расположенным в непосредственной близости от автомагистрали». Однако представитель административного истца приводит не полную трактовку данных Справочника и не учитывает что «при незначительном удалении, но имеющихся хороших подъездных путях также можно считать земельный участок расположенным в непосредственной близости от автомагистрали». В экспертном заключении проведен анализ расположения исследуемого земельного участка и образцов для исследования по отношению к крупным автодорогам, при этом она анализировала не только примыкание к автодороге или полосе отвода автомобильных дорог, но и расстояние от крупных автодорог при наличии хороших подъездных путей, что полностью соответствует рекомендациям Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО4 Исследуемый земельный участок расположен на расстоянии около 550 м от автодороги Р-119 и при этом имеет хорошие подъездные пути. В соответствии с комментариями составителей Справочника оценщика недвижимости-2020 под ред. ФИО4 исследуемый земельный участок расположен в непосредственной близости от крупной автодороги, так как он расположен на незначительном расстоянии от крупной автодороги и при этом имеет хорошие подъездные пути. Образец для исследования №1 расположен на расстоянии около 420 м. от автодороги А-133 и при этом имеет хорошие подъездные пути, соответственно она обоснованно приняла, что образец для исследования №1 расположен в непосредственной близости по отношению к крупной автодороге. Образец для исследования №2 расположен на расстоянии около 930 м. от автодороги Р-119, при этом имеет хорошие подъездные пути, проходящие в частности по 

<

адрес>, расстояние от образца для исследования №2 до 

<

адрес> составляет 200 м., соответственно она обоснованно приняла, что образец для исследования №2 расположен в непосредственной близости по отношению к крупной автодороге. Образец для исследования №3 расположен на расстоянии около 2,01 м. от автодороги Р-119, при этом подъезд осуществляется по 

<

адрес>, около 1,2 км., затем по дороге, проходящей вдоль железнодорожных путей, около 600 м. и по узкой дороге, переходящей в грунтовую, около 700 м., соответственно она обоснованно приняла, что образец для исследования №3 расположен на удалении от крупных автодорог.

В рамках корректировки на наличие свободного подъезда эксперт анализировала не только возможность подъезда к земельному участку по дороге, но и возможность пользоваться этим подъездом, не затрагивая прав третьих лиц. На стр. 78 заключения она приводит данные сайта «Росреестр», согласно которым доступ к территории образца для исследования №2 осуществляется по территории земельного участка с кадастровым номером №. Тот факт, что часть земельного участка с кадастровым номером № используется как автодорога, не указывает на то, что правообладатели земельных участков в его окружении могут беспрепятственно и безвозмездно пользоваться территорией им не принадлежащей. Отсутствие учета ограниченного доступа к территории образца для исследования №2 привело бы к занижению результата рыночной стоимости исследуемого земельного участка.

Представитель административного истца приводит примеры земельных участков, по его мнению «достаточно сопоставимых с объектом исследования земельных участков с датами публикаций наиболее близкими к дате оценки». При анализе информации, предоставленной представителем административного истца, она выявила, что первые 6 позиций из 8, представленных представителем административного истца она анализирует на стр. 53-55 заключения, где обосновывает возможность применения их в качестве образцов для исследования. В частности, первая позиция, которую приводит представитель административного истца, используется ею в расчетах образца для исследования №1. Эксперт пользуется другим источником информации о предложении данного объекта к продаже. Обоснование возможности применения в качестве образцов для исследования позиций 2-5, представленных представителем административного истца приведено на стр. 53-55 заключения. Позиция 6, которую приводит представитель административного истца, также была проанализирована в заключении. Приведенная в объявлении информация о земельном участке не позволяет провести точную идентификацию земельного участка для определения его основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость. Возможно, это участок площадью 1226 кв.м. с кадастровым номером №, так как были проанализированы земельные участки, расположенные в районе 

<

адрес> и имеющие площадь, близкую к 1200 кв.м., но установить, что это именно этот участок не представляется возможным, поэтому она не использовала данное предложение в качестве образца для исследования. Что касается позиции №7, которую приводит представитель административного истца, согласно данных сайта «Росреестр» земельный участок, предложенный к продаже, имеет ОКС 2018 года постройки на своей территории, однако в тексте предложения о продаже отсутствует данная информация, также как и информация о коммуникациях, подведенных к застроенному земельному участку. Вид разрешенного использования предлагаемого к продаже земельного участка для - строительства логистического комплекса, что существенно отличается от вида разрешенного использования исследуемого земельного участка. Позиция 8, которую приводит представитель административного истца – это земельный участок, являющийся соседним для земельного участка, использованного экспертом в качестве образца для исследования №1. Приведенное представителем административного истца предложение менее сопоставимо с исследуемым земельным участком и по площади и по виду разрешенного использования по сравнению с применяемым в расчетах образцом для исследования №1. Таким образом, в расчетах были использованы образцы для исследования, для которых имеется возможность установить основные характеристики и которые наиболее сопоставимы с исследуемым земельным участком по основным ценооборазующим факторам, при этом была введена корректировка на рыночные условия, приводя дату предложения к дате исследования.

Из экспертного заключения следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом искажены ценообразующие характеристики, не имеется. Подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). 

Вопреки доводам стороны административного истца о необоснованности использования данных о продаже образца для исследования № 1 с датой обновления объявления от 20.01.2020 года стоимостью 5000000 рублей, с применением понижающей корректировки на рыночные условия, при наличии в Интернет ресурсе публикации о продаже данного участка с датой, наиболее близкой к дате оценки – 22.10.2020 года с ценой 3700000 рулей, суд обращает внимание на мотивированные суждения эксперта, позволяющие убедиться в обоснованности произведенного экспертного отбора данных о продаже, содержащих также указание на основание введенных корректировок на условия продажи (12%) и рыночные условия (2,7%). Суд полагает обоснованным, что предложение о продаже земельного участка с датой публикации 29.05.2020 года и ценой продажи 3700000 рублей не было использовано экспертом, поскольку согласно объяснениям эксперта на интернет ресурсе (АрхивОценщика) им была проанализирована вся история существования предложения о продаже образца для исследования №1. Проведенный анализ показал, что в последующих объявлениях продавец в тексте объявления указывает на продажу земельного участка «возможна с НДС», этого уточнения нет в объявлении, предложенным представителем административного истца, однако указанное обстоятельство может свидетельствовать о снижении цены путем «очищения» рыночной стоимости права собственности земельного участка на величину НДС. Также суд соглашается с мнением эксперта о том, что объявления о продаже образца для исследования №1, опубликованное одним и тем же продавцом, но с ценой предложения 3700000 рублей руб. нельзя принимать как достоверное, поскольку нестабильная стоимость земельного участка свидетельствует о нетипичных условиях продажи в предложенной стороной административного истца публикации, что исключает использование данной публикации о продаже, при выполнении экспертом расчетов. Также следует отметить, что необходимость введения и порядок расчета понижающей корректировки на рыночные условия изложена экспертом подробно, ясно и логично.

Не могут быть приняты во внимание и доводы представителя административного истца относительно того, что эксперт не проанализировал факт наличия столбов с освещением у образца для исследования № 3 и не ввел необходимую корректировку, исходя из обеспеченности участка таким благоустройством. Согласно данных Ассоциации «Статриелт»: «Обеспеченность» участка означает наличие права собственности или безвозмездного пользования данным видом благоустройства в зависимости от качества, технического состояния, изношенности элементов благоустройства. Как следует из экспертного заключения при характеристике объекта-аналога № 3 эксперт учитывает, что к земельному участку подведено электроснабжение, при этом информации, приведённой в объявлении о продаже объекта-аналога № 3, о наличии данных, подтверждающих право собственности на данный вид благоустройства не имеется. Что касается предложения образца для исследования №2, которое рекомендует применять представитель административного истца, то резкое снижение стоимости образца для исследования №2 за 2 месяца от 5900000 рублей до 3500000 рублей, не соответствует рыночным данным и свидетельствует о нетипичных условиях продажи в предложенной стороной административного истца публикации.

Не заслуживают внимания доводы стороны административного истца об ошибочном применении корректировки на удаление от крупных автодорог. Согласно заключению эксперта, он провёл анализ расположения исследуемого земельного участка и образцов для исследования по отношению к крупным автодорогам, при этом проанализировал не только примыкание к автодороге или полосе отвода автомобильных дорог, но и расстояние от крупных автодорог при наличии хороших подъездных путей, в том числе анализировал качество подъезда, ширину автодороги, возможность организовать подъезд, произвести разворот и тому подобное. Ссылаясь на данные Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. 2020 год, Часть 1, под редакцией ФИО4 судебный эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что исследуемый земельный участок расположен в непосредственной близости от крупной автодороги. Это существенный фактор при использовании земельного участка в производственных целях, так как открывает дополнительные возможности в производстве и значительно сокращает транспортные расходы, составляющие существенную долю в себестоимости производства продукции. Учитывая, что объект-аналог N 3, в отличие от объекта экспертизы и остальных объектов-аналогов расположен на удалении от крупных автомобильных дорог, при этом подъезд осуществляется частично по дороге, проходящей вдоль железнодорожных путей и по узкой дороге, переходящей в грунтовую, эксперт обоснованно применил корректировку на расположение участка относительно крупных автодорог в размере 24%, что соответствует среднему значению корректировки. Необходимость учета данного фактора при определении величины рыночной стоимости земельных участков под индустриальную застройку предусмотрена использованным экспертом в качестве источника информации Справочником оценщика недвижимости. Земельные участки. 2020 год, Часть 1, под редакцией ФИО4, сведения из которого приведены на странице 75 экспертного заключения. Размеры введенных корректировок определены на основании данных издания "Справочник оценщика недвижимости - 2020. Земельные участки. Часть 1" под редакцией ФИО4 

Не состоятельны и доводы стороны административного истца об ошибочном применении корректировки для объекта исследования № 2 на отсутствие свободного подъезда. Как пояснял эксперт в судебном заседании, в рамках корректировки на наличие свободного подъезда эксперт анализирует не только возможность подъезда к земельному участку по дороге, но и возможность пользоваться этим подъездом, не затрагивая прав третьих лиц. Информация о возможности и наличии свободного подъезда к территории образца для исследования №2 в тексте объявления о его продаже отсутствует. Анализируя данные открытых источников, эксперт установил, что доступ к территории образца для исследования N2 осуществляется по территории земельного участка с кадастровым номером: №. Тот факт, что часть земельного участка с кадастровым номером: № используется как автодорога, не указывает на то, что правообладатели земельных участков в его окружении могут беспрепятственно и безвозмездно пользоваться территорией им не принадлежащей.

При выборе объектов-аналогов (объектов для исследования) экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обоснованно выбраны приведенные в экспертном заключении объекты-аналоги (объекты для исследования), подходы и, применяемые в их рамках, методы оценки; применяемые в процессе оценки корректировки приведены обоснованно по наиболее существенным ценообразующим факторам; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Обращая внимание на исследовательскую часть экспертного заключения, содержащую мотивированные суждения эксперта, пояснение эксперта, суд приходит к выводу, что обоснованность применения приведенных корректировок является логичной. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Суд находит несостоятельными доводы административного истца о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку они носят предположительный характер, административный истец в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации допустимых и убедительных доказательств наличия на дату оценки иных объектов-аналогов (объектов для исследования) и то, как это могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, суду не представил. Приведенные стороной административного истца доводы относительно правильности выводов о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которую определил оценщик ООО «АКГ «ИнвестОценка» ФИО8 в отчете об оценке рыночной стоимости от 18.07.2023 года №В-230408/Н-1, а так же эксперт в заключении судебной экспертизы, выполненной экспертом ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО9 от 15.09.2023 года №532/14-4 судом не принимаются, поскольку приведенные в данном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, экспертом в отчете об оценке выявлены недостатки и неточности, несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат стоимости объекта оценки, при этом в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, к тому же отчет содержит арифметические ошибки, судебный эксперт ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» расчеты, выполненные досудебным оценщиком не проверял. 

Оценивая вышеизложенные доводы стороны административного истца, суд учитывает, что они не содержат методического обоснования, ссылки на соответствующие требования законодательства об оценочной деятельности, правильность примененной экспертом методики не опровергнута. 

Анализируя экспертное заключение, пояснения эксперта ФИО10 в судебном заседании, письменные пояснения эксперта ФИО10 суд находит, что они в полной мере подтверждают выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости, эксперт дал мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, на возражения сторон. Эксперт ФИО10 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, обладает специальными знаниями, имеет достаточный стаж экспертной работы, предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК Российской Федерации.

Проанализировав доводы административного истца, пояснения эксперта, объяснения стороны административного ответчика, суд не находит оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательством по делу.

Оснований к назначению повторной судебной экспертизы по ходатайству представителя административного истца не имеется, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного заседания по данному делу не установлены, а лицом, заявившем ходатайство о назначении повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не было представлено доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

При этом, повторно заявляя ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, представитель административного истца с учетом полученных пояснений эксперта, представленных им письменных позициях, ходатайство новыми обстоятельствами не мотивировал, по-прежнему ссылался лишь на несогласие с результатами повторной судебной экспертизы. Произвольное назначение по делу повторной экспертизы, с целью получения иного результата, процессуальным законом не предусмотрено, а потому судом было отказано в ее проведении.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости. Само по себе несогласие с выводами повторной судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом повторной судебной экспертизы. Все иные доводы представителя административного истца о необходимости иных расчетов, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, необоснованном применении корректировок, о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты повторной экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта. Само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. в любом случае это приблизительная и не безусловная цена. 

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 742039 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года в размере 706050 100 рублей.

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в силу положений статьи 34 ГПК РФ заинтересованными лицами, а после 15 сентября 2015 г. на основании части 4 статьи 38 КАС РФ - административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Поскольку оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости были утверждены Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021 года №120, актом ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 23.03.2022 года №АОКС-48-2022-000090испр надлежащими административными ответчиками по делу являются Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки».

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежат возмещению расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 29260 рублей в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» и за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 148500 рублей в пользу Союза ФИО3 «Ника» суд исходит из следующего. 

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленной судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статьи 19 (часть 1) и статьи 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Ранее Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О указал на то, что нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Следовательно, с учетом объективной специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует оценить соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости над рыночной стоимостью, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной, либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке, и с учетом указанных обстоятельств, определить свидетельствует ли это об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту недвижимости, и как следствие, влечет ли это нарушение прав административного истца.

Согласно представленному экспертным учреждением ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России заявлению об оплате расходов на проведение экспертизы, сумма оплаты за проведение экспертизы по делу составляет 29260 рублей.

В соответствии с представленным экспертным учреждением Союзом ФИО3 «Ника» счетом на оплату №005 от 30.10.2023 года, сумма оплаты за проведение повторной экспертизы по делу составляет 148 500 рублей.

Распределяя понесенные по делу судебные расходы в виде оплаты судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы, суд признает выявленное различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № (25%) приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, не свидетельствующим об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что понесенные в рамках настоящего дела судебные издержки на производство судебной экспертизы подлежат взысканию с административного истца, поскольку с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выявленное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и определенной судом его рыночной стоимостью (25 %) не позволяет, применительно к положениям части 1 статьи 111 КАС РФ, отнести данные судебные расходы на административных ответчиков Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки».

Таким образом, с АО «Липецкцемент» в пользу ФГБУ Липецкая ЛСЭ Минюста России подлежат взысканию расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 29260 рублей и в пользу Союза судэкспертов «Ника» - расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 148500 рублей.

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Так как административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 16.06.2023 года.

Поскольку в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 года №131 была определена новая кадастровая стоимость, результаты которой применяются 01.01.2023 года, в резолютивной части решения суда подлежит указанию период действия определенной судом кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление АО «Липецкцемент» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую земельного участка с кадастровым номером №, площадью 742039 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 года – 706050100 (семьсот шесть миллионов пятьдесят тысяч сто) рублей, период действия которой определить до 02.03.2022 года.

Датой подачи АО «Липецкцемент» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать дату обращения в суд – 16 июня 2023 года. 

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Взыскать с АО «Липецкцемент» в пользу ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 29260 рублей.

Взыскать с АО «Липецкцемент» в пользу Союза Судэкпертов «Ника» расходы за проведение повторной судебной оценочной экспертизы в размере 148500 рублей.

В удовлетворении административного искового заявления АО «Липецкцемент» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты> Н.В. Амбарцумян

Решение в окончательной 

форме принято 29.01.2024 года.

Решение в законную силу не вступило. 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>