3а-64/2023 

УИД 62OS0000-01-2022-000230-17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 декабря 2023 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логвина В.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

единого представителя административных ответчиков ФИО2,

при секретаре Марочкиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №3а-64/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости (заинтересованные лица: ППК «Роскадастр» в лице филиала по Рязанской области, администрация МО – Вакинское сельское поселение Рыбновского района Рязанской области, ФИО4, ФИО5),

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Рязанский областной суд с вышеназванным административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ГБУ РО «Центр ГКО»), указав в обоснование, что она, ФИО5 и ФИО4, являются участниками общей долевой собственности (доля в праве каждого - 

<

скрыто>) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

скрыто> кв. метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>

С целью установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, 02.08.2022 она подала соответствующее заявление в ГБУ РО «Центр ГКО», представив подготовленный 

<

скрыто> отчет 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.07.2022 в размере 33 035 000 рублей.

29.08.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000493 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на достоверность указанной в отчете рыночной стоимости земельного участка, административный истец привела доводы о том, что действующая кадастровая стоимость вышеназванного объекта завышена, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - необоснованное, указала на нарушение её прав, как налогоплательщика.

В связи с этим, ФИО3 просила суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» от 29.08.2022 №ОРС-62/2022/000493, а также установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 33 035 000 рублей по состоянию на 26.07.2022 года.

Определениями суда к участию в деле привлечены: в качестве административного соответчика Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, в качестве заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр» (ФГБУ «ФКП Росреестра»), в лице филиала по Рязанской области, администрация МО - Вакинское сельское поселение Рыбновского муниципального района Рязанской области. 

Административный ответчик ГБУ РО «Центр ГКО» представил письменные возражения относительно удовлетворения административного иска, указав, что отчет 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка, составлен 

<

скрыто> с нарушениями законодательства об оценочной деятельности. Полагает, что учреждением соблюдены требования нормативно-правовых актов, устанавливающих полномочия, процедуру и порядок принятия оспариваемого решения.

Заинтересованное лицо ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, представило письменный отзыв на административный иск, в котором привело информацию о действующей кадастровой стоимости спорного земельного участка, определенной ГБУ РО «Центр ГКО» в рамках массовой государственной кадастровой оценки и утвержденной постановлением Минимущества Рязанской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования.

Единый представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и Минимущества Рязанской области ФИО2 в судебном заседании возразила против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным ранее в письменных возражениях. Полагает, что в случае признания оспариваемого решения законным, действующее законодательство не предусматривает возможности установления кадастровой стоимости в размере, отличном от размера рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости. Считает, что ФИО3 вправе повторно обратиться в ГБУ РО «Центр ГКО» с исправленным отчетом.

Суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц: административного истца ФИО3, представителей заинтересованных лиц: ФИО4, ФИО5, представителей администрации МО - Вакинское сельское поселение Рыбновского муниципального района Рязанской области, ППК «Роскадастр», в лице филиала по Рязанской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив административное исковое заявление и поступившие относительно него возражения, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим частичному удовлетворению, по следующим мотивам.

Как следует из положений части 1 статьи 245 КАС РФ (в ред. Федеральных законов от 29.07.2017 N 274-ФЗ, от 24.07.2023 N 349-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). 

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец ФИО3, заинтересованные лица ФИО5 и ФИО4, являются участниками общей долевой собственности (в равных долях - по 

<

скрыто> у каждого) на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

скрыто> кв. метров, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: 

<

скрыто>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данный земельный участок полностью расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения 

<

скрыто> (л.д. 17, 76-77, 105-121).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Рязанской области была проведена ГБУ РО «Центр ГКО» по состоянию на 01.01.2018 года. 

По сведениям ЕГРН Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена по состоянию на 01.01.2018 в размере 148 031 860, 83 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН - 09.01.2019, дата начала их применения – с 01.01.2019 года (л.д.76-77).

02.08.2022 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости. 

С указанным заявлением в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке» ФИО3 представила подготовленный 

<

скрыто> отчет от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 33 035 000 рублей по состоянию на 26.07.2022 года.

29.08.2022 ГБУ РО «Центр ГКО» приняло решение №ОРС-62/2022/000493 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: использование неполных и недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости. Решение подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО» (л.д.11-16).

20.09.2022 в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ФИО3 подала административное исковое заявление в суд.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. 

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Следуя разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 №28, для проверки доводов представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о несоответствии отчета 

<

скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, 24.10.2022 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом 

<

скрыто>., отчет 

<

скрыто> 

<

скрыто> об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, так как при составлении этого отчета оценщиком допущены ошибки, связанные с использованием неполных и недостоверных сведений, а также иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, экспертом не подтверждена.

По состоянию на 26.07.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере 86 195 600 рублей.

Оценивая заключение проведенной судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд полагает, что экспертное заключение соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

Эксперт ФИО13 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

На страницах 12-16 экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ отражены допущенные оценщиком ФИО14 в отчете нарушения, как формальные, так и влияющие на итоговый размер рыночной стоимости, в том числе: использование неактуальных данных при анализе влияния общей политической и социально-экономической ситуации в стране на рынок оцениваемого объекта; использование недостоверных сведений о площади объекта аналога №2, о стоимости объекта-аналога №1; использование объектов-аналогов №3 и №4 не относящихся к одному с оцениваемым сегменту рынка; некорректное применение корректировок на наличие коммуникаций к незастроенным объектам-аналогам; непригодность исследуемой совокупности для формулирования выводов по результатам статистического анализа, ввиду неоднородности числового ряда при коэффициенте вариации - 43,2 %. 

Заключение эксперта в части несоответствия отчета 

<

скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности, сторонами не оспаривалось и не опровергнуто.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушает.

Поскольку отсутствует совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО «Центр ГКО» незаконными, в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

Обсуждая требования ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, суд учитывает следующее.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Выявив в процессе исследования отчета об оценке нарушения, вследствие которых итоговая стоимость может быть существенно искажена, эксперт ФИО15 провел собственное исследование в части расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка проведён экспертом ФИО16 с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. 

Приведенные в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Рязанской области на дату оценки по категории участков «земли населенных пунктов» и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Отказ от применения доходного и затратного подходов обоснован.

Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации.

Экспертом ФИО17 даны дополнительные письменные пояснения по возражениям представителей сторон относительно экспертного заключения, в части необходимости (отсутствия необходимости) применения корректировок на наличие коммуникаций.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. 

Не применяя корректирующие коэффициенты по данному ценообразующему фактору, эксперт правильно рассматривал оцениваемый участок, как незастроенный и условно свободный, исходил из того, что на объектах-аналогах отсутствуют коммуникации и точки их подключения. Отсутствие корректировок на наличие коммуникаций обусловлено сопоставимостью объектов по данному критерию.

Все объекты-аналоги подобраны экспертом исходя из имеющейся в его распоряжении информации, которая подтверждена приложенными к заключению материалами, при этом объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки, в границах зон охраны объекта культурного наследия, с особыми правилами и режимом использования земель.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

После исследования судом экспертного заключения и дополнительных письменных пояснений, стороны о назначении повторной судебной экспертизы не просили, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу судебного акта.

Доводы представителя ГБУ РО «Центр ГКО» о невозможности установления судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в случае отказа в удовлетворении требования о признании решения бюджетного решения незаконным, основаны на неправильном толковании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», предусматривающей возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права ФИО3, её обращение в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

В связи с этим, разрешая административно-правовой спор, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, по состоянию на 26.07.2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО3 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 29.08.2022 № ОРС-62/2022/000493 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

скрыто> кв. метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 86 195 600 (восемьдесят шесть миллионов сто девяносто пять тысяч шестьсот) рублей по состоянию на 26 июля 2022 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 02 августа 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено судом 18 декабря 2023 года.

Судья- (подпись) В.Н. Логвин

Копия верна:

Судья- В.Н. Логвин