Дело № 2-409/2019

64RS0018-01-2019-000524-95

Решение

Именем Российской Федерации

09 июля 2019 года г. Красный Кут

Краснокутский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Ситниковой Т.А., 

при секретаре судебного заседания Букреевой А.В., 

с участием истца ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок, 

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ответчику администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок. Свои требования мотивирует тем, что 10.07.2013 года между ним и администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области был заключен договор аренды земельного участка №140, согласно которому ему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:17:190220:136, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 140 кв.м., из категории земель «Земли населенных пунктов», с разрешенным использованием – для индивидуальной жилой застройки на срок до 05 июля 2014 года. В 2013 году Общество с ограниченной ответственностью «БюджетПроектСтрой» подготовил техническую документацию для строительства индивидуального жилого дома. 17.09.2013 года ФИО1 получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома RU 64517000-13. Осенью 2013 года он начал строительство и заложил фундамент под индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, размером 19,96х6,48м., глубиной 1,4 м., шириной 0,5м. 30.07.2014 года постановлением администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области №936 договор аренды земельного участка №140 от 10.07.2013 года был продлен на новый срок с 30.07.2014 года по 25.07.2015 год. В 2014 году нанял строителей и построил стены на ранее заложенном фундаменте, площадь застройки составила 119,1 кв.м., высота стен 2,5 м, объем 298 куб.м. Для строящегося индивидуального жилого дома он получил проекты, распоряжения, договоры на водоснабжение, электроснабжение и газоснабжение. 18.01.2019 года он обратился в администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> видом разрешенного использования – для индивидуальной жилой застройки, с кадастровым номером 64:17:190220:136, так как считает, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Однако администрация Краснокутского муниципального района отказала в заключении договора аренды на новый срок в связи с тем, что согласно п. 15 ст. 29.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:17:190220:136 с 26.07.2015 года считается прекращенным и для заключения договора аренды земельного участка на новый срок необходимо проводить торги на право заключения договора аренды земельного участка. В связи с этим он обратился в суд с указанным иском и просил обязать администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области заключить с ним договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 140 кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым номером 64:17:190220:136, сроком на 5 лет. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить, обязав ответчика заключить договор для завершения строительства индивидуального жилого дома на срок 5 лет, дополнительно пояснив, что в 2013 году заключил договор аренды земельного участка, расположенный по адресу: 

<

адрес> сроком на 1 год с администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области с целью строительства индивидуального жилого дома. В 2013 году своими силами и на свои средства начал возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства: заложил фундамент, в 2014 году возвел стены. 30.07.2014 года между ним и администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области был заключен договор аренды данного земельного участка на новый срок. Затем он заключил договоры с энергоснабжающей организацией, на водопользование, получил разрешение на строительство. Однако в 2015 году он серьезно заболел, ему провели три операции на сердце, он длительное время лечился в стационаре. После лечения, восстановив здоровье, он обратился в администрацию о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства, так как приобрел строительные материалы, однако ему было отказано. Оплату аренды осуществлял своевременно, задолженности не имеет. 

Представитель ответчика ФИО2 представила письменные возражения, которые поддержала в судебном заседании и пояснила, что 10.07.2013 года между ним и администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области был заключен договор аренды земельного участка №140, согласно которого ему был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:17:190220:136, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 140 кв.м., из категории земель «Земли населенных пунктов», с разрешенным использованием – для индивидуальной жилой застройки на срок до 05 июля 2014 года. Указанный договор был продлен сроком с 30.07.2014 года по 25.07.2015 год. По истечении действия договора от 30.07.2014 года истец о продлении срока договора аренды земельного участка в администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области не обращался. 18.01.2019 года ФИО1 обратился в администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 140,0 кв.м., из категории земель «Земли населенных пунктов», с разрешенным использованием – для индивидуальной жилой застройки. В настоящее время заявлений в администрацию о предоставлении в аренду спорного земельного участка от других лиц не поступало, торги не объявлялись. Считает, что истец преимущественного права для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов не имеет, так как договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> прекратил свое действие 26.07.2015 года, в удовлетворении исковых требований истцу просила отказать.

Суд, заслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации, правосудие является условием, обеспечивающим непосредственное действие прав и свобод человека и гражданина.

Ст. 2 ГПК РФ обозначает задачи гражданского судопроизводства, одной из которых является защита нарушенных или оспоренных прав, а также способствование укреплению законности и правопорядка, предупреждение правонарушений, формирование уважительного отношения к закону и суду.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, судебной защите подлежит лишь нарушенное право или оспариваемый интерес.

Согласно ч.1 ст. 12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу части 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).

В соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Часть 2 той же статьи предусматривает, что предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

В судебном заседании установлено, что правообладателем земельного участка, из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> является Российская Федерация. Администрация Краснокутского муниципального района Саратовской области как орган местного самоуправления, на территории которого расположен спорный земельный участок, осуществляет право распоряжения данным земельным участком.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

10.07.2013г. между администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области и ФИО1 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка на основании постановления главы администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области от 10.07.2013г. из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> для индивидуальной жилой застройки в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемому к договору, площадью 140,0 кв.м., при этом срок действия договора определен до 05.07.2014г.. Строения на земельном участке отсутствуют.

Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.07.2013 года согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.

Согласно договору, арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, производить с согласия арендодателя любые улучшения участка, в том числе возводить на участке здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости, с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату. 

Как следует из текста договора, а также из объяснений истца ФИО1, последний арендовал указанный участок для строительства индивидуального жилого дома. 

17.09.2013 года администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области ФИО1 было выдано разрешение на строительство №RU 64517000-13 индивидуального жилого дома, строительным объемом 409,6 куб.м., общей площадью 105,4 кв.м..

30.05.2014г. распоряжением администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области №204-р ФИО1 разрешена врезка в центральную водопроводную сеть по адресу: 

<

адрес>.

30.07.2014г. между администрацией Краснокутского муниципального района Саратовской области и ФИО1 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка на основании постановления главы администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области от 30.07.2014г. «О предоставлении в аренду на новый срок находящегося в государственной собственности земельного участка гр. ФИО1 г. Красный Кут» из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> для индивидуальной жилой застройки в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемому к договору, площадью 140,0 кв.м., при этом новый срок действия договора 360 дней и определен до 25.07.2015г.. Строения на земельном участке отсутствуют.

Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.07.2014 года согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.

Согласно технического паспорта на жилой дом, изготовленного 22.04.2019 года по адресу: 

<

адрес> расположен объект незавершенного строительства (готовности 40%) жилого дома общей площадью 109,9 кв.м.. 

Согласно сообщению администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области от 30.05.2019г., задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка по состоянию на 29.05.2019г. отсутствует.

Свидетель ФИО4 в судебном заседании пояснил, что является знакомым ФИО1, проживают недалеко друг от друга. Ему известно, что ФИО1 по адресу: 

<

адрес> с 2013 года начал строительство индивидуального жилого дома, так как в октябре 2013 года он вместе с ФИО5 заливали фундамент, а в 2014 году возводили стены В 2015 году он трудоустроился, и больше в строительстве дома ФИО1 не помогал. В настоящее время индивидуальный жилой дом не достроен, так как у ФИО1 были проблемы со здоровьем.

Свидетель ФИО5 в судебном заседании дал аналогичные показания и пояснил, что ФИО1 является его работодателем. Ему известно, что ФИО1 по адресу: 

<

адрес> с 2013 года начал строительство индивидуального жилого дома, так как в октябре 2013 года он помогал заливать ему фундамент под жилой дом, а в 2014 году возводить стены. В настоящее время индивидуальный жилой дом не достроен.

При этом в судебном заседании установлено, что 18.01.2019г. года истец с целью завершения строительства индивидуального жилого дома обратился в Администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес> видом разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки, однако письмом Администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области от 25 марта 2019 г. за исх. №02-08/1400 было отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на то обстоятельство, что арендатор обратился в администрацию района за пределами срока действия договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.07.2014 года, при этом арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Между тем доводы представителя ответчика о том, что правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка на новый срок не имелось, так как арендатор обратился в администрацию района за пределами срока действия договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.07.2014 года, в связи с чем не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, не основаны на законе и состоятельными не являются по следующим основаниям. 

Действительно, в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", 1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:

1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3) государственным и муниципальным учреждениям;

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

9) в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Вместе с тем согласно ч. 2 ст. 17.1 Закона, указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

При этом согласно подпункту 10 пункта 2 и пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику этого объекта. 

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи Федерального закона от 25.10.2001 года за N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 года за N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, вступившим в законную силу в 2015 году.

Согласно положениям подпункта 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями п. 1 пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. 

В пункте 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения первоначального договора аренды, содержалось указание на то, что основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно действующему земельному законодательству, Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строит, на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства, а также на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства для завершения строительства этого объекта. 

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Между тем, в судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что истец, являясь добросовестным правообладателем земельного участка с 2013 года, принимал меры, направленные на его освоение и начал строительство на нем индивидуального жилого дома, в частности, получено разрешение на строительство, установлен фундамент и возведены станы жилого дома, а также получены технические условия электро- и водоснабжения объекта.

Кроме того, по окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

С учетом изложенного, поскольку в судебном заседании установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства - индивидуального жилого дома, исходя из того, что истец в силу приведенных положений закона имеет право на заключение договора аренды спорного участка без проведения торгов, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Доказательств заключения указанного договора на основании торгов ответчиком не представлено.

При этом довод ответчика о том, что за истцом не зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, суд принять не может, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с положениями ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 33 названного Перечня предусмотрено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, законодатель не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия для заключения договора аренды земельного участка по вышеуказанным основаниям.

С учетом изложенного, поскольку предыдущий собственник объекта незавершенного строительства являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, истец в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" имеет право на реализацию возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства на предусмотренный законом срок.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации Краснокутского муниципального района Саратовской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок – удовлетворить в части.

Возложить на администрацию Краснокутского муниципального района Саратовской области обязанность заключить договор аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>, площадью 140,0 кв.м., категория «из земель населенных пунктов» с разрешенным использованием – для индивидуальной жилой застройки, с кадастровым номером 64:17:190220:136 на новый срок до трех лет для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В остальной части исковых требований ФИО1 - отказать. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Краснокутский районный суд Саратовской области в течение месяца. 

Судья: Т.А. Ситникова

Мотивированный текст решения изготовлен: 12.07.2019 года.