Дело № 2-4281/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 ноября 2019 года г. Санкт-Петербург

Кировский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Носковой Н.В., 

при секретаре Гавриловой И.С.

с участием представителя истца ФИО1, представителей ответчика ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барабой Родики (Георгиевны) к ФИО4 о взыскании денежных средств и встречному исковому заявлению ФИО4 к Барабой Родике (Георгиевне) о признании договора аренды расторгнутым

У с т а н о в и л:

ФИО5 ( в части документов – Георгиевна) обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просит взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по договору аренды жилого помещения от 07.12.2017 года в размере 480 000 рублей, неустойку в размере 1 285 200 рублей.

В обоснование требований истец указала, что что между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор аренды жилого помещения от 07 декабря 2017 года сроком до 06 ноября 2018 года включительно. По данному договору истец передал ответчику жилое помещение во временное возмездное владение и пользование с целью проживания. 

В соответствии с п.4.1 Договора ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет 120 000 рублей.

Согласно п.6.2 Договора договор может быть расторгнут ранее срока его окончания по инициативе одной из сторон с уведомлением другой стороны не менее чем за два месяца до расторжения договора.

Пунктом 5.2.1. Договора предусмотрено, что в случае расторжения договора аренды по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего договора аренды, Наниматель выплачивает Наймодателю штраф в сумме стоимости аренды за два месяца проживания.

Договор аренды жилого помещения был подписан 07.12.2017 года, ключи от квартиры в этот же день были переданы ответчику. 

До июня 2018 года ответчик своевременно ежемесячно оплачивал установленную плату за наем жилого помещения, претензий у сторон не возникало.

28 июня 2018 года ответчик направил в адрес истца претензию о расторжении договора, в которой потребовал расторгнуть договор аренды жилого помещения, вернуть страховой депозит.

В свою очередь истец потребовала передать квартиру и имущество по акту приема-передачи, вернуть ключи от квартиры, уплатить штраф, предусмотренный договором.

В сентябре 2018 года ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями условий договора. Решением Дзержинского районного суда г.Санкт-Петербурга исковые требования были удовлетворены. Решением суда договор аренды жилого помещения от 07.12.2017 года был расторгнут. Суд также обязал ФИО5 Вернуть ФИО4 денежные средства в размере 120 000 рублей.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 04 апреля 2019 года данное решение было отменено в части с вынесением нового решения, а именно в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Родике Барабой о расторжении договора было отказано.

Учитывая тот факт, что суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, полагала, что договор продолжает действовать до 06 ноября 2018 года.

До настоящего времени ответчик квартиру по акту-приема передачи истцу не передал, ключи не вернул, в связи с чем истец полагает, что вправе требований уплаты ежемесячных арендных платежей за период с июля 2018 года по октябрь 2018 года включительно ежемесячно, всего 480 000 рублей.

Пунктом 5.4 Договора предусмотрено что в случае просрочки платежей наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности на день платы, размер которой за период с 06.07.2018 года по 15.05.2019 года составляет 1 285 200 рублей.

Ответчик ФИО4 обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать договор аренды жилого помещения от 07 декабря 2017 года, заключенный между Барабой Родикой и ФИО4 расторгнутым с 07 июля 2018 года..

В обоснование встречного истца указал, что руководствуясь п. 6.2 Договора ФИО4 10 апреля 2018 года направил по электронной почте в адрес ФИО5 уведомление о том, что в связи с его деятельностью, а также в связи с тем, что ему надоело, что на мансарду постоянно забираются подростки и заглядывают ему в окна он переезжает. ФИО5 ответила согласием.

28 июня 2018 года после направления уведомления о расторжении договора аренды жилого помещения от 10 апреля 2018 года ФИО4 направил претензию о расторжении договора аренды. Также в июне 2018 года он освободил жилое помещение. Ввиду того, ч то Барабой находилась за пределами территории РФ ФИО4 не имел возможности лично передать наймодателю ключи от жилого помещения, а также подписать передаточный акт, он передал ключи через проживающего по соседству Свидетель №1, который также снимал квартиру у ФИО5

В связи с оплатой аренды до 07 июля 2018 года, полагали, что договор аренды был расторгнут с 07 июля 2018 года.

В судебное заседание истец ФИО5 не явилась, была извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО5 ФИО1 в судебном заседании доводы иска поддержал, просил требования удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просил отказать, поскольку уведомления о расторжения договора 10 апреля 2018 года истец не получала, акт приема передачи-квартиры не составлялся, ключи истцу до сих пор не переданы.

Представители ответчика ФИО4 ФИО3, ФИО2 возражали против удовлетворения первоначальных исковых требований, поскольку договор аренды следует считать расторгнутым 07 июля 2018 года, оплата за который произведена в полном объеме и в установленный срок. В момент расторжения договора истец в Санкт-Петербурге отсутствовала, в связи с чем ключи были переданы истцу через посредника. Также просили встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Суд, исследовав в совокупности письменные доказательства, заслушав представителей сторон, свидетеля, приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующим в деле (ч. 1 ст. 57 ГПК РФ). 

Суд, в свою очередь, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в силу ст.67 ГПК РФ.

В силу требований ч. 2 ст. 12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Суд полагает, что при разрешении данного спора судом были созданы все необходимые условия сторонам для представления в соответствии с указанными процессуальными нормами гражданского права, доказательств по делу для его правильного и своевременного разрешения, вследствие чего судом было установлено следующее.

Судом установлено, что между ФИО5 и ФИО4 был заключен договор аренды жилого помещения от 07 декабря 2017 года сроком до 06 ноября 2018 года включительно. По данному договору истец передал ответчику жилое помещение во временное возмездное владение и пользование с целью проживания. 

В соответствии с п.4.1 Договора ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет 120 000 рублей.

Согласно п.6.2 Договора договор может быть расторгнут ранее срока его окончания по инициативе одной из сторон с уведомлением другой стороны не менее чем за два месяца до расторжения договора.

Пунктом 5.2.1. Договора предусмотрено, что в случае расторжения договора аренды по инициативе Нанимателя, при соблюдении Наймодателем условий настоящего договора аренды, Наниматель выплачивает Наймодателю штраф в сумме стоимости аренды за два месяца проживания.

Также сторонами 07 декабря 2018 года был подписан передаточный акт, в котором указано, что ответчику были переданы ключи от жилого помещения.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривались.

ФИО4 обратился в Дзержинский районный суд г.Санкт-Петербурга с иском к ФИО5 о расторжении договора аренды, в обоснование иска указав, что он был вынужден выехать из спорного жилого помещения, поскольку имелись обстоятельства, угрожающие его жизни и здоровью, кроме того он был введен в заблуждение относительно предмета договора аренды в части мансарды.

Решением Дзержинского районного суда г.Санкт-Петербурга 13 ноября 2018 года исковые требования были удовлетворены, суд постановил: Расторгнуть договор аренды жилого помещения от 07.12.2017 года, обязать ФИО5 вернуть ФИО4 денежные средства в размере 120 000 рублей.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 04 апреля 2019 года данное решение было отменено в части с вынесением нового решения, а именно в удовлетворении исковых требований ФИО4 к Родике Барабой о расторжении договора отказать. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В обоснование своих требований истец указывал, что в связи с данным решением суда с учетом апелляционного определения договор является действующим. Кроме того полагал, что судом установлено, что оснований для расторжения договора по любым основаниям не имеется.

Оценивая доводы истца, с учетом возражений ответчика, суд полагает, что вышеуказанными судебными актами установлено отсутствие оснований для досрочного расторжения договора именно по основаниям, указанным ФИО4 в иске. Иные основания и обстоятельства расторжения договора аренды судом не исследовались и данными судебными актами не устанавливались.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонам предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пункт 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Указанная норма права предоставляет наймодателю гарантию в целях минимизации убытков в случае досрочного расторжения договора найма, с тем, чтобы он имел возможность в течение установленного срока решить вопрос о новом нанимателе жилого помещения.

Согласно п.6.2 Договора договор может быть расторгнут ранее срока его окончания по инициативе одной из сторон с уведомлением другой стороны не менее чем за два месяца до расторжения договора.

Как усматривается из пояснений ФИО4 (истца по встречному иску) 10 апреля 2018 года он уведомил ФИО5 расторжении договора.

В подтверждение своих доводов истцом по встречному иску представлено сообщение, направленное по электронной почте, содержание которого подтверждено протоколом осмотра письменных доказательств, произведенного нотариусом.

Представитель истца оспаривал данное доказательство по причине его недопустимости.

В соответствии со статьей 102 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе заинтересованных лиц нотариус обеспечивает доказательства, необходимые в случае возникновения дела в суде или административном органе, если имеются основания полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным.

Согласно абзацу 4 статьи 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обеспечение доказательств без извещения одной из сторон и заинтересованных лиц производится лишь в случаях, не терпящих отлагательства, или когда нельзя определить, кто впоследствии будет участвовать в деле.

Однако оснований полагать, что представление данных доказательств станет невозможным или затруднительным, доказательств того, что возможно уничтожение файла электронной почты, принадлежащей ФИО4, суду не представлено.

Указание представителя ответчика о том, что на следующий день было назначено судебное заседание суд не может оценивать как уважительную причину, поскольку правом предоставления доказательств стороны имели на протяжении всего судебного разбирательства, начиная с 11.07.2019 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что доказательств тому, что истец извещалась об обеспечении доказательств не представлено, как и не представлено доказательств, что обеспечение данных доказательств не терпит отлагательств, приходит к выводу, что представленные истцом протоколы об обеспечении доказательств не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда, поскольку получены с нарушением закона, в силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются недопустимым доказательством.

При этом оценивая доводы ФИО4 о том, что 10 апреля 2018 года в адрес ФИО5 было направлено письмо следующего содержания «мне придется съехать с арендуемого жилого помещения, в связи с моей деятельностью. … Я переезжаю», и истец ему ответила «Я вас поняла» не свидетельствует о выполнении ФИО4 условий договора об уведомлении о расторжении договора, поскольку дата расторжения договора указана не была, как отсутствовало и само указание на расторжение договора, доказательств, что по истечении 2 месяцев – 10 июня 2018 года он выехал из данного помещения и уведомил о расторжении договора истца, не имеется. Наоборот, как усматривается из пояснений сторон, без каких-либо условий ФИО4 произвел оплату аренды жилого помещения по 06 июля включительно, что также свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора в указанный срок или ранее.

В связи с чем доводы ответчика о том, что данное сообщение следует расценивать как уведомление о расторжении договора с 07 июля 2018 года суд находит несостоятельными.

При этом, как установлено вышеуказанными судебными постановлениями, пояснениями сторон, перепиской сторон в остальной части, содержание которой они не оспаривали, 28 июня 2018 года ФИО4 направил в адрес истца претензию с указанием о расторжении договора, в связи с чем договор в одностороннем порядке мог быть расторгнут не ранее 29 августа 2018 года.

Также суд учитывает, что вышеуказанными судебными постановлениями, имеющими преюдициальное значение было установлено, что претензия о расторжении договора была направлена только 28 июня 2018 года. Указание на направление уведомления о расторжении договора 10 апреля 2018 года отсутствует.

При этом суд учитывает, что о направлении претензии именно 28 июня 2018 года ответчик указывал также при подаче иска в Дзержинский районный суд г.Санкт-Петербурга а также в первоначальных возражениях на данный иск.

При этом указание суда о предоставлении текста самой претензии каждая из сторон в силу ст. 56 ГПК РФ не исполнила.

Доводы ответчика, и пояснения свидетеля Свидетель №1 что он не пользовался данным объектом с июня 2018 года, не освобождает истца от прав и обязанностей по данному договору до указанной даты.

При этом доводы истца о том, что договор не прекратил своего действия, поскольку ФИО4 не составил акт приема-передачи и не передал ключи не опровергают вышеуказанные выводы суда, поскольку доказательств нахождения на территории РФ истца ФИО5, либо ее представителя в указанную дату суду не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу, что истец уклонилась от совершения вышеуказанных действий со своей стороны.

Аналогичным образом суд оценивает и доводы ответчика, что по состоянию на 01 августа 2018 года ФИО5 Приняла спорное жилое помещение, поскольку доказательств передачи квартиры в указанную дату суду не представлено. Наоборот, как усматривается из переписки сторон, в спорном помещении оставались личные вещи ФИО4

Также суд учитывает, что наличие права аренды не предполагает безусловное его ежедневное использование арендатором путем личного присутствия, поскольку это является его правом, а не обязанностью.

Доказательств невозможности пользоваться недвижимым имуществом, использование иным лицом по иным основаниям, ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ не предоставлено.

Таким образом, арендодатель имеет возможность взыскать с арендатора арендную плату даже за тот период, когда арендатор фактически не пользовался имуществом либо пользовался им частично.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. 

Таким образом, фактическое прекращение пользования арендатором арендуемыми помещениями не является признаком расторжения договора аренды и снятия с арендатора обязанности по уплате арендных платежей. В связи с чем ФИО5 может требовать взыскания арендной платы за период до 29 августа 2019 года.

Доводы истца о том, что квартира по акту-приема передачи и ключи от квартиры не переданы до сих пор не могут служить основанием для изменения срока расторжения договора, поскольку из пояснений сторон, свидетеля, вышеуказанных решений ответчик освободил жилое помещение, направил уведомление о расторжении договора, обращался в суд с иском о расторжении договора, предпринял все необходимые меры. Истец фактически приняла спорное жилое помещение, имела сама доступ и осуществляла допуск в него иных лиц, в том числе в сообщении от 1 августа 2018 года указывала ответчику о том, что она распорядится его вещами, находящимися в квартире по собственному усмотрению, 29 августа 2018 года уклонилась от составления соглашения, акта и получения ключей, находившись в указанный период за пределами территории РФ.

С учетом изложенного, сам факт отсутствия акта приема-передачи квартиры и передачи ключей не могут свидетельствовать при данных обстоятельствах о продолжении действия договора аренды жилого помещения. С учетом изложенного

В соответствии с требованиями ст. 678 ГК РФ наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ч. 3 ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вносится нанимателем квартиры ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, судом установлено, что данный договор аренды между сторонами был заключен, исполнялся до 29 августа 2018 года, но расторгнут надлежащим образом не был, в связи с чем данный договор следует считать расторгнутым с 29 августа 2018 года, а у ответчика возникла обязанность по оплате арендной платы и пени до указанной даты.

Как установлено судом из пояснений сторон ответчиком был оплачен период аренды до 07 июля 2018 года.

Согласно п.1.6 договора срок действия договора с 07 декабря 2019 года по 06 ноября 2018 года.

Согласно разделу 4 договора аренды жилого помещения от 07 декабря 2017 года ежемесячная плата составляет 120 000 рублей.

Плата за наем жилого помещения производится ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца за один месяц вперед.

Таким образом, суд приходит к выводу, что пропорционально периоду действия договора, за период до 29 августа 2018 года у ответчика имелась обязанность не позднее 05 июля 2018 года оплатить стоимость аренды в размере 120 000 рублей и не позднее 05 августа 2018 года оплатить стоимость аренды в размере 81 290, 32 рублей, а всего 201 290,32 рублей.

В соответствии с п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно п 5.4 договора в случае просрочки по уплате платежей по настоящему договору аренды наниматель уплачивает наймодателю неустойку в размере 1% за каждый день просрочки от суммы задолженности на день оплаты.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период по 15.05.2019 года, которая с учетом установленной суммы задолженности составляет 604 838, 70 рублей.

Вместе с тем, при взыскании неустойки, начисленной на сумму просроченной задолженности, суд считает необходимым применить положения ст.333 ГПК РФ с целью установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства, с учетом периода просрочки, длительности и количества судебных споров, обстоятельств дела, в связи с чем, снизить размер неустойки до 30 000 руб.

Доказательств оплаты данных денежных средств ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению в вышеуказанных размерах, а встречные требования подлежат удовлетворению в части расторжения договора с 29 августа 2018 года.

Руководствуясь ст. ст. 196-198, Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Барабой Родики (Георгиевны) к ФИО4 удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Барабой Родики (Георгиевны) с ФИО4 201 290,32 рублей, неустойку в размере 30 000 рублей.

Исковые требования ФИО4 к Барабой Родике (Георгиевне) удовлетворить частично.

Признать договор аренды жилого помещения от 07 декабря 2017 года, заключенный между Барабой Родикой и ФИО4 расторгнутым с 29 августа 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья /подпись/ Носкова Н.В.

Копия верна:

Судья Носкова Н.В.