Дело №2-208/2017

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Клетский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Кравцовой Г.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Коршуновой Т.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в станице Клетской Волгоградской области 13 июля 2017 года гражданское дело по поступившему в суд ДД.ММ.ГГГГ исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Облкомимущество) к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

установил:

истец Облкомимущество обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ истец и ЗАО «Индустрия» подписали договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации цеха ЭЦПС с пристройкой, лабораторией и ремонтно-механической мастерской (РММ) с подстанцией, площадью 39 627 кв.м. срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора). Согласно пункту 3.2 арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на цех ЭЦПС с пристройкой, лабораторией и РММ с подстанцией (кадастровый №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 39 627 кв.м перешло к ООО «Алеф». Согласно выписке из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик ФИО1, которая в силу закона с указанного времени является арендатором по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Период взыскания задолженности по арендной плате с ответчика составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер задолженности – 1 802 482 рубля 52 копейки. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы ответчику начислены пени в размере 93 386 рублей 70 копеек. Ответчику была направлена претензия, требования по которой не исполнена. Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате 1 802 482 рубля 52 копейки и пени в размере 93 386 рублей 70 копеек, а всего 1 895 869 рублей 22 копейки.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ответчику выслана копия искового заявления и прилагаемых к нему документов. 

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 года лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года №13 «О применении норм гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», при неявке в суд лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, вопрос о возможности судебного разбирательства дела решается с учетом требований статей 167 и 233 ГПК РФ. Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, руководствуясь статьёй 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца, надлежащим образом извещённого о рассмотрении дела; просившего суд рассмотреть исковое заявление в отсутствие его представителя согласно представленному ходатайству, имеющемуся в материалах данного гражданского дела. 

Ответчик ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, об отложении дела и о рассмотрении дела в её отсутствие не просила, явку представителя не обеспечила, представила письменные возражения на исковое заявление, что делает возможным рассмотрение дела по существу без участия ответчика. 

В возражениях на исковое заявление ответчик указала, что арендатор земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не выполнил пункт 10.3 договора, обязывающий его в случае перехода к другому лицу прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, уведомить арендодателя в семидневный срок с момента совершения действия и подать заявление о расторжении договора. Об этом свидетельствует то, что в исковом заявлении отсутствуют сведения о договоре аренды земельного участка с ООО «Алеф», от которого к ней перешло право собственности на объект недвижимости. Кроме того, истец не указывает, что для эксплуатации этого объекта недвижимости площадью 5 363,5 кв.м нужен земельный участок площадью 39 627 кв.м, почти в 8 раз превышающей его площадь. Ответчик не оспаривает, что объект недвижимости по адресу 

<

...>, кадастровый №, она приобрела в собственность и её право зарегистрировано в регистрирующем органе в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. В возражениях ответчик указывает на то, что приобретённый объект недвижимости, занимающий площадь 5 363,5 кв.м, требует для его эксплуатации площадь 5 491 кв.м.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности и достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, находит исковые требования Облкомимущества подлежащими удовлетворению частично.

Истец частично доказал обоснованность своих требований.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса (ЗК) РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Учитывая, что статьёй 65 ЗК РФ предусмотрен принцип платности землепользования путем оплаты земельного налога либо начисления арендной платы, принимая во внимание то обстоятельство, что при переходе 30 июня 2016 года права собственности на объект недвижимости к ответчику перешло право пользования участком.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 года N61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. 

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Согласно пункту 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 октября 2009 года N8611/09, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Таким образом, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона, а не по основанию сделки с таким участком (поднаем, перенаем). При этом покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. 

Таким образом, в силу указанных норм при приобретении ФИО1 нежилого здания общей площадью 5 363,5 кв.м, находящегося на арендуемом продавцом земельном участке, ей переходит право пользования только соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенным объектом и необходимой для его использования, составляющей 5 491 кв.м.

Довод истца о том, что ФИО1 является арендатором всего земельного участка площадью 39 627 кв.м противоречит пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, при переходе права собственности на объект недвижимости ДД.ММ.ГГГГ к ответчику ФИО1 перешли права и обязанности по заключенному между Облкомимуществом и ЗАО «Индустрия» договору от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка на часть земельного участка площадью 5 491 кв.м. При этом в пункте 10.3 названного договора прямо указана обязанность арендатора в случае перехода к другому лицу прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, уведомить арендодателя в семидневный срок с момента совершения действия и подать заявление о расторжении договора. 

Суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ истец с ЗАО «Индустрия» заключил договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации цеха ЭЦПС с пристройкой, лабораторией и ремонтно-механической мастерской (РММ) с подстанцией, площадью 39 627 кв.м. срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-17). 

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на цех ЭЦПС с пристройкой, лабораторией и РММ с подстанцией (кадастровый №), расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 39 627 кв.м перешло к ООО «Алеф» (л.д. 21-24). 

Согласно выписке из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного объекта с ДД.ММ.ГГГГ является ответчик ФИО1 (л.д. 25-26). 

Период взыскания задолженности по арендной плате с ответчика составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, направленную претензию ответчик проигнорировал (л.д. 30).

Возражение ответчика по поводу размеров фактически используемого под приобретённым ею объектом недвижимости земельного участка согласуется с имеющимися в деле доказательствами о его площади и площади всего земельного участка.

Суд приходит к выводу о правомерности требований Облкомимущества лишь в части использования ответчиком арендованного земельного участка, исходя из общей площади расположенного на нём объекта недвижимости и площади, необходимой для его использования, рассчитанной ответчиком и составляющей в сумме 5 491 кв.м.

Суд также принимает во внимание представленный ответчиком в возражениях на исковое заявление расчёт задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку, по мнению суда, он отвечает требованиям законности и согласуется с обстоятельствами по делу. Размер арендной платы за земельный участок площадью 5 491 кв.м за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ суд определяет в 248 948 рублей 08 копеек.

Ответчик ФИО1 не представила доказательств, подтверждающих внесение платежей за пользование земельным участком с того момента, когда она приобрела в собственность объект недвижимости.

В связи с нарушением сроков по снесению арендной платы ответчику подлежат начислению пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 629 рублей 99 копеек, основания для снижения которых, по мнению суда, отсутствуют.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в указанный в исковом заявлении период ФИО1 пользовалась земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ей на праве собственности, однако плату за него не вносила, она не доказала отсутствие вины в просрочке исполнения обязательств, суд полагает, что требование Облкомимущества о взыскании задолженности по арендной плате и пени подлежит удовлетворению частично, в размере, соответствующем площади, используемой для эксплуатации объекта недвижимости. В соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ с ФИО1 в доход бюджета Клетского муниципального района Волгоградской области пропорционально удовлетворённому размеру исковых требований подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 785 рублей 78 копеек. 

На основании изложенного и в соответствии со статьями 309, 552 ГК РФ, руководствуясь статьями 56, 88, 98, 191–197, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки удовлетворить. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 248 948 рублей 08 копеек, пеней за просрочку платежа в размере 8 629 рублей 99 копеек, а всего 258 578 (двести пятьдесят восемь тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 07 копеек. 

Отказать Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в удовлетворении остальной части иска.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Клетского муниципального района Волгоградской области государственную пошлину в размере 5 785 (пять тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей 78 копеек.

Решение может быть в апелляционном порядке обжаловано в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Клетский районный суд Волгоградской области.

Председательствующий Г.П.Кравцова