Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2020 года с. Кизильское

Кизильский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Унрау Т. Д.,

при секретаре Лазаревой А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование жилым помещением, расходов по оплате коммунальных услуг, встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование иска указал, что между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды сроком на 1 год до ДД.ММ.ГГГГ. По данному договору для проживания семьи Е-вых им была передана трехкомнатная квартира по адресу 

<

адрес>. По условиям договора ответчик должен был платить ежемесячно арендную плату в сумме 9000 руб., а так же оплачивать пользование горячим и холодным водоснабжением, водоотведением и электроэнергией. Ответчик внес предоплату в сумме 3500 руб., получил ключи и заселился в квартиру, проживал в ней, однако условия оплаты по договору не исполнял. Долг по арендной плате составил 104500 руб., долг по коммунальным платежам – 25526,76 руб. Просил взыскать с ФИО2 указанные суммы, а так же понесенные им судебные расходы.

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора аренды недействительным. В обоснование иска указали, что договор между ФИО2 и ФИО1 оформлен ненадлежащим образом: в п. 3.5 договора не указан конкретный порядок расчета сторон, а именно каким образом должна производиться оплата; за период действия договора квартира оказалась в непригодном для проживания состоянии, что в силу п. 8.1 договора влечет расторжение договора, они в квартире не проживали с момента ее непригодности, направить претензию ФИО1 не могли, т. к. не знали о месте его нахождения, ежемесячную оплату передавали ФИО4, которая приходила к ним и снимала показания водомеров. 

Истец-ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, его интересы представляла ФИО5

Представитель истца-ответчика ФИО5 в судебном заседании заявленные требования ФИО1 поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала, пояснила, что ответчик-истец ФИО2 с семьей заселилась в квартиру и проживала в ней в течение срока, установленного договором, каких-либо претензий о непригодности квартиры не высказывала, квартиру не освобождала, арендную плату не платила, коммунальные услуги не оплачивала, плату за коммунальные услуги осуществлял ее доверитель, в подтверждение чего представила квитанции. Считает, что оснований для признания договора недействительным не имеется, т. к. условия договора ее доверителем выполнены полностью, ФИО2 плату по договору не вносила, поэтому с нее подлежит взысканию как арендная плата, которая составила 104500 руб., так и долг по коммунальным платежам – 25526,76 руб., из них оплата за электроэнергию в сумме 13044,01 руб., холодное, горячее водоснабжение и водоотведение в сумме 12439,34 руб., а так же судебные расходы, которые состоят из оплаты госпошлины в сумме 3871 руб. и почтовых расходов в сумме 410,01 руб. 

Ответчик-истец ФИО2 исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, пояснила, что между ней и ФИО1 был заключен договор аренды 

<

адрес> в 

<

адрес>, она проживала с семьей в квартире с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при заключении договора не знала, что собственником квартиры кроме ФИО1 является так же ФИО4 и ФИО6, ежемесячно к ним приходила ФИО4, которая снимала показания водомеров, ей она передавала арендную плату и деньги на оплату коммунальных услуг, ни ФИО4 и никто другой никогда никаких претензий по их проживанию в квартире не предъявляли, из квартиры их не выселяли, каких-либо документов, подтверждающих передачу денег у нее не имеется, сама она коммунальные услуги не оплачивала, при проживании в квартире было холодно, поэтому они вызывали работников ЖРУ для составления акта.

Ее представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, заявленные Е-выми исковые требования поддержал, пояснил, что заключенный договор аренды является недействительным, т. к. ФИО1 подписан не был, кроме этого у квартиры есть иные собственники, а представленное стороной истца-ответчика соглашение о разрешении ему пользоваться квартирой является незаконным, т. к. никем не удостоверено, суд так же не проверил подписание соглашения именно Т-выми, что так же свидетельствует о недействительности договора аренды. Договор аренды не содержит сведений о том, как производить расчет по нему, температурный режим в жилом помещении не соответствовал норме, поэтому жилье было непригодно для проживания, но семья Е-вых из него не выезжала, т. к. была зима, и искать новую квартиру было неудобно, деньги за квартиру его доверитель передавала ФИО4

Третье лицо –истец ФИО3 исковые требования ФИО1 считает необоснованными, встречные исковые требования поддержал, по основаниям, указанным ФИО2 и ФИО7

Третьи лица ФИО4, ФИО6 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Заслушав пояснения участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению, встречные исковые требования Е-вых удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

В судебном заседании установлено, что истец-ответчик ФИО1, третьи лица ФИО4 и ФИО6 являются собственниками жилого помещения: 

<

адрес> в 

<

адрес> по 1/3 доли в праве на жилое помещение каждый, данное обстоятельство подтверждается сведениями из единого государственного реестра недвижимости (л.д. 65-67) и сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (арендатор) был подписан договор, в соответствии с которым ФИО1 (арендодатель) передает ей в аренду для проживания 

<

адрес> в 

<

адрес>, срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-7).

Договором предусмотрено, что арендатор должен ежемесячно уплачивать арендную плату в сумме 9000 руб., а так же оплачивать расход электроэнергии (свет) и воды (горячее и холодное водоснабжение), оплата должна производиться 18 числа каждого месяца. Договор может быть расторгнут арендатором досрочно в случае, если квартира в случае обстоятельств, за которые арендодатель не отвечает, окажется в состоянии непригодном для проживания. Стороны так же вправе досрочно расторгнуть договор, предварительно уведомив вторую сторону за 10 дней до окончания расчетного периода. 

ФИО1 данный договор не подписан, но ответчик-истец ФИО2 не отрицала, что ее семья получила ключи, вселилась в квартиру и проживала до ДД.ММ.ГГГГ, никто из квартиры их не выселял, о незаконности проживания не заявлял. Третье лицо-истец ФИО3 указанные обстоятельства так же не отрицал.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Из буквального толкования содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данный договор является договором коммерческого найма жилого помещения, поскольку собственником ФИО1, являющимся так же управомоченным лицом собственников ФИО4 и ФИО6 ФИО8 было предоставлено жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Форма договор соответствует требованиям ст. 674 ГК РФ, т. к. он заключен в письменной форме, тот факт, что договор не подписан собственниками, не свидетельствует о том, что договор не был заключен, т. к. ФИО1 обязательства по договору были исполнены: ФИО8 были преданы ключи от квартиры, в квартиру они вселились и проживали в ней, освободили квартиру по окончании срока действия договора. Доказательств иного суду не представлено.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Е-выми заявлены требования о признании договора недействительным, в качестве основания для признания сделки недействительной указанно отсутствие подписи истца-ответчика в договоре, отсутствие согласия на заключение договора иных собственников жилого помещения, отсутствие государственной регистрации договора, отсутствие в договоре указания на конкретный порядок расчета, а так же непригодность жилого помещения для проживания.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Суд находит доводы стороны ответчика-истца о недействительности договора, заключенного между ФИО1 и ФИО2 несостоятельными: доказательств того, что ФИО1 неправомерно в ущерб и без согласия других собственников заключил договор, у суда не имеется, отсутствие в договоре конкретного порядка расчета, как и отсутствие его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости само по себе недействительность сделки не влечет, непригодность жилого помещения для проживания так же не свидетельствует о недействительности договора, а в силу п. 8.1 договора влечет его расторжение.

Е-выми доказательств непригодности жилого помещения для проживания суду не представлено, акт проверки температуры воздуха в квартире от ДД.ММ.ГГГГ таким доказательством не является, т. к. фиксирует температуру воздуха в жилом помещении за один день проживания Е-вых в квартире, при этом температура воздуха жилого помещения соответствует требованиям к качеству коммунальных услуг, установленных Постановление Правительства РФ от 06 мая 2011 года N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Кроме того, в силу ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Е-вы о непригодности проживания в квартире не заявляли и пожили в ней до конца срока действия договора, доказательств иного у суда не имеется.

Доказательств того, что ФИО1, заключая договор, действовал без согласия других собственников, суду не представлено 

Тот факт, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Т-выми о наделении ФИО1 правом сдачи квартиры (л.д. 146), не заверено нотариусом не свидетельствует об отсутствии договоренности между Т-выми, поскольку нотариального заверения такого соглашения законом не предусмотрено, ФИО2 в суде было подтверждено, что собственник ФИО4 знала о их проживании, приходила к ним, претензий не предъявляла, препятствий в проживании не чинила, квартиру освободить не просила, доказательств предъявления претензий ФИО6 так же не имеется.

При таких обстоятельствах основания для признания договора недействительным отсутствуют, поэтому в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, ФИО3 надлежит отказать.

Поскольку Е-вы в квартире проживали, они обязаны произвести оплату в соответствии с условиями договора.

Ежемесячная плата по договору составляет 9000 руб., при заключении договора ответчиком-истцом было уплачено ФИО1 3500 руб., таким образом долг по оплате по договору коммерческого найма жилого помещения составляет 104500 руб. (9000 руб. * 12 мес.-3500 руб.).

Доказательств уплаты этой суммы кому-либо из Т-вых ответчиком-истцом суду не представлено, ее доводы, что данная сумма передана ФИО4 ничем не подтверждены, поэтому данная сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1

Из договора найма жилого помещения следует, что расходы по оплате коммунальных услуг были распределены между арендатором и арендодателем.

Истцом-ответчиком ФИО1 представлен расчет, в соответствии с которым расходы по оплате коммунальных услуг за период с августа 2018 года по августа 2019 года составили 25526,76 руб., эта сумма складывается из оплаты за холодное водоснабжение в сумме 2558,54 руб., горячее водоснабжение в сумме 5061,20 руб., водоотведение в сумме 3094,70 руб., электроэнергию в сумме 14812,34 руб.

В подтверждение несения расходов по оплате указанных коммунальных услуг представителем ФИО5 представлены квитанции. 

Наличие у ФИО1 квитанций об оплате само по себе является подтверждением несения им указанных расходов. ФИО2 какие-либо документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг либо передачу денег ФИО4, не представлено, ФИО2 в судебном заседании не отрицала, что оплату коммунальных услуг она не производила, поэтому она должна произвести ее в соответствии с условиями договора.

Определяя размер платы за коммунальные услуги, подлежащие взысканию с ФИО2 суд исходит из следующего.

Исходя из буквального толкования договора арендатор (ФИО8) должна была производить оплату за электроэнергию холодную и горячую воду, сведений об оплате ФИО2 услуги по водоотведению договор не содержит, поэтому оснований для взыскания с нее расходов по оплате за водоотведение в сумме 3094,70 руб. суд не усматривает.

В соответствии с представленными сведениями ООО «МЭК» о начислениях за оплату электроэнергии сумма потребленной электроэнергии за период с августа 2018 года по августа 2019 года составила 13879, 15 руб., данный расчет судом проверен и принимается, т. к. соответствует показаниям, начислениям и тарифам (л.д.174), в том числе содержащимся в квитанциях за оплату электроэнергии (л.д.19-31). В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО5 просила взыскать расходы по оплате за электроэнергию в сумме 13044,01 руб., что является его правом и не нарушает права ФИО2 Поскольку в соответствии с расчетом потребление электроэнергии произведено на данную сумму, Е-вы оплату за электричество не производили, следовательно данная сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 

Проверив расчет суммы, подлежащей уплате за пользование холодным и горячив водоснабжением, суд соглашается с размером взыскания с ФИО2 оплаты услуги горячее водоснабжение в сумме 5061,20 руб., поскольку она соответствует сведениям, содержащейся в расчете начислений и оплаты, представленной ООО «ЕРКЦ» (л.д. 176-178), сумма оплаты услуги холодное водоснабжение подлежит снижению до 2464,28 руб., поскольку согласно вышеуказанному расчету ООО «ЕРКЦ» оплата услуги за ноябрь 2018 года составляет 311,28 руб., а не 405,54 руб., как указано в расчете истца-ответчика. Таким образом, общая сумма подлежащей взысканию с ФИО2 суммы долга по оплате коммунальных услуг составляет 20569,49 руб., т. к. доказательств оплаты указанных услуг ФИО2 так же не представлено. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Согласно материалам дела, истцом-ответчиком ФИО1 понесены расходы по уплате госпошлины в размере 9871 руб. (л.д. 36) и почтовых расходов в сумме 410,01 руб., ответчиком-истцом ФИО2 в сумме 300 руб. (л.д. 151)

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, взысканию с ФИО2 подлежит госпошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 3701,39 руб., а так же почтовые расходы в сумме 410,01 руб., поскольку данные расходы понесены ФИО1 в связи с направлением ФИО2 копии искового заявления, что является обязательным. Госпошлина в сумме 300 руб. с ФИО1 в пользу ФИО2 взысканию не подлежит.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 к ФИО2. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование жилым помещением, расходов по оплате коммунальных услуг удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 плату за пользование жилым помещением в сумме 104500 (сто четыре тысячи пятьсот) рублей, расходы по оплате коммунальных услуг в сумме 20569 (двадцать тысяч пятьсот шестьдесят девять) рублей 49 копеек, а так же расходы по уплате госпошлины в сумме 3701 (три тысячи семьсот один) рубль 39 копеек, почтовые расходы в сумме 410 (четыреста десять) рублей 01 копейка.

В удовлетворении встречного иска к ФИО1 о признании договора аренды недействительным ФИО2, ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кизильский районный суд Челябинской области.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.