Дело № 2-3426/2023

УИД 66RS0003-01-2023-001966-70

Мотивированное 

решение

 изготовлено 23.06.2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 16июня 2023 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседанияКапустиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании арендной платы, неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1 взыскании арендной платы, неустойки.

В обоснование искового заявления указала, что 13.06.2006между администрацией г.Екатеринбурга и ООО Фирмой «Пойнт и К» был заключен договор аренды № 7-948 земельного участка, с кадастровым номером 66:41:0701014:0018, общей площадью 6782кв.м., расположенного по адресу: ***, предоставленного под строительство административно-общественного центра с паркингом, категория земель – земли поселений, в редакции дополнительного соглашения от 30.05.2008 № 1. Земельный участок передан по акту приема-передачи. В силу п. 6.1 договора аренды, договор заключен на срок с 04.04.2006 по 03.04.2009. Договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. ООО Фирма «Пойнт и К» завершило строительство административно-общественного центра с паркингом, общая площадь объектов недвижимости составила 55028,5 кв.м. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО1 является собственником помещения с кадастровым номером 66:41:0701014:109, расположенного по адресу: ***, площадью 220,70 кв.м., о чем сделана запись регистрации от 27.02.2014 № 66-66-01/607/2014-556. Дополнительное соглашение к договору аренды с ответчиком не заключалось, однако у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования соответствующего объекта недвижимости, и обязательство по внесению арендной платы за использование земельного участка. Таким образом, в силу закона к ответчику перешло право аренды с договорной неустойкой. Размер арендной платы определяется пропорционально соотношению площади объекта недвижимости, находящегося в пользовании арендатора, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке от общей площади земельного участка. Таким образом, размер арендной платы для ответчика для ответчика рассчитывается по следующей формуле: 220,70 (площадь объекта недвижимости, принадлежащего ответчику) / 55028,50 (общая площадь всех объектов недвижимости, расположенных в здании на земельном участке) ? 6782 кв.м. (площадь земельного участка) = 27,20 кв.м. За период с января 2019 года по декабрь 2022 года образовалась задолженность в размере 96811,43 руб.В соответствии с п. 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором аренды срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы. В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы ответчику начислена неустойка за период с 11.01.2019 по 31.12.2021 в размере 40075,88 руб. Кроме того, решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.04.2019 по делу № 2-2096/2019 с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля 2016 года по декабрь 2018 года в размере 64511,05 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.09.2019 с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскана неустойка в размере 14082,09 руб. Судебные акты исполнены ответчиком, за период с 10.01.2019 по 17.12.2019 начислены пени в размере 21715,93 руб. Таким образом, общая сумма задолженности ответчика составляет 158603,24 руб.

На основании изложенного просит взыскать с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с января 2019 года по декабрь 2022 года в размере 96811,43 руб., а также пени за период с 11.01.2019 по 31.12.2021 на арендную платуи за период с 10.01.2019 по 17.12.2019 на взысканную по решению суда задолженность, всего в размере 61791,81 руб.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом. Представитель истца – ФИО2, действующая на основании доверенности от 04.10.2022, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала. Кроме того, представила информационный расчет задолженности с учетом поданного ответчиком заявления о пропуске срока исковой давности в отношении части требований. Так, согласно представленному расчету, задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по декабрь 2022 года составляет 66710,73 руб., пени 13831,16 руб.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок, направила отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие. В отзыве ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации от даты обращения в суд с иском – 05.04.2023. Указала, что в нарушение п. 2.2.2 договора аренды ответчику не направлялся расчет арендной платы, претензия по месту жительства ответчика также не направлялась, в связи с чем, поведение истца является недобросовестным, основания для взыскания неустойки отсутствуют. Полагает, что размер неустойки в размере 0,1 % за каждый день просрочки является чрезмерным, поскольку составляет 36,5 % годовых, что почти в пять раз превышает действующие ставки рефинансирования и банковского процента по вкладам физических лиц, действовавшие в период ее начисления. В связи с указанным справедливый размер неустойки, возможный к начислению, является не более 7,5 % годовых или не более 0,02 % за каждый день просрочки. Количество дней просрочки также рассчитано истцом в нарушение условий договора аренды. Согласно п.2.2.4 договора арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год. Истец при этом считает пени и дни просрочки платежа, исходя из ежемесячных обязательств по платежам, тогда как в условиях договора аренды указаны ежеквартальные оплаты, что значительно (как минимум в 4 раза) снижает размеры взыскиваемых неустоек. 

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что истец извещен надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, направил ходатайство, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. 

Исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных арендатору в аренду для расположения нежилых объектов, подлежит применению следующий правовой подход. 

Из абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на нежилые помещения у собственника помещений возникает обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды пропорционально площади принадлежащих им помещений. 

В соответствии со ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 13.06.2006 между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ООО Фирмой «Пойнт и К» и (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 7-948, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, с кадастровым номером 66:41:0701014:0018, общей площадью 6 782 кв.м., расположенный по адресу: *** – ***, предоставленный под строительство административно-общественного центра с паркингом, категория земель – земли поселений. 

Договор аренды заключен на срок с 04.04.2006 по 03.04.2009. В случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.6.1 договора). 

Размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью указанного договора (п. 2.2.1 договора аренды). 

Согласно п. 2.2.4 договора, арендная плата вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы (п. 3.1 договора).

Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» установлено, что арендная плата за земельные участки вносится арендаторами путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в договоре аренды, иными арендаторами, не указанными в пп. 1 п. 8 Положения, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (п. 8 Положения).

На основании п. 8 вышеуказанного Положения в расчетах арендной платы периодичность платежа указана – ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. 

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ООО Фирма «Пойнт и К» 29.12.2011 и 19.04.2012 выданы Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию №RU 66302000-1284 и № RU 66302000-1362. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 с 27.02.2014 является собственником помещения, площадью 220,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером 66:41:0701014:109. 

Таким образом, истец просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с января 2019 года по декабрь 2022 года в размере 98811,43 руб., а также пени за период с 11.01.2019 по 31.12.2021 в размере 40075,88 руб.

Как следует из материалов дела, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в адрес ответчика по адресу регистрации направлялись расчеты арендной платы за 2020, 2021, 2022 годы.

Кроме того, решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 18.04.2019 по делу № 2-2096/2019 с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля 2016 года по декабрь 2018 года в размере 64511,05 руб. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 05.09.2019 с ФИО1 в пользу администрации г. Екатеринбурга также взыскана неустойка в размере 14082,09 руб.

Согласно представленному истцом расчету пени по решению суда в размере 14082,09руб. за период с 11.08.2018 по 09.01.2019 оплачены платежным поручением от 08.11.2019 № 971424, задолженность по решению суда в размере 8893,71 руб. оплачена платежным поручением от 08.11.2019 № 971424, задолженность по решению суда в размере 55617,34 руб. оплачена платежным поручением от 17.12.2019 № 19366. 

В связи с изложенным истцом ответчику за период с 10.01.2019 по 17.12.2019 начислена неустойка в размере 21715,93 руб., исходя из условий договора аренды в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Проверяя расчет истца по арендной плате, а также расчет неустойки, начисленной на взысканную на основании решения суда сумму, суд находит его основанным на положениях договора и арифметически верным. Вместе с тем, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Настоящий иск предъявлен в суд путем сдачи в отделение почтовой связи 03.04.2023.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Как разъяснено в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Следовательно, при исчислении сроков исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате, предусматривающих исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности. Указанный срок исчисляется отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права. 

Следовательно, долг за период с января 2019 года по март 2020 года включительно, а также пени за указанный период не могут быть взысканы в связи с пропуском истцом срока исковой давности. Обоснованность сделанных выводов подтверждается представленным истцом информационным расчетом задолженности в пределах срока исковой давности.

Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты арендной платы, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по декабрь 2022 года в размере 66710,73 руб. Проверяя расчет истца, суд находит его основанным на положениях договора и арифметически верным, в остальной части исковых требований по арендной плате надлежит отказать.

Кроме того, суд приходит к выводу, что неустойка, начисленная на взысканную на основании решения суда сумму за период с 10.01.2019 по 17.12.2019 в размере 21715,93 руб. также не может быть взыскана с ответчика в связи с пропуском истцом срока исковой давности, 

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика пени, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение сроков уплаты аренды за период с апреля 2020 года по декабрь 2022 года в соответствии с условиями п. 3.1 договора аренды ФИО1 за период с 11.04.2020 по 31.12.2021 начислены пени в размере 13831,16 руб. 

Поскольку ФИО1 арендная плата в установленный договором срок в полном объеме не внесена, имеются основания для взыскания с ответчика в пользу администрации города Екатеринбурга пени. В данном случае к ФИО1 в силу закона перешли все права и обязанности по договору аренды от 13.06.2006 № 7-948.

Вместе с тем, в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание то обстоятельство, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств, длительный период не обращения истца с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и размера заявленной истцом к взысканию суммы неустойки, а также учитывая принципы разумности и справедливости, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки и определяет к взысканию неустойку в размере 7 000 руб.

Факт неполучения ответчиком расчетов арендной платы не освобождает его от обязанности по оплате задолженности по арендной плате и неустойки, предусмотренной договором аренды. Кроме того, пунктом 2.2.2 договора предусмотрен способ получения расчета на руки в Земельном комитете администрации г. Екатеринбурга. 

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере 2616,26 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд 

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации города Екатеринбурга к администрации г.Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании арендной платы, неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1(паспорт гражданина Российской Федерации ***) в пользу администрации города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате за земельный участок за период с апреля 2020 года по декабрь 2022 годав размере 66710,73 руб., пени за период с 11.04.2020 по 31.12.2021 размере 7 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1(паспорт гражданина Российской Федерации ***) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2616,26 руб. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Кировский районный суд города Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Королева