Дело № 2-219/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2019 года

г. Слободской Кировской области

Слободской районный суд Кировской области в составе председательствующего судьи Дурсеневой Т.Е., 

при секретаре Бурмистровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «город Слободской» в лице администрации города Слободского к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам аренды,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «город Слободской» в лице администрации города Слободского (далее – администрация г. Слободского) обратилось в суд с иском к ответчику, указав, что 13.07.2015 с ФИО1 были заключены договоры аренды №1405, №1406 нежилого помещения, по условиям которых истец предоставил ответчику в аренду нежилые здания по адресу: 

<

адрес>, а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату. С момента заключения договоров арендные платежи не вносились. 21.10.2016 комиссия по использованию муниципальной собственности зафиксировала нецелевое использование зданий, невыполнение ответчиком условий и требований пункта 2.2 договоров. Также 15.07.2015 между истцом и ответчиком был заключен договор №1/2015-45 аренды земельного участка, по условиям которого арендатор обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком. Однако обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2016 не исполнены. Досудебные претензии истца об уплате задолженности по арендным платежам, неустойки ответчиком не удовлетворены.

С учетом уточнения исковых требований истец просил суд расторгнуть договоры аренды нежилого помещения и договор аренды земельного участка; обязать ответчика освободить и передать по акту приема-передачи занимаемые нежилые помещения по адресу: 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м и 

<

данные изъяты> кв.м; взыскать с ФИО1 по договорам №1405, №1406 аренды нежилого помещения от 13.07.2015 образовавшуюся по состоянию на 01.12.2018 задолженность по арендной плате в размере 332744 рубля 29 копеек, пеню за несвоевременное внесение арендной платы в размере 178997 рублей 55 копеек, штраф в размере 12038 рублей 84 копейки; взыскать с ФИО1 по договору №1/2015-45 аренды земельного участка от 15.07.2015 образовавшуюся по состоянию на 03.12.2018 задолженность по арендной плате в размере 43009 рублей 26 копеек, пеню за несвоевременное внесение арендной платы в размере 23300 рублей 19 копеек.

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО2 не явилась, просила рассмотреть дело без участия представителя администрации; направила письменное заявление об отказе от иска по требованиям о расторжении договоров, возложении на ответчика обязанностей по освобождению нежилых помещений и их передаче, в остальной части на иске настаивала.

В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Определением суда от 13.03.2019 производство по делу в части исковых требований к ФИО1 о расторжении договоров, освобождении и передаче занимаемых нежилых помещений прекращено в связи с принятием частичного отказа от иска. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании признал требования о взыскании арендной платы по договорам аренды нежилого помещения. Просил снизить размеры пени и штрафа по данным договорам, считая их завышенными, поскольку ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 7,75% годовых, тогда как размер требуемой неустойки – 36,5% годовых. Считает договор аренды земельного участка не заключенным, так как он не прошел государственную регистрацию, поэтому с него может быть взыскана только плата за фактическое пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, пеня взысканию не подлежит. 

Выслушав объяснения ответчика и его представителя ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Как предусматривает пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом, иными федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В судебном заседании установлено, что 13.07.2015 между администрацией г. Слободского (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) были заключены договоры №1406 и №1405 аренды нежилого помещения, по условиям которых арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые здания, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м и с кадастровым номером 

<

данные изъяты> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, разрешенное использование – для производственных целей.

Государственная регистрация договоров аренды произведена 07 августа 2015, срок действия договоров установлен с 13.07.2015 по 13.07.2020 г.

В силу пунктов 3.1-3.3 каждого из договоров ответчик обязался ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца, уплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что общий размер ежемесячной арендной платы по договорам №1406, №1405 составлял: в 2016-2017 годах - 9535,70 рубля, в 2018 году – 10031,56 рубля.

В соответствии с пунктом 4.1 договоров аренды нежилого помещения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора арендатор обязан выплатить неустойку: 

- за нарушение предусмотренных договором обязанностей (в том числе в случае использования зданий не по целевому назначению, необеспечения их сохранности, ненадлежащего содержания; захламления бытовым и строительным мусором внутренних дворов здания, арендуемых помещений и мест общего пользования) – штраф в размере 10 процентов годовой арендной платы без НДС;

- за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, - пеню в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что по договорам аренды нежилого помещения арендная плата за 2016-2018 годы ответчиком не вносилась.

Актом осмотра нежилых зданий по адресу: 

<

адрес>, составленным 21.10.2016 Комиссией по использованию муниципальной собственности, подтверждается, что арендуемые ФИО1 здания не используются по целевому назначению (для производственных целей), находятся в заброшенном состоянии, разрушаются. Арендатором не обеспечивается сохранность и содержание арендуемого имущества (окна разбиты, части забора нет, часть сломана), прилегающая территория в ненадлежащем санитарном и противопожарном состоянии (покрыта дикой порослью деревьев и кустарников, мусором).

15.07.2015 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен в письменной форме договор №1/2015-45 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для производственных целей земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, местоположение - 

<

адрес>, и оплачивает аренду на предусмотренных договором условиях. 

Согласно пункту 2 указанный договор заключается на срок действия договоров аренды помещения №1406, 1405 от 13.07.2015.

В соответствии с подпунктами 2.1 – 2.3, 2.5 названного договора аренды земельного участка и прилагаемым к нему расчетом арендатор обязался выплачивать арендную плату за период пользования земельным участком, начиная с момента подписания договора, путем внесения платежей ежеквартально на соответствующие счета арендодателя. Размер годовой арендной платы определен в сумме 15985,46 рубля.

В силу пункта 5.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка не произведена.

По договору аренды земельного участка ответчик один раз, 29.06.2016, внес арендную плату в сумме 7000 рублей.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из пункта 3 статьи 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Поскольку, как следует из содержания договора аренды земельного участка, стороны в письменной форме достигли соглашения по всем существенным условиям, ответчик по акту приема-передачи получил в пользование земельный участок, вносил арендную плату; то при таких обстоятельствах доводы ответчика о незаключенности договора в связи с отсутствием его государственной регистрации свидетельствуют о его недобросовестном поведении (статья 10 ГК РФ) и не имеют правового значения.

Таким образом, договор аренды земельного участка суд применяет в отношениях между его сторонами, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств в период 2016-2018 годов у ответчика образовалась задолженность по арендной плате, размер которой по договорам аренды нежилого помещения на 01.12.2018 составляет 332744 рубля 29 копеек, по договору аренды земельного участка по состоянию на 03.12.2018 - 43009 рублей 26 копеек.

Согласно представленным истцом расчетам по договорам аренды нежилого помещения размер пени за несвоевременное внесение арендной платы, начисленной за период с 22.01.2016 по 01.12.2018 включительно, составляет 178997,55 рубля, размер штрафа – 12038,84 рубля. По договору аренды земельного участка размер пени за несвоевременное внесение арендной платы, начисленной за период с 16.03.2016 по 19.12.2018, составляет 23300 рублей 19 копеек.

На основании условий заключенных договоров, приведенных нормативных положений суд приходит к выводу об обоснованности требований администрации г. Слободского к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пеням, штрафу.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая неуплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Как следует из разъяснений пункта 75 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Принимая во внимание, что ФИО1 не представлены доказательства, свидетельствующие об очевидной несоразмерности заявленной истцом неустойки и необоснованной выгоде кредитора; факт длительного неисполнения ответчиком обязательств по договорам аренды, суд не усматривает оснований для снижения неустойки.

Таким образом, иск администрации г. слободского о взыскании с ФИО1 задолженности по арендным платежам, пеням, штрафу подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании части 1 статьи 103 ГПК РФ, подпункта 8 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, следует взыскать государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «городской округ город Слободской Кировской области» в размере 9100 рублей 90 копеек.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Муниципального образования «город Слободской» в лице администрации города Слободского удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Слободского:

- по договорам №1405, №1406 аренды нежилого помещения от 13.07.2015 года образовавшуюся по состоянию на 01.12.2018 задолженность по арендной плате в размере 332744 рубля 29 копеек, пеню за несвоевременное внесение арендной платы в размере 178997 рублей 55 копеек, штраф в размере 12038 рублей 84 копейки;

- по договору №1/2015-45 аренды земельного участка от 15.07.2015 года образовавшуюся по состоянию на 03.12.2018 задолженность по арендной плате в размере 43009 рублей 26 копеек, пеню за несвоевременное внесение арендной платы в размере 23300 рублей 19 копеек.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «городской округ город Слободской Кировской области» в размере 9100 рублей 90 копеек. 

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Слободской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - подпись Т.Е. Дурсенева