УИД 69RS0026-01-2024-002070-32

Дело № 2-1080/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2024 года г. Ржев Тверской области

Ржевский городской суд Тверской области в составе председательствующего судьи Андреевой Е.В., при секретаре Кубышкиной Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области о признании права собственности, 

установил:

В суд обратился ФИО1 с иском к Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области о признании права собственности на здание комплекса 1983 года постройки с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, мотивировав свои требования следующим. 

31.08.2007 истец приобрел в собственность по договору купли-продажи имущества и имущественных прав Колхоза «Новая Жизнь» здание комплекса одноэтажное 1983 года постройки, общей площадью 3855 кв. м в д. Домашино Ржевского района, с кадастровым номером №. Здание расположено на земельной участке площадью 183721 кв. м с кадастровым номером №. 19.10.2023 истец обратился в Управление Росреестра по Тверской области с заявлением о регистрации прав на спорный объект недвижимости. 01.02.2024 истцу было отказано в регистрации прав на объект недвижимости из-за отсутствия второй заявления второй стороны сделки – Колхоза «Новая Жизнь», который прекратил свою деятельность 25.06.2010 года. В настоящее время по объективным причинам истец не может зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости, что нарушает его права. 

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области. 

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного разбирательства ответчик Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, а также третьи лица Управление имущественных и земельных отношений Администрации Ржевского муниципального округа Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в судебное заседание представителей не направили. Ответчик Администрация Ржевского муниципального округа Тверской области письменным заявлением от 30.09.2024 оставила вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда. Третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в письменном отзыве по делу от 02.12.2024 указало, что истцом не представлены доказательства о передаче денежных средств по договору купли-продажи и доказательства, подтверждающие возникновение права на переход права на здание. 

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

По общему правилу для совершения сделки необходимо выражение воли лица, ее совершающего (ч. 2 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации), а для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) - ч. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с ч. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 

Согласно ч. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

Согласно ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Судом установлены следующие обстоятельства. 

31.08.2007 между Колхозом «Новая Жизнь» в лице конкурсного управляющего фио (продавец) и ФИО1 (покупатель) в соответствии со ст. 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был заключен договор купли-продажи имущества и имущественных прав Колхоза «Новая Жизнь», в соответствии с которым продавец продает, а покупатель приобретает в собственность имущество и имущественные права, состоящие, в том числе, из здания комплекса одноэтажного 1983 года постройки, общей полезной площадью 3676,2 кв. м, общей площадью 3855 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №

Стоимость здания составляет 205 000 рублей (п. 1.1 Договора). 

Покупатель производит оплату по договору в течение 15 дней с момента подписания настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо путем внесения наличных денежных средств в кассу организации (п. 2.2 договора).

В силу п. 3.3 договора купли-продажи, право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

17.09.2007 между сторонами сделки был составлен акт приема-передачи имущества, в том числе и спорного, имущественных прав Колхоза «Новая Жизнь». 

ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен спорный объект недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.09.2024 № договором аренды земельного участка № от 30.11.2015 с приложением к нему. Срок договора аренды установлен с 04.12.2015 до 0.12.2064; государственная регистрация договора аренды произведена 16.12.2024. 

Как следует из Уведомления от 01.02.2024 об отказе в государственной регистрации, ФИО1 отказано в государственной регистрации права собственности, в том числе, на спорный объект недвижимости, поскольку право собственности Колхоза «Новая Жизнь» не зарегистрировано в установленном законом порядке. 

Таким образом, переход права собственности на спорное имущество от Колхоза «Новая Жизнь» к ФИО1 не зарегистрирован. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Колхоз «Новая Жизнь» исключен 25.06.2010 из Единого государственного реестра юридических лиц на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Как следует из определения Арбитражного суда Тверской области от 15.06.2010 по делу № А66-3487/2005, конкурсное производство в отношении Колхоза «Новая Жизнь» завершено и выполнены все ликвидационные мероприятия. Кроме того, в определении Арбитражного суда имеется указание, что проведена инвентаризация и оценка имущества должника; имущество, включенное в конкурсную массу, реализовано.

На неоднократные запросы суда в адрес Арбитражного управляющего Колхоза «Новая Жизнь» о предоставлении сведений о принадлежности по состоянию на 31.08.2007 Колхозу «Новая Жизнь» здания комплекса с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сведений о том, было ли включено указанное имущество в конкурсную массу, какова была судьба указанного объекта при проведении процедуры банкротства, ответов не поступило. 

Как следует из положений ст. 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на первых торгах предприятие должника. Преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. Арбитражный управляющий при продаже указанного в пункте 2 настоящей статьи имущества, а также имущественных прав обязан провести независимую оценку стоимости имущества и имущественных прав и предложить лицам, указанным в пункте 2 настоящей статьи, приобрести имущество и имущественные права по оценочной стоимости. В случае, если указанные лица в течение месяца не заявили о своем желании приобрести имущество и имущественные права, арбитражный управляющий осуществляет реализацию имущества и имущественных прав в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 13.10.2008 по делу № А66-3487/2005 признано ненадлежащим исполнение фио обязанностей конкурсного управляющего колхоз «Новая жизнь». Определением о рассмотрении жалобы уполномоченного органа (Федеральной налоговой службы России в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 7 по Тверской области) на ненадлежащее исполнение конкурсным управляющим своих обязанностей в рамках дела № А66-3487/2005 о несостоятельности (банкротстве) колхоза «Новая жизнь» установлено, что конкурсный управляющий не принял всех возможных мер для осуществления процесса регистрации имущества, проданного крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО1 по договору купли-продажи от 31 августа 2007 года, а также мер, направленных на своевременное завершение процедуры конкурсного производства, что привело к затягиванию процедуры банкротства, увеличению текущих расходов, связанных с ведением конкурсного производства и выплатой вознаграждения конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий должника не представил доказательств принятия им мер, направленных на регистрацию перехода права собственности, предусмотренных Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Факт отсутствия регистрации перехода права на имущество должника дважды являлся основанием для продления в отношении должника процедуры конкурсного производства (определения Арбитражного суда Тверской области от 31 января 2008 года и от 25 июня 2008 года).

Так, из определения Арбитражного суда Тверской области от 25 июня 2008 года о продлении срока конкурсного производства в отношении колхоза «Новая жизнь» до 01 августа 2008 года следует, что ходе конкурсного производства проводилась работа, в том числе, по реализации имущества должника (31 августа 2007 года заключен договор купли-продажи имущества и имущественных прав должника с крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО1). Однако на момент рассмотрения ходатайства 25.06.2008 ликвидационные мероприятия не завершены: не зарегистрирован переход права собственности на имущество, переданное ФИО1 на основании договора купли-продажи от 31 августа 2007 года, суду не представлены документы, подтверждающие факт продажи имущества должника. 

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться (ч. 3 ст. 61 ГПК РФ). 

Таким образом, ни ответчик, ни иные лица, участвующие в деле, в силу части 3 статьи 61 ГПК РФ не вправе оспаривать обязательные для суда при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Тверской области от 13.10.2008, принятым по делу № А66-3487/2005, которым установлено не принятие конкурсным управляющим колхоза «Новая жизнь» фио всех возможных мер для осуществления процесса регистрации имущества, проданного крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО1 по договору купли-продажи от 31 августа 2007 года. 

В силу пункта 6.1.2 договора купли-продажи от 31.07.2007 продавец обязан обеспечить явку своего уполномоченного представителя, а также предоставить покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности и оформления прав землепользования. 

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также указано на то, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. 

По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Договор купли-продажи от 31.08.2007 в установленном законом порядке недействительным не признан; обстоятельства, указывающие на ничтожность договора, ответчиком не приводились, и судом не установлены. 

Необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления воле лица, совершающего сделку. 

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, спорное здание было покупателю передано, цена определена. 

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствующим действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки недействительной. 

При изложенных выше обстоятельствах, также учитывая, что иного основания для признания права собственности кроме решения суда не имеется, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, зарегистрированным по адресу: 

<

адрес>, имеющим паспорт гражданина РФ №, право собственности на здание комплекса одноэтажное 1983 года постройки с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на здание комплекса одноэтажное 1983 года постройки с кадастровым номером № расположенное по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Ржевский городской суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.В. Андреева 

Мотивированное решение составлено 20 декабря 2024 года