Судья: Лепетюх А.В. УИД 61RS0004-01-2025-003459-60

Дело № 33а-1509/2026 (33а-19579/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Яковлевой Э.Р.,

судей: Лазаревой М.И., Кулинича А.П.,

при секретаре Ольгейзер Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, заинтересованное лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, о признании незаконным отказа, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 7 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Ростовского областного суда Яковлевой Э.Р., судебная коллегия по административным делам,

установила:

ФИО1 обратился в суд с административными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что он является собственником жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 50,6 кв.м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

01.02.2025 им подано заявление в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, разрешённое использование - для индивидуального жилищного строительства, площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г. Ростова-на-Дону), изложенным в письме от 20 февраля 2025 года № 59-30-511/17-МУ, административному истцу отказано в предоставлении в собственность вышеназванного земельного участка. При этом причиной отказа послужило то, что Департаментом в результате проведенного обследования установлено, что на испрашиваемом земельном участке расположен неэксплуатируемый объект, наличие иного объекта недвижимого имущества, отсутствует целевое эксплуатирование жилого дома.

По мнению административного истца, оспариваемый отказ является незаконным, поскольку жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН согласно договору купли-продажи приобретен им 14.12.2023 и принадлежит ему на праве собственности, расположен на испрашиваемом земельном участке, земельный участок не изъят из оборота, не ограничен, не зарезервирован для государственных нужд.

Административный истец отмечает, что объект, на который ссылается Департамент не является недвижимым имуществом, а является деревянным сараем, не состоящим на кадастровом учете, и он не может являться объектом недвижимого имущества до момента постановки его на кадастровый учет.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и полагая свои права нарушенными, административный истец просил:

- признать отказ ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 20.02.2025 в предоставлении испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 244 кв.м, без проведения торгов, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, незаконным; обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить с административным истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 244 кв.м, без проведения торгов, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 7 октября 2025 года административные исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Этим же решением суд взыскал с ФИО1 в пользу ООО «Первая оценочная компания» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО1, считая решение суда незаконным и необоснованным, повторяя доводы административного искового заявления и дополнения к нему, просил указанное решение отменить, принять по делу новое решение, которым административные исковые требования удовлетворить.

Заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на то, что им на основании договора купли-продажи от 14.12.2023 был приобретен в собственность жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, данная сделка прошла государственную регистрацию 15.12.2023. Согласно выписке из ЕГРН назначение строения - жилое, наименование объекта - жилой дом. Указанное строение было введено в эксплуатацию, поставлено на кадастровый учет и зарегистрировано как жилое строение.

Заявитель апелляционной жалобы отмечает, что строение не может утратить свои признаки или критерии жилого дома, если, оно не переведено в нежилой фонд или признано в установленном порядке непригодным для проживания.

Заявитель апелляционной жалобы отмечает, что административным ответчиком не предоставлены суду надлежащие сведения о признании жилого дома непригодным для проживания.

Заявитель не согласен с результатами судебной экспертизы, которая была выполнена с нарушениями нормативных требований, содержит противоречия проведённого исследования и выводов. Административный истец заявлял ходатайство о назначении повторной экспертизы, в которой ему было отказано.

По мнению заявителя, положения, предусмотренные ст.ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае не подлежат применению, так как дом на испрашиваемом земельном участке не разрушен, не изменено его назначение, в отношении объекта недвижимого имущества не принято решений об аварийности строения и подлежащий сносу, а право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал, дал объяснения аналогичные по содержанию приведенным в апелляционной жалобе доводам, просил решение суда первой инстанции отменить, удовлетворив административные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, что подтверждается материалами дела.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам приходит к выводу о наличии в данном административном деле оснований, предусмотренных положениями статьи 310 КАС РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Принимая решение по делу, и отказывая ФИО1 в удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции с учетом выводов экспертного заключения ООО «Первая оценочная компания», исходил из законности оспариваемого решения административного ответчика, ссылаясь на то, что оно принято с учетом установленного факта расположения на испрашиваемом земельном участке строения, не отвечающего установленным правилам и нормам, требованиям статей 15, 16 ЖК РФ, а также не соответствующего критериям жилого дома, что свидетельствует об отсутствии у административного истца исключительного права на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов.

Судебная коллегия по административным делам с выводами суда первой инстанции согласиться не может, находя доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 КАС РФ суд удовлетворяет требования о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если признает оспариваемые решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а также нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

На основании частей 9, 11 статьи 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав, свобод и законных интересов, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, касающихся оснований для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), а также соответствия содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Применительно к рассмотрению дел об оспаривании решений (действий, бездействия) органов государственной власти процессуальный закон установил обязанность суда выяснять, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих порядок его принятия и основания для принятия оспариваемого решения; соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (подпункты "б", "в" пункта 3 и пункт 4 части 9 статьи 226 КАС РФ).

При этом судам следует учитывать, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. В противном случае искажаются задачи и смысл административного судопроизводства, установленные статьей 3 названного кодекса.

Разрешая административный спор по данной категории дел, суд, в силу критериев, вытекающих из части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, должен оценивать оспариваемое решение уполномоченного органа с точки зрения его правомерности и обоснованности, чтобы в каждом конкретном случае не допустить несоразмерного ограничения прав, гарантируемых статьей 36 Конституции Российской Федерации.

Согласно статье 36 Конституции Российской Федерации граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (часть 1), владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2), условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3).

В развитие приведенных конституционных положений Земельный кодекс Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства закрепил принцип учета значения земли, как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется, исходя из представлений о земле, как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (подпункт 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судебной коллегий установлено и из материалов дела следует, что административный истец является собственником недвижимого имущества - жилого дома, площадью 50,6 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 9-11).

01.02.2025 ФИО1 обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 244 кв.м, расположенного под принадлежащим ему недвижимым имуществом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

20.02.2025 Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону принято решение (выраженное в письме № 59.30-511/17-МУ) об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка.

Отказывая в предоставлении соответствующей муниципальной услуги, административный ответчик, сославшись на положения п.п. 1, 4, 14 ст. 39.16, ст. 39.20 ЗК РФ, п.п. 1, 4, 14 Административного регламента № АР-313-20 Муниципальной услуги «Продажа земельного участка без проведения торгов», утвержденного постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 08.02.2016 № 88, указал, что 27.01.2025 в результате проведенного обследования и акта обследования земельного участка установлено, что на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен жилой дом без признаков эксплуатации и строение (сарай), на который не представлено правоустанавливающих документов (л.д. 13-14).

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного кодекса.

На основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов содержит ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Полагая отсутствующим у административного истца права на приобретение земельного участка без проведения торгов, административный ответчик указал на несоответствие целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ), поскольку на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположен жилой дом без признаков эксплуатации. С таким выводом согласился суд первой инстанции, с учетом заключения эксперта ООО «Первая оценочная компания» № 01644/06/2025 от 18.08.2025 (т. л.д. 100-155).

Вместе с тем, судом не учтено следующее.

Согласно п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно названному федеральному закону, а также с ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных этим федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 1).

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с указанным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

На основании ч.ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Как установлено судебной коллегией, право собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, присвоенным в 2011 году, подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 9-11). Указанный жилой дом, приобретённый административным истцом согласно договору купли-продажи 14.12.2023 (л.д. 7-8), расположен на испрашиваемом земельном участке.

Право собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества (жилой дом) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера в 2002 году (л.д.12). Для данной территориальной зоны вид разрешённого использования земельного участка - Индивидуальное жилищное строительство.

Толкуя норму статьи 39.20 ЗК РФ, суд сослался на то, что дом находится в неисправном и неработоспособном эксплуатационном состоянии, конструктивные элементы дома находятся в критическом, эксплуатационно непригодном состоянии - имеются деформации конструкций пола и потолка, трещины в перегородках и несущих стенах, следовательно, у его собственника отсутствует предусмотренное указанной статьей исключительное право на предоставление расположенного под домом земельного участка в собственность бесплатно.

Вывод суда первой инстанции не основан на нормах действующего земельного законодательства.

Право собственности ФИО1 на жилой дом подтверждается сведениями ЕГРН, что является достаточным основанием для предоставления в собственность без проведения торгов расположенного под ним земельного участка.

Нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта (п. 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, 2023, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023), соответственно данные обстоятельства не являются препятствием для предоставления гражданину в собственность земельного участка, расположенного под таким домом.

Также в оспариваемом отказе административный орган указал на то, что в границах испрашиваемого земельного участка расположен иной объект (сарай), сведения о принадлежности которого в ЕГРН отсутствуют (л.д. 67 Акт обследования земельного участка), что является основанием к отказу, установленным в п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ - на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, доказательств тому, что сарай принадлежат третьим лицам, административным ответчиком не представлено.

Кроме того, сарай является вспомогательным строением к расположенному на земельном участке жилому дому, принадлежащему административном истцу, составляет единое целое с домом (ст. 135 Гражданского кодекса РФ, п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»), аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 24.09.2013 N 88-КГПР13-10.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что вопреки положениям статей 62 и 226 КАС РФ, административный ответчик не представил доказательств, подтверждающих законность оспариваемого отказа в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка ФИО1

При таких обстоятельствах, учитывая факт нарушения прав административного истца, решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 7 октября 2025 года подлежит отмене, с принятием нового решения о признании незаконным отказа Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 20 февраля 2025 года № 59.30-511/17-МУ в предоставлении ФИО1 в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Разрешая вопрос о способе восстановления нарушенного права административного истца, судебная коллегия считает необходимым возложить на Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обязанность по повторному рассмотрению заявления ФИО1 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 244 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Руководствуясь ст. ст. 309-311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам

определила:

решение Ленинского районного суда г. остова-на-Дону от 7 октября 2025 года отменить. Принять по делу новое решение.

Признать незаконным отказ Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону от 20 февраля 2025 года № 59.30-511/17-МУ в предоставлении ФИО1 в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 244 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Обязать Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 244 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Э.Р. Яковлева

Судьи: М.И. Лазарева

А.П. Кулинич

Мотивированное апелляционное определение составлено 5 февраля 2026 года.