Дело № 2-1580/2017 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Новокузнецк 04.12.2017 года

Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области, в составе председательствующего : Бабичева А.И.,

при секретаре судебного заседания : Жуковой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, о демонтаже несанкционированного торгового павильона,

У С Т А Н О В И Л :

Истец обратился в суд к ответчику с требованием об установлении факта незаконности расположения временного объекта – торгового павильона на придомовой территории МКД по 

<

адрес> а также об обязанности ответчика демонтировать данный торговый павильон в течении 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу; также взыскать судебные расходы. 

Свои требования мотивирует тем, что он является собственником жилого помещения расположенного по 

<

адрес> 

Согласно Решению собственников многоквартирного дома, (протокол внеочередного общего собрания № ДД.ММ.ГГГГ г.), в качестве управляющей компании выбрано ООО «УК Любимый город».

В соответствии с указанным протоколом ООО «УК Любимый город» приняло на себя обязательства совершать все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ и оказание услуг по комплексному обслуживанию общего имущества многоквартирного дома по указанному адресу.

В соответствии с п.п. 2,4 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и у в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, которое включает в себя и земельный участок МКД.

Указание на определение границ земельного участка содержится в п. 4 ст. 43 ГК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что поставленные на государственный кадастровый учет земельные участки домов, построенные до введение в действие ЖК РФ, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие ЖК РФ.

Собственниками помещений принято решение о размещении на придомовой территории МКД торговых ларьков и киосков с взиманием за аренду земельного участка денежных средств 500 руб. за квадратный метр.

Для торгового павильона ответчика ФИО2, с учетом площади павильона 17,85 кв.м. х 500 = 8 925 рублей в месяц. 

Между ООО «УК Любимый город» и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ г. был заключен договор аренды земельного участка, передача земельного участка состоялась по акту приема-передачи, договор аренды подписан без разногласий.

22.05.2017 г. в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды со 22.05.2017 г. в соответствии с п. 5.3 договора, за неуплату арендной платы в течение 2 месяцев. 

28.08.2017 года, в адрес ответчика было направлено уведомление об освобождении земельного участка придомовой территории, и демонтаже сетей ЛЭП, проходящих по фасаду здания. По условиям договора управляющая компания имела право в одностороннем порядке расторгнуть договор. В указанный срок ответчиком демонтаж торгового киоска не произведен. Также не были демонтированы сети ЛЭП, проходящие по фасаду МКД к несанкционированной торговой точке. 

На неоднократные предложения освободить территорию земельного участка ответчик не реагирует, утверждая, что решение о расторжении договора аренды земельного участка принято в отсутствие волеизьявлений собственников МКД и является незаконным.

Кроме того, в настоящее время на придомовой территории МКД идет благоустройство по федеральной программе, незаконно расположенный временный объект –торговый павильон по прежнему не демонтирован. В адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления о добровольном демонтаже объекта с придомовой территории, однако все требования собственников в лице компании остались без удовлетворения.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования, дополнив, что задолженность ответчика по арендной плате на момент рассмотрения дела имеется, просит удовлетворить его требования в полном объеме. В настоящее время, в связи с расторжением договора аренды, объект находится на территории МКД незаконно, в связи с чем нарушаются его (истца) права. Кроме того, ему мешает электрокабель, который расположен по периметру здания, непосредственно перед окнами истца. Также из-за продуктов, которыми торгует ответчик, ему мешают неприятные запахи. 

Ответчик ФИО2, представитель ответчика – ФИО3, действующий на основании доверенности /л/д 16/, исковые требования не признали, письменные возражения приобщены к материалам дела. Представитель ответчика ФИО3, дополнил суду, что договор аренды заключен между сторонами в соответствии с действующим законодательством РФ; задолженности по арендной плате у ответчика отсутствует ; протоколы общих собраний сторонами не оспорены. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца ООО «УК Любимый город» - ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала. Суду пояснила, что в связи с образовавшейся задолженностью, руководством ООО «Любимый город» было принято решение о расторжении договора земельного участка с ответчиком. 

Суд, заслушав стороны, представителей сторон, опросив свидетелей, изучив материалы дела, считает, что в удовлетворении исковых требований истцу следует отказать.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с ч.5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены, в том числе следующие вопросы: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Судом установлено, что на очередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> принято решение о разрешении на размещение на придомовой территории киосков, ларьков /л/д 5/, с взиманием арендной платы в размере за аренду земельного участка в размере 500 рублей за 1 кв.м.

В соответствии с Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, проводимого в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ л/д 21/ подтверждается, что ООО «УК Любимый город» уполномочено от имени собственников заключать договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе: договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, договоров аренды земельного участка) на условиях, определенных решением общего собрания и на основании согласования с советом дома в виде решения совета дома. 

ДД.ММ.ГГГГ г. между ООО «УК Любимый город» и индивидуальным предпринимателем ФИО2, заключен договор аренды земельного участка № № согласно которому ООО «УК Любимый город» от имени собственников помещений многоквартирного дома сдает арендатору в аренду часть земельного участка на придомовой территории жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. 

<

адрес> общей площадью 17, 85 кв.м. для размещения киоска. Согласно Договору аренды от 27.04.2017 г., по тем же основаниям был заключен договор аренды № ОК-58.9. /л/д 51/. 

В п. 2.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в безналичном порядке или любым другим способом, не противоречащим действующему законодательству и составляет 8 925 рублей в месяц, которая вносится арендатором не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным и начисляется с 01.05.2015 г. с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (п.п. 2.2, 2.3).

Срок аренды установлен с 01.05.2015 г. по 31.12.2015 г. (п.6.1).

Согласно п. 5.3, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя в следующих случаях:

при использовании земельного участка в целом или части его не в соответствии с целевым назначением; при неоднократном неисполнении правил размещения объектов торговли, нарушении условий договора аренды; при сдаче его в субаренду без письменного согласия арендодателя; при использовании арендных прав в качестве вклада в другое юридическое лицо или предмет залога; если арендатор не внес арендную плату более чем за 2 месяца; по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятому на общем собрании. 

Свидетель №. суду показала, что работает в ИП «Алкишиев», главным бухгалтером, с 2010 года. Именно с 2010 года, был приобретен киоск ответчиком. При оплате аренды, она вносила денежные средства не по счет-фактурам, а в управляющую компанию. На данный момент задолженности перед Арендодателем не имеется. О повышении арендной платы были разговоры, но в договоре аренды сумма арендной платы не изменилась. Поскольку произошло изменение наименования третьего лица, на начало 2017 года, имелась задолженность в сумме 26 000 рублей, которая не была внесена по причине ожидания бланков счет-фактур. Позже данная сумма была погашена. 

Согласно Акта сверки взаимных расчетов между ООО «УК Любимый город» и ИП ФИО2, усматривается, что в период с 01.06.2015 г. по 26.05.2017 г., задолженность в пользу ООО «Любимый город» составила 26 775,00 рублей /л/д 9/. 

Согласно Акта сверки с ДД.ММ.ГГГГ г. по 03.10.2017 год /л/д 20/, задолженность составила 17 850, 00 рублей. 

Согласно Акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 года по 30.10.2017 года, задолженность ФИО2, перед ООО «Любимый город», по договору аренды отсутствует. 

01.06.2015 г. ООО «УК Любимый город» направило ответчику уведомление о расторжении договора аренды земельного участка, указав в нем, что в связи с неоднократными нарушениями условий договора аренды собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: пр. Октябрьский, д. 58, в соответствии с п. 5.3 договора принято решение о расторжении договора аренды со 22.05.2017 г. и освобождении земельного участка от торгового павильона. Ответчику предложено в кратчайшие сроки самостоятельно демонтировать павильон и освободить занимаемый земельный участок. Уведомление было получено ответчиком 27.05.2017 г. Указанные обстоятельства подтверждаются уведомлением, почтовым уведомлением о его вручении ответчику /л/д 10/.

При этом представитель Арендодателя не указывает в Уведомлении сумму задолженности перед ним со стороны Арендатора. 

Кроме того, в адрес ответчика было направлено Требование ООО «Любимый город», которым Арендодатель требует произвести отключение несанкционированной торговой точки от сетей электроснабжения, произвести демонтаж сетей ЛЭП, освободить земельный участок придомовой территории от торгового павильона /л/д 11/. 

Суд, разрешая вопрос о правомерности расторжения договора, заключенного с ответчиком в одностороннем порядке, приходит к следующему : 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, условия договора аренды, заключенного между ООО «УК Любимый город» и ответчиком, предусматривающие право на расторжение договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя не противоречат требованию действующего законодательства.

Вместе с тем, согласно условиям договора о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя не внесение арендатором платы более чем за два месяца и решение собственников помещений многоквартирного дома, принятое на общем собрании являются самостоятельными основаниями для одностороннего досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Однако из содержания уведомления о расторжении договора, направленного ответчику, не представляется возможным установить, в связи с наличием какого основания арендодатель посчитал договор расторгнутым, так как в нем указано на неоднократное нарушение условий договора ответчиками, причем условия, которые нарушены, не конкретизированы, а также на принятие собственниками решения, которое суду не представлено. Кроме того, в Уведомлении не указана сумма задолженности арендной платы. 

По мнению суда, ООО «УК Любимый город» не было соблюдено требование ст. 619 ГК РФ, предусматривающее, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Доказательств того, что такое предупреждение направлялось ответчику в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено истцом.

Суд принимает во внимание также, что в настоящее время ответчиком произведена оплата задолженности по арендной плате, исполнение обязательства по оплате принято ООО «УК Любимый город». Кроме того, установка киоска ответчика производилась в соответствии с решением собрания собственников МКД, что говорит о законности размещения киоска. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, что договор аренды, заключенный с ответчиком, был расторгнут в установленном законом порядке, представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что ООО «УК Любимый город» был нарушен порядок одностороннего отказа от исполнения договора.

Согласно ст. 3 ГПК РФ каждое лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Согласно Свидетельству о заключении брака /л/д 18/, между гражданами ФИО1 и ФИО5, заключен брак № года. Супругам присвоена фамилия – Б-вы. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права /л/д 19/, ФИО6, является собственником квартиры расположенной по 

<

адрес>. 

Согласно Доверенности /л/д 17/, ФИО6 уполномочивает ФИО1, управлять квартирой по пр№, а также быть ее представителем во всех государственных, административных, муниципальных, правоохранительных налоговых и иных органах…. 

В судебных заседаниях, истец основывает свои требования на том, что он является собственником жилого помещения в указанном многоквартирном доме. Однако доказательств этого суду не представлено. 

Кроме того, обращаясь в суд с требованиями о демонтаже торгового павильона, истец предъявил указанные требования лишь от своего имени. Доказательств того, что он был наделен полномочиями действовать от имени других собственников многоквартирного жилого дома при подаче иска, представлено не было. Доказательств нарушения действиями ответчика его прав и интересов суду также не представлено. 

Сам по себе факт наличия права собственности не может повлечь право требовать устранения всяких нарушений в отношении общего имущества собственников многоквартирного дома, поскольку в соответствии с положениями ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, а вопросы владения, пользования и распоряжения таким имуществом относятся к компетенции общего собрания собственников. 

Более того, ответчик, являясь арендатором на основании договора, порядок расторжения которого был нарушен, также имеет право на защиту его владения против собственника в силу положений ст. 305 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, о демонтаже несанкционированного павильона - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2017 г.

Председательствующий: А.И. Бабичев