Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2024 года г. Коломна Московской области

Коломенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Шолгиной О.И., при секретаре судебного заседания ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Городского округа 

<

данные изъяты> к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ

Администрация городского округа 

<

адрес> обратилась с иском в суд к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ Ответчиком на основании договора купли-продажи приобретен объект незавершенного строительства со степенью готовности 22 %, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, запись о регистрации права №

Земельный участок, на котором расположен вышеуказанный объект, ранее находился в аренде у ФИО2 на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с КУИ 

<

адрес>, срок договора истек ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время запись об обременении земельного участка правом аренды в пользу ФИО2 погашена. 

Земельный участок с кадастровым номером № также не находится на каком-либо праве у ФИО3

Объект незавершённого строительства со степенью готовности 22% существует с момента постановки на учет в ДД.ММ.ГГГГ году и собственниками объекта не предпринимались меры по достройке объекта.

Просит суд изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства, со степенью готовности 22%, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В судебном заседании представитель истца Администрации городского округа 

<

адрес> по доверенности ФИО5 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО11 в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении исковых требований, по основаниям изложенным в возражениях.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

Согласно п. п. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании договора аренды. 

Пунктами 1, 2, 3 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. 

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства приобретен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, (площадью застройки 41,9 кв.м.), степень готовности объекта - 22%, по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. 

Право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Указанный объект располагается на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0031403:51 площадью 1000 кв.м., принадлежащем на праве собственности Коломенскому городскому округу 

<

адрес> (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

На момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с ФИО3 ВЛ., земельный участок находился у ФИО2 в аренде на основании Договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с КУИ 

<

адрес> на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

По окончании срока договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № он расторгнут сторонами не был, и как установлено п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Данное положение закреплено в п.9.4, договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Таким образом указанный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Учитывая требования земельного законодательства, действующие после ДД.ММ.ГГГГ, арендатор ФИО2 за продлением договора аренды не обращался. 

Объект незавершенного строительства, возведенный в 2007 году, построен в период действия договора аренды и на основании соответствующих разрешительных документов, о чем свидетельствует наличие государственной регистрации права собственности на него в ЕГРН.

В судебном заседании установлено, что ФИО2, бывший владелец объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, (площадью застройки 41,9 кв.м.), степенью готовности объекта - 22%, приобрел на него право по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ему как владельцу объекта без проведения торгов.

Данное правило было закреплено п. 3 ст. 22 ЗК РФ, действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ, которым было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, были внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ.

После вступления в силу ДД.ММ.ГГГГ Закона № 171-ФЗ п.3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу, но Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» был введен п. 21.

Согласно данного пункта в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. При этом данная статья не содержала оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером №, прежнему собственнику объекта незавершенного строительства ФИО2 был предоставлен без проведения торгов, первоначальное право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН с 2007 года, следовательно, объект незавершенного строительства, расположенный на таком участке, не может быть изъят в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Кроме того, согласно п. ЗЗ ст. 34 Закона № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона, а именно до ДД.ММ.ГГГГ.

Из предоставленных ответчиком письменных доказательств, следует, что после приобретения в сентябре 2021 года права собственности на объект незавершенного строительства ФИО3 с 2022 года начал предпринимать неоднократные попытки оформить свои права на земельный участок под объектом для проведения работ для его достройки. 

Ответчик неоднократно обращался к истцу за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», однако получал отказы со стороны администрации. 

Так Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ № №, Администрация приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи со следующим: Наименование основания для отказа в соответствии с Административным регламентом: Несоответствие категории заявителя кругу лиц, имеющих право обращаться за предоставлением государственной услуги; Испрашиваемый земельный участок принадлежит третьему лицу на праве собственности, аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельным участком. Разъяснение причин отказа в предоставлении услуги: Объект незавершенного строительства зарегистрирован после окончания срока действия договора аренды; Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с К№ принадлежит на праве аренды ФИО2, следовательно, усматривается нарушение прав и законных интересов третьих лиц.

В связи с чем, ФИО3 обратился к ФИО2 с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, для получения государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Согласно Соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, с кадастровым номером №, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Арендодателем и Арендатором, считать расторгнутым по обоюдному согласию с ДД.ММ.ГГГГ и считать его утратившим силу.

ФИО3 после расторжения истцом договора аренды земельного участка с ФИО6 неоднократно обращался к истцу для получения государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Так Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ № №, Администрация приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи со следующим: Наименование основания для отказа в соответствии с Административным регламентом: Несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия; Предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается. Разъяснение причин отказа в предоставлении услуги: Объект незавершенного строительства зарегистрирован после окончания срока действия договора аренды; Учитывая, что объект незавершенного строительства зарегистрирован после окончания срока действия договора аренды, предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается;

Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ № Р№, Администрация приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи со следующим: Наименование основания для отказа в соответствии с Административным регламентом: Несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия. Разъяснение причин отказа в предоставлении услуги: Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-№, земельный участок с кадастровым номером № не имеет обременений в виде аренды (ввиду расторжения), в то время как, на данном земельном участке, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № КУВИ-№ и Акту осмотра №, расположен объект незавершенного строительства - фундамент (кадастровый №), порядок регистрации на который нарушен (регистрация после окончания срока действия договора аренды);

Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» от ДД.ММ.ГГГГ № Р№, Администрация приняла решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов» в связи со следующим: Наименование основания для отказа в соответствии с Административным регламентом: Несоответствие информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия. Разъяснение причин отказа в предоставлении услуги: Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № не имеет обременений в виде аренды (ввиду расторжения), в то время как, на данном земельном участке, согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и Акту осмотра, расположен объект незавершенного строительства - фундамент (кадастровый №), порядок регистрации на который нарушен (регистрация после окончания срока действия договора аренды)..

На основании Распоряжения Заместителя главы администрации городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р/№ о проведении внеплановой проверки в отношении ФИО2, проведено обследование земельного участка адресом: 

<

адрес>, №, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. 

Согласно Акту проверки № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ходе проведения проверки установлено, что земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номера №, расположенный по адресу: 

<

адрес>-3, стр. № относится к категории земель: «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» статус земельного участка: ранее учтенный, что подтверждается сведениями с публичной кадастровой карты земельного участка. Земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду для индивидуального жилищного строительства постановлением главы городского округа Коломна № от ДД.ММ.ГГГГ. Между ФИО6 и Коломенским городским комитетом по управлению имуществом земельных отношений заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для индивидуального жилищного строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был продлен до ДД.ММ.ГГГГ. На момент проведения проверки задолженность по арендной плате отсутствует. С целью заключения договора аренды на новый срок ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ подано заявление в Многофункциональный центр предоставления государственных муниципальных услуг городского округа 

<

адрес>, регистрационный номер заявки М №. Со слов ФИО7, получение разрешения на строительство жилого дома планируется после оформления нового договора аренды на земельный участок. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадью застройки 41.9 кв.м, степень готовности 22%, инвентарный №, Лит. А, находящийся на праве собственности ФИО2, что подтверждается свидетельством государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №. Объект незавершенного строительства (фундамент) приобретен ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли продажи, заключенный с ФИО9 Земельный участок по периметру имеет ограждение. С западной стороны по смежеству с земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. огорожен металлическим профилем. С северной стороны по смежеству с земельным участком с кадастровым номером № расположенным по адресу: 

<

адрес>-3, 

<

адрес>, огорожен металлическим профилем. С южной (фасадной) стороны и восточной стороны ограждение земельного участка установлено из металлического профильного каркаса. На земельном участке и объекте незавершенного строительства - фундаменте складирован кирпич. Земельный участок окошен, очаги захламления бытовым и строительным мусором на земельном участке, не выявлены. Прилегающая территория к земельному участку благоустроена.

По результатам линейных измерений земельного участка установлено, что ограждение земельного участка установлено в соответствии с межевыми знаками.

Самовольного занятия территории, входящей в состав земель неразграниченной государственной собственности и находящейся в распоряжении органа местного самоуправления, не выявлено.

Нарушения требований земельного законодательства РФ на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, стр. №, отсутствуют.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса). 

В соответствии с п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. 

Положениями п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ определено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В силу п. п. 10 и 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи и в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи. 

Анализ вышеуказанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. 

В данном случае учитывая, что собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов по истечении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, суд приходит к выводу о том, что арендатор не утратил права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства этого объекта путем подачи соответствующего заявления. 

С учетом изложенного оснований для удовлетворения требований истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Городского округа 

<

данные изъяты> к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца, с момента его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 июля 2024 года

Судья

Коломенского городского суда

Московской области Шолгина О.И.