№

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 октября 2020 года гор. Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе 

председательствующего судьи Стойлова С.П.

при секретаре судебного заседания Якимовой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Управлению Архитектуры и Градостроительства администрации города-курорта Кисловодска о признании права собственности на самовольно реконструированные нежилые здания, 

У С Т А Н О В И Л :

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением, указав, что им на праве долевой собственности принадлежит два нежилых здания: пансионат круглогодичного семейного отдыха кадастровый № общей площадью 2598 кв.м. и сторожевое помещение кадастровый № общей площадью 12.3 кв.м., по адресу 

<

адрес>.

Указанные здания находятся на земельном участке, принадлежащем на праве долевой собственности ФИО1 и ФИО2 кадастровый №; площадью - 2901+/-18 кв.м.

В 2007г. был разработан рабочий проект реконструкции пансионата круглогодичного семейного отдыха под апартамент - отель СПА, на 36 апартаментов по 

<

адрес>, получена исполнительная съемка от 26.05.2020г.

В 2017 году истцами за счет собственных средств была произведена реконструкция принадлежащих им зданий: пансионата круглогодичного семейного отдыха в результате чего общая площадь здания изменилась и составила 2907 кв.м. и сторожевое помещение площадь здания изменилась и составила 34,85 кв.м. Техническое описание принадлежащих истцам реконструированных зданий содержится в технических планах данных зданий по состоянию на 25.05.2020г., выданных кадастровым инженером Ф являющегося членом СРО Ассоциация «НП «Кадастровые инженеры юга».

В соответствии с техническим заключением, выданным Обществом с ограниченной ответственностью «Институт архитектуры и градостроительства 

<

адрес>» (Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства № П-039-Н0187-30052016) на основании проведенного обследования зданий расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020308:42 площадью 2901,0 кв.м по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Ленина,

<

адрес> установлено: реконструкция пансионата круглогодичного семейного отдыха под апартамент-отель СПА, на 36 апартаментов по адресу: 

<

адрес>, пр-кт. Ленина, 

<

адрес>. соответствует градостроительным регламентам установленным Правилами землепользования и застройки 

<

адрес> и соответствует основному виду разрешенного использования под объекты оздоровительного и рекреационного назначения.

Апартамент-отель, сторожка с магазином, выполненные строительством при реконструкции пансионата круглогодичного семейного отдыха по адресу: 

<

адрес>, пр-т. Ленина, 

<

адрес>, находятся в работоспособном техническом состоянии, соответствуют требованиям строительных, санитарных, экологических и пожарных норм установленных ГОСТ, СанПиН и СП, действующим строительным регламентам, считаются пригодными к эксплуатации по функциональному назначению угрозу жизни и здоровью людей не представляют, ничьих прав и законных интересов не нарушают.

На основании выше указанных документов истцы обратились в Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска СК по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Реконструкция пансионата круглогодичного семейного отдыха под апартамент-отель СПА, на 36 апартаментов по адресу: 

<

адрес>, пр-кт. Ленина,

<

адрес>».

Письмом от 02.06.2020г. № Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска СК в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию выше указанных объектов отказано.

С данным отказом истцы не согласны, сославшись на положения п.3 ст. 222 ГК РФ, согласно которым право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Истцы сослались на то обстоятельство, что самовольная реконструкция данных нежилых помещений не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, следовательно, право собственности на данные здания может быть признано решением суда в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

В исковом заявлении ФИО1, ФИО2 просили признать за ними право собственности на самовольно реконструированные нежилые здания: пансионат круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2907 кв.м. и сторожевое помещение общей площадью 34,85 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные исковые требования поддержал, просил эти требования удовлетворить в полном объеме с учетом заключения проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель Управления архитектуры и градостроительства Администрации города-курорта Кисловодска ФИО4 с иском не согласился, пояснив, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, так как истцами нарушены требования ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку для начала строительства ФИО1, ФИО2 необходимо было получить разрешение органа местного самоуправления.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст.ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Частью 2 ст. 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

А на основании части 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как видно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, по адресу: 

<

адрес>, расположено нежилое здание - пансионат круглогодичного семейного отдыха площадью 2598,2 кв.м., количество этажей - 5, в том числе подземных – 1, год постройки – 2007, кадастровый № : 34 : 020308 : 105

Указанный объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 7/20 доли в праве, ФИО1 - 13/20 доли в праве. 

Вышеуказанный объект недвижимости находиться на земельном участке площадью 2901 +/- 18 кв.м., с кадастровым номером 26:34:020308:42, который относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование – земли под объектом оздоровительного и рекреационного назначения, что подтверждено выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. 

Данный земельный участок принадлежит истцам на праве общей долевой собственности. Размер долей принадлежащих истцам аналогичен принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, то есть ФИО2 – 7/20 доли в праве, ФИО1 - 13/20 доли в праве. 

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ так же видно, что по адресу: 

<

адрес>, находится нежилое здание - сторожевое помещение площадью 12,3 кв.м., имеющее кадастровый № : 34 : 020308 : 106. Данный объект недвижимости так же принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – 7/20 доли в праве, ФИО1 - 13/20 доли в праве, на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Как следует из доводов искового заявления, в период с 2017 по 2020 года истцы самовольно выполнили работы по реконструкции и перепланировке вышеуказанных объектов недвижимости. 

В настоящее время согласно представленному техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здание - пансионат круглогодичного семейного отдыха, с кадастровым номером 26 : 34 : 020308 : 105, имеет площадь 2970,7 кв.м., количество этажей - 6, в том числе подземных – 1.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на обращение истцов в орган местного самоуправления по вопросу ввода в эксплуатацию спорного объекта, письмом Управления архитектуры и градостроительства № от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплеацию ФИО1, ФИО2 отказано ввиду отсутствия необходимого перечня документов.

Свои требования о признании права собственности истцы мотивируют тем обстоятельством, что ими проведена реконструкция спорных объектов по адресу: 

<

адрес>, в результате которой путем выполнения строительных работ образованы нежилые здания пансилната круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2 907 кв.м и сторожевой помещение общей площадью 34,85 кв.м.

В п.14 ст.1 ГрК РФ указано, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких инструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, о чём указано в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

В случае возведения пристройки к уже существующему объекту, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. 

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего строения, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности в рассматриваемом случае являются нежилые помещения, включающие самовольно возведенные части. 

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку, что отражено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения гражданского дела на основании определения суда проведена судебная комплексная строительно-техническая землеустроительная экспертиза, по результатам которой экспертами Общества с ограниченной ответственностью «Агентство строительного аудита и экспертиз АСТРА» подготовлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ.

Из данного заключения видно, что по результатам экспертного обследования эксперты пришли к следующему.

На земельном участке с кадастровым номером 26 : 34 : 020308 : 42, по адресу: 

<

адрес>, расположены следующие объекты недвижимости: пансионат круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2907 кв.м; сторожевое помещение общей площадью 34,85 кв.м, часовня площадью 210,1 кв.м.

Реконструированные нежилые здания пансионата круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2907 кв.м. и сторожевое помещение общей площадью 34,85 кв.м. (объекты экспертизы) расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 26 : 34 : 020308 : 42, по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Ленина, 38.

В отношении зданий пансионата и сторожевого помещения (объектов экспертизы) выполнены (завершаются) работы по реконструкции.

Полный перечень работ, связанных со строительством или реконструкцией объектов капитального строительства весьма ёмок. В этой связи для ответа на поставленный вопрос целесообразно взять за основу Перечень видов основных работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденный приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (59)

В отношении здания пансионата выполнены следующие строительные работы:

- подготовительные работы (частичный демонтаж кровли из стального профилированного настила, утеплителя и деревянных элементов стропильной системы крыши, устройство дверных проемов в существующих кирпичных стенах между центральной частью и пристраевыми крыльями 5-го этажа);

- устройство монолитных бетонных констструкций (устройство монолитных стяжек полов всех этажей, исправление формы ступеней монолитных лестниц из сухих растворных смесей, включая опалубочные и арматурные работы; 

- устройство каменных конструкций (кладка стен из керамического кирпича в виде выполнения несущих каркасов стен из стальных элементов);

- монтаж металлических конструкций (монтаж стальных элементов несущих каркасов стен и стропильной системы крыши);

- монтаж деревянных конструкций ( монтаж элементов деревянного чердачного перекрытия и деревянной обрешётки стальной стропильной системы крыши);

- устройство кровли (устройство кровли из листовых материалов – из стального профилированного настила);

- защита строительных конструкций (устройство огнебиозащитного покрытия деревянных конструкций элементов стропильной системы крыши и деревянного чердачного перекрытия, лакокрасочного покрытия элементов стальной стропильной системы крыши, теплопароизоляции настила кровли и теплоизоляция деревянного чердачного перекрытия);

-монтаж металлопалстиковых окон с одинарными стеклопакетами;

- фасадные работы (оштукатуривание поверхностей стен пятого жтажа);

- устройство внутренних инженерно-технических систем и оборудования здания (устройство систем электроснабжения, водопровода и канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования, электрических сетей управления инженерно-техническими системами здания);

- монтажные работы (монтаж лифта);

- пусконаладочные работы (пусконаладочные работы лифта).

В отношении здания сторожевого помещения выполнены следующие строительные работы:

- подготовительные работы (частичный демонтаж кровли из стального профилированного настила, утеплителя и деревянных элементов стропильной системы крыши);

- земляные работы (механизированная разработка грунта);

- устройство монолитных бетонных констструкций (устройство монолитного железобетонного ленточного фундамента и крыльца пристройки, включая опалубочные и арматурные работы, устройство монолитной стяжки пола пристройки);

- устройство каменных конструкций (кладка стен из керамического кирпича);

- монтаж деревянных конструкций ( монтаж элементов деревянного чердачного перекрытия и деревянной стропильной системы крыши);

- устройство кровли (устройство кровли из листовых материалов – из стального профилированного настила);

- защита строительных конструкций (устройство огнебиозащитного покрытия деревянных конструкций элементов стропильной системы крыши и деревянного чердачного перекрытия, теплопароизоляции настила кровли и теплоизоляция деревянного чердачного перекрытия);

- монтаж металлопалстиковых окон с одинарными стеклопакетами;

- фасадные работы (оштукатуривание поверхностей стен и облицовка поверхностей цоколя природными камнями);

- устройство внутренних инженерно-технических систем и оборудования здания (устройство систем электроснабжения и естественной вентиляции).

Выполненные работы относятся к работам по реконструкции зданий.

Реконструированные нежилые здания пансионата круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2907 кв.м и сторожевого помещения общей площадью 34,85 кв.м по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Ленина, 38 (объекты экспертизы) соответствуют действующим требованиям санитарно-гигиенических, технических, экологических и противопожарных норм и правил. Данные объекты не нарушают законные права и интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструированные нежилые здания пансионата круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2907 кв.м и сторожевого помещения общей площадью 34,85 кв.м по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Ленина, 38 (объекты экспертизы) пригодны к эксплуатации по функциональному назначению (как пансионата и сторожевого помещения) после завершения строительных работ, предусмотренных реконструкцией и находящихся на стадии завершения (установка электроприборов наружного освещения зданий; монтаж внутренних систем инженерно-технического обеспечения; установка электроприбороввнутреннего освещения; установка санитарно-технических приборов; установка дверных блоков; устройство внутренних отделочных покрытий).

Процент готовности спорного объекта – 100 %.

Таким образом, судом установлено, что самовольно проведенные строительные работы, предусмотренные реконструкцией, соответствуют требованиям санитарно-гигиенических, строительно-технических, экологических и противопожарных норм и правил. Указанные работы не нарушают законные права и интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструированные объекты по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Ленина, 38, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:42 по тому же адресу.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что выполненная истцами реконструкция, образовавшиеся в результате выполненных работ объекты недвижимости – пансионат и сторожка, соответствуют установленным действующим законодательством нормам, угрозу жизни и здоровью граждан не создают, что подтверждено заключением проведенной по делу судебной экспертизы.

Судом установлено, что спорные здания соответствуют требованиям ГОСТов, СНиПов, СП и строительных регламентов, применяемых к объектам подобного назначения.

Техническое состояние самовольно реконструированных зданий допускает их безопасное использование (эксплуатацию), постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст.ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

На основании ст. ст. 42, 43 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности;

выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Суд учитывает, что реконструкция и строительство истцами выполнено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 26:34:020308:42; площадью - 2901+/-18 кв.м по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается экспертным заключением, иными материалами гражданского дела. Участок используется по назначению в соответствии с видом разрешенного использования.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить и признать за ними право общей долевой собственности на спорные объекты : пансионат круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2907 кв.м. и сторожевое помещение общей площадью 34,85 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1 в размере 13/20, за ФИО2 в размере 7/20 долей в праве общей долевой собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО1, ФИО2 право общей долевой собственности на самовольно реконструированные нежилые здания: пансионат круглогодичного семейного отдыха общей площадью 2907 кв.м. и сторожевое помещение общей площадью 34,85 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, в следующих долях: за ФИО1 – 13/20, за ФИО2 – 7/20 в праве общей долевой собственности.

Решение является основанием для внесения изменений в технический и кадастровый паспорт, иную техническую документацию на указанные в решении объекты, а так же для государственной регистрации права в соответствующем государственном учреждении.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья Стойлов С.П.