Дело №2-2450/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу) 

28 ноября 2018 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.,

при секретаре Стадниченко К.Е,

с участием представителя администрации МО город-курорт Анапа – ФИО1,

представителя ФИО2 – ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

представителя третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о признании строения самовольным и его сносе; встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности; исковому заявлению ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, ООО «Стройинвест» об исправлении реестровой ошибки, 

у с т а н о в и л :

Администрация МО город-курорт Анапа обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании строения самовольным и его сносе.

В обоснование заявленных требований указала, что ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером № по ул. ФИО7. 

<

адрес> г. Анапа, с видом разрешенного использования – ИЖС.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки (в редакции решения №198 от 3.07.2017 года) данный земельный участок расположен в зоне смешанной особо плотной жилой застройки исторического центра (ИЦ-ПСЖ).

Предыдущему собственнику указанного земельного участка ФИО5 постановлением администрации г. Анапа №448/4 от 6.06.2001 года было разрешено строительство 2-х квартирного жилого дома по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа (адрес участка изменен на ФИО7, 12а постановлением администрации г. Анапа №997 от 5.09.2003).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.10.2003 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на недостроенный жилой дом литер А,подА площадью 472,4 кв.м. по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа.

В ходе визуальной фиксации с территории общего пользования установлено что на земельном участке по ул. ФИО7. 

<

адрес> г. Анапа взведено 6-ти этажное капитальное здание размерами 13мх12м, площадь застройки 260 кв.м., имеющее признаки коммерческого объекта – гостиницы.

В связи с тем, что разрешение на строительство гостиницы не выдавалось в установленном законом порядке, земельный участок ответчика не позволяет размещение на нем объектов коммерческого назначения в силу действующих градостроительных регламентов, администрация г. Анна полагает, что возведенное на участке 6-ти этажное здание в силу ст. 222 ГК РФ относится к самовольным строениям.

Кроме того согласно акту восстановления границ земельного участка от 7.03.2018 года, составленному в отношении участка по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа, предоставленного администрацией г. Анапа в аренду ООО «Стройинвест», возведенное ФИО2 6-ти этажное здание частично расположено за пределами земельного участка с кадастровым номером №, на территории земельного участка с кадастровым номером № на территории общего пользования, расположенной межу земельными участками с кадастровыми номерами № и №. 

Размеры земельного участка с №, занимаемого частью здания ФИО2, ориентировочно составляют 1,88-2,1м х 9,7м (площадь 19.3 кв.м.). Размеры территории общего пользования, занятой зданием ФИО2, составляют 2,1м х 10,3м (площадь 21,6 кВ.м.). Общая площадь самовольно занимаемого ФИО8 земельного участка составляет 40,9 кв.м.

Часть здания возведенного ФИО2 площадью застройки 40,9 кв.м. расположена территориально в зоне объектов санаторно-курортного и туристического назначения (РК), а основная часть здания площадью застройки 219,1 кв.м., возведенного на земельном участке по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа, расположена в зоне смешанной особо плотной жилой застройки исторического центра (ИЦ-ПСЖ).

Фактически 6-тти этажное здание возведено на земельных участках в 2-х территориальных зонах, выделенных на карте градостроительного зонирования территории г. Анапа, в связи с чем в силу ст. 222 ГК РФ, данное строение является самовольным и подлежит сносу.

В связи с чем администрация МО город-курорт Анапа просит суд признать самовольной постройкой 6-ти этажное здание по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:010004:12, и обязать ответчика со дня вступления решения в законную силу снести данное здание.

ФИО9 обратилась со встречным иском к администрации МО город-курорт Анапа о признании права собственности.

В обоснование встречного иска указала, что она приобрела в собственность по договору купли-продажи от 22.09.2003 года земельный участок площадью 700 кв.м. по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа с расположенным на нем недостроенным жилым домом литер А,под А площадью застройки 472,4 кв.м. Строительство жилого дома осуществлял прежний собственник на основании выданных администрацией г. Анапа разрешительных документов.

В ходе осуществления строительства объекта застройщиком было допущено отклонение от ранее выданной разрешительной документации, при этом изменения в разрешительную документацию внесены не были. В связи с чем у ФИО2 нет иного способа защиты своего права, кроме как судебного. При этом указывает, что согласно заключению ООО «ЭКСКО» от 28.06.2018 года, спорное здание соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, не угрожает жизни и здоровью людей. 

Ссылаясь на ст. ст. 263, 222 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ФИО2 просит суд признать за ней право собственности на объект капитального строительства: здание – назначение нежилое, наименование - здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания. Литер А,подА,надА, общей площадью 1373,5 кв.м., этажность – 6, в том числе подземная этажность – 1 этаж, материалы стен – кирпич, год завершения строительства – 2003, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>; указать, что решение суда является основанием для изготовления технического плана в отношении вышеуказанного здания, а также основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю внести в ГРН изменения в отношении здания.

Определением Анапского городского суда от 16.07.2018 года настоящее дело было объединено в одно производство с гражданским делом №2-2450/2018 по иску ФИО2 к администрации МО город-курорт Анапа, ООО «Стройинвест» об исправлении реестровой ошибки.

В обоснование требований по данному иску ФИО2 указала, что в ходе проведенной органом муниципального контроля проверки соблюдения ФИО2 земельного и градостроительного законодательства, было установлено, что построенное в 2003 году здание по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа частично расположено за границами принадлежащего ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № согласно сведений ЕГРН на территории земельного участка с кадастровым номером №, имеющего уточненные границы и площадь, и частично на территории общего пользования. В свою очередь ФИО10 обратилась к кадастровому инженеру, заключив договор о проведении комплекса кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, с целью установления либо опровержения факта наличия реестровой ошибки в сведениях ЕГРН исследуемого земельного участка. 

В ходе проведения кадастровых работ было установлено, что земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером № постановлением главы города-курорта Анапа от 14.10.2000г. № был предоставлен в собственность ФИО5 Впоследствии в целях установления границ земельного участка в натуре было выполнено землеустроительное дело, в котором были определены координаты поворотных точек границ данного земельного участка. В результате проведения полевых работ было установлено, что земельный участок с кадастровым номером № имеет следующие пространственные характеристики: по фасаду и тыльной сторонам - 16,4 м, по левой и правой сторонам - 42,68 м. Между тем, границы земельного участка, установленные в 2000 году, фактически пересекают здания, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № и № (рисунок 1 - Схема расположения границ земельного участка по адресу: 

<

...> 

<

адрес> заключения кадастрового инженера НОВ от 09.06.2018 г.).

Однако при строительстве здания на земельном участке с кадастровым номером № была проведена работа по разбивке осей в натуре данного здания (акт разбивки осей от 20.08.2001г.) В акте разбивки указано, что граница исследуемого земельного участка проходит в 1,5 м от двухэтажного нежилого здания. Исходя из сведений, полученных в результате проведения землеустроительных работ в 2000 году следует, что по факту границы земельного участка с кадастровым номером № должны располагаться, как показано в заключении кадастрового инженера НОВ (рисунок 2 - Схема расположения границ земельного участка с кадастровым номером № по акту разбивки осей здания от 20.08.2001г.). Координаты поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером № по акту разбивки осей здания от 20.08.2001 г. описаны в Таблице 1 заключения кадастрового инженера НОВ от 09.06.2018г.

Исходя из вышесказанного, кадастровый инженер сделал вывод о наличии реестровой ошибки в сведениях в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № в привязке к пунктам Государственной геодезической сети, что привело к смещению контура земельного участка на 2,2 м на запад по сведениям ЕГРН относительно границ этого же земельного участка, установленных по факту. 

Для исправления реестровой ошибки необходимо внести изменения в сведения ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № в части уточнения местоположения границ и площади согласно координатам поворотных точек границ, описанных в Таблице 1 заключения кадастрового инженера НОВ от 09.06.2018г. Площадь земельного участка с кадастровым номером № составит 706 кв.м. 

Но при таком расположении границ, границы исследуемого земельного участка пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101004:52, имеющего уточненные границы и площадь. В таком случае исправление реестровой ошибки не представиться возможным, так как границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН (ч. 20 п. 1 ст. 29 Закона о ГРН). 

В связи с чем ФИО2 просит суд признать наличие реестровой ошибки в сведениях ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>; исправить реестровую ошибку и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, согласно координат поворотных точек границ земельного участка, описанных в заключении кадастрового инженера НОВ от 09.06.2018 г. (Таблица 1); в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, считать границы земельного участка согласованными; аннулировать в данных ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>; указать, что судебное решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для аннулирования в данных ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>.; указать, что судебное решение является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, согласно координат поворотных точек границ земельного участка, описанных в заключении кадастрового инженера НОВ от 09.06.2018 г. (Таблица 1).

В судебном заседании представитель ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования о признании права собственности на строение, по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Одновременно поддержала заявленные требования об исправлении реестровой ошибки и указала, что не настаивает на удовлетворении иска в части аннулирования в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером № принадлежащего на праве аренды ООО «Стройинвест», и не возражает против исправления реестровой ошибки тем способом, который указан в заключении судебной экспертизы, то есть путем уточнения координат характерных точек обоих земельных участков в ЕГРН. Против удовлетворения искового заявления администрации МО город-курорт Анапа о сносе самовольного строения возражала, просила в иске отказать, ссылаясь на то, что сорное строение не является самовольным, оно возведено на основании разрешения на строительство и ФИО2 приобрела данное строение по договору купли-продажи у предыдущего собственника в том виде, в каком оно существует на сегодняшний день. 

Представитель администрации МО город-курорт Анапа – ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные администрацией г. Анапа требования о сносе самовольного строения по основаниям, изложенным в иске. Одновременно указал, что заключением судебной экспертизы подтвержден факт превышения параметров строительства спорного здания в части его этажности, а также норм отступа от границ земельных участков. Также указал, что возражает против иска ФИО2 об исправлении реестровой ошибки, а также против иска ФИО2 о признании права собственности, ссылаясь на то, что строение является самовольным и поэтому право на него признано быть не может. А что касается реестровой ошибки – указал, что она должна исправляться в административном порядке с привлечением всех смежных землепользователей.

Представитель конкурсного управляющего ООО «Стройинвест» ФИО11 – ФИО4, действующая на основании доверенности, просила суд удовлетворить исковое заявление администрации г. Анапа о сносе самовольного строения, ссылаясь на то, что оно возведено с нарушением норм отступа от границ земельного участка, арендуемого ООО «Стройинвест». Против требований ФИО2, о признании права собственности возражала, ссылаясь на то, что строение обладает признаками самовольного. Против удовлетворения требований об исправлении реестровой ошибки также возражала, ссылаясь на то, что при проведении экспертного осмотра представитель ООО «Стройинвест» не присутствовал, в связи с чем его права были нарушены. Кроме того указала, что при исправлении реестровой ошибки будут нарушены права и законные интересы ОВВ, к которому по мировому соглашению, утвержденному определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2018 года, перешли право аренды земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, ФИО12, 

<

адрес>.

Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО6, действующая на основании доверенности, при рассмотрении заявленных администрацией г. Анапа и ФИО2 требований полагалась на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО13, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила, что не препятствует суду рассмотреть дело в отсутствие последней.

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив эксперта ШНА, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные администрацией 

<

адрес> требования о сносе самовольного строения не подлежащими удовлетворению, встречное исковое заявление ФИО2 о признании права собственности подлежащим удовлетворению, а исковое заявление ФИО2 об исправлении реестровой ошибки – подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ФИО2 принадлежит на праве собственности недостроенный жилой дом литер А,подА площадью застройки 472,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2003 года.

Кроме того ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 700 кв.м. с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2003 года.

Недостроенный жилой дом и земельный участок под ним принадлежат ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому данные объекты недвижимости были приобретены в собственность ФИО2 у ФИО5

ООО «Стройинвест» является смежным землепользователем земельного участка с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации гостиницы семейного отдыха, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>. Данный земельный участок принадлежит Обществу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № от 09.10.2009 года, заключенному с Управлением имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа, являющемуся собственником данного земельного участка. Срок действия договора аренды – 24.05.2056 года. Площадь арендуемого ООО «Стройинвест» земельного участка составляет 2045 кв.м. 

Кроме того ООО «Стройинвест» принадлежит на праве собственности здание хозблока общежития общей площадью 981,6 кв.м., этажность – 1 этаж, расположенное по адресу: 

<

...> 

<

адрес>, ФИО12, 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.07.2016 года. Право собственности возникло на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27.05.2014 года.

Рассматривая требования о сносе самовольного строения ФИО2 и о признании права собственности на него, суд исходит из следующего.

Согласно ст. ст. 40, 41 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 42 ЗК РФ установлены обязанности собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков, согласно которой соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов является обязанностью собственника участка.

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с частями 1, 2 ст. 222 ГК РФ ( в редакции, действующей до 3.08.2018 года) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных ч.ч. 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ ( в редакции до 03.08.2018 года) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что ФИО2 приобрела земельный участок с недостроенным на нем зданием жилого дома по договору купли-продажи от 22.09.2003 года у ФИО5, которому данный земельный участок был предоставлен в собственность постановлением главы города-курорта Анапа №1242 от 15.05.2000 года. На момент предоставления участка ФИО5 участок имел почтовый адрес – ул. ФИО7, 

<

адрес>.

Постановлением главы города-курорта Анапа №997 от 5.09.2003 года земельному участку, предоставленному ФИО5, площадью 700 кв.м., был присвоен почтовый адрес – ул. ФИО7, 

<

адрес>.

Постановлением администрации г. Анапа №448/1 от 6.06.2001 года ФИО5 было разрешено проектирование и строительство 2-х квартирного жилого дома по адресу: 

<

...> 

<

адрес> (в настоящее время адрес – ул. ФИО7, 

<

адрес>).

29.08.2001 года ФИО5 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора администрации г. Анапа было выдано разрешение №192 на выполнение строительно-монтажных работ по возведению 2-х квартирного жилого дома по ул. ФИО7, 

<

адрес> (12а), с указанием основных этапов работ: нулевой цикл, надземная часть, кровля.

Материал дела представлена проектная документация на строительство 2-х квартирного жилого дома по ул. ФИО7, 

<

адрес> (

<

адрес>) г. Анапа, утвержденная УАиГ г.Анапа, имеющаяся в составе строительного паспорта, оформленного в 2001 году.

Согласно представленного в материалы дела технического паспорта, изготовленного филиалом ФГУП «Крайтехинвентаризация» по г. Анапа по состоянию на 26.08.2003 года, на дату оформления технического паспорта строение по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа, являлось незавершенным (находилось в стадии строительства).

В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что на дату рассмотрения дела в суде спорное строение по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа представляет собой незавершенное строение с количеством этажей 6 (один подвал, 4 этажа и мансарда), размеры строения в общих параметрах 20,5мх12,7м, общая площадь здания 1373,5 кв.м.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

По делу проводилась судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, производство которой поручалось ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит».

Согласно заключению судебной экспертизы №315-2018 от 31.10.2018 года установлено, что спорное строение возводилось изначально на основании разрешения на проектирование и строительство (постановление главы г. Анапа №448/1 от 6.06.2001 года и разрешение АСН №192 от 29.08.2001), а также строительного паспорта 2001 года, согласно которым изначально проектировалось и разрешалось строительство 2-х квартирного жилого дома этажностью 4 этажа (в том числе подвал и мансарда). В соответствии с Актом разбивки осей здания от 20.08.2001, генпланом, архитектурным планом и разрезами здания, согласованными в 2001 году Управлением архитектуры и градостроительства г. Анапа, которыми были установлены основные проектные параметры здания: размеры 20,4м х 14,?м (фактически размеры возведенного здания составляют 20,5м х 14,7м); стены камене с усилением железобетонными включениями, толщина наружных стен 0,4м, плиты перекрытия монолитные железобетонные (фактически параметры соблюдены, кроме толщины наружных стен, которая составляет 0,5м вместо запроектированной 0,4м); стены подвала железобетонные (фактически параметр соблюден); количество этажей запроектировано 4, в том числе подвал и мансарда (фактически имеется отклонение от запроектированных параметров, так как строение является 6-ти этажным, в том числе подвал и мансарда); целевой назначение здания – 2-х квартирный жилой дом (фактически здание в объемно-планировочном решении является одним блоком с коридорным типом поэтажного расположения помещений, что является отклонением от проектных параметров); фактическое целевое назначение здания экспертом определено как здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещении для временного проживания в нем (гостевой дом) (стр. 60-61 заключения судебной экспертизы).

Таким образом экспертом в заключении №315-2018 от 31.10.2018 года сделан вывод о том, что возведенное 6-ти этажное здание по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа частично не соответствует проектной и разрешительной документации в части фактического изменения объемно-планировочного решения здания путем замены 2-х автономных жилых блоков (квартир) на 1 блок, имеющий поэтажную коридорную планировку помещений; в части изменения целевого назначения строения с 2-х квартирного жилого дома на здание, используемое для временного проживания граждан; в части этажности строения (разрешалось 4 этажа, а фактически возведено 6 этажей) (стр. 61-62 заключения экспертизы).

Данное заключение экспертизы судом принимается в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства, так как оно выполнено экспертом, имеющим высшее образование, соответствующую квалификацию в области строительных норм и судебных экспертиз, имеющим достаточный стаж работы по общей специальности и по экспертной деятельности, заключение экспертизы соответствует нормам Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», оно обоснованное, согласуется с иными доказательствами по настоящему делу, кроме того эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Судом принимается во внимание, что спорное строение по ул. ФИО7, 

<

адрес> г Анапа по своим наружным размерам полностью соответствует и совпадает с теми размерами, которые изначально были указаны в разрешительной и проектной документации, утвержденной Управлением архитектуры и градостроительства г. Анапа, в частности в Акте разбивки осей здания от 20.08.2001 года, что свидетельствует о том, что процент застройки земельного участка по разрешительной документации и по фактическому строительству не нарушен, в связи с чем доводы представителя ООО «Стройинвест» о том, что строение не соответствует изначальной разрешительной документации и возведено с нарушением норм отступов от границ земельного участка ООО «Стройинвест», суд находит необоснованными и опровергающимися представленными в материалы дела доказательствами, существующими на дату начала возведения строения (2001 год).

При этом судом принимается во внимание, что право аренды на земельный участок по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа у ООО «Стройинвест» возникло в 2009 году, то есть через 8 лет после оформления прежним собственником земельного участка ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа (ФИО5) проектной и разрешительной документации на строительство спорного строения. 

Изложенное позволяет суду прийти к выводу о том, что права и законные интересы ООО «Стройинвест» при возведении спорного строения, в том числе в части отступов от границ земельного участка Общества, не нарушены.

Ссылки представителя ООО «Стройинвест» на то, что в случае сохранения объекта самовольного строительства ФИО2 будут нарушены права Общества, так как здание расположено на расстоянии менее 3м от границы земельного участка ООО «Стройинвест», что сокращает площадь застройки земельного участка Общества, которому необходимо будет при строительстве соблюдать противопожарный разрыв между зданиями (6м) и соответственно необходимо будет отодвигать строящийся объект на большее расстояние, чем 3 м от межи участка, суд находит необоснованными, так как в судебном заседании установлено, что право собственности ФИО2 на земельный участок возникло в 2003 году, а право аренды Общества в 2009 году, то есть задолго до предоставления участка ООО «Стройинвест». Кроме того параметры строительства в части расположения здания относительно границ земельного участка Харлампиди были отображены в Акте разбивки осей здания от 20.08.2001 года, утвержденном УАиГ г. Анапа, который имеется в составе строительного паспорта, и которые как установлено судом соблюдены прежним застройщиком ФИО5 При этом разрешение на строительство, выданное ФИО5 в 2001 году, ООО «Стройинвест» не оспорено, на протяжении всего пользования земельным участком (9 лет) ООО «Стройинвест» не предъявляло требований к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании Обществом арендуемым земельным участком в части нарушения норм отступа при строительстве от границ участка, что дает суду основания полагать о том, что возражений относительно расположения возведенного здания по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа у Общества не имелось, а нынешняя позиция Общества основана на голословных утверждениях, не подтвержденных соответствующими доказательствами.

По общему правилу, установленному ч.3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действующей до изменений от 03.08.2018 года) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; 

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Анализируя условия легализации самовольных построек, суд исходит из следующего: возведенное по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа здание расположено на земельном участке, принадлежащем ФИО2 на праве собственности, что свидетельствует о соблюдении одного из условий для сохранения самовольного строения.

Кроме того согласно технической документации, имеющейся в материалах дела (технические паспорта от 26.08.2003 года и от 20.06.2018 года) годом постройки спорного строения является 2003 год.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание заявленных требований и представленных возражений.

Сторонами, в том числе истцом администрацией г. Анапа, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств продолжения строительства здания по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа после 2003 года, равно как не представлено доказательств изменения ФИО2 параметров спорного строения (его внешних размеров, этажности) после 2003 года (то есть после приобретения данного строения ФИО2 по договору купли-продажи от 22.09.2003 года у ФИО5).

Допрошенная в судебном заседании эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» ШНА суду пояснила, что несмотря на то, что перед экспертом не ставился вопрос о годе постройки спорного строения, при визуальном и инструментальном обследовании спорного здания по техническому состоянию строительных конструкций, примененным в строительстве здания материалам и работам, изношенности стройматериалов и конструкций здания можно сделать вывод о том, что здание соответствует году постройки, указанному в технических паспортах 2003 2008 года, то есть 2003 году, после 2003 года реконструкция здания (продолжение его строительства) не осуществлялось, оно было законсервировано.

Указанные пояснения и выводы эксперта никем не опровергнуты и не оспорены, они согласуются с имеющимися в материалах дела техническими паспортами, а также разрешительной и проектной документацией, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что ФИО2 приобрела здание по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа у ФИО5 в том виде и в тех параметрах, в каких оно существует на дату экспертного осмотра.

Легализация объектов недвижимого имущества в процессе их строительства осуществляется по правилам ст. 222 ГК Р (Применительно к самовольным строениям) и ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (общий порядок ввода объектов недвижимости в эксплуатацию).

По смыслу ч.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка.

Таким образом при вводе объектов недвижимости в гражданский оборот по правилам ст. 222 ГК РФ судом должна даваться оценка соответствия возведенного строения градостроительным регламентам, строительным нормам и правилам, существующим на дату возведения строения.

С учетом того, что спорное строение возведено в 2003 году, а Правила землепользования и застройки г. Анапа были приняты в 2013 году, суд приходит к выводу о том, что градостроительные регламенты, установленные Правилами землепользования и застройки г. Анапа, в данном случае применению не подлежат, в связи с чем ссылки администрации г. Анапа на несоответствие спорного строения действующим в настоящее время на территории г. Анапа градостроительным регламентам являются необоснованными.

Судом принимается во внимание, что возведенное по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа здание соответствует обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в первичных разрешительных документах (в части норм отступа от границ земельных участков, внешних размеров строения).

Судом установлено отступление от параметров постройки в части этажности строения (вместо разрешенных 4-х этажей взведено 6 этажей). Однако данное несоответствие не может быть устранено путем сноса верхних 2-х этажей спорного строения или иным способом, так как из показаний допрошенной в ходе судебного заседания эксперта ООО «СТЭА» ШНА следует, что снос верхних 2-х этажей (четвертого и мансарды) повлечет причинение существенного ущерба назначению всего здания, а также может угрожать жизни и здоровью людей, в том числе правообладателей смежных земельных участков №

<

адрес> и 

<

адрес> по ул. ФИО7 г. Анапа, так как здание возведено более 15-ти лет назад, длительное время оно находится в законсервированном состоянии, при демонтаже верхних этажей будут разрушены строительные конструкции всего здания, что повлечет опасность разрушения здания в целом, кроме того здание располагается на небольшом расстоянии от смежных земельных участков и в случае его разрушения (частичного сноса) будет иметь место угроза причинения вреда и ущерба объектам недвижимости, располагающимся на соседних земельных участках, а также угроза жизни и здоровью людей.

Судом принимаются показания эксперта ШНА, данные в судебном заседании, как достаточное доказательство невозможности сноса части спорного здания (его верхних этажей), что позволяет суду прийти к выводу о том, что снос верхних этажей здания с целью приведения его в соответствие с разрешительной документацией нецелесообразен из-за угрозы разрушения всего здания и (или) его строительных конструкций, что свидетельствует о том, что приведение строения в соответствие повлечет причинение значительного ущерба в целом всему зданию, которое как установлено судом возведено на основании и в соответствии с разрешительной и проектной документацией, выданной и согласованной в установленном законом порядке 2001 году.

В связи с чем суд приходит к выводу о том, что требования администрации г. Анапа о сносе спорного строения удовлетворению не подлежат.

Согласно выводов заключения судебной экспертизы ООО «СТЭА» №315-2018 от 31.10.2018 года возведенное по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа здание не создает угрозу жизни и здоровью людей, не нарушает по техническим, градостроительным и санитарным нормам права и охраняемые законом интересы других лиц, что в силу ч.3 ст. 222 ГК РФ является одним из оснований для легализации спорного строения и признания на него права собственности.

При оценке спорного строения разрешенному использованию земельного участка суд исходит из того, что согласно действующим на территории г. Анапа Правилам землепользования и застройки земельный участок по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа, на котором возведено спорное строение, располагается в зоне ИЦ-ПСЖ (Зона смешанной особо плотной жилой застройки исторического центра), в числе основных видов разрешенного использования которой имеется как ИЖС, так и гостиничное обслуживание.

В соответствии с ч.4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В связи с тем, что заключением экспертизы установлено, что спорное строение фактически является зданием, используемым с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в нем, что позволяет суду прийти к выводу о том, что данное здание соответствует разрешенному использованию земельного участка, так как гостиничное обслуживание входит в число основных видов разрешенного использования земельного участка, данный вид может быть выбран собственником земельного участка самостоятельно, без получения дополнительного разрешения органа местного самоуправления, соответственно размещение на участке строения для временного проживания граждан не противоречит основному виду разрешенного использования (гостиничному обслуживанию).

Анализ имеющихся в деле доказательств позволят суду прийти к выводу о том, что спорное строение не подлежит сносу, соответственно в иске администрации г. Анапа о признании его самовольным и сносе надлежит отказать, а встречный иск о признании права собственности – удовлетворить.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. 

В связи с чем в резолютивной части решения суда суд считает необходимым указать на то, что настоящее решение является основанием для изготовления технического плана спорного здания и для внесения в ЕГРН сведений о фактических параметрах и характеристиках данного здания.

Рассматривая требования ФИО2 об исправлении реестровой ошибки, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. 

В судебном заседании установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м., расположенным по адресу: 

<

...> 

<

адрес> (ранее ФИО7, 14). Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 22.09.2003 года.

Из представленного в материалы дела землеустроительного дела по межеванию земельного участка с КН № следует, что местоположение границ земельного участка было определено в 2000 году с указанием значений координат характерных точек в старой системе координат. Постановка земельного участка на кадастровый учет была осуществлена 15.09.2003 года. При этом в выписке из ЕГРН указано на то, что уточненные границы земельного участка №

<

адрес> по ул. ФИО7 отсутствуют (раздел 1 выписки ЕГРН), а также данная выписка содержит сведения о том, что имеются сведения о характерных точках границ земельного участка в виде перечня значений координат (стр. 36 заключения экспертизы ООО «СТЭА»), что свидетельствует о наличии противоречий в сведениях ЕГРН, а также о наличии реестровой или технической ошибки в описании контура границ и площади земельного участка (стр. 37 заключения экспертизы ООО «СТЭА»).

ООО «Стройинвест» является арендатором земельного участка площадью 2045 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

...> 

<

адрес>. Право аренды возникло на основании договора аренды от 09.10.2009 года.

Из заключения судебной экспертизы ООО «СТЭА» №315-2018 от 31.10.2018 (стр. 22) следует, что по информации кадастрового дела постановка данного земельного участка на кадастровый учет была осуществлена в 2006 году путем пристыковки его к уже существующим смежным границам земельного участка с КН №:12. 

В кадастровом деле на земельный участок с КН № по ул. ФИО7. 

<

адрес> г. Анапа имеется приказ администрации г. Анапа №293 от 17.02.2006 «Об утверждении границ и размеров земельного участка», которым утвержден размер участка 2045 кв.м.. Участок поставлен на кадастровый учет 20.04.2006 года с определенными границами. При этом экспертом установлено, что при межевании данного земельного участка, произведенным ООО «Империя», при описании поворотных точек угловая точка выполнена в виде металлической трубы, однако по сведениям технической инвентаризации 15-ти летней давности, подтвержденным фактическим осмотром, граница земельного участка закреплена каменным забором; длина границы при межевании по фасаду не соответствует сведениям технической инвентаризации 15-ти летней давности (по межеванию дина 67,5м, а по информации документов 15-ти летней давности 64,6м). В связи с чем экспертом сделан вывод о наличии реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа, арендуемого ООО «Стройинвест» (стр. 44 заключения экспертизы ООО «СТЭА»).

Согласно выводам заключения судебной экспертизы ООО «СТЭА» №315-2018 от 31.10.2018 года экспертом определено наличие допущенной при регистрации в государственном реестре недвижимости реестровой ошибки в сведениях о местоположении, контуре границ и площади земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Наличие анной реестровой ошибки характеризуется основными факторами: 

- допущено наложение смежной границы спорных земельных участков, вычерченной по сведениям ЕГРН, на 6-ти этажное здание, существовавшее 15 лет назад, что подтверждается в отношении стоящегося здания литер «А» сведениями технической инвентаризации, составленными по состоянию на 26.08.2003 года;

- допущено наложение по сведениям ЕГРН границы земельного участка №

<

адрес> в сторону домовладения №

<

адрес> ул. ФИО7, где расположен капитальный жилой дом №

<

адрес> ул. ФИО7 (КН земельного участка 23:37:0101004:4), построенный в 2005 году, собственником которого является НКЮ 

Экспертом при производстве экспертизы предложен вариант устранения реестровой ошибки путем уточнения координат проложения границ обоих земельных участков №

<

адрес> и №

<

адрес> по ул. ФИО7 г. Анапа в соответствии с правоустанавливающими документами и сведениями, указывающими на местоположение существовавших на местности 15 и более лет назад границ исследуемых земельных участков, который отображен на Схеме 2 Приложения 2 экспертизы. В результате исправления реестровой ошибки площадь уточняемого земельного участка по ул. ФИО7, 

<

адрес> а будет составлять 709 кв.м. (по документам 700 кв.м.), а участка по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа – 2048 кв.м. (по документам 2045 кв.м.), что не превышает 10% допустимой погрешности.

Суд приходит к выводу о том, что наличие реестровой ошибки в местоположении границ и площади обоих земельных участков создает препятствия ФИО14 в пользовании принадлежащим ей земельным участком и расположенным на нем объектом недвижимости, в связи с чем данная реестровая ошибка подлежит исправлению способом, указанным экспертом в заключении (Приложение 2 Схема 2).

При этом требования ФИО2, заявленные в исковом заявлении об исправлении реестровой ошибки, об аннулировании данных в ЕГРН о местоположении границ земельного участка по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа (№) удовлетворению не подлежат, так как аннулирование данных границ будет нарушать права и законные интересы ответчика ООО «Стройинвест» как арендатора и администрации г. Анапа как собственника земельного участка ввиду того, что земельный участок перестанет существовать как объект права. Кроме того действующим законодательством (Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») не содержит такого способа исправления реестровой ошибки как аннулирование границ земельного участка.

В связи с тем, что исправление реестровой ошибки способом, указанным в заключении экспертизы, исключает необходимость проведения каких-либо дополнительных согласований границ земельного участка ФИО2 со смежными землепользователями, суд приходит к выводу о том, что требования ФИО2 о том, чтобы считать границы земельного участка согласованными, также подлежат удовлетворению.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что требования ФИО2 об исправлении реестровой ошибки подлежат частичному удовлетворению.

Доводы представителя ООО «Стройинвест» о том, что заключение экспертизы ООО «СТЭА» не является обязательным для ООО «Стройинвест», так как представитель Общества не присутствовал при экспертном осмотре, суд находит необоснованными ввиду того, что все участники процесса, в том числе ООО «Стройинвест», были уведомлены как о назначении экспертизы, так и о датах экспертных осмотров, при этом ни определение суда о назначении судебной экспертизы, ни само экспертное заключение Обществом не оспорены, не обжалованы, доказательств порочности заключения экспертизы, его недействительности или недостоверности суду не представлено. 

Ссылки представителя ООО «Стройинвест» на то, что при разрешении настоящего спора, в том числе исправлении реестровой ошибки, будут нарушены права ОВВ, как лица, которому по утвержденному определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.05.2015 года по делу №А-32-4998/2012 мировому соглашению подлежит передаче в собственность принадлежащее ООО «Стройинвест» здание по ул. ФИО7,

<

адрес>, ФИО12,9 и право аренды земельного участка под данным зданием, суд находит необоснованными, так как утвержденное в 2015 году мировое соглашение до настоящего времени не исполнено, договоры купли-продажи и передачи прав и обязанностей в отношении объектов недвижимости на дату рассмотрении настоящего спора не заключены, переход права собственности и права аренды на здание и земельный участок под ним от ООО «Стройинвест» к ОВВ в ЕГРН не зарегистрированы, в связи с чем в силу ст. 131 ГК РФ ОВВ, не является правообладателем объектов недвижимости. Соответственно его права при разрешении настоящего спора никак не затрагиваются.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении искового заявления администрации муниципального образования город-курорт Анапа к ФИО2 о признании строения самовольным и его сносе, - отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании права собственности, - удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на объект капитального строительства: здание – назначение нежилое, наименование - здание, используемое с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания, Литер А,подА,надА, общей площадью 1373,5 кв.м., этажность – 6, в том числе подземная этажность – 1 этаж, материалы стен – кирпич, год завершения строительства – 2003, расположенного по адресу: 

<

...> 

<

адрес>.

Указать, что решение суда является основанием для изготовления технического плана в отношении вышеуказанного здания, а также основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для внесения в ЕГРН изменений в отношении вышеуказанного здания с вышеуказанными техническими характеристиками и параметрами.

Исковое заявление ФИО2 к администрации муниципального образования город-курорт Анапа, ООО «Стройинвест» об исправлении реестровой ошибки, - удовлетворить частично.

Установить наличие реестровой ошибки в сведениях о местоположении, контуре границ и площади земельного участка с кадастровым номером № по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа и земельного участка с кадастровым номером № по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа.

Исправить реестровые ошибки в сведениях о местоположении, контуре границ и площади земельного участка с кадастровым номером № по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа и земельного участка с кадастровым номером № по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа путем уточнения координат проложения границ обоих земельных участков в соответствии с координатами, указанными в Приложении №2 Схемы №2 заключения экспертизы ООО «СТЭА» №315-2018 от 31.10.2018 года, являющегося неотъемлемой частью настоящего решения суда.

В связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером № по ул. ФИО7, 

<

адрес> г. Анапа считать границы земельного участка согласованными.

Указать, что настоящее решение является основанием для внесения изменений Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в сведения ЕГРН о местоположении границ и площади земельных участков с кадастровыми номерами № и № согласно координат поворотных точек границ обоих земельных участков, указанных в Приложения №2 Схеме №2 заключения экспертиза ООО «СТЭА» №315-2018 от 31.10.2018 года.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме через Анапский городской суд.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 30.11.2018 года