дело № 3а-303/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 27 июля 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе 

председательствующего судьи Фомина М.В., 

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гранд» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Гранд» обратилось с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.. ..., площадью 16 089 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под полиграфическое производство «Типографию», расположенного по адресу: местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:.. ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 7339 000 руб. 

В обоснование заявленных требований указано, что истец является арендатором земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27.11.2015 года утверждены результаты его государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2015 года в размере 22323809,28 руб., что существенно превышает рыночную оценку на основании отчета № 00471 от 25.05.2016 года, выполненного ООО «Деловой партнер», нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендной платы. 

03.06.2016 года на данный отчет экспертами Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» дано положительное заключение № 548/03-16, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26.08.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения эксперта ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО № 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, предметом спора по настоящему делу является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.. ..., площадью 16 089 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под полиграфическое производство «Типографию», расположенного по адресу: местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:.. ....

Административный истец является арендатором земельного участка на основании договора аренды № 180з, заключенного 14.04.2011 года с администрацией города Ессентуки в соответствии с дополнительным соглашением от 09.09.2014 года сроком до 17.03.2025 года.

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Из имеющегося в деле кадастрового паспорта следует, что сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 20.10.2006 года, имеют статус ранее учтенных. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» была утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 года, в перечень которых включен принадлежащий административному истцу объект недвижимости с кадастровой стоимостью в размере 22323809,28 руб. 

20.12.2015 года кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается имеющейся в деле кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19.05.2016 года и лицами, участвующими в деле, не оспаривается. 

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 7339000 руб. представлен отчет об оценке № 00471 от 25.05.2016 года, выполненный оценщиком ООО «Деловой партнер» Н, являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», экспертами которой 03.06.2016 года на отчет дано положительное заключение № 548/03-16.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 02.02.2017 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «ТАИС». 

В соответствии с заключением эксперта С№ 25/2017-Э от 25.05.2017 года рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2015 года составила 20626000 руб. 

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности. 

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. 

Из содержания заключения эксперта С№ 25/2017-Э от 25.05.2017 года следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, на основании осмотра объектов оценки. 

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Экспертное заключение полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется. 

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам. 

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. 

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. 

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Обоснование принятых корректировок». 

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7. 

Пункт 30 ФСО № 7 позволяет оценщику не приводить после проведения процедуры согласования свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться стоимость исследуемого объекта, если это не указано в задании на оценку. Для разрешения поставленной судом задачи у эксперта не было необходимости производить расчет с учетом возможного интервала коэффициентов для каждого элемента сравнения. Из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок, эксперт взял усредненные значения из предложенных диапазонов коэффициентов для целей ответа на поставленный судом вопрос, что также свидетельствует об объективности оценки. 

С учетом изложенного, доводы представителя административного истца ФИО3, приведенные в ходе судебного разбирательства, о недостоверности заключения голословны и не нашли своего подтверждения. 

Приведенная истцом информация о правах третьих лиц, которые необходимо учитывать при оценке объекта недвижимости, об обременениях не нашла своего документального подтверждения.

Применительно к данному случаю действует презумпция отсутствия таких прав, ограничений (обременений) (пункт 7 ФСО № 7).

Представленный административным истцом отчет об оценке № 00471 от 25.05.2016 года, выполненный ООО «Деловой партнер», положительное экспертное заключение на него, не отвечают указанным выше требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года № 28, оценивая данные доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, в частности, заключением эксперта С№ 25/2017-Э от 25.05.2017 года суд выявил их несоответствие требованиям пунктов 5, 8, 13 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7 (информация, использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой). 

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № 994 от 26.08.2016 года. 

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной оценочной экспертизы не заявлено. 

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года № 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ООО «Гранд» требований, установлении кадастровой стоимости принадлежащего обществу земельного участка с кадастровым номером.. ... в сумме 20626000 руб. 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО «Гранд» следует считать дату его обращения в Комиссию, а именно 11.08.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

По настоящему делу в качестве административных ответчиков истцом привлечены ФГБУ «ФКП Росрсестра» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, а также министерство имущественных отношений Ставропольского края.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке. 

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года № 361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

В таких обстоятельствах на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Ставропольскому краю следует считать ненадлежащим ответчиком. 

При этом суд также принимает во внимание, что представителем административного истца не было представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении данным ответчиком прав истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административное исковое заявление ООО «Гранд» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером.. ..., площадью 16 089 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под полиграфическое производство «Типографию», расположенного по адресу: местоположение относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира:.. ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 20626000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11.08.2016 года.

В удовлетворении исковых требований ООО «Гранд» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.08.2017 года. 

Судья М.В. Фомин