Дело № ***

УИД:№ ***

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 сентября 2023 года г. Железногорск

Железногорский городской суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Галкиной Т.В.,

при секретаре Липатовой Ю.А.,

помощнике судьи Федяевой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя 3-его лица ООО «УК-2» ФИО2,

представителя ответчика, 3-его лица ФИО3 Ирхиной Ж.А.,

представителя 3-его лица ЖСК 8а ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, 

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, к ФИО6 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> проведенного в форме заочного голосования и оформленных протоколом №1 от 15.12.2022 г., по вопросам №5-7, мотивируя свои требования тем, что она является собственником квартиры №111 в многоквартирном доме №51 по ул.Ленина г. Железногорска Курской области. 

В период с 15.11.2022 по 15.12.2022 года по инициативе ответчика, состоялось внеочередное заочное общее собрание собственников многоквартирного дома, на котором были приняты решения, в том числе, о передаче управляющей организации полномочий по заключению договора аренды нежилого помещения (лифтерная) площадью 29,3 кв.м., расположенного на 1 этаже 4-го подъезда многоквартирного дома с ИП ФИО3, с 01.01.2023 года, сроком на 3 года, с установлением арендой платы 17000 руб. в месяц.

Истец считает, что оспариваемые решения общего собрания, оформленные протоколом от 15.12.2022 года, приняты с существенными нарушениями жилищного законодательства: при отсутствии извещений о проведении общего собрания; бюллетени составлены с нарушением ч.5.1 ст.48 ЖК РФ, не содержат сведения, позволяющие идентифицировать лиц, проголосовавших; решения по вопросам №5-7 приняты общим собранием при отсутствии кворума, необходимого для принятия указанных решений – более 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений дома. 

Принятыми решениями нарушены права и законные интересы истца, повлекло за собой причинение убытков истцу, поскольку у нее был заключен договор аренды указанного выше нежилого помещения, во исполнение которого оплачивались жилищно-коммунальные услуги.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Ее представитель по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Представитель третьего лица на стороне истца ООО «УК-2» по доверенности ФИО2 в судебном заседании полагала исковые требования ФИО5 подлежащими удовлетворению по основаниям, приведенным истцом. 

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Ее представитель адвокат Ирхина Ж.А. принимая участие в судебном заседании до перерыва, иск ФИО5 не признала, пояснив, что ФИО6, как инициатор собрания разместила не менее чем за 10 дней до собрания на подъездах дома объявление о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, с указанием, что будут рассматриваться вопросы, указанные в уведомлении. Само голосование по вопросам, включенным в повестку, происходило в заочной форме. Собственникам были розданы бюллетени для голосования. В дальнейшем бюллетени были собраны и голоса посчитаны. Более 50 % процентов собственников жилых помещений высказали свою волю, при этом все они (100% голосов) проголосовали «за» по всем пунктам повестки дня. Итоги голосования были доведены до собственников путем размещения уведомлений на подъездах дома не менее чем через 10 дней со дня принятия решений. Ссылаясь на то, что существенных нарушений при проведении собрания не допущено, голос истца не мог повлиять на итоги голосования, при этом ФИО5 не представила доказательств нарушения ее прав, законных интересов, либо причинение убытков, Ирхина Ж.А. просила в иске отказать.

Привлечённая к участию в деле в качестве 3-его лица на стороне ответчика ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Ее представитель адвокат Ирхина Ж.А. полагала иск не подлежащим удовлетворению по указанным выше основаниям.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ЖСК 8а - ФИО4, принимая участие в судебном заседании до перерыва, полагала иск неподлежащим удовлетворению, пояснив, что существенных нарушений правил организации и проведения общего собрания собственников многоквартирного дома по ул. Ленина д.51 не допущено.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, представителей третьих лиц, показания свидетелей, суд приходит к следующему. 

В силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ ( здесь и далее нормы ЖК РФ приводятся в редакции на момент принятия оспариваемых решений) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом ( МКД). Общее собрание собственников помещений в МКД проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами.

К компетенции общего собрания собственников помещений относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

При этом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ).

В силу ч. 2 ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Собственник помещения в многоквартирном доме, в соответствии с ч.6 ст.46 ЖК РФ, вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Как видно из материалов дела, истцу ФИО5 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: 

<

...> на д.51, кв.111.

По инициативе собственника жилого помещения в указанном многоквартирном доме ФИО6 в период с 15.11.2022 года по 15.12.2022 года проводилось внеочередное общее собрание собственников в форме заочного голосования.

На указанном общем собрании приняты решения, оформленные протоколом № *** от **.**.**, включенные в повестку дня, поставленную на голосование: 1) утверждаю места хранения решений собственников по месту нахождения Государственной жилищной инспекции Курской области: 305000, *** ( согласно ч.1.1 ст.46 ЖК РФ; 2) предоставляю право ЖСК 8а право принять решения от собственников дома, оформить результаты общего собрания собственников в виде протокола и направить в Государственную жилищную инспекцию Курской области; 3) избрание счетной комиссии. В состав счетной комиссии включить: председателя собрания (инициатор собрания ОСС) ФИО6 . Утверждение способа подсчета голосов: 1 голос собственника помещения пропорционален доле (площади) его помещения (собственности); утверждаю: юридическое лицо ЖСК 8а прекращает свою деятельность с 01.01.2023 года; 5) утверждают: поручить ООО «Управляющая компания-2» от лица всех собственников дома заключить договор аренды нежилого помещения (лифтерная) площадью 29,3 кв.м., расположенного на 1 этаже 4 подъезда МКД №51 по ул.Ленина с ИП ФИО3 ; 6) утверждаю: договор аренды нежилого помещения (лифтерная) площадью 29,3 кв.м., расположенного на 1 этаже 4 подъезда МКД №51 по ул.Ленина с ИП ФИО3 заключить с **.**.**. Сроком на три года; 7) утверждаю: сумма аренды за нежилое помещение, расположенное на 1 этаже 4 подъезда МКД № *** по *** составит 17000 рублей в месяц. Как при аренде этого помещения с ЖСМК 8а; 8) утверждаю порядок уведомления собственников дома об инициированных общих собраниях собственников и сходах собственников, равно, как и о решениях, принятых собственниками дома – путем вывешивания уведомлений на досках объявлений подъездов дома Ленина 51.

Также установлено, что собственник ФИО5 участия в собрании и голосовании не принимала.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО5 ссылается на то что, решения общего собрания, по пунктам 5-7 повестки, оформленные протоколом от **.**.**, приняты с существенными нарушениями жилищного законодательства, при отсутствии необходимо кворума.

Давая оценку указанным доводам истицы, а также аналогичным доводам ее представителя, суд приходит к следующему. 

Положения ч. 4 ст. 45 ЖК РФ предусматривают обязанность собственника, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

На основании ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны, сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование; дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений ( ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Порядок проведения общего собрания в заочной форме регламентирован ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Вместе с тем исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации изложенной в Определении от 26 января 2017 г. N 186-О, ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающая требования к порядку проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, рассматриваемая в системе норм действующего законодательства об основаниях недействительности решений собраний (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, ст. ст. 181.3 - 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлена на защиту прав всех собственников помещений в многоквартирном доме при формировании их общей воли и не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявительницы в указанном ею в жалобе аспекте (принятие решений собственниками помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования без предшествующего обсуждения поставленных на голосование вопросов при совместном присутствии собственников и без доведения до голосующих информации и мнений, выраженных при очном обсуждении указанных вопросов).

Таким образом, само по себе проведение собрания в форме заочного голосования (без совместного присутствия) не является основанием для признания недействительными решений, принятых на таком собрании.

В силу ч.3 ст.48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно части 4.1 указанной статьи голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или «воздержался». 

В п. п. 1 – 4 ст.181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе, в случае, если 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (п. 3 ст. 181.2 ГК РФ).

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения ( ч.3 ст.181.4 ГК РФ).

Кроме того, законодателем в статье 181.5 ГК РФ перечислены основания, наличие которых может повлечь ничтожность решения собрания.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

В судебном заседании установлено, что собственники многоквартирного дома были уведомлены о проведении внеочередного общего собрания собственников в форме заочного голосования, которое вывешивалось на подъездах дома, согласно принятому решением собрания собственников от **.**.** способу доведения до собственников помещений в данном доме сообщения о проведении всех последующих общих собраний собственников и итогов голосования в доме.

Указанные обстоятельства наряду с объяснениями представителя ответчика и 3-его лица ФИО4, подтверждаются представленной копией уведомления, актом от 05.11.2022, реестра уведомления собственников о проведении собрания в форме заочного голосования, а также протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> от 15.12.2022 

Также установлено, что само уведомление о проведении внечеочередного общего собрания, содержит все необходимые сведения, предусмотренные ч.5 ст.45 ЖК РФ: в нем указаны дата проведения собрания, сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; указана форма проведения данного собрания - заочное голосование; дата, место, время проведения данного собрания и дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Объективных оснований сомневаться в достоверности объяснений представителя ответчика, сведениях, изложенных в указанном уведомлении, акте, у суда не имеется. Утверждения истца и ее представителя в судебном заседании о том, что уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома не расклеивалось на подъезде дома, голословны и объективно ничем не подтверждены. По мнению суда, сам по себе факт участия в собрании значительного числа собственников многоквартирного дома, что следует из реестра собственников, протокола общего собрания, свидетельствует о надлежащем извещении собственников помещений многоквартирного дома о проведении собрания.

При таких обстоятельствах, доводы истца и ее представителя о том, что она /истец/ была лишена возможности принимать участие в собрании собственников не обоснованы, поскольку никаких препятствий с ознакомлением уведомления у истца не имелось, расклеивание уведомления на подъездах дома считается надлежащим уведомлением собственников о проводимом собрании. 

При проверке расчетов, указанных в протоколе и произведенных сторонами голосов, согласно представленным бюллетеням, суд приходит к следующему.

Так, согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> по заочной форме голосования, общая площадь помещений собственников дома составляет 13459,61кв.м. В голосовании принимали участие собственники помещений (представители собственников) в количестве 183 собственников, обладающих 9813,8 кв.м., что составляет 72% от общего числа голосов всех собственников помещений многоквартирного дома.

Из содержания представленных бюллетеней – листов решений (голосований) собственников помещений многоквартирного дома следует, что все бюллетени имеют идентичное содержание, на голосование поставлено восемь вопросов, которые полностью соответствуют повестке дня, указанной в уведомлении о проведении внеочередного общего собрания и протоколе общего собрания от 15.12.2022 года.

По всем вопросам, поставленным на голосование, собственниками принято положительное решение единогласно ( 100% голосов). 

Аналогичное следует и из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> по заочной форме голосования, а также реестра голосования внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в форме заочного голосования.

Сам протокол общего собрания подписан председателем собрания ФИО7, секретарем собрания ФИО8, членами счетной комиссии ФИО4, ФИО9.

Суд не может согласиться с доводами истца и ее представителя о том, что из подсчета голосов следует исключить голоса собственника квартиры №248 – в количестве 29,94 кв.м., находящейся в общей совместной собственности, а не долевой, и проголосовавшего, исходя из общей площади квартиры, поскольку доказательств, что сособственник возражал против принятого на собрании решения в материалах дела не имеется. 

Кроме того, согласно ст.п.2 ст.253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Таким образом, не смотря на то, что проголосовавший сособственник указанной квартиры не имел оформленной в установленном законом порядке доверенности на представление интересов другого сособственника, от имени которого он голосовал, следует исходить из того, что квартира находится в общей совместной собственности и в силу п. 2 ст. 253 ГК РФ согласие всех собственников в таком случае предполагается, а потому количество голосов должно признаваться равным общей площади квартиры.

Также суд не усматривает оснований для исключения при определении количества голосов голоса собственников № *** в общем количестве 407,9 кв.м., поскольку вопреки утверждениям представителя истца, бюллетени голосования подписаны собственниками квартир ФИО9 ( добрачная фамилия Лабур), ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 (ФИО17) 1/2 доли, ФИО18 ( ФИО19), ФИО20 ( 2/3 доли), что подтверждается бюллетенями голосования, и выписками ЕГРН от 24.05.2023, 13.06.2023, регистрационными удостоверениями, сведениями ОБУ «ЦГКО КО», представленными по запросу суда.

Доводы представителя истца, что указанные бюллетени не могут быть приняты к подсчету по тем основаниям, что в бюллетенях отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах, к существенному нарушению правил составления протокола влияющими на результаты голосования не может быть отнесено, и не может служить безусловным основанием для их признания недействительными, поскольку представленные в приложении сведения не препятствуют установлению личности проголосовавшего лица, проверке наличия у него полномочий на участие в собрании и установлению его волеизъявления, оформление решений участников общего собрания с нарушением таких требований, само по себе не свидетельствует о фактическом не участии в голосовании указанных собственников помещений и необходимости исключения таких решений при определении кворума общего собрания.

При этом, суд считает обоснованным заявление представителя истца об исключении из подсчета голосов ***, - 30,45 кв.м., по ***– 11,4 кв.м, *** - 45,6 кв.м., по ***– 45,6 кв.м, ***, - 20,4 кв.м., по ***– 45,83 кв.м, *** - 30,5 кв.м., по *** – 45,2 кв.м, *** - 60 кв.м., по ***– 61,1 кв.м, *** - 22,6 кв.м., по *** – 59,4 кв.м, *** - 30,15 кв.м., по ***– 61,2 кв.м, *** - 20,4 кв.м., по ***– 40,7 кв.м, *** - 61,4 кв.м., по ***– 33,6 кв.м, ***, - 39 кв.м., по ***,485,кв.м, *** - 35,4 кв.м., по *** – 88,2 кв.м, *** – 51,4 кв.м., по ***– 45,98 кв.м, *** - 61,1 кв.м., по ***– 47,6 кв.м, *** - 60,5 кв.м., по ***– 30,4 кв.м, *** - 45,2 кв.м., по ***– 30,3 кв.м, *** - 15 кв.м., по *** – 30,5 кв.м, *** - 30,1 кв.м., по *** – 48,32 кв.м, *** - 30,25кв.м., по *** – 59,7 кв.м, ***, - 35,4 кв.м., по *** -22,85 кв.м, ***, - 20,24 кв.м., по ***– 33,86 кв.м, *** - 44,9 кв.м., по ***– 7,81кв.м, *** - 22,6 кв.м., по ***– 23 кв.м, *** - 22,65 кв.м., по ***– 35,46 кв.м, *** - 35,4 кв.м., по *** – 58,6 кв.м, по *** – 59,4 кв.м., *** - 60,4 кв.м., по *** – 44,6 кв.м, *** - 22,55 кв.м., по *** – 20,3 кв.м, *** - 45,2 кв.м., по ***– 61,1 кв.м, *** - 61,4 кв.м., по ***– 45 кв.м, *** - 45,8 кв.м., по *** – 20,24 кв.м, *** - 39,74 кв.м., а всего 2373,465кв.м., поскольку бюллетени голосования подписаны не собственниками квартир, а также проголосовавшие сособственники квартир находящихся в долевой собственности, не имел оформленной в установленном законом порядке доверенности на представление интересов другого сособственника, от имени которого он голосовал, что подтвердили в судебном заседании свидетели ФИО21, ФИО22, ФИО23, следует из выписок ЕГРН, ответа ОБУ «ЦГКО КО», с чем также согласились представители ответчика и 3-их лиц - ИП ФИО3, ЖСК 8а.

С учетом изложенного, суд считает установленным, что в голосовании приняло участие на 2373,465 кв.м. /голосов/ меньше, чем отражено в протоколе. Таким образом, общее количество голосов собственников, которые приняли участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома за вычетом 2373,465 кв.м., составляет 7439,235 кв.м./ голосов/, что составляет более 50 % от общей площади всего дома – 13459,61кв.м, а именно 55% голосов. 

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из анализа приведенной нормы, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Исключением из данного правила является разрешение строго определенных вопросов, по которым решения принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (пункт 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации); принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Также, исключение составляют вопросы, по которым решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме:

- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации (пункт 1.1 - 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства (пункт 1.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации;

- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, решение о заключении договора аренды и об определении лица, уполномоченного от имени собственников заключать такой договор, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. При этом решение по данным вопросам должно быть принято квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений).

Как видно из материалов дела в повестку дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования в период с 15.11.2022 по 15.12.2022 года в многоквартирном доме №51 по ул.Ленина, оформленного протоколом от 15.12.2022 года были включены вопросы №5,6,7: о передаче ООО «Управляющая компания-2» от лица всех собственников дома заключить договор аренды общего имущества в многоквартирном доме с ИП ФИО3 ; о заключении договора аренды общего имущества нежилого помещения с ИП ФИО3 и его условиях, требующим принятия решения в соответствии с положениями ст.46 ЖК РФ не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома, однако как следует из материалов дела и не отрицалось представителем ответчика( 3-его лица ФИО3) и третьим лицом ЖСК 8а, в собрании приняли участие менее 2/3 собственников помещений в многоквартирном доме. 

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что общее количество голосов собственников, которые приняли участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома составило 7439,235 кв.м., то есть 55 % голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме, между тем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений должно составлять 8973,073 кв.м., то есть 66,66 % голосов.

Следовательно, решение по вопросам №5-7 повестки общего собрания принято при отсутствии необходимо кворума.

Отсутствие кворума в силу п.2 ст.181.5 ГК РФ влечет недействительность в силу их ничтожности решений по пунктам 5-7, принятых на общем собрании, в связи с чем суд считает правильным иск ФИО5 удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО5 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме удовлетворить полностью.

Признать решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ***, оформленные протоколом № *** от **.**.**, по повестке дня по пунктам 5,6,7 недействительными (ничтожными).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 18.09.2023 года.

Председательствующий: Галкина Т.В.