Дело № 3а-181-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

6 сентября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Силенок О.В., 

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 09.01.2017,

представителя административных ответчиков ФИО2, действующей на основании доверенности от 09.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25.04.2017 № ** об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной равной 5430 000 рублей по состоянию на 13.05.2015. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Представитель административного истца в судебном заседании административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том 384), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1055 кв.м с кадастровым номером ** по адресу: ****. 

13.05.2015 на основании акта № ** филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Пермскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** была определена в размере 15163 609, 95 рублей.

Не согласившись с указанной оценкой, ФИО3 14.04.2017 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представил отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 05.04.2017.

Решением Комиссии от 25.04.2017 № ** кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 5430 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 05.04.2017.

Отчет о рыночной оценке земельного участка был произведен по состоянию на 13.05.2015, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 25.04.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 64%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 13.05.2015 в размере 5430 000 рублей.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка в размере 5430000 рублей на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное также не оспаривается административным истцом в ходе рассмотрения дела.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 05.04.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности, юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, обязано, в том числе, застраховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем 1 год.

При этом из содержания полиса страхования ООО «КСИ Консалтинг», приложенного к отчету об оценке, следует, что договор страхования ответственности ООО «КСИ Консалтинг» вступает в силу с 01.01.2015 при условии уплаты страховой премии и оканчивается 31.01.2018. Отсутствие документов, подтверждающих оплату страховой премии, не свидетельствует о недействительности представленного полиса страхования.

Оснований полагать, что отчет об оценке не соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и п. 6 ФСО № 3, судом не усматривается, поскольку отчет об оценке подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Указание заявителя на то, что при составлении отчета нарушены положения п.п. «а» п. 8 ФСО № 3, п. 21 и п. 23 ФСО № 1, основано на ошибочном толковании стандартов оценки и не свидетельствует о недействительности представленного отчета. В отчете об оценке содержатся сведения о задании на оценку, которое соответствует требованиям п. 21 и п. 23 ФСО № 1.

Суд не может согласиться с доводом о том, что ФИО4, действующий от имени ФИО3 на основании доверенности, не уполномочен был на заключение договора на проведение оценки, в связи с чем ФИО4 не имел права на проведение оценки спорного земельного участка в силу положений статьи 6 Закона об оценочной деятельности. Как следует из копии доверенности, приложенной к отчету, ФИО4 от имени ФИО3 была выдана полная доверенность на осуществление юридически значимых действий в отношении принадлежащего ФИО3 земельного участка. В связи с чем, указанная выше доверенность не умаляет права ФИО3 на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих ему объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Законом об оценочной деятельности.

Представленный в деле № ** отчет об оценке на бумажном носителе пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью юридического лица, с которым оценщики заключили трудовой договор. Таким образом, требования п. 6 ФСО № 3 выполнены.

Оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж с приведением количественных корректировок. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано 3 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки, по имеющимся отличиям оценщиком проведена корректировка.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (стр. 38-39, приложение № 8 отчета). 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение п.п. «б», «г» п. 11, п.п. «б» и «д» п. 22 ФСО № 7 и п. 11 ФСО № 3, суд находит неубедительным.

То обстоятельство, что корректировка на площадь по аналогу № 1, приведенная в таблице 15 (стр. 41 отчета) 14,9% не соответствует данным, приведенным в таблице 21 (стр. 45 отчета), где указано «0», свидетельствует о допущенной опечатке, поскольку в своем обосновании примененных корректировок на площадь оценщик приводит диапазон площадей объекта оценки, из которого следует, что объект-аналог попадает в диапазон 0,1-0,5.

Обоснование не применения оценщиком корректировки на наличие коммуникаций приведено на странице 45 отчета с учетом данных о наличии коммуникаций на объекте оценке и возможности подключения коммуникаций на выбранных оценщиком для сравнения объектах-аналогах (стр. 40 таб. 15, приложение 8 отчета). Доводы административного истца о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по указанному критерию носит предположительный характер и не основан на доказательствах.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.04.2017, будучи направленным на обеспечение исполнения ФИО3, как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления ФИО3 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 25.04.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 апреля 2017 года № ** - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 11 сентября 2017 года.

Судья (подпись)