Дело №2-1105/2019

Решение

Именем Российской Федерации

12 ноября 2019 года г. Конаково

Конаковский городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Мошовец Ю.С.

при секретаре Олиной Т.Ю.

с участием представителя ответчика по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (Д.У.) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО», третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «Оптилэнд», Общество с ограниченной ответственностью УК «КЕМБРИДЖ Сервис» о взыскании неустойки, штрафа,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО» о взыскании неустойки в размере 968800 рублей и штрафа 50 % от присужденных сумм.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка и дома от 26 июня 2015 года. В соответствии с данным договором покупатель ФИО2 приобрел у продавца:

-земельный участок общей площадью 63 кв.м. с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

-жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 78,9 кв.м., адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес> кадастровый №. 

Стоимость недвижимого имущества по договору составила 6920000 рублей. Оплата по договору произведена 25.05.2015 года в размере 3460000 рублей и 15.07.2015 года в размере 3460000 рублей. Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано 08.07.2015 года. Согласно п.3.1 договора продавец (ответчик по делу) обязан передать покупателю земельный участок и жилой дом по передаточному акту в течение 5 рабочих дней со дня полной оплаты по договору. До настоящего времени передаточный акт сторонами не подписан, недвижимое имущество фактически не передано. 05.10.2016 года истец обратился к ответчику с требованием подписать передаточный акт. 12.10.2016 года ответчик направил проект передаточного акта истцу, ознакомившись с указанным актом, 24.10.2016 г. истец направил в адрес ответчика требование подписать акт в иной редакции. Указанное требование проигнорировано, имущество не передано, ключи от жилого дома не переданы. 

В соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 г. №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» Управляющая компания осуществляет управление паевым инвестиционным фондом. Иск предъявлен к ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ» как доверительному управляющему ЗПИФН «Оптима ПРО».

Факт неисполнения ответчиком своих обязательств по передаче недвижимого имущества истцу установлен апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Тверского областного суда от 03 августа 2017 года, решением Конаковского городского суда Тверской области от 21 мая 2018 года дело №2-649/2018., апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 31 июля 2018 года, решением Конаковского городского суда Тверской области от 15 мая 2019г. дело №2-517/2019.

15.07.2015 года истцом полностью оплачены объекты недвижимого имущества, следовательно, ответчик должен был передать имущество и подписать передаточный акт не позднее 22.07.2015 года. С 23 июля 2015 года ответчиком не исполняются обязательства по передаче имущества. Истец считает возможным предъявить требование о взыскании неустойки за период с 16.08.2016 года по 12.09.2016 года в размере 968000,00 рублей в соответствии с указанным в иске расчетом. На основании изложенного, ссылаясь на ст. 29, ч. 1 ст. 61 ГПК РФ, ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ и ст. 13, ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец обратился с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании 15 октября 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью УК «КЕМБРИДЖ Сервис».

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Направил в суд письменные возражения на отзыв ответчика, в котором указывает, что довод ответчика о том, что решением суда по делу №2-347/2017 от 19.06.2017г. установлен факт владения и пользования истцом жилым домом в спорный период и проведением в жилом доме ремонтных работ не соответствует действительности и противоречит материалам дела. Факт владения и распоряжения домом, проведения каких-либо ремонтных работ не было предметом данного разбирательства и судом не оценивалось. Возможность истца попадать в жилое помещение, не означает, что истец фактически владел домом и проводил там какие-либо строительные работы. В связи с тем, что ответчик недобросовестно исполнял свои обязанности по договору купли-продажи, истец вынужден был в октябре 2016г. производить приемку внутренних коммунальных сетей у ООО «УК Оптилэнд Сервис» для проведения дальнейших внутренних ремонтных работ. Истец начал производить ремонтные работы только после 18 октября 2016 г., что подтверждается представленными документами. Таким образом, по владение и распоряжение домом истец вступил после 18 октября 2016г., в связи с чем иск подлежит удовлетворению в полном объеме. В связи с занятость в Тверском областном суде просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Представитель Ответчика ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительного управляющего) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО» по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление. В письменном отзыве указано, что между истцом и ответчиком 26.06.2015 был заключен Договор купли- продажи жилого дома и земельного участка (далее - «Договор»), Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 08.07.2015 был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу 

<

адрес> (далее именуемых соответственно «Земельный участок» и «Жилой дом»), о чем внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №№ 50-50/008-50/008/002/2015-2308/3 и 50-50/008-50/008/002/2015- 2310/3 от той же даты.

Утверждение Истца о том, что с 16.08.2016 Ответчиком не исполняются обязательства по передаче имущества в рамках Договора не могут быть признаны обоснованными, противоречат фактическим обстоятельствам дела и представляемым с настоящим отзывом доказательствам.

В частности, утверждение Истца об уклонении Ответчика от передачи Земельного участка и Жилого дома, невозможностью использования Истцом объектов недвижимости в спорный период, опровергаются фактами, установленными Конаковским городским судом Тверской области по итогам рассмотрения дела № 2-347/2017 по спору между Истцом и ООО «РОКЕТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН П47746441655).

В частности, в мотивировочной части решения суда по делу № 2- 347/2017 от 19.06.2017 (далее - «Решение суда», вступило в законную силу 17.10.2017 после рассмотрения дела Судебной коллегией по гражданским делам Тверского областного суда, приложения 1, 2 к отзыву) установлены факты:

- между Истцом и ООО «РОКЕТ» 27 июля 2016 года заключен договор №К/18 на оказание услуг по разработке дизайн-проекта Жилого дома (абз. 9 л. 8 Решения суда);

- Истцом и ООО «РОКЕТ» не позднее 27 июля 2016 произвели обмерный план жилого дома, что явилось основой для определения цены указанного договора на оказание услуг (абз. 4 л. 11 Решения суда), к аналогичному выводу также пришел Конаковский городской суд Тверской области в апелляционном определении по делу № 33-4039 от 17.10.2017 (абз. 5 л. 3 апелляционного определения);

- Суд пришел к выводу (абз.1 л. 12 Решения суда), что стороны договора №К/18 от 27.07.2016 (далее - «Договор №К/18») согласовали путем электронной переписки 03.09.2016 года в 10:46 (т.1 л.140 дела № 2- 347/2017) проведение работ над проектом и ремонтных работ в Жилом доме параллельно, при этом исполнитель указал в ответном сообщении 25.09.2016 года в 09:07. (т.1 л.166 дела №2-347/2017) на запросы рабочих по детализации отдельных элементов в ходе выполнения ремонтных работ согласно предоставленного ООО «РОКЕТ» дизайн-проекта. Кроме того, Истец ссылался в переписке на предстоящую установка окон на первом этаже Жилого дома сообщение от 26.09.2016 (т. 1 л. 169 дела № 2-347/2017).

Установленные Решением суда факты подтверждают фактическое владение и пользование Истцом жилым домом в спорный период, проведение в Жилом доме ремонтных работ.

Согласно сложившейся судебной практике в случае, если покупатель жилого помещения фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта (Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2018 по делу № 33-51162/2018, Апелляционное определение Московского областного суда от 18.04.2016 по делу № 33-9044/2016).

В то же время ссылка Истца на установление факта неисполнения Ответчиком своих обязательств по передаче Истцу жилого дома и земельного участка апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Тверского областного суда от 03.08.2017, решениями Конаковского городского суда Тверской области от 21.05.2018 по делу № 2- 649/2018, от 15.05.2019 по дело №2-517/2019 не может быть признана состоятельной - в указанных спорах Истцом были заявлены требования о взыскании неустойки за более ранние периоды (до мая 2016 года). Суды при разрешении указанных споров согласно положениям статьи 196 ГПК РФ принимали решения по заявленным Истцом требованиям и оснований выходить за их рамки у судов не имелось. Ни в одном из указанных Истцом споров обстоятельства фактического использования Истцом жилого дома и земельного участка в период с 16.08.2016 по 12.09.2016, равно как и обстоятельства, изложенные Конаковским городским судом Тверской области при разрешении дела №2-347/2017, вопреки доводам Истца не исследовались.

Относительно заявленных Истцом исковых требований в части взыскания неустойки безотносительно их обоснованности и возможности опровержения фактами, изложенными выше, Ответчик заявляет о необходимости ее уменьшения в связи с несоразмерностью заявленного размера неустойки.

Ответчик просит обратить внимание суда на отсутствие тяжелых последствий для Истца в результате нарушения его прав, компенсационный характер неустойки и полагает необходимым руководствоваться п. 1 ст. 395 ГК РФ, в связи с чем полагает, что размер подлежащей взысканию с Ответчика в пользу Истца неустойки за нарушение сроков передачи товара за период с 16.08.2016 по 12.09.2016 включительно не должен превышать 55739,18 рублей.

Каких-либо досудебных требований со стороны Истца об оплате неустойки в адрес Ответчика не направлялось, в связи с невозможностью добровольного исполнения требований Истца по оплате неустойки в размере 41 140 рублей 82 коп. Ответчик полагает необоснованным требование о взыскании штрафа.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Оптилэнд» в судебное заседание своего представителя не направило, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. В материалах дела имеется письменный отзыв на исковое заявление.

В отзыве указано, что полагают, что исковые требования незаконны и удовлетворению не подлежат по следующим причинам.

Между истцом и ответчиком 26.06.2015 был заключен Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее - «Договор»), Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 08.07.2015 был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, о чем внесены записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №№ 50-50/008-50/008/002/2015-2308/3 и 50-50/008-50/008/002/2015-2310/3 от той же даты.

Утверждение истца о том, что с 23.07.2015 ответчиком не исполняются обязательства по передаче имущества в рамках договора не могут быть признаны обоснованными, так как истец подписал акт приема передачи от 21 октября 2016 г. (акт Истец приложил к иску), а также фактически пользовался полученным недвижимым имуществом по назначению с момента перехода права собственности.

После перехода права собственности, в течение 2015 года и до октября 2016 года истец к ответчику с требованиями о подписании передаточного акта не обращался. 

Из указанного поведения истца явно усматривается его воля на совершение сделки по приемке недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 158 ГК РФ, его использовании по назначению.

Из ст. 556 ГК РФ следует, что сделка по передаче недвижимого имущества должна быть совершена в простой письменной форме (путем подписания передаточного акта или иного документа).

П. 1 ст. 162 ГК РФ предусматривает, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Таким образом, фактическая передача недвижимого имущества от ответчика к истцу состоялась и обязательства ответчиком нарушены не были. О проживании истца и пользования домом по адресу: 

<

адрес>, свидетельствует также указание им данного адреса для получения корреспонденции в исковом заявлении в деле №2-1129/2018.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В связи с вышеизложенным утверждение истца в исковом заявлении о том, что недвижимое имущество фактически ему не передано, свидетельствует о злоупотреблении правом.

2. Утверждение истца, о том, что жилой дом на сегодняшний день ему фактически не передан, ключи от жилого дома также не переданы является ложным.

Между ФИО2 и ООО «РОКЕТ» был заключен договор №К/18 от 27.07.2016 г. на оказание услуг по разработке дизайн проекта таунхауса. Замеры помещения были произведены сотрудниками ООО «РОКЕТ», и на основании произведенных замеров должен был быть разработан дизайн-проект. 3 ноября 2016 г. генеральный директор ООО «РОКЕТ» ФИО4 письменно обратился к ФИО2 по оформлению и подписанию акта приема-сдачи работ, и осуществлению окончательных расчетов.

Данные факты установлены вступившим в законную силу решением Конаковского городского суда Тверской области от 19 июня 2017 г. по делу №2-347/2017 по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «РОКЕТ» о взыскании невыплаченного аванса, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствам, штрафа, компенсации морального вреда и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РОКЕТ» к ФИО2 о взыскании суммы долга, неустойки, компенсации за нарушение авторского права.

Заявленный истцом период требования неустойки с 16.08.2016 г. по 12.09.2016 г. Однако, начиная с 27 июля 2016 г. ФИО2 уже осуществлял владение и пользование жилым домом, имел возможность предоставить в него доступ третьим лицам (в частности сотрудникам ООО «РОКЕТ») для проведения осмотра помещения и иных действий, связанных с ремонтом жилого дома.

В соответствии с п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, ложное утверждение истца в исковом заявлении о том, что имущество фактически ему не передано, свидетельствует о злоупотреблении правом с целью получения неустойки.

Истцом заявлен несоразмерно высокий размер неустойки. На основании изложенного, законных оснований для удовлетворения исковых требований Истца не имеется, и ООО «Оптилэнд» просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью УК «КЕМБРИДЖ Сервис» в судебное заседание своего представителя не направило, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом. В суд поступил письменный отзыв, в котором указано, что исковые требования ФИО2 незаконны и удовлетворению не подлежат но основаниям, указанным Ответчиком и третьим лицом ООО «Онтилэнд», а также по следующим основаниям:

ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» в период с 01.02.2016 по настоящее время осуществляет оказание услуг по надлежащему содержанию и обслуживанию коттеджного поселка «Кембридж» по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. УК обеспечивает предоставление коммунальных услуг и осуществляет иную, направленную на достижение целей комфортного проживания в к.н. «Кембридж» деятельность на основании договоров об оказании эксплуатационных и коммунальных услуг, предоставлении права пользования имуществом.

Услуги оказываются в интересах всех собственников жилых домов в коттеджном поселке, большинство собственников заключили договоры с ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» в письменном виде.

Домовладение истца расположено но адресу: 

<

адрес>. (

<

адрес> на территории к.н. Кембридж. Домовладение включает в себя земельный участок с кадастровых номером № и жилой дом с кадастровым номером №.

Истцом договор эксплуатации с ООО «УК - КЕМБРИДЖ Сервис» в письменном виде не заключен, при этом Истец пользуется услугами ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» и производит регулярную оплату, что подтверждается карточкой расчетов за период с 01.02.2016 по 30.09.2016. Указанные обстоятельства свидетельствуют об исполнении Истцом обязательств собственника по содержанию имущества (жилого дома и земельного участка) в соответствии со ст. 210 ГК РФ, в том числе в период с августа по сентябрь 2016 года. Оплата Истцом услуг ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» по договору эксплуатации подтверждается платежными поручениями.

Утверждение Истца в исковом заявлении о том, что жилой дом и земельный участок фактически Истцу не переданы до настоящего времени, не соответствует действительности.

Истец 17 октября 2016 года обратился в ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» с заявлением о проведении ремонтно-отделочных работ от 17.10.2016, в котором указал, что Истец является собственником домовладения и указанное домовладение истцом на момент подачи заявления принято. 

Между истцом и ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» 17.10.2016 подписан Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности систем водопровода и канализации. Согласно указанному акту Истец подтвердил, что внутридомовые сети домовладения на момент подписания акта являются его собственностью и Истец несет обязательства по надлежащей эксплуатации указанных сетей, что также подтверждает фактическую передачу домовладения Истцу.

Согласно Уведомлению б/н от 04.02.2016 истцом 18.10.2016 произведен осмотр системы канализации жилого дома, по итогам осмотра истец подтвердил, что система канализации функционирует удовлетворительно. Проведение истцом осмотра системы канализации свидетельствует об осуществлении истцом владения и пользования жилым домом, наличие возможности доступа истца в жилой дом.

Между Истцом и ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» подписаны Акт фиксации показаний расположенного внутри домовладения газового счетчика от 17.10.2016 и Акт фиксации текущих показаний прибора учета электроэнергии от 17.10.2016. При этом в акте фиксации текущих показаний прибора учета электроэнергии истцом указано, что истец принимает на себя обязательства по оплате электроэнергии с 18.10.2016.

17.10.2016 истцом в ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» получена документация о порядке производства ремонтных работ, что подтверждается подписью истца о получении.

Из указанного поведения истца явно усматривается фактическая приемка недвижимого имущества в силу п. 2 ст. 158 ГК РФ, его использование по назначению.

Таким образом, фактический выход истца на ремонт с 17.10.2016 подтверждает, что до указанной даты домовладение истцу было фактически передано.

Исходя из того, что истцом оплата услуг эксплуатирующей организации производилась с февраля 2016 года, следует, что домовладение истцом принято не позднее 01.02.2016 года.

Согласно представленным истцом документам, право собственности истца на домовладение было зарегистрировано 08.07.2015, и, начиная с указанной даты, истец был вправе обратиться в эксплуатирующую организацию поселка для оформления документов по выходу на ремонт. Указанные действия истцом не предпринимались.

На основании изложенного, законных оснований для удовлетворения исковых требовании истца не имеется, и ООО «УК «КЕМБРИДЖ Сервис» просит суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав участников судебного заседания, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ - правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В силу ч. 3 ст. 38 ГПК РФ - стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности; согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ - доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов; по ч.1 ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, 26 июня 2015 года между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и дома. В соответствии с п.1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора в собственность следующие объекты недвижимого имущества:

-земельный участок, общей площадью общей площадью 63 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для малоэтажного жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и расположенный на нем

- дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 78,9 кв.м., адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Сторонами установлено, что земельный участок они оценивают в 94500 рублей и дом в 6825500 рублей. Общая сумма сделки 6920000 рублей. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, 08 июля 2015 года ФИО2 выданы свидетельства о государственной регистрации на земельный участок и жилой дом.

В силу требований ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

Решением Конаковского городского суда Тверской области от 31 марта 2017 года исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, удовлетворены в части. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 03 августа 2017 года решение Конаковского городского суда Тверской области от 31 марта 2017 года изменено в части неустойки, размер которой увеличен, соответственно увеличена и сумма взыскания. Неустойка была взыскана за предыдущий период с 23 июля 2015 года по 18 августа 2015 года.

Указанными судебными актами установлены сроки окончательного расчета между сторонами по договору купли-продажи имущества: 15 июля 2015 года. В установленный договором срок передаточный акт подписан не был. Дана оценка действиям сторон о сроках подписания акта приема-передачи, на 21 октября 2016 года акт приема-передачи между сторонами не был подписан. Установленные судебными актами обстоятельства носят преюдициальное значение.

Решением Конаковского городского суда от 07 декабря 2017 года исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО» о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, удовлетворены частично. Решение не обжаловано и вступило в законную силу 12 января 2018 года. Апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО» возвращена, в связи с истечением срока обжалования.

Решением Конаковского городского суда Тверской области от 21 мая 2018 года исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО» о взыскании неустойки, штрафа, удовлетворены частично в размере 51492,38 рублей и 25746 рублей 19 копеек соответственно. Апелляционным решением Судебной коллегии по гражданским дела Тверского областного суда от 31 июля 2018 года решение Конаковского городского суда Тверской области от 21 мая 2018 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПРОМСЗЯЗЬ» без удовлетворения.

Решением Конаковского городского суда Тверской области по гражданскому делу №2-1129/2018 от 3 октября 2018 года исковые требования ФИО2 удовлетворены в части, взысканы с ответчика неустойка за период с 29.10.2015г. по 25.11.2015 года в размере 50206 рублей 96 копеек, штраф за неисполнения требования потребителя в добровольном порядке в размере 25103 рубля 48 копеек, всего 75310 рублей 44 копейки.

Решение суда не обжаловано в установленном законом порядке и вступило в законную силу 9 ноября 2018 года.

28 декабря 2018 года Конаковским городским судом Тверской области вынесено решение по гражданскому делу №2-1623/2018, которым исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Оптилэнд», о взыскании неустойки, штрафа, удовлетворены частично, взысканы неустойка за период с 26.11.2015 года по 23.12.2015 года в размере 46314 рублей 71 копейка, штраф за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке в размере 23157 рублей 36 копеек, всего в размере 69472 (шестьдесят девять тысяч четыреста семьдесят два) рубля 07 копеек.

Решение не обжаловано и вступило в законную силу 12 февраля 2019 года.

15 мая 2019 года Конаковским городским судом Тверской области вынесено решение по гражданскому делу №2-517/2019, которым исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (доверительному управляющему) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Оптилэнд», о взыскании неустойки, штрафа, удовлетворены частично, взысканы неустойка за период с 16.03.2016 года по 14.04.2016 года в размере 41140 рублей 82 копейка, штраф за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке в размере 20570 рублей 41 копейки, всего в размере 61711 рублей 23 копейки. Решение суда вступило в законную силу 21 июня 2019 года.

Таким образом, доказательств фактической передачи имущества: земельного участка и жилого дома, а также подписания передаточного акта с 23 июля 2015 года по 14 апреля 2016 года суду не представлено, как и в спорный период с16 августа 2016 года по 12 сентября 2016 года.

Довод ответчика и третьих лиц о том, что решением суда по гражданскому делу № 2- 347/2017 от 19.06.2017 и апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Тверского областного суда от 17.10.2017 по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «РОКЕТ» о взыскании выплаченного аванса, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «РОКЕТ» к ФИО2 о взыскании суммы долга, неустойки, компенсации за нарушение авторского права установлены факты, подтверждающие фактическое владение и пользование истцом жилым домом в спорный период, проведение в жилом доме ремонтных работ основан на неверном толковании решения суда. Установление факта заключения ФИО2 договора №К/18 на оказание услуг по разработке дизайн-проекта жилого дома с ООО «РОКЕТ» 27 июля 2016 года, составление обмерного плана, ведение переписки по согласованию проектных работ по ремонту в доме не свидетельствует с достоверностью о надлежащей передаче истцу жилого дома и осуществлении им пользования данным домом с февраля 2016 года. Данные доводы опровергаются материалами гражданского дела №2-347/2017, исследованными судом, а также следующими документами, представленными как истцом, так и третьим лицом ООО УК «КЕМБРИДЖ Сервис». 

17 октября 2016 года истцом подано заявление генеральному директору ООО «КЕМБРИДЖ Сервис» о предоставлении права пользования блоком и разрешении проведения ремонтно-отделочных работ на установленных ООО «УК КЕМБРИДЖ Сервис» условиях. Также данным заявлением подтверждено, что ФИО5 домовладение 3.8 по адресу: 

<

адрес> поселок принято. 

В этот же день ФИО2 подписаны: Правила содержания и эксплуатации газового оборудования в период проживания о проведения ремонтно-отделочных работ, Информация о технологии проведения ремонтных и отделочных работ в зимнее время, Информация по ограничению по выполнению ремонтно-отделочных работ (график проведения шумных работ); Компенсация расходов управляющей компании, в связи с нарушением Правил проживания в к.п. «Кембридж», Прайс-лист на дополнительные услуги; Правила содержания и эксплуатации мансарды, кровли и мансардных окон; Памятка «Действия при возникновении пожара на территории КП Кембридж; Правила противопожарной безопасности в период проведения ремонтно-отделочных работ, нахождения и проживания на территории КП Кембридж; Технические характеристики и правила содержания и эксплуатации оконных и дверных блоков в период проживания и проведения ремонтно-отделочных работ; Правила согласования посадок, беседок гаражей; Правила посещения объекта и нахождения на территории; Правила по эксплуатации фасадов (включая схему размещения кондиционеров) и несущих конструкций; Правила содержания и эксплуатации газового оборудования в период проживания и проведения ремонтно-отделочных работ; Правила по выполнению работ по монтажу труб канализации; Правила выполнения работ по монтажу системы отопления.

Кроме того 17 октября 2016 года истцом подписан акт приемки внутренних систем канализации и водопровода; акт фиксации показаний прибора учета электроэнергии (показание прибора учета – 0), обязательства по оплате потребленной электроэнергии приняты ФИО2 с 18 октября 2016 года; акт о показаниях газового счетчика -249,00 м.куб., остаток баланса 4833,68 рублей.

18 октября 2016 года истцом также подписаны: акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности систем водопровода и канализации; Договор №3.8 об оказании эксплуатационных и коммунальных услуг, предоставления права пользования имуществом (со всеми приложениями); Правила приема сточных вод в систему хозяйственно-бытовой канализации поселка.

19 октября 2016 года заключен договор энергоснабжения индивидуального жилого дома (домовладения).

Следовательно, исследованными выше документами, подтверждается принятие истцом спорного домовладения 17 октября 2016 года.

Доступ у истца в июле 2016г. к ключу от спорного домовладения не свидетельствует о фактическом использовании и проживании в доме, поскольку на момент приема домовладения 17 октября 2016 года показатели приборов учета равны 0.

Из карточки расчетов за период с 1 февраля 2016 года по 30 сентября 2016 года и представленных копий платежных поручений следует, что с 29 февраля 2016г. истцу начислялись платежи за эксплуатацию и благоустройство, первая оплата произведена 1 июня 2016г., таким образом, довод ответчика и третьих лиц об оплате истцом услуг управляющей компании с 1 февраля 2016г. опровергается данными документами. Услуги по эксплуатации и благоустройству в соответствии с договором №3.8 об оказании эксплуатационных и коммунальных услуг, предоставления права пользования имуществом от 18 октября 2016г. – это услуги по управлению и эксплуатации к.п. «Кембридж», содержанию имущества, техническому обслуживанию сооружений инженерной инфраструктуры, оборудования, устройств, обеспечивающих предоставление пользователю коммунальных услуг, а также другие услуги и работы, направленные на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания в к.п. «Кембридж». Их оплата лежит на собственнике имущества в к.п. «Кембридж», каковым является истец в соответствии со свидетельствами о регистрации права.

ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» является коммерческой организацией, предметом деятельности которой является доверительное управление ценными бумагами, доверительное управление денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги, доверительное управление имуществом паевых инвестиционных фондов и другие, определенные Уставом.

Согласно ч.3 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 г. №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

ООО «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» является доверительным управляющим Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима ПРО».

В силу п.п. 1 и 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Условия договора купли-продажи земельного участка и дома от 26 июня 2015 года предусматривают обязанность покупателя предварительно оплатить приобретаемое недвижимое имущество, а также обязанность продавца в течение 5 рабочих дней после окончательного расчета передать имущество по передаточному акту.

Покупателем обязанности по договору исполнены, продавцом обязанность по передаче имущества в период с 16.08.2016 года по 12.09.2016 года не исполнена. Оснований для освобождения продавца от уплаты неустойки в соответствии с п.5 ст. 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» не установлено.

Неустойка за несоблюдение срока передачи товара (в данном случае недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома) составляет 6920000 рублей ?0,5%?28=968800 рублей.

Согласно ч.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Представителем ответчика в письменном отзыве на исковое заявление указано на несоразмерность заявленного размера неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В соответствии с п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Применяя положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижая размер неустойки, суду необходимо учитывать положения п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пункт 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ содержит предписание о том, что если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении от 24 марта 2016 года № 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 Гражданского кодекса РФ ниже предела, установленного в п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, то есть ниже ставки рефинансирования, определенной Банком России, которая действовала в период нарушения.

Суд, учитывая период просрочки, отсутствие тяжелых последствий для потребителя в результате нарушения его прав, конкретные обстоятельства дела, компенсационный характер неустойки, полагает необходимым руководствоваться п. 1 ст. 395 ГК РФ, в связи с чем размер подлежащей взысканию с ООО Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (Д.У.) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима «ПРО» в пользу ФИО2 неустойки за нарушение сроков передачи товара за период 16.08.2016 года по 12.09.2016 года включительно в размере 55586 рублей 89 копеек, исходя из следующего расчета: 6 920 000,00 ? 28 ? 10.5% / 366=55586,89 рублей.

Судом установлено, что ранее ФИО2 обращался в суд с требованием о взыскании неустойки только за предыдущие периоды с 23.07.2015 года по 18.08.2015 года, с 19.08.2015 года по 30.09.2015 года, с 01.10.2015 года по 28.10.2015 года, 26.11.2015 года по 23.12.2015 года, с 16.03.2016 года по 14.04.2016 года. В рассматриваемых исковых требованиях истца затрагивается следующий период с 16.08.2016г. по 12.09.2016 г., что не является злоупотреблением правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

Законом определен период взыскания неустойки, относительно спорных правоотношений применяется ст. ст. 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей». В приведенной статье указан период, за который потребитель может взыскать неустойку, требования о её единовременном взыскании не указано, законодателем отмечено лишь, что сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может быть свыше указанного срока и превышать сумму предварительной оплаты товара.

Таким образом, сумма неустойки, с учетом ранее постановленных судебных актов, которыми она взыскана, является неустойкой за предыдущие периоды просроченного обязательства, поэтому судом отклоняется довод о злоупотреблении истцом свои правом на взыскание неустойки с продавца. 

Абзацем 1 пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

05 октября 2016 года истцом в адрес ответчика направлено требование о подписании и передачи акта приема-передачи (передаточный акт). В ответ на указанное требование истцу был направлен акт приема-передачи, подписанный стороной ответчика. Истцом направлена своя редакция передаточного акта 24 октября 2016 года.

До настоящего времени отсутствует акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами.

Поскольку требование истца о подписании акта приема-передачи имущества и передаче имущества и ключей в добровольном порядке не исполнено, в пользу истца надлежит взыскать штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в размере 27793 рублей 44 копейки (55586,89:2= 27793,44).

Согласно ч.1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку истец освобожден от оплаты государственной пошлины с ответчика в доход местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в размере 27793 рубля 44 копейки в соответствии с положениями абз.2 п.п.1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (Д.У.) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима ПРО», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, расположенного по адресу: 123242, 

<

...>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения 

<

адрес>, зарегистрированного по адресу: 

<

адрес>, неустойку за период с 16.08.2016г. по 12.09.2016 года в размере 55586 рублей 89 копеек, штраф за неисполнения требования потребителя в добровольном порядке в размере 27793 рубля 44 копейки, всего 83380 рублей 33 копейки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ» (Д.У.) Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Оптима ПРО», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, расположенного по адресу: 123242, 

<

...>, государственную пошлину в размере 2701 рубль 41 копейка в доход бюджета МО «Конаковский район».

В удовлетворении требований о взыскании неустойки в заявленном размере, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме

Председательствующий Ю.С. Мошовец

Решение в окончательной форме изготовлено 18 ноября 2019 года.

Председательствующий Ю.С. Мошовец