Дело № 3а-499/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000326-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 9 августа 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белозеровой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Ярославский завод опытных машин» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество (АО) «Ярославский завод опытных машин» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – выставочный центр, площадью 1 922, 2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 34 959 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что АО «Ярославский завод опытных машин» является собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество организаций, исчисляемого на основании кадастровой стоимости данного объекта, как налоговой базы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ЗАО «Ярославский центр недвижимости» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 34 959 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 66 327 428, 09 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. 

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Департамент финансов Ярославской области, мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Ярославский завод опытных машин» является собственником объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – выставочный центр, площадью 1 922, 2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378

<

2> Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18.12.2020 года N 34-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2021 год. 

В указанный Перечень под номером 327 внесен объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находящийся в собственности АО «Ярославский завод опытных машин».

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что АО «Ярославский завод опытных машин» является собственником нежилого здания, включенного в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2021 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается его кадастровая стоимость. Следовательно, права и законные интересы АО «Ярославский завод опытных машин» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 66 327 428, 09 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 34 959 000 рублей. 

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № сравнительным подходом.

Кроме того, расчет рыночной стоимости в целях проверки полученного результата (индикативно) произведен оценщиком доходным подходом.

От использования в рамках оценки объекта с кадастровым номером № затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ. 

В ходе расчета рыночной стоимости объекта с кадастровым номером № сравнительным подходом методом сравнения продаж оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

В частности, оценщиком произведено сопоставление объекта оценки и аналогов по таким элементам сравнения как дата предложения, вид передаваемых прав, местоположение в пределах города, тип объекта, физическое состояние здания, состояние отделки помещений, расположение относительно «красной» линии застройки, доступ к объекту, тип парковки, функциональное назначение, наличие коммуникаций, наличие обременений, площадь. 

Кроме того, цены аналогов корректировались на торг, а также на величину стоимости земельного участка в составе предложения о продаже объекта капитального строительства.

В качестве аналогов оценщиком использованы сведения о предложении к продаже двух отдельно стоящих зданий торгово – офисного назначения в городе Ярославле: 

<

адрес> и 

<

адрес>.

В возражениях на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № административным ответчиком приведены доводы о том, что оценщиком не учтено различие в объекте оценки и объектах аналогах в этажности данных зданий (объект оценки – одноэтажное здание, аналоги – здания, состоящие из двух этажей). Данное различие имеет ценообразующее значение.

В дополнительных пояснениях в судебном заседании оценщиком приведены доводы о том, что аналоги рассматривались им как одноэтажные отдельно стоящие здания, имеющие антресоли; площадь антресолей входит в площадь этажа, на котором они расположены (в данном случае первого этажа).

Данные выводы оценщика основаны на изложенных в строительных нормах и правилах понятиях конструктивных элементов зданий. В свою очередь оборудование зданий антресолями, а не вторым этажом, подтверждается описанием зданий в предложениях об их продаже, а также фотографиями, имеющимися в составе Отчета. 

Таким образом, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика в указанной части полно в Отчете приведены; источники информации, на основании которых данные выводы постановлены, Отчет содержит.

В связи с этим, вышеприведенные возражения административного ответчика суд не может принять как доказательство нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки.

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход определялся оценщиком как доход от сдачи в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным характеристикам, влияющим на величину ставки арендной платы.

В целях нивелировки различий в объекте оценки и аналогах ставки арендной платы оценщиком корректировались.

Оценщиком проведено сравнение объектов по следующим элементам: по дате предложения, по местоположению в пределах города, по типу объекта, по физическому состоянию здания, по состоянию отделки помещений, по расположению относительно «красной» линии застройки, по доступу к объекту, по этажу расположения, по наличию отдельного входа, по типу парковки, по функциональному назначению, по наличию коммуникаций, по наличию обременений, по площади.

Кроме того, ставки арендной платы корректировались на торг. 

В качестве аналогов, предлагавшихся к сдаче в аренду на дату оценки, оценщиком использованы сведения о трех помещениях торгово – офисного назначения, расположенных в городе Ярославле: 

<

адрес>, 

<

адрес>, а также в здании по адресу: 

<

адрес>.

Сопоставляя объекты оценки и аналоги по такому ценообразующему элементу как техническое (физическое) состояние здания, оценщик пришел к выводу о том, что все указанные объекты, в том числе аналог 2, расположенный в 

<

адрес>, имеют хорошее техническое состояние. В связи с этим, арендные ставки аналогов по данному элементу сравнения оценщиком не корректировались. 

Данные выводы оценщик основывал на тексах предложений о сдаче соответствующих объектов в аренду, а также дополнительной информации, полученной от владельцев объектов – аналогов путем переговоров. 

В возражениях административным ответчиком на основании данных о дате постройки аналога 2 приводятся доводы о том, что его следовательно характеризовать, как имеющего удовлетворительное техническое состояние. В связи с этим, арендная ставка данного аналога подлежала повышающей корректировке. 

Анализируя приведенные возражения административного ответчика, суд принимает во внимание, что иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

Возражений относительно достоверности Отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 34 959 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Ярославский завод опытных машин» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения АО «Ярославский завод опытных машин» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 25 марта 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Ярославский завод опытных машин» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – выставочный центр, площадью 1 922, 2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 34 959 000 (тридцать четыре миллиона девятьсот пятьдесят девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 25 марта 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 августа 2021 года