2-752/2020

61RS0005-01-2020-000203-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2020 года г. Ростов-на-Дону 

Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Гелета А.А.

при секретаре Башоян И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Октябрьского района 

<

...> лица ПАО КБ «Центр-инвест», УФСГРК и К по РО о сохранении помещения в перепланированном состоянии,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону с настоящим иском, ссылаясь на то, что на основании договора участия в долевом строительстве № от 30 марта 2017 года ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 102,9 кв.м., КН: № расположенного по адресу 

<

...>, пом.1,2,3,4,5,6,7,8. Указанное нежилое помещение приобреталось в том числе с использованием заемных денежных средств, предоставленных истцу ПАО КБ «Центр-Инвест» по договору кредита. Спорный объект недвижимости находится в залоге у банка. 

Согласно сведениям пункта 1.2. договора участия в долевом строительстве № № площадь передаваемого нежилого помещения составляла 1008,81 кв.м. и состояло из тамбура №1.21, площадью4,55 кв.м., холла №1.22, площадью 20,33 кв.м., сан.узла №1.23, площадью 7,80 кв.м., кладовой уборочного инвентаря №1.24, площадью 2,51 кв.м., офисного помещения 1 №1.25 площадью 32,43 кв.м., офисного помещения 2 №1.26 площадью 18,38 кв.м., офисного помещения 3 №1.27, площадью 14,81 кв.м. Дополнительно к договору прилагался графический план 1 этажа Жилого Дома с выделенными границами объекта долевого строительства. После перепланировки указанного нежилого помещения, его площадь изменилась и стала составлять 104,5 кв.м. и в соответствии с данными поэтажного плана МУПТИ и ОН оно состоит из следующих помещений: на первом помещении на первом этаже : основанная №1-2-3-4-5, площадью 95,0 кв.м., подсобная №6 площадью 1,8 кв.м., подсобная №7, площадью 4,2 кв.м., санузел №8, площадью 3,5 кв.м.

В заключении кадастрового инженера, подготовившего технический план помещения, указано, что «Согласно декларации об объекте недвижимости от 01.10.2019 года общая площадь нежилого помещения составила 104,5 кв.м. Изменения площади и нумерации произошло за счет уточнения линейных размеров нежилого помещения после проведенного капитального ремонта, не затрагивающего наружной конструкции здания. 

Согласно заключению № 1075-З от 09.01.2020 года ... увеличение площади нежилых помещений на 3,7 произошло за счет уточнения линейных размеров, объединения помещений №№1.21,. 122, 1.25, 1.26,1.27, изменения нумерации помещений. Перепланировка нежилых помещений произведена за счет уточнения линейных размеров, демонтажа ненесущих перегородок между помещенийми№№1.21, 1.22, 1.25, 1.26, 1.27 изменения нумерации помещений, в результате образовав основное помещений №1-2-3-4-5, площадью 95,0 кв.м., установки дверного проема в ранее существовавшем помещении санузла №1.23, образовав помещений подсобной №7, площадью 4,2 кв.м. и санузла №8, площадью 3,5 кв.м., не оказывающая негативное влияние на несущую способность, целостность и пространственную жесткость жилого дома по адресу г.Ростов-на-Дону, 

<

...>, не изменив его площадь застройки. Несущие строительные конструкции перепланированных помещений №1-2-3-4-5-6,7,8, по адресу 

<

...> не противоречат требованиям СП 63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции», актуализированная редакция СНиП II -22-81*, видимых значительных дефектов и деформаций не имеют, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность здания, недопущение обрушения конструкций всего строения и его отдельных элементов. Техническое состояние несущих конструкций помещения №1-2-3-4-5,6,7,8- исправное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью. Объемно планировочное решение и конструктивные элементы, габариты входного проема помещения имеют функциональную пожарную безопасность класса Ф.з, что соответствует требованиям СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий». Площади жилого помещения, его габаритные размеры и высота, эвакуационные пути и выходы, гигиенические требования так же соответствует действующим требованиям СНиП и СанПиН. 

Письмом от 05.11.2019 года №610 ПАО КБ «Центр-инвест» дал согласие на изменение площади на 104,5 кв.м., при условии проведения процедур узаконения таких изменений. 

На обращение в Администрацию Октябрьского района г. Ростова-на-Дону с целью согласования указанной перепланировки и переустройства был получен ответ от 17.12.2019 года о том, что решение о согласовании перепланировки и переустройства нежилого помещения администрацией района ранее не принималось, а действующее законодательство предусматривает судебный порядок такого согласования. 

На основании изложенного, просил суд сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

...> в перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 104,5 кв.м, основной площадью 95,0 кв.м, подсобной площадью 9,5 кв.м., состоящей из помещений: основное №1-2-3-4-5, площадью 95,0 кв.м., подсобное №6, площадью 1,8 кв.м., подсобное №7, площадью 4,2 кв.м., санузел №8, площадью 3,5 кв.м.

В судебное заседание истец не явился, извещен судом надлежащим образом, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца по доверенности в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования, просила удовлетворить. 

Представитель Администрации Октябрьского района г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ПАО КБ «Центр-Инвест» в судебное заседание не явился, о дате судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представлены письменные пояснения по делу. Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В судебном заседании судом установлено, что 30.03.2017 года между ООО «Строительная компания 10ГПЗ» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № (л.д.10-18).

Истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 102,9, этаж 1, расположенного по адресу 

<

...>, пом.1,2,3,4,5,6,7,8, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.09.2019 г. (л.д.28-30).

В указанном нежилом помещении истцом произведена перепланировка.

В ходе перепланировки были произведены следующие работы: объединены помещения №№1.21, 1.22, 1.25, 1.26,1.27, изменена нумерация помещений. Перепланировка нежилых помещений произведена за счет уточнения линейных размеров, демонтажа ненесущих перегородок между помещениями №№1.21, 1.22, 1.25, 1.26, 1.27 изменения нумерации помещений, в результате образовав основное помещений №1-2-3-4-5, площадью 95,0 кв.м., установки дверного проема в ранее существовавшем помещении санузла №1.23, образовав помещения подсобной №7, площадью 4,2 кв.м. и санузла №8, площадью 3,5 кв.м.

Согласно заключения о результатах исследования № 1075-З от 09.01.2020 года ... произведенная перепланировка соответствует требованиям строительных, противопожарных и санитарно – эпидемиологических норм и правил. 

Суд полагает, что выводы в заключении ... № 1075-З от 09.01.2020 года являются полными и обоснованными.

В силу части 3 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Содержащиеся в заключении эксперта ... № 1075-З от 09.01.2020 года выводы обоснованы, подтверждены фотоматериалами, которые имеются в материалах дела.

Оснований не доверять данному заключению эксперта у суда не имелось, экспертиза проведена уполномоченными на то экспертом, имеющим высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, в связи с чем судом указанное заключение может быть принято во внимание.

В свою очередь, ответчик, достаточных доводов, а также относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы экспертизы, суду, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представил. Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлял. 

В соответствии с п.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переоборудованном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

Таким образом, суд полагает, что произведенная перепланировка квартиры не нарушает законные права и интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов других лиц, суду не представлено.

Из материалов дела следует, что 30 марта 2017 года между ПАО КБ «Центр-Инвест» и ФИО1 был заключен кредитный договор №№ по которому Заемщику предоставлялся кредит в размере 4 435 640, 00 руб. на приобретение нежилого помещения с проектными характеристиками: номер помещения – офис 3, назначение помещения – нежилое (офис), этаж расположения – 1, площадь нежилого помещения – 100,81 кв.м.. Наличие и площади частей нежилого помещения: тамбур №1.21, площадью4,55 кв.м., холла №1.22, площадью 20,33 кв.м., сан.узел №1.23, площадью 7,80 кв.м., кладовая уборочного инвентаря №1.24, площадью 2,51 кв.м., офисное помещение 1 №1.25 площадью 32,43 кв.м., офисное помещение 2 №1.26 площадью 18,38 кв.м., офисного помещения 3 №1.27, площадью 14,81 кв.м., в строящемся многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, на земельном участке с кадастровым номером №, входящих в состав комплекса «Группа жилых домов с подземными автостоянками, зданиями и помещениями общественного назначения по 

<

...> в 

<

...>, расположенного по адресу 

<

...>. Исполнение обязательств по кредитному договору № от ... г. обеспечивается договором участия в долевом строительстве № от 30.03.2017 г. 

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу пункта 1 ст.334, ст. 337 ГК РФ, Банк приобретает право в случае неисполнения Заемщиком (покупателем-залогодателем) обязательств по кредитному договору №41170056 от 30.03.2017 года получить удовлетворении стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Залог обеспечивает требования в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательств, а также расходов по обращению взыскания и расходов по его реализации. Залог обеспечивает исполнение Заемщиком обязательств, принятых по кредитному договору № от ... г..

В соответствии с пунктом 1 ст. 348 ГК РФ Кредитор-Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога, в соответствии с действующим законодательством РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обеспечению залогом имущества. 

Нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 102,9, этаж 1, расположенного по адресу 

<

...>, пом.1,2,3,4,5,6,7,8 находится в ипотеке (залоге) у ПАО КБ «Центр-Инвест», что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на 21.02.2020 г.

На обращение в ПАО КБ «Центр-Инвест» был получен ответ от 05.11.2019 года о том, что Банк предоставил согласие на изменение площади и нумерации комнат нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, пом.1,2,3,4,5,6,7,8, при условии сохранения ипотеки в пользу ПАО КБ «Центр-Инвест» и соблюдения собственником установленного законом порядка перепланировки, получения всех необходимых разрешений и соглашений. 

Оценив представленные доказательства, принимая во внимание отсутствие спора по данному делу, суд считает возможным удовлетворить исковое заявление ФИО1 о сохранении объекта помещения в перепланированном состоянии, сохранив ипотеку (залог недвижимого имущества) на вновь созданный (образованный) объект в пользу ПАО КБ «Центр Инвест». 

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Администрации Октябрьского района 

<

...> лица ПАО КБ «Центр-Инвест», УФСГРК и К по РО о сохранении помещения в перепланированном состоянии удовлетворить.

Сохранить нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

...> в перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 104,5 кв.м, основной площадью 95,0 кв.м, подсобной площадью 9,5 кв.м., состоящей из помещений: основное №1-2-3-4-5, площадью 95,0 кв.м., подсобное №6, площадью 1,8 кв.м., подсобное №7, площадью 4,2 кв.м., санузел №8, площадью 3,5 кв.м.

Сохранить ипотеку (залог) на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

...> в перепланированном и переустроенном состоянии общей площадью 104,5 кв.м, основной площадью 95,0 кв.м, подсобной площадью 9,5 кв.м., состоящей из помещений: основное №1-2-3-4-5, площадью 95,0 кв.м., подсобное №6, площадью 1,8 кв.м., подсобное №7, площадью 4,2 кв.м., санузел №8, площадью 3,5 кв.м. в пользу ПАО КБ «Центр-Инвест».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Октябрьский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 06.03.2020 года.