Дело № 2-1130/9/2021 г.

УИД 10MS0007-01-2020-003258-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2021 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе судьи Малыгина П.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловой Е.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску администрации Петрозаводского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности и встречному иску ФИО1 к администрации Петрозаводского городского округа о признании договора недействительным, 

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – Администрация) обратилась к мировому судье судебного участка № 7 города Петрозаводска Республики Карелия с иском к ФИО1 о взыскании задолженности в размере 23946 руб. 87 коп., в том числе: 15453 руб. 85 коп. – задолженность по договору аренды № 31418 от 24.06.2014 по состоянию на 30.06.2019, 8493 руб. 02 коп. – договорная неустойка на 29.02.2020.

В ходе рассмотрения дела ответчик по первоначальному иску заявила встречные исковые требования к Администрации, в которых просит признать недействительным Приложение № 2 к договору аренды № 31418 от 24.06.2014 в части расчеты арендной платы и обязать Администрацию произвести перерасчет арендной платы в соответствии с нормативными актами, регулирующими арендную плату, по предложенной истцом формуле.

После принятия встречного иска на основании определения от 24.11.2020 гражданское дело было передано по подсудности в Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

В качестве третьего лица для участия в деле было привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство).

ФИО1 предъявленные требования не признала. Просила применить срок исковой давности. Арендатор полагал, что Администрацией неверно произведен расчет арендной платы, что является нарушением. В этой части она просит признать недействительным договор аренды. Ранее она его условия не оспаривала, оплачивала арендные платежи. Последний платеж был ею произведен за период после 30.06.2019 после получения требования об оплате.

В судебное заседание представитель Администрации, представитель третьего лица не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства. В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом требований пунктов 2 и 3 статьи 54, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 63, 67 и 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие указанных лиц и их представителей. При этом суд учитывает, что положения Постановления № 25 обязательны для нижестоящих судов (см. в т.ч. Федеральный конституционный закон от 05.02.2014 № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», подпункт «б» пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и т.д.).

После того, как сторона ответчика (по первоначальному иску) представила мотивированные возражения, содержащие доводы о пропуске истцом (по первоначальному иску) срока для обращения в суд за взысканием части платежей, Администрация представила в материалы дела консультационный расчет, в котором задолженность определена за период с 07.11.2016. Администрация также просила встречные исковые требования оставить без удовлетворения, так как ранее арендатор исполнял условия договора, не оспаривал его, своими конклюдентными действиями давал понять о действительности всего договора, в том числе в части расчет арендной платы. 

Подробные позиции сторон и третьего лица были изложены в письменных доводах, представленных в материалы дела.

Заслушав объяснения стороны ответчика по первоначальному иску, исследовав исковое заявление, изучив и оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 24.06.2014 между Администрацией и ФИО1 был заключен договор № 31418 аренды (далее – договор от 24.06.2014) земельного участка, имеющего кадастровый номер №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, 

<

адрес>. Участок предоставлен из земель населенных пунктов для благоустройства территории (устройство газонов, пешеходных дорожек, площадок отдых с установкой малых архитектурных форм, освещения) (пункты 1.1 и 1.2). 

Пунктами 2.1, 2.2 договора от 24.06.2014 предусмотрена арендная плата за земельный участок в размере 6447 руб. 62 коп. в год. Срок внесения арендной платы согласно пункту 2.4 договора от 24.06.2014 – до 05 числа текущего месяца. Срок действия договора составляет 3 года и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 7). Расчет арендной платы отражен в приложении № 2 к договору от 24.06.2014, в котором указана формула расчета, ссылка на нормативно-правовое обоснование расчета. На основании подписанного сторонами акта приема-передачи участок передан арендатору. Государственная регистрация договора аренды в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее – ЕГРП) была произведена. Досудебная претензия направлялась ответчику по адресу, указанному им в договоре и иных документах в качестве надлежащего. 

Администрация ранее обращалась к мировому судье с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с ответчика указанной задолженности. Судебный приказ был отменен по заявлению ответчика. По этой причине оснований для возвращения искового заявления в соответствие с пунктом 1.1 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Сторона ответчика по первоначальному иску считает, что Администрацией пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В то же время, пункт 2 вышеназванной статьи предусматривает, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

Согласно применяемому судами в исковой период пункту 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 № 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 15/18) течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43) предусматривает, что исходя из смысла пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинает течь в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Это положение закона разъяснено в пункте 14 Постановления № 43. Как указано в пунктах 17-18 названного Постановления № 43, днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет». По смыслу статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, истцом по первоначальному иску пропущен срок исковой давности по взысканию по октябрь 2016 года включительно (условия договора по внесению арендной платы) и не пропущен срок исковой давности для взыскания задолженности за иные периоды времени. Обращение к мировому судье с иском было 04.06.2020 (штемпель почтового отправления). Ранее истец обращался к мировому судье судебного участка № 4 г. Петрозаводска Республики Карелия 01.11.2019 (штемпель почтового отправления). Судебный приказ был вынесен 12.11.2019. Отмена судебного приказа произошла 08.02.2020. 

Дата внесения платы за оказанные услуги определена условиями договора 5 числа текущего месяца. Оплата за ноябрь 2016 года должна была произойти до 05.11.2016 и так далее, таким образом, срок давности по платежам за период с 01.04.2015 по 05.10.2016 (плата за текущий месяц октябрь 2016 года) уже истек к моменту обращения за выдачей судебного приказа. В период осуществления судебной защиты срок давности приостановился. 

Исковые требования подлежат уменьшению по начислениям. Арендатор не совершал действий по признанию задолженности, доказательств этому сторона истца в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила. Внесение каких-либо платежей не означает признание долга (пункт 25 Постановления № 43)

Пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

К иной задолженности срок исковой давности не подлежит применению, так как после отмены судебного приказа и до обращения в Петрозаводский городской суд Республики Карелия возобновивший своё течение срок не истек.

Кроме того, исходя из расчета иска, представленного Администрацией с учетом истечения срока давности, задолженность по арендным платежам начала формироваться с июня 2017 года, что исключает применение к этим суммам срока исковой давности.

Поскольку срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, то и положения пункта 3 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к каждому отдельному платежу. Иное применение указанной нормы (только удлинение общего срока на время, пока осуществлялась судебная защита нарушенного права) прямо противоречило бы этой же норме, а также правоприменительной практики, изложенной в Постановлении № 43, которое является обязательным для нижестоящих судов. В этой связи оснований для применения срока исковой давности к иным задолженностям не имеется.

На основании положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Предоставленный в аренду земельный участок относится к землям населенных пунктов.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, своевременно производить платежи за землю.

С учетом предоставленного расчета, а также сведений об оплате арендных платежей за период действия договора, задолженность начала формироваться с июня 2017 года. Предыдущая задолженность была погашена внесенными платежами (последний платеж в исковой период времени произведен 22.05.2017). Платеж в размере 4292 руб. 54 коп., внесенный после получения претензии от 13.03.2020, произведен за конкретный период с 01.07.2019 по 29.02.2020. С учетом позиции сторон суд не может отнести этот платеж к оплате задолженности в исковой период и применить положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы за период с июня 2017 года по 30.06.2019 ответчиком не исполнена. Данное обстоятельство не оспорено ответчиком и подтверждено материалами дела. 

Поскольку истец свои обязательства по договору выполнил, имеется задолженность по арендной плате, а ответчик принятое на себя обязательство не исполнил, требование о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 13197 руб. 73 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению. В остальной части требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьями 393 и 394 Гражданского кодекса Российской Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору лицо, нарушившее обязательство, обязано возместить убытки, а в случае, предусмотренном законом или договором, неустойку.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В пункте 5.2 договора от 24.06.2014 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Истцом предъявлено требование о взыскании пени за просрочку платежей, начисленной по состоянию на 29.02.2020 в размере 8493 руб. 02 коп. С учетом истечения срока давности размер задолженности по неустойки составит сумму 5123 руб. 89 коп. Факт несвоевременного внесения арендной платы не оспорен арендатором и подтвержден материалами дела. Арендатор заявил о снижении размера неустойки и наличии соответствующих оснований.

Ранее в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 15.01.2015 № 6-О и № 7-О, Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 81), судам было рекомендовано снижение неустойки только в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкции с учетом обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки – они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Суд также учитывает положения пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О о том, что положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) предусматривает, что бремя доказывания необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В пункте 75 Постановления № 7 указано на то, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения и что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть для должника более выгодным, чем правомерное пользование.

Суд полагает, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, что может быть признано исключительным обстоятельством, позволяющим снизить размер неустойки. Кроме того, размер штрафной санкции настолько значителен, чтобы признать в нем элементы разорительности для арендатора и явного неосновательного обогащения для арендодателя. Суд учитывает время, прошедшее с момента возникновения у кредитора права на обращение в суд, и момент фактического обращения за судебной защитой. При рассмотрении спора суд принимает во внимание процент установленной сторонами в договоре неустойки и необходимость соблюдения баланса интересов сторон.

Учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого спора, а именно размер установленной сторонами в договоре неустойки (0,1 процента в день или 36,5 процентов годовых), который значительно превышает, как ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшую в период просрочки оплаты, так и средние ставки по коммерческим кредитам, суд считает необходимым в порядке применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить договорную неустойку до 2500 руб. 00 коп. Указанная сумма неустойки подлежит взысканию, в остальной части иска следует отказать. Доводов и доказательств, позволяющих уменьшить размер неустойки исходя, как из двукратной, так и однократной учетной ставки Банка России, в силу положений абзаца 2 пункта 2 Постановления № 81, так и средней ставки банковского процента, в том числе с учетом положений пункта 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суду не представлено. 

Принимая во внимание то обстоятельство, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения, суд приходит к выводу, что указанная сумма компенсирует возможные потери Арендодателя в связи с несвоевременным исполнением обязательств по договору, а также считает эту сумму справедливой, достаточной и соразмерной.

Администрация в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины. Расходы по государственной пошлине по иску подлежат взысканию в бюджет Петрозаводского городского округа пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со статьями 98 и 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая доводы стороны истца по встречному иску, суд приходит к следующему.

Оспариваемый расчет арендной платы отражен в приложении № 1 к договору от 24.06.2014. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета об оценке, произведенного ООО «

<

данные изъяты>». Примененная для расчета арендной платы формула основана на действовавшем на момент заключения договора аренды Законе Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» (далее – Закон № 1712-ЗРК). Арендатор полагал, что для расчета арендной платы следует руководствоваться кадастровой стоимостью земельного участка. Договор от 24.06.2014 оспаривается арендатором в части расчета размера арендной платы.

Одним из способов защиты нарушенного права является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. 

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Таким образом, гражданское законодательство регламентирует один из основных принципов гражданско-правовых отношений – принцип свободы договора, то есть стороны самостоятельно определяют, с кем и на каких условиях заключать договоры.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. 

По мнению суда, предметом доказывания являются факты, свидетельствующие об определенных, значимых для дела, обстоятельствах, а не отсутствие таких фактов. Отрицательные факты не подлежат доказыванию, поскольку нельзя доказать то, что не происходило. В связи с этим доказательства, позволяющие признать договор недействительным, в том числе в части, должны быть представлены истцом (здесь и далее – по встречному иску) в соответствии с положениями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Истец таких доказательств не представила.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с действующим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений части 2 статьи 3 Закона № 1712-ЗРК, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, а в случае отсутствия кадастровой стоимости – как выраженный в рублях процент рыночной стоимости земельного участка и устанавливается Правительством Республики Карелия в отношении следующих земельных участков (далее следует перечисление видов земельных участков).

В части 5 статьи 3 Закона № 1712-ЗРК установлено, что арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 3.1 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

На момент заключения договора аренды действовала редакция пункта 5 части указанной статьи следующего содержания: Арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не ранее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Спорный земельный участок не относится к тем земельным участкам, расчет платы за пользование которыми производится исходя из его кадастровой стоимости. В этой части доводы стороны истца (по встречному исковому заявлению) объективно ничем не подтверждены, основаны на неверном толковании норм права и доказательств, представленных в материалы дела.

В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Соответственно, заключая договор аренды в письменной форме, подписывая иные документы, гражданин, действуя добросовестно и разумно, обязан ознакомиться с условиями договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Это правило, известное как правило «эстоппель», направлено на защиту добросовестной стороны, является примером исцеления (конвалидации) оспоримых сделок, когда последующее одобрение сделки стороной устраняет ее возможную недействительность. 

Вышеназванное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, установленного пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На данный момент правило «эстоппель» закреплено в конкретной норме права, а именно, в пункте 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие возможности применения данной нормы к спорным правоотношениям не исключает возможности применения общего принципа добросовестности в совокупности с вышеуказанным толкованием пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поведение ФИО1 после заключения договора от 24.06.2014, подписавшей договор, получившей возможность использовать земельный участок, производившей оплату арендных платежей на основании расчета, указанного в договоре аренды, не давало оснований контрагенту сомневаться в действительности сделки. В связи с этим заявленное истцом требование о недействительности сделки, в том числе её части, расценивается судом, как недобросовестное поведение стороны.

Правовая позиция по данному вопросу отражена, в том числе, в пунктах 1, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 № 66-КГ15-5, от 18.07.2017 № 5-КГ17-94, от 15.12.2020 № 70-КГ20-4-К7 и в пункте 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017)», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.03.2011 № 13903/10 по делу № А60-62482/2009-С7, от 24.06.2014 № 1332/14 по делу № А65-30438/2012, определениях Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.05.2014 № ВАС-6371/14 по делу № А28-8631/2013-147/24, от 13.05.2013 № ВАС-5144/13 по делу № А40-76754/12-35-711 и др.

Требуя необоснованно освободить себя от оплаты оспариваемых арендной платы, истец фактически просит поставить себя в преимущественное положение по отношению к другим арендаторам земельных участков, которым аналогичным образом рассчитывается размер арендной платы.

По этим причинам встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Петрозаводский городской суд Республики Карелия

решил:

Исковые требования администрации Петрозаводского городского округа удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Петрозаводского городского округа 15697 руб. 73 коп., в том числе: 13197 руб. 73 коп. – задолженность по договору аренды № 31418 от 24.06.2016 по состоянию на 30.06.2019, 2500 руб. 00 коп. – договорная неустойка на 29.02.2020.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Петрозаводского городского округа государственную пошлину в размере 627 руб. 91 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья П.А. Малыгин

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2021 года.