№ 91RS0008-01-2023-000053-69

2-21/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Джанкой 23 августа 2024 года 

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи Басовой Е.А.,

при секретаре Кузь Т.А., 

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 ФИО3, представителя 3-го лица ИП ФИО4 Бурчуладзе Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Автотранспортная колонна Крымканалстрой» к администрации г. Джанкоя Республики Крым, Управлению архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя, ФИО2 о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка в аренду, признании недействительным договора аренды земельного участка, 3-е лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ИП ФИО4,

установил:

22 декабря 2022 года (сдано на почтовое отделение связи) общество обратилось в суд с иском, требования которого увеличило 11.04.2023 (том 1 л.д. 148-149), указывает, что является собственником нежилых зданий и сооружений лит. «Г», «Д», «Е», «И», «К», «Л», «М», «Ж», «З», «и», «Н», «1-5» расположенных по адресу: 

<

адрес>. Из открытых источников обществу стало известно о том, что адресу: г. 

<

адрес> сформирован многоконтурный земельный участок кадастровый №(/1и/2), площадью 13 417 кв.м., который передан в аренду ФИО2 сроком на 10 лет на основании постановления администрации г. Джанкой № от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, на переданном в аренду земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие, в том числе истцу, а именно: строение лит. «Л» площадью 692,1 кв.м. кадастровый №, строение лит. «М» площадью 16 кв.м., сооружение лит. «2», «4». Ссылаясь на то, что администрация г. Джанкоя приняла решение о передаче ответчику в аренду земельного участка и сам договор аренды заключен с нарушением статей 36, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ, просит признать недействительным постановление администрации г. Джанкоя от ДД.ММ.ГГГГ № в части предоставления в пользование на условиях аренды ФИО2 земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости истца, в силу статьи 168 ГК РФ просит признать этот договор аренды недействительным, применить последствия недействительности сделки, обязав ФИО2 возвратить администрации г. Джанкой земельный участок кадастровый №, площадью 13 417 кв.м.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признал, пояснил, что при предоставлении ФИО2 в аренду спорного земельного участка на нем отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие истцу, о чем свидетельствует акт осмотра земельного участка, т.е. земельный участок был пуст, поэтому оснований для признания незаконным распоряжения о предоставлении ответчику земельного участка и признании недействительным договора аренды нет. Вместе с тем, признал обстоятельства нахождения части объектов истца на спорном земельном участке и заявил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, т.к. истец с заявлением о передаче ему земельного участка под своими объектами недвижимости в аренду не подавал, при том, что не утрачена возможность заключения договора с множественностью лиц на стороне арендаторов, а удовлетворение иска повлечет новые судебные разбирательства.

Представитель 3-го лица обстоятельства, изложенные представителем ответчика, подтвердила, пояснила, что ИП ФИО4 является арендатором двух навесов, принадлежащих ИП ФИО2 и расположенных на спорном земельном участке, один из которых размещается на месте разрушенного объекта недвижимости, принадлежавшего истцу.

Представители ответчиков администрации г. Джанкой и Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя в судебное заседание не явились по неизвестным суду причинам, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, возражений и/или пояснений по иску не подали.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В частности, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в аренду без проведения торгов предоставляются земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам этих зданий, сооружений, помещений в них по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Данное положение необходимо применять в совокупности с положениями статьи 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 16.03.2021 ФИО2 является собственником нежилых зданий, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а именно: контора площадью 257,9 кв.м., контора площадью 314,8 кв.м., сауна площадью 296,8 кв.м. (том 1 л.д. 84-87).

19 июля 2021 года администрацией г. Джанкоя Республики Крым принято постановление №, которым гражданину РФ ФИО2 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок для обслуживания нежилых зданий по 

<

адрес> кадастровый № площадью 13 417 кв.м. сроком на 10 лет, вид разрешенного использования – производственная деятельность «6.0» (том 1 л.д. 20).

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет (том 1 л.д.43-44).

19 июля 2021 года между Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя с одной стороны и гражданином РФ ФИО2 с другой стороны заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для обслуживания нежилых зданий (по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 13 417 кв.м. кадастровый № сроком на 10 лет (том 1 л.д. 40-42).

Согласно акту осмотра и обследования земельного участка по 

<

адрес>, проведенного Управлением Архитектуры 20.05.2021, т.е. до решения вопроса о передаче земельного участка в аренду, установлено, что на предоставляемом земельном участке расположены эксплуатируемые объекты капитального строительства, принадлежащие заявителю (ФИО2), а также разрушенные строения (информация о правообладателях отсутствует в ЕГРН); факты возможного нарушения прав третьих лиц не установлены (том 1 л.д. 109-110).

Вместе с тем, на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ Хозяйственного суда Автономной Республики Крым за ООО «Автотранспортная колонна Крымканалстрой» было признано право собственности на имущество, расположенное по адресу: 

<

адрес>, а именно на: - сооружение котельной площадью 91,6 кв.м. лит. «З», «Ж», «ж», - навес для а\м площадью 265,5 кв.м. лит. «и», - сооружение туалета площадью 5 кв.м. лит. «Н», - сооружение ГО площадью 16 кв.м. лит. «М», - закрытую стоянку из плит АК-8 площадью 272 кв.м. лит. «1-5», - сооружение подсобных помещений площадью 406,6 кв.м. лит. «Е», «И», «К», - сооружение складов АК-8 площадью 1247,1 кв.м. лит. «Д», - сооружение центрального склада площадью 459,9 кв.м. лит. «Г», - административное сооружение АК-8 площадью 303,1 кв.м. лит. «А», - сооружение сауны площадью 211,4 кв.м. лит. «В», «в», сооружение конторы площадью 267,7 кв.м. лит. «Б», - сооружение профилактория площадью 884,8 кв.м. лит. «Л» (том 1 л.д. 26-32).

При этом, на дату вынесения спорного постановления и заключения спорного договора аренды на предоставляемом ответчику ФИО2 в аренду земельном участке площадью 13417 кв.м. размещались объекты недвижимости и сооружения, принадлежащие в настоящее время истцу – лит. «Л», «М», «Н», «2», «4». Однако на кадастровый учет лит. «Л» поставлен лишь 19.09.2022 (том 1 л.д. 114), сооружение ГО - 23.07.2021 (том 1 л.д. 120).

По заключению судебной строительно-технической экспертизы на дату предоставления спорного земельного участка в аренду (19.07.2021) в границах этого земельного участка располагались объекты лит. «М», «Н», «2», «4». По данным инвентаризационного дела по состоянию на 02.12.2004 лит. «Л» также находился на данном земельном участке, но на дату исследования лит. «Л» разрушен. По техническим характеристикам объектами капитального строительства по данным последней инвентаризации 02.12.2004 являются лит. «Л», «М», «Н». Литеры «2», «4» являются плитами ограждения, капитальным строением не являются (том 2 л.д. 30-130).

Таким образом, суд соглашается с доводами истца и считает установленным и подтвержденным то обстоятельство, что, передавая в пользование на правах аренды и заключая договор аренды спорного земельного участка площадью 13417 кв.м., администрация города Джанкоя и арендодатель Управление архитектуры распорядились частью земельного участка, на котором не расположены объекты недвижимости арендатора, а размещены сооружения иного лица – истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу положений пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Между тем, согласно статье 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности ее прочих частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае, на испрашиваемом в 2021 году ФИО2 земельном участке располагались объекты капитального строительства, принадлежащие третьему лицу - ООО, следовательно, ФИО2 имел право получить в аренду только ту часть земельного участка, которая необходима для использования, принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, с соблюдением прав собственника иных объектов недвижимого имущества, расположенных на испрашиваемом земельном участке, имеющего возможность также приобрести без торгов в аренду необходимую ему для использования объектов недвижимости часть земельного участка, а именно, с соблюдением прав ООО «Автотранспортная колонна Крымканалстрой».

Статья 39 Земельного кодекса, предусматривающая специальный порядок предоставления земельного участка под разрушенном зданием, при условии его восстановления, утратила силу с 01.03.2015, как ограничивающая права собственника. Актуальная редакция статьи 39.20 Земельного кодекса, иные нормы земельного законодательства Российской Федерации специального порядка предоставления земельного участка под разрушенным зданием не содержат. Однако, какие-либо иные нормы земельного законодательства Российской Федерации не устанавливают требований к техническому состоянию зданий, расположенных на испрашиваемом земельном участке, проценту их износа, так же как и условий проведения восстановительных работ, поэтому ООО как собственник разрушенного объекта недвижимости не утрачивает прав ни на сам объект недвижимости ни на получение в аренду земельного участка по разрушенным объектом для его восстановления и обслуживания.

Учитывая, что истец является собственником объектов недвижимости лит. «Л», «М», «Н», расположенных на земельном участке, переданном в аренду ответчику ФИО2, имеет право на восстановление разрушенного лит. «Л» и как следствие имеет право на предоставление в аренду земельного участка, на котором расположены все принадлежащие ему объекты лит. «Л», «М», «Н», суд приходит к выводу о нарушении прав общества только в части земельного участка под принадлежащими ему строениями. Это нарушение повлекло передачу в аренду ФИО2 части земельного участка, право на которую имеет ООО «Автотранспортная колонна Крымканалстрой».

Сведений о том, что договор аренды не был бы заключен без включения его недействительной части, материалы дела не содержат. 

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 года, предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами. Местоположение границ земельного участка, формируемого при объекте недвижимого имущества, и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом территории, занятой пятном застройки объекта недвижимого имущества, и территории, необходимой для его эксплуатации и обслуживания. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

На основании изложенного, суд считает, что права истца подлежат защите, однако в пределах правомочий собственника объектов недвижимости лит. «Л», «М», «Н». 

Подлежат признанию незаконным постановление администрации города Джанкоя Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ и недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении в пользование на условиях аренды ФИО2 земельного участка по 

<

адрес> в части земельных участков под строениями лит. «Л», «М», «Н» и участков, необходимых для их обслуживания. На ответчика ФИО2 подлежит возложению обязанность вернуть муниципальному образованию земельные участки под строениями лит. «Л», «М», «Н» и участки, необходимые для их обслуживания путем внесения изменений в постановление администрации города Джанкоя Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск Общества с ограниченной ответственностью «Автотранспортная колонна Крымканалстрой» удовлетворить частично.

Признать незаконным постановление администрации города Джанкоя Республики Крым № от 19 июля 2021 года о предоставлении в пользование на условиях договоры аренды ФИО2 земельного участка по 

<

адрес> кадастровый № площадью 13 417 кв.м. в части земельных участков под строениями лит. «Л» кадастровый № площадью 692,1 кв.м., лит. «М» площадью 209 кв.м., лит. «Н» площадью 13 кв.м. и участков, необходимых для их обслуживания.

Признать недействительным договор аренды, заключенный между Управлением архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым и ФИО2 19 июля 2021 года земельного участка по 

<

адрес> кадастровый № площадью 13 417 кв.м., в части земельных участков под строениями лит. «Л» кадастровый № площадью 692,1 кв.м., лит. «М» площадью 209 кв.м., лит. «Н» площадью 13 кв.м. и участков, необходимых для их обслуживания.

Обязать ФИО2 вернуть муниципальному образованию городской округ Джанкой в лице Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя Республики Крым земельные участки под строениями лит. «Л» кадастровый № площадью 692,1 кв.м., лит. «М» площадью 209 кв.м., лит. «Н» площадью 13 кв.м. и участков, необходимых для их обслуживания, площадь которых определяется муниципальным образованием городской округ Джанкой Республики Крым путем внесения изменений в постановление администрации города Джанкоя Республики Крым № от 19 июля 2021 года и договор аренды от 19 июля 2021 года.

В остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий Е.А. Басова

Решение суда принято в окончательной форме 28.08.2024.