Дело № 3а-86/2019

РЕ Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 мая 2019 года гор. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Карлинова С.В., при секретаре судебного заседания Ивановой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Выбор плюс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Выбор плюс» (далее также ООО «Выбор плюс», общество) обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений, площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года в размере 9823718 рублей 48 копеек, мотивируя свои требования тем, что имеет намерение приобрести в собственность данный земельный участок. Объект принадлежит на праве собственности Чувашской Республике, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22 марта 2019 года № ... (номер и дата государственной регистрации права: № ... от 14 ноября 2007 года). Пунктом 2.3 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 26 октября 2007 года № 269 «О размерах платы за землю» определено, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, без проведения торгов цена земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости. Право административного истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов обусловлено тем, что на нем расположены здания, собственником которых является «Выбор плюс», в том числе: 

- здание, назначение: нежилое, площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ...;

- здание, назначение: нежилое, площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 21 марта 2019 года, утвержденная 1 января 2014 года в размере 32745539 рублей 84 копейки, существенно превышает действительную его рыночную стоимость, составившую согласно отчету ООО «Эксперт-сервис» от 21 марта 2019 года № ... в размере 9823718 рублей 48 копеек, что нарушает права административного истца, так как влечет к необоснованному увеличению цены спорного земельного участка при заключении договора купли-продажи без проведения торгов. Основываясь на изложенных в иске обстоятельствах, административный истец просил восстановить пропущенный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Выбор плюс» ФИО1 заявленные административные исковые требования поддержал по приведенным в административном иске основаниям. 

Административные ответчики Кабинет Министров Чувашской Республики и Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, надлежащим образом и своевременно извещенные в соответствии с требованиями ст. ст. 98 и 102 КАС РФ, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, удовлетворение административного искового заявления оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике – Чувашии ФИО2 в судебном заседании удовлетворение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве на административный иск, имеющийся в материалах дела.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Чувашской Республике ФИО3 удовлетворение административного искового заявления оставила на усмотрение суда, ссылаясь на то, что принятое по делу решение не затрагивает права и интересы филиала кадастровой палаты по Чувашской Республике.

Заинтересованные лица администрация г. Чебоксары Чувашской Республики, ООО «Мелаша», ООО «Форма. Т», ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ООО «Выбор плюс» является собственником объектов недвижимости:

- здания площадью ... кв.м, назначение: нежилое, наименование: склад, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...;

- здания площадью ... кв.м, назначение: нежилое, наименование: склад, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., о чем в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости внесены соответствующие записи о регистрации № ... от 20 октября 2018 года и № ... от 7 июня 2017 года, что подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21 марта 2019 года № ... и от 21 марта 2019 года № ....

Вместе с тем, вышеназванные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью ... кв.м: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений, с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., принадлежащем согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22 марта 2019 года № ... на праве собственности Чувашской Республике.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26 октября 2007 года № 269 «О размерах платы за землю» установлено, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов цена земельных участков устанавливается в размере их кадастровой стоимости (п. 2.3).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца. 

Статья 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регламентируя порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации предусмотренного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. Учитывая периодичность проведения государственной кадастровой оценки, законодатель в части 3 данной статьи установил срок (пять лет), в течение которого заинтересованным лицом может быть подано административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (при соблюдении иных, указанных в данной норме юридически значимых условий).

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики в 2013 году выполнена ООО «Оценка и Консалтинг» (г. Казань) на основании государственного контракта, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.

По результатам проведенных работ оценщиком составлен отчет об определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Чувашской Республики. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение от 28 июня 2013 года, выполненного Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков «Деловой союз оценщиков» (г. Москва).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики, выполненные по состоянию на 01 января 2013 года, и внесены в кадастр недвижимости 1 апреля 2014 года. 

Принимая во внимание, что новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики на момент рассмотрения дела не утверждены, с учетом представленных по делу доказательств в обоснование заявления в этой части, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), в соответствии с которым, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (ст. 24.11, 24.12, 24.13).

Согласно представленной стороной административного истца выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 марта 2019 года на указанную дату кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляет 32745539 рублей 84 копейки.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

На основании статьи 6 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

27 марта 2019 года (вх. № ...) ООО «Выбор полюс» обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... Основанием для пересмотра кадастровой стоимости указанного земельного участка было заявлено установление рыночной стоимости земельного участка в размере 9823718 рублей 48 копеек, определенной согласно отчету от 21 марта 2019 года № ..., выполненному оценщиком ООО «Эксперт-сервис» ..., состоящим в саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество Оценщиков».

Уведомлением от 2 апреля 2019 года Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике отказала в принятии к рассмотрению заявления ООО «ВЫБОР ПЛЮС» о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в связи с истечением пятилетнего срока для подачи такого заявления и отсутствием документов, свидетельствующих, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности «Выбор полюс». 

ООО «Выбор полюс» не оспаривает названное решение Комиссии, в связи с чем, в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» решение Комиссии не является предметом рассмотрения по данному делу. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Обществом в материалы дела в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости представлен отчет от 21 марта 2019 года № ..., составленный оценщиком ООО «Эксперт-сервис» ..., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2013 года составляет 9823718 рублей 48 копеек. 

Как следует из материалов дела, административные ответчики и заинтересованные лица удовлетворение предъявленного требования по указанному отчету оставили на усмотрение суда, возражений против удовлетворения иска не выразили, ходатайств о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по делу не заявили.

Представленный административным истцом отчет ООО «Эксперт-сервис» от 21 марта 2019 года № ... проведен на основании анализа рынка объекта оценки: анализа влияния социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; анализа фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом варианте его использования; анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Применен сравнительный подход в расчете рыночной стоимости объекта оценки в связи с наличием необходимой информации. 

В результате расчета, определенного сравнительным подходом, рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 9823718 рублей 48 копеек. 

В результате анализа имеющейся информации сделано итоговое заключение о рыночной стоимости представленного к оценке объекта – земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2013 года в размере 9823718 рублей 48 копеек.

Оценив указанный отчет, суд приходит к выводу о том, что методики исследования, объем и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов в основном соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Каких-либо доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, а также существенных замечаний к отчету об оценке, административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы ими не заявлено. 

Достаточных оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ... в размере, определенном оценщиком ООО «Эксперт-сервис», составляющим 9823718 рублей 48 копеек.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Учитывая, что обращение Общества в комиссию последовало 27 марта 2019 года, установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Согласно статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, настоящее решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости в силу закона. 

Руководствуясь ст. ст. 175 -180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий и сооружений, площадью ... кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере 9823718 (девять миллионов восемьсот двадцать три тысячи семьсот восемнадцать) рублей 48 копеек по состоянию на 01 января 2013 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, определенной в рамках проведения очередной государственной оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 марта 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики С.В. Карлинов

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2019 года.