УИД: 47OS0000-01-2023-000421-29

Дело № 3а-76/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 29 марта 2024 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при помощнике судьи Глумовой М.Е. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Лидер» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ООО «Лидер» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000414 от 15.11.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость в отношении объекта недвижимости – нежилого здания магазина с кадастровым номером 47:06:0102005:2612, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости равной 38 157 000 рублей по состоянию на 05.07.2023.

В административном исковом заявлении отмечается, что ООО «Лидер» является собственником указанного нежилого здания. Его кадастровая стоимость утверждена в размере 79440988,89 руб. На основании отчета об оценке № 23-035 ООО «Лидер» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. ФИО1 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000414 от 15.11.2023 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованного лица – Правительство Ленинградской области. 

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка. 

В судебном заседании представитель ООО «Лидер» адвокат Халов Д.В. заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы. 

ФИО4 «ЛенКадОценка» ФИО2 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда. 

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО3 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области и позицию административного ответчика, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения. 

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости. 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года. 

Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:06:0102005:2612 определена в размере 79440988.89 руб.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12). 

16.10.2023 года ООО «Лидер» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 47:06:0102005:2612 в размере 38 157 000 руб. по состоянию на 05.07.2023. К заявлению приложен отчет об оценке № 23-035 от 05.07.2023 года, составленный оценщиком ФИО5

15.11.2023 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2023/000414 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Так, в решении указывается на следующие недостатки отчета об оценке, повлиявшие на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки: некорректное описание количественных и качественных характеристик объекта оценки; допущение грубых методологических ошибок в рамках сравнительного подхода (некорректный выбор объектов-аналогов, недостоверное описание их ценообразующих факторов, отсутствие информации относительно проведенного анализа на включение/невключение НДС в цену предложения объектов-аналогов, отсутствие анализа соотношения площадей земельных участков и площадей их застройки по объекту оценки и объекта-аналогам).

Таким образом, представленный отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки. В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ представленный отчет об оценке нельзя признать документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговую величину полученной оценщиком рыночной стоимости признать достоверной. Полученная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки искажена.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 2 февраля 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Региональное управление оценки» ФИО6

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 23-035, составленного оценщиком ФИО5, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000414 от 15.11.2023; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:06:0102005:2612 по состоянию на 05.07.2023.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 02/02/24 от 12.03.2024, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости № 23-035, составленный оценщиком ФИО5, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000414 от 15.11.2023;

рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 47:06:0102005:2612, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 05.07.2023 составляет 45 500 000 руб. 

Оценивая заключение эксперта № 02/02/2024 от 12.03.2024, суд отмечает следующее.

Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения. По каждому замечанию решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» экспертом сделан вывод о его обоснованности.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом выбраны наиболее сопоставимые аналоги и рассчитаны единицы сравнения для каждого из них, внесены в значения единиц сравнения корректировки для устранения различий между объектом оценки и аналогами (корректировка на торг (скидка к ценам предложений), корректировка на местоположение (удаленность от КАД, численность населения), корректировка на расположение относительно типовых зон населенного пункта, корректировка на состояние здания, корректировка на площадь здания и земельного участка), проведено согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. 

На основании данного подхода рыночная стоимость рассчитана как среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов. В рамках доходного подхода к оценке экспертом применен метод прямой капитализации. Согласно этому методу экспертом проведено определение ожидаемого дохода от всех источников для расчета потенциального валового дохода (ПВД); определение действительного валового дохода (ДВД) путем вычитания из ПВД потерь от недозагрузки объекта и потерь при сборе арендной платы; определение всех расходов на содержание объекта (операционные расходы) и уменьшение ДВД на сумму расходов с целью получения чистого операционного дохода (ЧОД); определение ставки капитализации; пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта оценки.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000414 от 15.11.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. 

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Лидер», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 КАС РФ,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Лидер» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания магазина с кадастровым номером 47:06:0102005:2612, расположенного по адресу: Ленинградская область, Лодейнопольский муниципальный район, Лодейнопольское городское поселение, 

<

...>, в размере рыночной стоимости равном 45 500 000 (сорок пять миллионов пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 05.07.2023 года. 

В остальной части административных исковых требований ООО «Лидер» отказать. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко 

Решение изготовлено в окончательной форме 5 апреля 2024 года.