РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

25 ноября 2024 года город Тула

Зареченский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Климовой О.В., 

при секретаре Неудахиной С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли продажи и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли продажи, взыскании денежных средств, указывая в обоснование иска, что между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка и садового дома от 03.06.2024 г., в соответствии с которым продавец передал ей в собственность земельный участок К№, общей площадью 501 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, с расположенным на нем одноэтажным садовым домом К№, общей площадью 19,9 кв.м, с постройками, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Цена садового дома и земельного участка составила в общей сумме 200 000 рублей, которые она передала ответчику до заключения договора купли-продажи. После подписания договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности на него, ей стало известно о наличии обременений, установленных в отношении купленного земельного участка, а именно: в соответствии с Приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 09.06.2021 г. № в отношении земельного участка установлен публичный сервитут на срок 49 лет для использования земельных участков в целях эксплуатации объекта энергетики федерального значения «Сооружение: воздушные ЛЭП высокого напряжения от подстанции Тула до подстанции Ленинская». Также ей дополнительно стало известно, из письма Филиала ПАО «Россети» – Приокское предприятие магистральных электрических сетей от 28.06.2024 г. №, что приобретенный земельный участок К№ попадает в охранную зону ВЛ 220 кВ Тула –Ленинская (пролет опор 15-16, год постройки данного участка ЛЭП – 1965 г.), находящейся на балансе эксплуатационной ответственности филиала ПАО «РОССЕТИ» – Приокское предприятие магистральных электрических сетей, что также накладывает ограничения на пользование земельным участком и о чем продавец также не уведомил ее, как покупателя. Учитывая, что фактические характеристики указанного земельного участка отличаются от гарантий, данных ей продавцом в соответствии с п. 1.4 договора, а также нарушают положения ст. 460 ГК РФ, в соответствии с которой Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Она же согласия на принятие и оплату земельного участка, обремененного сервитутом не давала и была уверена, что приобретает земельный участок свободным от любых прав третьих лиц. 

Все указанные ограничения, препятствующие использованию земельного участка в целях, для которых он приобретался, существовали на момент заключения договора купли-продажи, но продавцом была представлена заведомо ложная информация об отсутствии обременений земельного участка и ограничений его использования, что исключает возможность заниматься садоводством в соответствии с целями, для которых участок приобретался. Просила расторгнуть договор купли продажи от 03.06.2024, взыскать с ФИО2 в ее пользу уплаченные по договору денежные средства в сумме 200 000 руб, расходы за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и садовый дом в размере 2350 руб, расходы на юридические услуги в размере 6000 рублей, почтовые расходы в размере 1100 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7071 руб.

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований, указав, что при совершении сделки купли-продажи он действовал добросовестно, предоставив истцу выписку из ЕГРН от 16.08.2019 г, в которой отсутствовали сведения о сервитуте, ограничениях и обременениях третьих лиц в отношении участка и садового дома, он не знал ни о каких обременениях, истец могла сама получить всю информацию по земельному участку, она осматривала земельный участок и садовый дом, претензий не высказывала.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 03.06.2024 г. между сторонами заключен договор купли продажи, согласно которому ФИО2 передал в собственность ФИО1 земельный участок К№, общей площадью 501 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, с расположенным на нем одноэтажным садовым домом К№, общей площадью 19,9 кв.м, с постройками, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Цена согласована и составила садового дома 20 000 руб, земельного участка - 180 000 рублей

В соответствии с п. 1.4 продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок и садовый дом никому другому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

05.06.2024 г. сведения о праве собственности ФИО1 на указанные объекты внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Оплата покупателем произведена путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 указывала, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил ее об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, обремененного сервитутом, и находящегося в охранной зоне ВЛ 220 кВ Тула-Ленинская (пролет опор 15-16 ) вследствие чего она оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения жилого строения (садового дома), хозяйственных построек, размещение детской площадки, установки забора, организации парковочного места что является существенным нарушением договора купли-продажи.

В силу п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (абз 2 п.2 ст.469 ГК РФ).

В соответствии со ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п.4).

Положениями ст.10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка, обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке.

Как следует из материалов дела, вид разрешенного использования спорного земельного участка: ведение садоводства.

По коду 13.2 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412, на земельных участках с видом разрешенного использования: ведение садоводства, допускается осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.

Проверяя доводы стороны истца, суд установил, что в соответствии с приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 09.06.2021 г. № установлен публичный сервитут на срок 49 лет для использования земельных участков в целях эксплуатации объекта энергетики федерального значения «Сооружение: воздушные ЛЭП высокого напряжения от подстанции Тула до подстанции Ленинская». 

Согласно п.11 приложения к указанному приказу в перечень земельных участков, в отношении которых устанавливается публичный сервитут и его граница включен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В Гражданском кодексе Российской Федерации указано, что в случаях, предусмотренных федеральными законами, к собственнику земельного участка может быть предъявлено требование о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п.1 и 4 ст. 274). 

Публичный сервитут может устанавливаться для использования земельных участков в целях строительства, реконструкции и эксплуатации, капитального ремонта объектов электросетевого хозяйства, являющихся объектами федерального значения (п.1 ст. 39.37).

Из ответа филиала ПАО «Россети»-Приокское предприятие магистральных электрических сетей от 20.06.2024 г на обращение ФИО1 от 11.06.2024 о внесении сведений в ЕГРН об установлении публичного сервитута, следует. что по ходатайству ПАО «Россети» Министерством энергетики Российской Федерации издан приказ от 09.06.2021 г. № об установлении публичного сервитута для использования земельных участков в целях эксплуатации объекта энергетики федерального значения «Сооружение: воздушные ЛЭП высокого напряжения от подстанции Тула до подстанции Ленинская». В соответствии со ст.39.43 ЗК РФ публичный сервитут считается установленным со дня внесения сведения о нем в ЕГРН. Однако, сведения о публичном сервитуте в отношении ВЛ 220кВ «Тула-Ленинская» не внесены в ЕГРН в связи с отрицательным решением Росреестра по причине того, что с момента выхода приказа об установлении публичного сервитута дол момента подачи документов в сведения ЕГРН были внесены изменения и образовались новые земельные участки в зоне установления публичного сервитута. В настоящий момент ПАО «Россетти» актуализируется документация для внесения сведений в границах публичного сервитута в ЕГРН и в ближайшее время будут повторно направлены в Росреестр, ориентировочный срок внесения сведений о сервитуте в ЕГРН – август 2024.

Отсутствии информации в ЕГРН о данном сервитуте не позволило истцу по объективным причинам быть осведомленной о наличии ограничений в отношении покупаемого товара.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 17.04.2009 собственником сооружения: воздушные ЛЭП высокого напряжения от подстанции Тула до подстанции ленинская, общей протяженностью 30, 4 кв.м. является ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы».

ФИО1, получив информацию о наличии публичного сервитута, 19.06.2024 для реализации целей правомочия собственника участка, обратилась для согласования возможности обустройства земельного участка, цель разрешённого использования которого - для садоводства, в ПАО «Федеральная сетевая компания Единой Энергетической системы», расположенного в г. Москве, приложив к заявлению уведомление о начале строительства или реконструкции садового дома, с параметрами объекта садового дома, выписку из ЕГРН.

Из ответа ПАО «Россети»-Приокское предприятие магистральных электрических сетей от 28 июня 2024 следует, что земельный участок с кадастровым номером, №, расположенный по адресу: 

<

адрес> попадает в охранную зону ВЛ 220 кВ Тула - Ленинская (пролет опор 15-16, год постройки данного участка ЛЭП -1965г., далее - В Л 220 кВ), находящейся на балансе эксплуатационной ответственности филиала ПАО «РОССЕТИ» - Приокское предприятие магистральных электрических сетей

Охранная зона ВЛ 220 кВ Тула - Ленинская установлена в соответствии с письмом от 30.07.2014г., № 18-5194НА. «О внесении в ГКН ведений о границах охранных зон» Охранная зона воздушной линии (ВЛ 220 кВ) электропередачи представляет собой земельный участок, ограниченный вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны от крайних проводов и составляет -25 метров.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 в ред. от 18.02.2023г. (далее - Правила) в охранных зонах ВЛ 220 кВ необходимо соблюдать следующие требования:

В соответствии с п.8 в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: проводить работы, угрожающие повреждению объектов электросетевого хозяйства, размещать объекты и предметы, которые могут препятствовать доступу обслуживающего персонала и техники к объектам электроэнергетики, без сохранения и (или) создания, в том числе в соответствии с требованиями нормативно-технических документов, необходимых для такого доступа проходов и подъездов в целях обеспечения эксплуатации оборудования, зданий и сооружений объектов

электроэнергетики, проведения работ по ликвидации аварий и устранению их последствий на всем протяжении границы объекта электроэнергетики;

В соответствии с п.9 Правил в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п.8 настоящих Правил, запрещается:

а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов;

б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В соответствии с п. 10 е) под проводами воздушных линий

электропередачи допускается размещение следующих видов зданий и (или) сооружений и (или) их пересечение с воздушными линиями электропередачи:производственные здания и (или) сооружения промышленных предприятий I и II степени огнестойкости в соответствии с техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности, если проектный номинальный класс напряжения воздушных линий электропередачи не превышает 220 кВ, а также вне зависимости от проектного номинального класса напряжения воздушных линий электропередачи - здания и сооружения электрических станций и подстанций (включая вспомогательные и обслуживающие объекты), ограждения.

В соответствии с п.2.5.215, п.2.5.217 Правил Устройств Электроустановок 7-е изд.: расстояния по горизонтали от крайних проводов ВЛ при не отклоненном их положении до границ земельных участков жилых и общественных зданий, до детских игровых площадок, площадок отдыха и занятий физкультурой, хозяйственных площадок или до ближайших выступающих частей жилых и общественных зданий при отсутствии земельных участков со стороны прохождения ВЛ, а также до границ приусадебных земельных участков индивидуальных домов и коллективных садовых участков должно быть не менее расстояний для охранных зон ВЛ соответствующих напряжений.

Размещение зданий, сооружений, ограждений (ограда, забор) ограничивает пути подъезда к объектам ЛЭП в любое время суток и непозволяет выполнять аварийно-восстановительные и ремонтные работы.

Исходя из вышеизложенного, размещение строений (садового дома,бани, хоз. блока, забора), установки детской площадки, организациипарковочного места для автомобилей, посадка деревьев, высота которыхможет превышать более 4, метров на участке с кадастровым № нарушает требования Правил и соответственно не подлежитсогласованию.

Таким образом, наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка.

Указанное выше изменение обстоятельств является существенным, и при наличии таких сведений у истца договор вообще не был бы им заключен, так как указанное ограничение на использование земельного участка исключает необходимость для истца приобретения участка для целей, в которых она планировала его использовать, то есть для садоводства.

Риск неосведомленности об установленных в отношении спорного земельного участка ограничениях в силу положений ст.460 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на продавце. Между тем доказательств, подтверждающих предоставление ФИО1 информации о наличии ограничений на земельном участке, ответчиком не представлено.

При изложенных обстоятельствах, требования ФИО1 являются законными и обоснованными, а договор купли продажи земельного участка и садового дома подлежит расторжению, со взысканием с ответчика в пользу истца уплаченных по договору денежных средств в сумме 200 000 рублей.

Согласно п.1 ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд ФИО1 уплатила государственную пошлину в сумме 7071 руб. рублей, а также понесла документально подтвержденные расходы за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и садовый дом в размере 2350 руб, расходы на юридические услуги в размере 6000 рублей, почтовые расходы в размере 1100 руб. Указанные расходы подлежат взысканию в ее пользу с ФИО2

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть, заключенный 03 июня 2024 между ФИО1 и ФИО2 договор купли продажи земельного участка К№, общей площадью 501 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, и садового дома с К№, общей площадью 19,9 кв.м, с постройками, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2, 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 200 000 рублей. 

Взыскать с ФИО2, 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1 расходы по оплату государственной пошлины в сумме 7071 руб, расходы за юридические услуги в размере 6000 рублей, почтовые расходы в сумме 1053 рублей 74 коп, расходы за регистрацию права собственности в размере 2350 рублей, а всего 16 474 рублей 74 копеек. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы в Зареченский районный суд г. Тулы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда составлено 06 декабря 2024 года.

Председательствующий подпись О.В. Климова 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>