Дело № 3а-317/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 августа 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кудряшовым А.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО1 обратился в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области в котором просит: 

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 401 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 858 140 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 973 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 082 220 рублей по состоянию на 01 января 2019 года;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 429 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 572 200 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором вышеуказанных земельных участков. Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года составляет: с кадастровым номером № – 2 073 170 рублей, с кадастровым номером № – 5 030 410 рублей, с кадастровым номером № – 7 387 930 рублей. Кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, чем нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельных участков. 

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 22 июля 2021 года (том 1 л.д. 36-37), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», Управления Росреестра по Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра по Челябинской области», администрация Варненского муниципального района Челябинской области, администрация Аятского сельского поселения Варненского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков (том 1 л.д. 15-22, 26-35).

Действующие результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категорий «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «Земли водного фонда», расположенных на территории Челябинской области».

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 073 170 рублей (том 1 л.д. 23); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером, №, по состоянию на 01 января 2019 года составила 5 030 410 рублей (том 1 л.д. 24); кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером, №, по состоянию на 01 января 2019 года составила 7 387 930 рублей (том 1 л.д. 25). 

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемых кадастровых стоимостях внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2020 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена указанным выше актом, не пропущен. 

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В подтверждение заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 20/07-89, выполненный оценщиком ООО «ДЮАТ» ФИО6. ФИО7. является членом СРО Некоммерческое партнерство СМАОс, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис от 02 марта 2021 года АО «

<

данные изъяты>» № 8191R/776/00040/21. 

Согласно данному отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 858 140 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 082 220 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 2 572 200 рублей. 

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка. 

Из отчета об оценке № 20/07-89 следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал два подхода: сравнительный с применением метода сравнения продаж и доходный с применением метода капитализации земельной ренты. Расчет доходным подходом произведен на основании официальных данных об урожайности сельскохозяйственной продукции и стоимости данной продукции по состоянию на дату оценки. Сравнительный подход основан на рыночных данных о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства. Результаты оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам и с использованием различных методов, согласованы.

При сравнительном подходе оценщиком проанализировано 21 предложение о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, выбрано 5 объектов-аналогов. 

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблице 32 и подтверждены скриншотами архива объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 16 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована. 

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков. 

Со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили. 

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости. 

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 06 августа 2021 года – дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 401 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 858 140 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 973 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 082 220 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 429 000 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 572 200 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 06 августа 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 02 сентября 2021 года