Дело №2а-5572/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 05 июня 2018 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием технического средства аудиозаписи дело по административному иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным заявлением о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка, мотивируя тем, что решением Министерства имущественных отношений РС(Я) от ____ 2003 года № истцу ФИО1 (ФИО7) Т.Б. был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____, общей площадью ___ кв.м., для использования под индивидуальный жилой дом. Указанное решение было принято на основании договора аренды от ____ 2003 года №, срок действия договора был установлен с ____ по 2003 года по ____ 2006 года. Участок был принят истцом по акту приема-передачи от ____ 2003 года. Договор аренды прошел государственную регистрацию. С момента заключения договора истец использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением, установила забор, начала строительство дома, гаража и бани, но ввиду финансовых трудностей не смогла закончить строительство в указанные в договоре сроки. ____ 2018 года истец обратилась в ДИЗО ОА г. Якутска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, на что ____ 2018 года ОА г. Якутска сообщила об отказе в заключении договора аренды на том основании, что государственная регистрация права собственности на строения не произведена, собственником строений истец не является, договор аренды спорного земельного участка должен быть заключен на торгах, проводимых в форме аукциона. Административный истец не согласен с указанным отказом, поскольку в настоящее время не может зарегистрировать право собственности на объекты, так как земельный участок не оформлен надлежащим образом, на протяжении всего времени истец пользовалась земельным участков, какие-либо претензии к истцу по вопросу строительства на участке не предъявлялись, требования о прекращении и расторжении договора аренды со стороны ответчика также не предъявлялись, споров о границах участка не имеется, до настоящего времени ответчиком выписываются счета по арендной плате за земельный участок, которые истцом оплачиваются, задолженности по арендной плате за земельный участок у истца не имеется. Просит признать незаконным отказ административного ответчика, обязать ответчика устранить нарушение прав истца путем заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером ___, площадью ___ кв.м., на новый срок. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просил административный иск удовлетворить. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ОА г. Якутска ФИО3 иск не признал, пояснил, что у административного ответчика имелись законные основания для отказа в заключении нового договора аренды, поскольку на момент заключения договора аренды на новый срок отсутствовали предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов, срок действия договора аренды от ____.2003 истек ____.2006. Кроме того, установлено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, на который у истца отсутствуют правоустанавливающие документы. Считает, что истцом выбран неверный способ защиты права, истцу необходимо обратиться с иском о признании права собственности на объект недвижимости. Просит в иске отказать. 

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин вправе обратиться с административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции, если считает, что его права, свободы и (или) законные интересы нарушены и (или) оспорены, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности неправомерными действиями (решениями, бездействием) не только органов государственной власти или должностных лиц, но и иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, органов местного самоуправления, государственных или муниципальных служащих.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Судом установлено, что ____ 2003 года между Департаментом имущественных отношений г. Якутска и ФИО1 (ФИО8) Т.Б. заключен договор аренды №, в соответствии с которым административному истцу предоставлен в аренду под индивидуальный жилой дом земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____ площадью ___ кв.м., на срок с ____ 2003 года по ____ 2006 года. 

Акт приема-передачи указанного земельного участка подписан ____ 2003 года. 

Решением Министерства имущественных отношений РС(Я) от ____ 2003 года разрешено МО «город Якутск» предоставление в аренду ФИО9 Т.Б. земельного участка с кадастровым номером ___, под индивидуальный жилой дом. 

____ 2004 года истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды земельного участка. 

В соответствии с условиями договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший обязанности по договору аренды земельного участка, имеет преимущественное право на перезаключение данного договора.

Административный истец ФИО1 пользуется земельным участком с 2003 года в соответствии с целевым назначением, возвела на земельном участке индивидуальный жилой дом с хозяйственными постройками, однако не имеет возможности зарегистрировать право собственности на строение в связи с истечением срока договора аренды. Наличие жилого дома подтверждается представленным техническим паспортом здания от ____ 2018 года, изготовленным Дальневосточным филиалом АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ».

____ 2018 года ФИО1 обратилась в ОА г. Якутска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. 

Оспариваемым решением ДИЗО ОА г. Якутска от ____ 2018 года № административному истцу отказано в заключении договора аренды на новый срок с указанием на отсутствие предусмотренных пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Также ответчик в обоснование отказа ссылается на то, что срок действия договора аренды № от ____.2003 истек ____.2006. 

В соответствии с положениями п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

Согласно п.п.1 п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

В силу п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 Кодекса; 

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, договор аренды от ____ 2003 года, заключенный между административным истцом и административным ответчиком, зарегистрирован в установленном порядке ____ 2004 года. 

До настоящего времени ответчик принимал от истца исполнение обязательств по оплате арендных платежей, не требовал прекращения исполнения договора и возврата имущества.

Административным истцом заявление о заключении нового договора аренды подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Вместе с тем, договор аренды от ____ 2003 года с административным истцом не расторгался, уведомлений о прекращении договора аренды истец не получал, в аренде у административного истца спорный земельный участок находится более 14 лет, земельный участок, предоставленный административному истцу, используется по назначению, что нашло подтверждение в суде, доказательства наличия задолженности по арендной плате административным ответчиком не представлено, напротив, согласно представленной справке, у административного истца задолженность по арендной плате спорного земельного участка отсутствует.

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По окончании срока договора административный истец продолжала пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Сведения о том, что на момент обращения истца с заявлением о заключении договора аренды имеется другое лицо, имеющее исключительное право на приобретение спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют. 

Кроме того, как установлено в судебном заседании, на земельном участке административным истцом возведен объект недвижимости – жилой дом, что не оспаривалось сторонами, право собственности административного истца на этот объект в установленном законом порядке не зарегистрировано. При этом, наличие такого строения является препятствием для объявления торгов в отношении спорного земельного участка.

Истица надлежащим образом использовала предоставленный земельный участок, освоила его в предусмотренный договором аренды срок в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, как установлено в судебном заседании, на земельном участке административный истец начала строительство жилого дома, в настоящее время на нем имеется объект незавершенного строительства – жилой дом, что не оспаривалось сторонами, право собственности административного истца на этот объект в установленном законом порядке не зарегистрировано.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятие этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставляло для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.

Учитывая изложенное, оснований для отказа ФИО1 в заключении нового договора аренды спорного земельного участка у административного ответчика не имелось. 

При таких обстоятельствах, поскольку препятствий для предоставления истцу земельного участка в аренду без торгов в ходе судебного заседания не установлено, суд находит требования административного истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 179-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Окружной администрации города Якутска в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ___ на новый срок. 

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ___, площадью ___ кв.м., на новый срок. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия).

Судья А.А. Кочкина