Копия

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

6 июня 2023 года город Салехард 

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи суда ЯНАО Зотиной Е.Г.,

при секретаре судебного заседания Ишметовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-15/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по ЯНАО (ныне филиал Публично-правовая компания «Роскадастр» по Ямало-Ненецкому автономному округу), Государственному бюджетному учреждению Ямало-ненецкого автономного округа «Государственная кадастровая оценка» (далее по тексту ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка») об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 4 894 000 рублей по состоянию на 23 июля 2020 года.

Требования иска мотивированы тем, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 114 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена по состоянию на 23 июля 2020 года в размере 7 331 513,94 рублей, что не соответствует его рыночной стоимости, определенной ООО «Бизнес-Аудит» в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство влечет для истца негативные правовые последствия в виде уплаты налогов в завышенном размере. 

Определением суда от 30 декабря 2022 года к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, Департамент имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», в качестве заинтересованного лица Департамент имущественных отношений Администрации г. Ноябрьск.

В возражениях на административное исковое заявление представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО2, представитель ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» ФИО3 оспаривают представленный административным истцом отчет об оценке, представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО в случае разрешения вопроса о назначении судебной экспертизы предлагает поставить перед экспертом вопросы о соответствии отчета, представленного административным истцом, требованиям, предъявляемым к методам расчета рыночной стоимости и об установлении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 23 июля 2020 года. 

Административный истец, представители административных соответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, филиала Публично-правовая компания «Роскадастр» по Ямало-Ненецкому автономному округу, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Администрации г. Ноябрьск, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 114 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), что подтверждается договором купли-продажи от 16 июля 2022 года и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 8-11, 117-119).

В соответствии с п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Исходя из положений п.1 ст.387, п.1 ст.388, п.1 ст.390 Налогового кодекса РФ налогоплательщик, обладающий земельным участком на праве собственности, обязан уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Из положений ч.1 ст.245, п.2 ч.1 ст.248 КАС РФ следует, что гражданин имеет право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из указанных законоположений следует, что административный истец как собственник объекта недвижимости и налогоплательщик обязанный уплачивать налог на имущество физических лиц и земельный налог, исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного объекта.

Кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 23 июля 2020 года, составляет 7 331 513,94 рублей, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 1 л.д. 7, 112, 114, 217).

Следовательно, исковые требования о том, что дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка - 23 июля 2020 года, следует признать обоснованными.

При этом в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровая стоимость в настоящее время является архивной, поскольку с 1 января 2022 года была установлена новая кадастровая стоимость: в отношении земельного участка с кадастровым номером № - 6 996 804,12 рублей (том 1 л.д. 115).

Вместе с тем административный истец имеет в данном случае право на оспаривание архивной кадастровой стоимости по следующим основаниям.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как разъяснено в пунктах 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (архивные сведения), требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. 

В рассматриваемом случае административный истец вправе оспаривать указанную архивную кадастровую стоимость, поскольку новая кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2022 года и начала применяться с 1 января 2023 года, что следует из выписок из ЕГРН. При этом, кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 23 июля 2020 года согласно выписке из ЕГРН применялась при расчете обязательных платежей за земельный участок с 23 июля 2020 года (том 1 л.д. 217).

С учетом указанных законоположений и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ, установленная судом по настоящему делу архивная кадастровая стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости подлежит применению с 23 июля 2020 года и до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки (1 января 2022 года) и начала применения новой кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец представила в суд отчет №1460-22 «Н», выполненный 17 октября 2022 года ООО «Бизнес-Аудит», об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому его рыночная стоимость составила 4 894 000 рублей (том 1 л.д. 14-92).

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно п.п.1 и 2 федерального стандарта «Отчет об оценке (ФСО № VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

В федеральном стандарте оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО №1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, установлено, что оценка стоимости представляет собой определение стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки; допущение представляет собой предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки, целью оценки, ограничениями оценки, используемой информацией или подходами (методами) к оценке; подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, основанных на общей методологии (п.п.п.6, 10, 11).

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по проверке достоверности отчета и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО4 №004-23 от 15 мая 2023 года (заключение судебной экспертизы) в отчете оценщика в части описания использованных в расчетах величин, а именно: величин корректировки на вид разрешенного использования, корректировки на местоположение), приведенные в отчете обоснования допускают неоднозначное толкование. 

В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.

В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.

По заключению эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО4 №004-23: рыночная стоимость земельного участка составила 5 681 000 рублей (по состоянию на 23 июля 2020 года).

Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов.

Само по себе отличие рыночной стоимости от кадастровой стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта.

В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объектов оценки, выполненные поправки приняты корректно. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ рынка недвижимости в рамках такого метода оценки как сравнительный подход являются в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования. 

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

Выводы, приведенные в экспертном заключении, основаны на материалах дела и не содержат какой-либо неполноты либо противоречивости, замечаний их опровергающих лицами, участвующими в деле, не представлено.

В указанных обстоятельствах оснований, предусмотренных ч.ч.1 и 2 ст.83 КАС РФ для назначения дополнительной или повторной экспертизы, не имеется.

В соответствии со статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка следует признать заключение эксперта ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» ФИО4 №004-23, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. 

Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. 

Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

Дата подачи административного искового заявления в суд - 21 декабря 2022 года (почтовый конверт том 1 л.д. 93).

Поступившее в суд заявление от ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 70 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр» при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке ее права на установление кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет - 22,5 % (или 1,29 раза), то есть менее половины, что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

Таким образом, с административного истца необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 70 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 114 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 5 681 000 (пять миллионов шестьсот восемьдесят одна тысяча) рублей по состоянию на 23 июля 2020 года.

Дата подачи заявления - 21 декабря 2022 года. 

Взыскать с ФИО1 судебные расходы на производство судебной экспертизы в размере 70 000 (семьдесят тысяч) рублей пользу ООО «Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка» (ОГРН 

<

***>), юридический адрес: 

<

...>, р/с 

<

***>, ФИЛИАЛ «ЕКАТЕРИНБУРГСКИЙ» АО «АЛЬФА-Банк», БИК 046577964, к/с 30101810100000000964 в Уральское ГУ БАНКА РОССИИ.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья (подпись) Е.Г. Зотина