Дело № 2-2075/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ Р. Ф.

ДД.ММ.ГГГГ. 

<

адрес>

Белогорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего Голятиной Е.А., 

при секретаре Теслёнок Т.В., 

с участием:

представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО2, МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации 

<

адрес>» о признании недействительным договора на передачу доли в коммунальной квартире в собственность граждан,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что на основании договора социального найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. является нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, состоящее из 2-х комнат, общей площадью 

<

данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ. между Администрацией 

<

адрес> и ФИО2 был заключен договор на передачу комнат в коммунальной квартире в собственность граждан, согласно которого ответчику была передана в собственность доля в квартире, состоящая из 2-х комнат, общей площадью 

<

данные изъяты>., в том числе жилой 

<

данные изъяты>., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Ответчик приватизировала места общего пользования площадью 

<

данные изъяты>.: кухню, коридор, уборную. ФИО4 полагает указанный договор недействительным, поскольку площадь мест общего пользования распределяется между собственниками как долевая собственность. Просит признать договор на передачу доли в коммунальной квартире в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным; применить последствия недействительности сделки путем расторжения договора на передачу доли в коммунальной квартире в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства представителем истца ФИО1, которому доверенностью предоставлено право на изменение исковых требований, представил суду заявление об уточнении исковых требований, в которых истец просит признать договор на передачу доли в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным в части включения в договор мест общего пользования: прихожей площадью 

<

данные изъяты>., туалета площадью 

<

данные изъяты> коридора площадью 

<

данные изъяты>., кухни площадью 

<

данные изъяты>., ванной площадью 

<

данные изъяты> прихожей площадью 

<

данные изъяты>

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечены МУП «БТИ 

<

адрес>», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> Белогорский отдел.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал уточненные заявленные требования по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО3 не возражал против заявленных требований и пояснил, что действительно оспариваемым договором за ответчиком ФИО5 признано приватизированы в том числе и места общего пользования в спорной коммунальной квартире, поэтому в данной части исковые требования признаёт.

В письменном отзыве представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> Белогорский отдел указал, что указанными требованиями не затрагиваются имущественные права Управления, в отношении указанного имущества отсутствует спор о праве.

В судебное заседание не явились истец, ответчик, представители ответчика МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации 

<

адрес>», третьего лица МУП «БТИ 

<

адрес>» - извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> Белогорский отдел – просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, с учетом мнения лиц, на основании ст. 167 ГПК РФ определил дело рассмотреть в отсутствие неявившихся.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО4 является нанимателем жилого помещения по адресу: 

<

адрес> на основании договора социального найма от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с МКУ «УЖКХ Администрации 

<

адрес>». Указанное жилое помещение состоит их двух комнат в квартире общей площадью 

<

данные изъяты>

На основании договора на передачу доли в коммунальной квартире в собственность граждан, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между Администрацией 

<

адрес> и ФИО2, последней в личную собственность передано жилое помещение – доля в квартире, состоящая из двух комнат общей площадью 

<

данные изъяты>., в том числе жилой – 

<

данные изъяты> расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии со ст.7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы. 

Статья 2 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда РФ" определяет, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", указал, что законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежание чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан.

По смыслу законодательства для определения возможности включения объекта в договор приватизации необходимо учитывать целевое назначение помещения, место его нахождения и другие обстоятельства обусловливающие особенности правового положения помещений.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. № за ФИО2 зарегистрировано право собственности на долю в квартире, состоящую из 2 комнат общей площадью 

<

данные изъяты> жилой – 

<

данные изъяты>. по адресу: 

<

адрес>, комнаты являются изолированными.

Из технического паспорта жилого помещения 

<

адрес>, принадлежащей ФИО2, усматривается, что площадь прихожей составляет 

<

данные изъяты> туалета - 

<

данные изъяты> коридора - 

<

данные изъяты> кухни - 

<

данные изъяты>., ванной - 

<

данные изъяты>., прихожей - 

<

данные изъяты> жилая комната площадью 

<

данные изъяты> вторая жилая комната площадью 

<

данные изъяты>

Согласно технического паспорта 

<

адрес>, предоставленной истцу по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ., данное жилое помещение состоит из двух комнат, площадью 

<

данные изъяты>. и 

<

данные изъяты> кв.м. и прихожей площадью 

<

данные изъяты> Указанные комнаты являются изолированными.

Согласно ст.41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

В силу ст.42 Жилищного кодекса Российской Федерации, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Истец, ссылаясь на нарушение прав пользования местами общего пользования в коммунальной квартире, просит о признании недействительными договора приватизации в части передачи в собственность ФИО2 мест общего пользования в 

<

адрес>: прихожей площадью 

<

данные изъяты>., туалета площадью 

<

данные изъяты>., коридора площадью 

<

данные изъяты> кухни площадью 

<

данные изъяты>., ванной площадью 

<

данные изъяты>., прихожей площадью 

<

данные изъяты>.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

При осуществлении права собственности на часть квартиры в виде комнаты ее собственник обязан соблюдать аналогичные права соседей на жилые помещения и места общего пользования. 

Как следует из материалов дела, какого-либо соглашения между собственником комнат в коммунальной квартире ФИО2 и нанимателем ФИО4 о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось.

В судебном заседании установлено и подтверждено техническим паспортом на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, что доступ в квартиру истцу возможен лишь через прихожую размером 

<

данные изъяты>., кроме того, местами общего пользования истца и ответчика ФИО2 являются туалет площадью 

<

данные изъяты>., коридор площадью 

<

данные изъяты>., кухня площадью 

<

данные изъяты> ванна площадью 

<

данные изъяты> прихожая площадью 

<

данные изъяты>, которые переданы в собственность ФИО2 

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку судом установлено, что передача в собственность ответчику мест общего пользования - прихожей площадью 

<

данные изъяты>., туалета площадью 

<

данные изъяты>., коридора площадью 

<

данные изъяты>., кухни площадью 

<

данные изъяты>., ванной площадью 

<

данные изъяты>., прихожей площадью 

<

данные изъяты>. в 

<

адрес> по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ. нарушает имущественные права истца, заявленные требования о признании договора на передачу доли в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в части включения в договор мест общего пользования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО4 к ФИО2, МКУ «Комитет имущественных отношений Администрации 

<

адрес>» о признании недействительным договора на передачу комнат в коммунальной квартире в собственность граждан, – удовлетворить.

Признать недействительным договор на передачу доли в коммунальной квартире в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ заключённый между Администрацией 

<

адрес> и ФИО2 в части передачи в собственность ФИО2 мест общего пользования в 

<

адрес>: прихожей площадью 

<

данные изъяты>., туалета площадью 

<

данные изъяты> коридора площадью 

<

данные изъяты>., кухни площадью 

<

данные изъяты> ванной площадью 

<

данные изъяты> прихожей площадью 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.А.Голятина

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.