№ 2-801/2024

61RS0001-01-2023-005847-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 февраля 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи Усачевой Л.П.,

при секретаре судебного заседания Акопян А.Е. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с иском, указывая, что 21.08.2023 заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок площадью 250 кв.м. по адресу ... КН №; жилой дом площадью 80 кв.м. по адресу ..., на момент заключения договора на кадастровом учете не стоял, по условиям договора была предусмотрена обязанность продавца поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в срок не позднее 20.09.2023. 

Согласно условиям предварительного договора в срок до 10 октября 2023 года между сторонами должен был быть подписан основной договор купли-продажи.

В день заключения предварительного договора истец внесла Продавцу задаток в размере 50 000 рублей, о чем имеется соответствующая подпись на договору. 

В соответствии с п. 21.15 предварительного договора ответчик обязался не совершать действий, влекущих или могущих привести к изменению прав собственности на Объект или любому их обременению. Однако 31.08.2023 ответчик заключил брачный договор, в соответствии с которым право собственности на земельный участок перешло к его супруге, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН 18.09.2023 право собственности на жилой дом было также зарегистрировано за супругой ответчика, а дому присвоен кадастровый номер №, основанием для регистрации права собственности стал брачный договор от 31.08.2023 г. 

Таким образом, ответчиком нарушено существенное условие предварительного договора купли-продажи, сделавшее невозможным заключение основного договора купли-продажи между истцом и ответчиком.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора купли-продажи за неисполнение или ненадлежащее исполнение Продавцом обязательств, приведшее к невозможности заключить основной договор купли-продажи, Продавец выплачивает Покупателю сумму задатка в двойном размере.

Для реализации указанного пункта истец направила ответчику претензию от 30.10.2023. Претензия отправлена заказным письмом и получена ответчиком 29.11.2023, а также продублирована в мессенджере. Требование о возврате задатка в двойном размере ответчик не исполнил. 

Истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 557 руб., почтовые расходы в размере 333,04 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 17 500 рублей.

Ссылаясь на положения ст.ст. 380,381 ГК РФ истец просила взыскать с ФИО2 задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.08.2023 в двойном размере в сумме 100 000 рублей, расходы на оплату услуг юриста в сумме 17 500 рублей, почтовые расходы в сумме 333,04 руб., расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3557 руб.

В судебном заседании истец ФИО1, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований в части взыскания двойной суммы задатка возражал, указал, что готов вернуть задаток в размере 50000 рублей, пояснил, что первоначально причиной, по которой сделка не состоялась, послужило одобрение банком истцу ипотеки в меньшем размере, чем была подана заявка. 

Представитель третьего лица ФИО3 в судебном заседании пояснил, что о необходимости переоформления права собственности на объекты недвижимости на супругу ответчика истец знала, и указанные изменения производились в ее интересах для возможности получения ею ипотеки. Также указал, что сделка не состоялась, так как истец отказалась ее заключать после того, как банком была одобрена ипотека в меньшем размере. 

Суд, выслушав, истца, ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Установлено, что 21 августа 2023 года между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны обязались в срок до ... включительно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок площадью 250 кв.м. по адресу ... КН №; жилой дом площадью приблизительно 80 кв.м. по адресу .... ( п. 1.1). На момент заключения предварительного договора право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН. (п. 1.2) Жилой дом на кадастровом учете не стоял, по условиям договора была предусмотрена обязанность продавца поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в срок не позднее 20.09.2023 г. В срок до 30.11.2023 г. подключить жилой дом к центральной магистрали электроснабжения, автономной системе водоснабжения( скважина), центральной магистрали газоснабжения, к автономной системе канализации с установкой приборов учета ( п. 2.1.1- 2.1.5). Оборудовать в жилом доме систему отопления и провести общестроительные работы. ( п. 2.1.6 - 2.1.8).

Стоимость объектов недвижимого имущества установлена сторонами в размере 4 850 000 рублей (п. 3.1), из которых 50 000 рублей оплачены Покупателем Продавцу при заключении предварительного договора в обеспечение его исполнения и в качестве задатка; 680 000 рублей подлежали оплате наличными из личных средств Покупателя при заключении основного договора. Сумму в размере 4 120 000 рублей Покупатель выплачивает за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору, заключенному в г. Ростове-на-Дону между Покупателем и ПАО Сбербанк в течение 1 рабочего дня после государственной регистрации ипотеки и перехода права собственности к Покупателю, но не позднее 20.10.2023 г. Передача кредитных средств осуществляется через индивидуальный сейф банка (п. 3.2)

В соответствии с п. 4.1 Предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение Продавцом обязательств, вытекающих из настоящего Договора, приведшее к невозможности заключить основной Договор купли-продажи данного Объекта на условиях, оговоренных в настоящем Договоре, Продавец выплачивает Покупателю сумму задатка в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

Согласно п. 4.2 предварительного договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение Покупателем обязательств, вытекающих из настоящего Договора, приведшее к невозможности заключить основной Договор купли-продажи данного Объекта на условиях, оговоренных в настоящем Договоре, задаток остается у Продавца (ст. 381 ГК РФ).

О получении задатка в размере 50 000 рублей на предварительном договоре имеется подпись ФИО2 Получение данной суммы также не оспаривалось стороной ответчика. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п.1 ст. 381 ГК РФ). Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ определено, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Таким образом, судьба задатка, согласно положениям ст. 381 ГК РФ и условиям предварительного договора, зависит от того, по какой причине будут прекращены правоотношения сторон по предварительному договору: заключение основного договора; расторжение предварительного договора по соглашению сторон; невозможность заключения основного договора по вине Продавцов; невозможность заключения основного договора по вине Покупателя; невозможность заключения основного договора по причинам, независящим от действий сторон.

В ходе судебного заседания установлено, что основной договор купли-продажи сторонами в срок до 10.10.2023 г. заключен не был, ни одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор.

Так же установлено, что в период с момента заключения предварительного договора и до конца октября 2023 года истец предпринимала попытки получить кредит на покупку недвижимого имущества в соответствии с п. 3.2 Предварительного договора.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО4 показала, что на работает в агентстве недвижимости ООО "Капитал Юг" и осуществляла сопровождение указанной сделки, присутствовала при заключении предварительного договора. Сделка должна была быть ипотечной, в связи с чем была сопряжена с риском. Банк решил, что на этот дом завышена цена, и не одобрил нужную ФИО1 сумму кредита. ФИО1 были предложены варианты решения ситуации: либо добавить денежные средства в размере около 500 0000 руб. за свой счет и согласиться на условия банка, либо попробовать снизить цену, показываемую банку на 100 тысяч. Банк не выдал сумму нужную ФИО1, она не согласилась на условия ФИО2, который не отказывалась продавать ей дом. Расторжений предварительного договора не оформляли, потому что с супругом истца руководитель агентства вела переговоры о возврате денежных средств, им было сообщено, что после продажи дома им будет произведен возврат денежных средств. Так как у ФИО1 была программа господдержка, которая подразумевает под собой наличие открытого ИП у застройщика, ФИО2 специально по брачному договору передал этот объект своей жене, которая является индивидуальным предпринимателем и может продавать дома под эту программу, чтобы они могли приобрести жилье не под 16%, а под 7%.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО5 показала, что является супругой ответчика, с самого первого момента, когда риэлторы заявили, что хотят приобрести тот дом, они вышли на задаток. На задаток в Капитал Юг они поехали с мужем непосредственно вдвоем. Люди сразу же сказали, что дом им понравился, они хотят его переделать, видят они его по-другому. Мы все это обсуждали. Вот то, что этот пункт о том, что не будет отторгаться имущество, он просто как стандартный, не был просто удален из договора. Поскольку людей была льготная ипотека требовалась, чтобы дом проходил через УП, чтобы было сразу же обсуждено, устанавливались сроки. Этим и обусловлено заключение брачного договора. Отказ от заключения основного договора вызван отказом банка дать ипотеку в запрашиваемом истцом размере. Также указала, что они готовы вернуть задаток.

Свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности, предусмотренной ст. ст. 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний. 

Показания свидетелей не противоречат установленным по делу обстоятельствам, свидетели не заинтересованы в исходе дела, в связи с чем суд полагает, что они могут быть приняты во внимание.

Таким образом, по состоянию на 10.10.2023 г. у истца отсутствовали денежные средства на приобретение недвижимого имущества, указанные в п. 3.2 предварительного договора, одобрение ипотеки ею получено не было.

В свою очередь, Продавец ФИО2 31.08.2023 заключил брачный договор, по условиям которого земельный участок площадью 250 кв.м. по адресу ..., ... КН 61:25:0030301:1993 перешел в собственность его супруги ФИО5, право собственности которой на данное имущество в установленном порядке было зарегистрировано в ЕГРН. 18.09.2023. За ФИО5 зарегистрировано в ЕГРН и право собственности на жилой дом площадью 80,3 кв.м. по адресу ... КН №.

Таким образом, основной договор до 10.10.2023 заключен не был. По состоянию на 10.10.2023 ни Продавец, ни Покупатель заключить основной договор не имели возможности и друг другу предложений об этом не направили.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что стороны на 10.10.2023 фактически утратили интерес к заключению сделки, заключить основной договор купли-продажи не имели возможности, стороны не достигли соглашения о пролонгации предварительного договора, в связи с чем, следует признать, что обязательства сторон по предварительному договору после 10.10.2023 были прекращены. С учетом этого, суд полагает, что у ФИО2 возникла обязанность по возврату истцу суммы задатка в одинарном размере - 50 000 рублей, в удовлетворении требований истца о возврате двойной суммы задатка следует отказать.

При подаче иска ФИО1 были понесены следующие судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере 3557 руб., почтовые расходы в размере 333,04 руб. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ указанные расходы подлежат возмещению пропорционально размеру удовлетворенных требований: расходы по оплате государственной пошлины - 1 778,50 руб., почтовые расходы - 166,52 руб.

Кроме того, истцом понесены расходы по оплате юридических услуг в размере 17 500 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг, актами выполненных работ и чеками об оплате. С учетом положений ст. ст. 98,100 ГПК РФ сложности дела, объема оказанных услуг, требований разумности и справедливости, а также пропорционально удовлетворенных исковых требований, понесенные истцом расходы подлежат возмещению за счет ответчика в размере 8 750 руб. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ИНН №, в пользу ФИО1, ИНН №, задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, в размере 50000 рублей, расходы по оплате услуг юриста в размере 8750 рублей, почтовые расходы в размере 166 рублей 52 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1778 рублей 50 копеек. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Судья

Мотивированный текст решения суда изготовлен 13.02.2024.